Aller au contenu
Neomatix

C'est qui le plus fort : Crédit immo ou actions ?

Messages recommandés

Il y a 2 heures, Hayek's plosive a dit :

 

Une maison ca se vend.

 

Les entreprises s'endettent, pourquoi pas les individus? Ca reste le seul moyen de leverager pour se constituer un capital. Surtout dans un systeme inflationiste.

Je ne sais pas si c'est si intéressant aujourd'hui le levier.

Tu vas payer 2% d'intérêts pour économiser l'équivalent de 3,5% en loyers. Ça fait 1,5% de spread. Même avec un levier de 5 (20% d'apport, et encore ça n'est qu'au début) ça fait 9,5% les premières années pour baisser jusqu'à 3,5%. Moins la taxe foncière, moins les frais de transaction (agence et notaire) ça n'est pas un bon rapport risque-rendement, surtout pour un truc aussi illiquide et peu diversifié.

 

Bon, j'ai crunché ça rapidement sous excel. Avec 13% de frais de transaction (notaire+agence) payés cash à l’acquisition et les mêmes données de départ que plus haut (sur 30 ans) ça fait l'équivalent d'un placement à 3,6%. C'est deux points de moins que l'évolution du S&P500 net d'inflation ces 30 dernières années (5,5%/an).

 

Edit: avec 1000€ de taxe foncière ça fait 3,1%

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
Il y a 17 heures, Neomatix a dit :

Je ne sais pas si c'est si intéressant aujourd'hui le levier.

Tu vas payer 2% d'intérêts pour économiser l'équivalent de 3,5% en loyers. Ça fait 1,5% de spread. Même avec un levier de 5 (20% d'apport, et encore ça n'est qu'au début) ça fait 9,5% les premières années pour baisser jusqu'à 3,5%. Moins la taxe foncière, moins les frais de transaction (agence et notaire) ça n'est pas un bon rapport risque-rendement, surtout pour un truc aussi illiquide et peu diversifié.

 

Bon, j'ai crunché ça rapidement sous excel. Avec 13% de frais de transaction (notaire+agence) payés cash à l’acquisition et les mêmes données de départ que plus haut (sur 30 ans) ça fait l'équivalent d'un placement à 3,6%. C'est deux points de moins que l'évolution du S&P500 net d'inflation ces 30 dernières années (5,5%/an).

 

Edit: avec 1000€ de taxe foncière ça fait 3,1%

 

Moui tu achetes une maison ici ya 30 ans et tu investis le premium achat/location (parce que ton capital actions, tu pourras pas le leverager, donc c'est juste des contributions mensuelles) sur le FTSE 100, l'achat de maison latte les couilles du portefeuille actions. Meme avec la stamp duty, c'est plus interessant que d'acheter un portefeuille de mutual funds (avec les frais de gestion qui vont bien). L'avantage de l'immobilier c'est que tu peux leverager ta balance sheet (et donc ton ROE).

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
 
Moui tu achetes une maison ici ya 30 ans et tu investis le premium achat/location (parce que ton capital actions, tu pourras pas le leverager, donc c'est juste des contributions mensuelles) sur le FTSE 100, l'achat de maison latte les couilles du portefeuille actions. Meme avec la stamp duty, c'est plus interessant que d'acheter un portefeuille de mutual funds (avec les frais de gestion qui vont bien). L'avantage de l'immobilier c'est que tu peux leverager ta balance sheet (et donc ton ROE).

Bah j'ai fait le calcul et non (voir plus haut, je suis parti sur un ratio D/E de 4). Pour matcher le RoE de la maison, hors travaux et plus/moins-value, il suffit d'un investissement de 3,1%. C'est moins de la moitié du S&P500 dividendes réinvestis : 7,76% nets d'inflation ces 30 dernières années. Donc même si tu investis comme un bourrin 50% en Tbonds et 50% dans un tracker S&P tu t'en tires largement mieux. Et c'est moins risqué, et c'est plus diversifié, et t'as moins d'emmerdes...

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
18 hours ago, Neomatix said:

Je ne sais pas si c'est si intéressant aujourd'hui le levier.

Tu vas payer 2% d'intérêts pour économiser l'équivalent de 3,5% en loyers. Ça fait 1,5% de spread. Même avec un levier de 5 (20% d'apport, et encore ça n'est qu'au début) ça fait 9,5% les premières années pour baisser jusqu'à 3,5%. Moins la taxe foncière, moins les frais de transaction (agence et notaire) ça n'est pas un bon rapport risque-rendement, surtout pour un truc aussi illiquide et peu diversifié.

 

Bon, j'ai crunché ça rapidement sous excel. Avec 13% de frais de transaction (notaire+agence) payés cash à l’acquisition et les mêmes données de départ que plus haut (sur 30 ans) ça fait l'équivalent d'un placement à 3,6%. C'est deux points de moins que l'évolution du S&P500 net d'inflation ces 30 dernières années (5,5%/an).

 

Edit: avec 1000€ de taxe foncière ça fait 3,1%

 

Avec 20% d'apport tu ne paies des intérêts que sur 80% du prix de la baraque. Donc 1.6%. Qui diminuent au fur et à mesure que le capital restant dû diminue.

Et plus tu compares le rendement d'un achat immo à un rendement en actions, constaté a posteriori.

Ta simulation ne parait pas très solide.

 

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
à l’instant, Solomos a dit :

Avec 20% d'apport tu ne paies des intérêts que sur 80% du prix de la baraque. Donc 1.6%. Qui diminuent au fur et à mesure que le capital restant dû diminue.

Euh, oui, c'est pris en compte. Annuités constantes, 2%, 30 ans, business as usual.

à l’instant, Solomos a dit :

Et plus tu compares le rendement d'un achat immo à un rendement en actions, constaté a posteriori.

Ta simulation ne parait pas très solide.

Ce sont deux placements tout à fait comparables. Le rendement en actions sur 30 ans ça correspond grosso modo au coût de l'equity moyen, c'est assez stable comme valeur.

Si vous voulez contrôler la simulation, elle est jointe.

investissement immobilier.xlsx

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
Il y a 2 heures, Neomatix a dit :

Ce sont deux placements tout à fait comparables. Le rendement en actions sur 30 ans ça correspond grosso modo au coût de l'equity moyen, c'est assez stable comme valeur.

Si vous voulez contrôler la simulation, elle est jointe.

investissement immobilier.xlsx

 

Avec les taux actuels l'apport n'a pas vraiment d'importance, mieux vaut éviter d'en allonger trop quand l'argent gratuit coule à flot.Tu peux négocier des taux inférieurs à 2% dans pas mal de config (si tu ne désires pas solder ton cred, avec un taux fixe sur 10 ans par exemple). Jamais vu de frais de mutation à 13%, on est plutôt entre 6 et 8. Et ton graph ne permet pas t'intégrer les investissements les plus intéressants dans l'immo, comme ceux avec travaux de rénov (appart comme maison), les divisions parcellaires...

 

Les logiques d'optimisations sont très nombreuses et elles ne peuvent être toutes compilées dans un unique graph excel. C'est pour ça qu'il existe des bilans promoteurs, marchand de biens... Le champ des possibles est infini.

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
il y a 5 minutes, Loi a dit :

Avec les taux actuels l'apport n'a pas vraiment d'importance, mieux vaut éviter d'en allonger trop quand l'argent gratuit coule à flot.Tu peux négocier des taux inférieurs à 2% dans pas mal de config (si tu ne désires pas solder ton cred, avec un taux fixe sur 10 ans par exemple).

L'apport ça te sert à avoir un taux plus bas. 2% sur 30 ans c'est la fourchette basse. Bien sûr tu peux emprunter sur moins de 30 ans mais alors la différence de standing à décaissement mensuel comparable commence à sérieusement se faire sentir.

Citation

Jamais vu de frais de mutation à 13%, on est plutôt entre 6 et 8.

8% de frais de notaire dans l'ancien + 5% de frais d'agence (fourchette basse).

Citation

Et ton graph ne permet pas t'intégrer les investissements les plus intéressants dans l'immo, comme ceux avec travaux de rénov (appart comme maison), les divisions parcellaires...

Les logiques d'optimisations sont très nombreuses et elles ne peuvent être toutes compilées dans un unique graph excel. C'est pour ça qu'il existe des bilans promoteurs, marchand de biens... Le champ des possibles est infini.

Je considère de la gestion passive dans les deux cas. Parce qu'avec ton savings account tu peux aussi te lancer dans des ventures immobilières et gagner bien plus que 8% l'an. Mais ça prend beaucoup de temps.

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
il y a 33 minutes, Neomatix a dit :

L'apport ça te sert à avoir un taux plus bas. 2% sur 30 ans c'est la fourchette basse.

 

C'est pas l'élément critique à prendre en compte (surtout si tu sors ton apport d'un investissement à grosse renta). Sur 30 ans oui, mais ce n'est pas la durée de cred la plus privilégiée, on est plutôt sur du 1.5 1.8 sur 20/25 ans. Les gens le savent et en profitent.

 

 

il y a 33 minutes, Neomatix a dit :

8% de frais de notaire dans l'ancien + 5% de frais d'agence (fourchette basse).

 

Les frais de mutations n'intègre pas toujours les frais d'agence (ça se négocie), et tu peux bien évidemment réaliser une acquisition sans passer par une agence, tu ferais mieux de distinguer les deux pour éviter toute confusion.

 

 

il y a 33 minutes, Neomatix a dit :

Je considère de la gestion passive dans les deux cas. Parce qu'avec ton savings account tu peux aussi te lancer dans des ventures immobilières et gagner bien plus que 8% l'an. Mais ça prend beaucoup de temps.

 

En conclusion, il y a énormément d'investissements immobiliers possibles. Pas seulement acheter un bien dans l'ancien/le mettre en loc/le revendre une fois le crédit soldé.

 

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
il y a 3 minutes, Loi a dit :

C'est pas l'élément critique à prendre en compte (surtout si tu sors ton apport d'un investissement à grosse renta). Sur 30 ans oui, mais ce n'est pas la durée de cred la plus privilégiée, on est plutôt sur du 1.5 1.8 sur 20/25 ans. Les gens le savent et en profitent.

L'apport ne change pas drastiquement la rentabilité non plus. Sur 30 ans tu vas gagner 0,4pts entre 20% et 0%. Sur 20 ans tu vas devoir sérieusement baisser en standing à CF équivalents.

il y a 3 minutes, Loi a dit :

Les frais de mutations n'intègre pas toujours les frais d'agence (ça se négocie), et tu peux bien évidemment réaliser une acquisition sans passer par une agence, tu ferais mieux de distinguer les deux pour éviter toute confusion.

J'ai pris le cas général, fourchette basse. Et si les frais de mutation n'intègrent pas les frais d'agence à l'achat il les intègre à la revente : impact minime (0,3pts).

il y a 3 minutes, Loi a dit :

En conclusion, il y a énormément d'investissements immobiliers possibles. Pas seulement acheter un bien dans l'ancien/le mettre en loc/le revendre une fois le crédit soldé.

Investissements dont tu ne peux pas profiter si tu achètes ta maison. Je n'ai pas dit que tout investissement immobilier était pourri, j'ai juste dit qu'acheter sa maison c'était idiot dans la plupart des cas (faible rendement, emmerdes à la pelle, gros risque, zéro diversification...).

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

+3

 

Moi j'ai hate de m'emplatrer mon frere, c'est rigolo de lui faire des mindfucks, meme si il les cache bien, il est super venere et tout frustré de se faire retourner comme une crepe.

 

Bon sinon @Neomatix dans ta feuille excel tu pars du principe que le prix d'achat et le prix de vente sont les memes? Parce que en prenant le premier lien au pif:

https://www.immobilier-danger.com/Une-evolution-des-prix-immobiliers-713.html

Je tombe sur du 7% annualisé sur 33 ans. (8200/900)^(1/33)

Avec une hausse du marché de 3% (=D2*(1+0.03)^33 en cell J37) (admettons des taux d'interet a 4% pour ton credit immo), ton investissement se transforme en 6.8% annualisé.

 

A coté de ca, ton rendement sur ton portefeuille actions ne se fait que sur ton apport, qui lui n'est pas leveragé.

 

Edit - reponds moi en MP.

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
il y a 7 minutes, Hayek's plosive a dit :

Bon sinon @Neomatix dans ta feuille excel tu pars du principe que le prix d'achat et le prix de vente sont les memes? Parce que en prenant le premier lien au pif:

https://www.immobilier-danger.com/Une-evolution-des-prix-immobiliers-713.html

Je tombe sur du 7% annualisé sur 33 ans. (8200/900)^(1/33)

Avec une hausse du marché de 3% (=D2*(1+0.03)^33 en cell J37) (admettons des taux d'interet a 4% pour ton credit immo), ton investissement se transforme en 6.8% annualisé.

C'est toujours 1pt de moins que le S&P500. Et tu prends la hausse avec inflation, hors inflation c'est 3,6% (2500 et non 900). Et je ne parierais pas sur une continuation de cette tendance sur le long terme, surtout à Paris.

Citation

A coté de ca, ton rendement sur ton portefeuille actions ne se fait que sur ton apport, qui lui n'est pas leveragé.

Oui, c'est pris en compte dans l'Excel.

 

Edit : j'ai vu ton edit après.

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
9 hours ago, Neomatix said:

C'est toujours 1pt de moins que le S&P500. Et tu prends la hausse avec inflation, hors inflation c'est 3,6% (2500 et non 900). Et je ne parierais pas sur une continuation de cette tendance sur le long terme, surtout à Paris.

Oui, c'est pris en compte dans l'Excel.

 

J'ai regradé, c'est cohérent et assez intéressant.

Mon seul bémol c'est que tu utilises des valeurs passées du S&P500 implicitement comme prévision des valeurs futures et que pour l'immo tu refuses de le faire.

C'est un biais de dire : "c'est facile de faire 3,6% hors inflation, il n'y a qu'à prendre du S&P500".

Parce que a posteriori c'est facile d'identifier comment il aurait fallu faire. Mais ça ne dit pas comment trouver aujourd'hui un placement à 3,6% rééls.

Si j'achète ma maison aujourd'hui, dans 20 ans tu me diras "tu aurais dû prendre du NASDAQ, tu aurais fait un meilleur placement".

 

 

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

Et aussi, il y a des frais et taxes à prendre en compte quand tu veux revendre ces index ou des actions, non ?

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

Je suis sur un forum avec des investisseurs immo et des investisseurs actions.

 

La conclusion que j'ai des divers échange c'est que si tu es "lazy" (i.e.: n'a pas envie d'avoir trop d'emm...) les actions sont ce qu'il y a de mieux.

 

Si par contre tu es prêt à mettre la main à la pâte, savoir gérer les locataires ch..., faire tous les travaux toi même (car les meilleurs rendement tu l'auras en reprenant des biens à refaire) ou par des artisans que tu connais, etc.

L'immo a des rendements difficilement battable pour un mec lambda sur le marché action.

Dépasser les 10% de rendement est la base dans ce genre d'investissement.

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
Je suis sur un forum avec des investisseurs immo et des investisseurs actions.
 
La conclusion que j'ai des divers échange c'est que si tu es "lazy" (i.e.: n'a pas envie d'avoir trop d'emm...) les actions sont ce qu'il y a de mieux.
 
Si par contre tu es prêt à mettre la main à la pâte, savoir gérer les locataires ch..., faire tous les travaux toi même (car les meilleurs rendement tu l'auras en reprenant des biens à refaire) ou par des artisans que tu connais, etc.
L'immo a des rendements difficilement battable pour un mec lambda sur le marché action.
Dépasser les 10% de rendement est la base dans ce genre d'investissement.

Le problème c'est que c'est du venture : de la promotion immobilière, risquée, chronophage et pleine d'emmerdes. Il n'y a pas 10% de retour sur de la location pure : déjà parce que tu vas payer de l'IR sur ton résultat foncier, et surtout parce que les endroits où tu trouves un rendement locatif brut (brut, hein) de 10% c'est là où les locataires sont insolvables et où tu as de fortes chances de te retrouver avec un mauvais payeur indélogeable. En plus du manque de diversification.
 
J'ai regradé, c'est cohérent et assez intéressant.
Mon seul bémol c'est que tu utilises des valeurs passées du S&P500 implicitement comme prévision des valeurs futures et que pour l'immo tu refuses de le faire.
C'est un biais de dire : "c'est facile de faire 3,6% hors inflation, il n'y a qu'à prendre du S&P500".
Parce que a posteriori c'est facile d'identifier comment il aurait fallu faire. Mais ça ne dit pas comment trouver aujourd'hui un placement à 3,6% rééls.
Si j'achète ma maison aujourd'hui, dans 20 ans tu me diras "tu aurais dû prendre du NASDAQ, tu aurais fait un meilleur placement".

Si j'avais les valeurs futures du S&P je ne me ferait pas chier à travailler :D
Ce que je te dis aujourd'hui c'est que vu les données passées c'est bien souvent beaucoup moins intéressant d'acheter sa propre maison que de mettre l'argent sur un gros indice (meilleur rapport risque/rendement).
Maintenant tu peux avoir des scénarios où l'achat de sa maison est plus intéressant financièrement :
- Si le rendement locatif est haut (mais faut habiter à Roubaix ou au Havre)
- Si tu planches sur plus de 100% de plus-value (c'est arrivé à Paris mais je pense qu'on a atteint un plafond)
- Si tu fais un emprunt in fine (vu que tu as un leverage infini) mais tu portes le risque deux fois (immo et collatéral)
- Si tu planches sur un effondrement de l'equity (mais tu peux toujours diversifier ex ante dans d'autres valeurs si c'est le cas)

Mais iso risque et emmerdes, empiriquement acheter sa maison c'est souvent une connerie.

Tu peux changer la formule de la valeur de revente si tu veux produire des scénarios à PV immobilière, je l'ai fait sur ma version. Mais t'as quand même besoin d'une grosse PV pour rattraper l'equity (actualisation oblige).

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
Et aussi, il y a des frais et taxes à prendre en compte quand tu veux revendre ces index ou des actions, non ?

Les frais sont minimes pour un tracker S&P par exemple. Les PV sont exonérées d'IR après 5 ans (mais tu paies les prélèvements sociaux).

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
2 minutes ago, Neomatix said:


Le problème c'est que c'est du venture : de la promotion immobilière, risquée, chronophage et pleine d'emmerdes. Il n'y a pas 10% de retour sur de la location pure : déjà parce que tu vas payer de l'IR sur ton résultat foncier, et surtout parce que les endroits où tu trouves un rendement locatif brut (brut, hein) de 10% c'est là où les locataires sont insolvables et où tu as de fortes chances de te retrouver avec un mauvais payeur indélogeable. En plus du manque de diversification.

Si j'avais les valeurs futures du S&P je ne me ferait pas chier à travailler :D
Ce que je te dis aujourd'hui c'est que vu les données passées c'est bien souvent beaucoup moins intéressant d'acheter sa propre maison que de mettre l'argent sur un gros indice (meilleur rapport risque/rendement).
Maintenant tu peux avoir des scénarios où l'achat de sa maison est plus intéressant financièrement :
- Si le rendement locatif est haut (mais faut habiter à Roubaix ou au Havre)
- Si tu planches sur plus de 100% de plus-value (c'est arrivé à Paris mais je pense qu'on a atteint un plafond)
- Si tu fais un emprunt in fine (vu que tu as un leverage infini) mais tu portes le risque deux fois (immo et collatéral)
- Si tu planches sur un effondrement de l'equity (mais tu peux toujours diversifier ex ante dans d'autres valeurs si c'est le cas)

Mais iso risque et emmerdes, empiriquement acheter sa maison c'est souvent une connerie.

Tu peux changer la formule de la valeur de revente si tu veux produire des scénarios à PV immobilière, je l'ai fait sur ma version. Mais t'as quand même besoin d'une grosse PV pour rattraper l'equity (actualisation oblige).

 

Je compte faire un investissement locatif et j'avais identifié Rouen, mais je regarderai aussi Roubaix et Le Havre.

Quoique Rouen, je trouve ça sympa à habiter si jamais je dois me rabattre dessus comme domicile.

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

Il me semble qu'on oublie aussi la plus value du bien immo dans vos calculs, surtout dans les grands centres urbains

  • Upvote 1

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
1 hour ago, Neomatix said:


Le problème c'est que c'est du venture : de la promotion immobilière, risquée, chronophage et pleine d'emmerdes. Il n'y a pas 10% de retour sur de la location pure : déjà parce que tu vas payer de l'IR sur ton résultat foncier, et surtout parce que les endroits où tu trouves un rendement locatif brut (brut, hein) de 10% c'est là où les locataires sont insolvables et où tu as de fortes chances de te retrouver avec un mauvais payeur indélogeable. En plus du manque de diversification.

Ce n'est pas du vent, j'ai put longuement discuter sur des cas pratiques réels, mais c'est un lourd travail en amont et en aval.

 

Typiquement trop lourd pour moi qui ne veut pas passer tout mon temps libre à ça.

 

 

C'est bien pour ça que les actions offrent un meilleur rendement pour ceux qui ne veulent pas passer leur temps libre dessus ou en faire un vrai métier.

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
59 minutes ago, Neomatix said:


. Les PV sont exonérées d'IR après 5 ans (mais tu paies les prélèvements sociaux).

Uniquement sur un PEA et cela veut dire que tu n'as rien retiré de ton portefeuille pendant les 5ans (et cela le clôture en même temps que tu prends tes PV).

 

C'est bien, je conseille à tout le monde d'en ouvrir un ne serait-ce que pour faire démarrer le compteur des 5ans, mais cela a ses limites.

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
30 minutes ago, poney said:

Il me semble qu'on oublie aussi la plus value du bien immo dans vos calculs, surtout dans les grands centres urbains

Pour moi c'est à comparer aux PVs boursière.

 

Le loyer de l'immo ce sont les dividendes de l'action.

Les PVs de l'action sont la PV de l'immobilier.

 

L'immo est moins sensible à des moins values eventuelles, mais cela existe et peut faire mal.

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
Pour moi c'est à comparer aux PVs boursière.
 
Le loyer de l'immo ce sont les dividendes de l'action.
Les PVs de l'action sont la PV de l'immobilier.

Non.
Les dividendes n'ont rien à voir avec la rentabilité. Les dividendes, pour des sociétés cotées, c'est un outil de gouvernance d'entreprise, rien de plus. Une boîte cotée 100 qui fait 5 de benef et ne distribue rien est tout aussi rentable qu'une boîte identique qui distribue tous ses résultats. Surtout que je compte le taux dividendes réinvestis.

Si tu veux trouver une mesure comparable à la plus-value de revente hors variation de CF futurs tu peux regarder l'évolution de l'offre et de la demande (i.e. le "prix du CF futur") avec l'évolution du forward P/E. Pour le S&P il était de 18 il y a 30 ans et est aujourd'hui de 20*, donc l'immense majorité de la PV réalisée pendant les 30 dernières années n'est pas due à un effet comparable à celui affectant l'immobilier.

* Rigoureusement, faudrait comparer les unleveraged forward P/E mais manque de data et flemme.
Ce n'est pas du vent, j'ai put longuement discuter sur des cas pratiques réels, mais c'est un lourd travail en amont et en aval.
J'ai pas dit que c'était du vent 0.o
Il me semble qu'on oublie aussi la plus value du bien immo dans vos calculs, surtout dans les grands centres urbains

Elle n'est pas oubliée, elle est ignorée pour la raison suivante :

- Si tu planches sur plus de 100% de plus-value (c'est arrivé à Paris mais je pense qu'on a atteint un plafond)

La croissance du prix de l'immobilier à Paris s'est faite au détriment de la rentabilité locative (i.e. les loyers ont augmenté bien moins vite), car la demande à des niveau de loyer plus importants est fortement décroissante. Donc à part les apparts-trophées pour milliardaires (qui ne sont pas vraiment ce dont on parle), le prix est destiné à stagner (voire à se tasser). Je peux avoir tort, mais je considère les chances de baisse du prix au m² à l'achat vaguement équivalentes à celles d'une hausse, à moyen terme. D'où une espérance de PV de zéro.
Et de toute façon :
Tu peux changer la formule de la valeur de revente si tu veux produire des scénarios à PV immobilière, je l'ai fait sur ma version. Mais t'as quand même besoin d'une grosse PV pour rattraper l'equity (actualisation oblige).

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
8 minutes ago, Neomatix said:


Non.
Les dividendes n'ont rien à voir avec la rentabilité.
 

Je parle de rentabilité pour l'actionnaire.

En gros pour savoir où toi tu places ton argent.

 

J'ai pas dit que c'était du vent 0.o

 

Juste plus haut: "Le problème c'est que c'est du vent"  (bon ok il y a -ure après le mot vent, mais on va pas chipoter :D ).

 

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
il y a 7 minutes, Marlenus a dit :

Je parle de rentabilité pour l'actionnaire.

En gros pour savoir où toi tu places ton argent.

Quand une boîte distribue un dividende il est déduit de l'equity. Donc pour l'actionnaire (celui à qui revient l'equity), c'est strictement la même chose (modulo impôts).

  • Upvote 1

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

Pour ma part, je me suis débarrassé de tout l'immobilier pro que je possédais encore. L'immobilier c'est quand même de fortes sommes complètement immobilisées et donc à la merci d'un changement de règles fiscales ou d'urbanisme.

Autrement dit, le 10% de rendement net (sur les loyers) que j'avais au début est devenu négatif au fil du temps. Heureusement que le quartier est devenu hype ce qui m'a permis de faire une plus value correcte.

Mais pendant quelques mois, j'ai flippé ne ne plus pouvoir payer les charges et notamment la taxe foncière qui a doublé d'une année sur l'autre (4000 à 8000€).

 

Ha et dernier point, si j'ai trouvé un acheteur très rapidement, je n'ai touché le pognon que 6 mois après la signature du sous seing. Il également faut en avoir conscience.

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

A mon avis, faudrait que @Neomatix diffuse sa maquette de simulation. Ce débat est bien trop littéraire.

Il y a 3 heures, Rocou a dit :

 

Pour ma part, je me suis débarrassé de tout l'immobilier pro que je possédais encore. L'immobilier c'est quand même de fortes sommes complètement immobilisées et donc à la merci d'un changement de règles fiscales ou d'urbanisme.

 

 

Toute façon, si les assureurs sont hyper sélectifs sur leurs investissements immos et ont quasiment abandonné le locatif particulier, il y a bien une raison...

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites
On 17/12/2017 at 12:37 PM, Neomatix said:

Si vous voulez contrôler la simulation, elle est jointe.

investissement immobilier.xlsx

 

1 minute ago, Bézoukhov said:

A mon avis, faudrait que @Neomatix diffuse sa maquette de simulation. Ce débat est bien trop littéraire.

 

Partager ce message


Lien à poster
Partager sur d’autres sites

Créer un compte ou se connecter pour commenter

Vous devez être membre afin de pouvoir déposer un commentaire

Créer un compte

Créez un compte sur notre communauté. C’est facile !

Créer un nouveau compte

Se connecter

Vous avez déjà un compte ? Connectez-vous ici.

Connectez-vous maintenant

  • En ligne récemment   0 membre est en ligne

    Aucun utilisateur enregistré regarde cette page.

×