alex6

Les taux sont actuellement bas parceque les etats peuvent se financer sur les marches a bas cout grace aux QE qui poussent les rendements obligataires au tapis. Rien ne dit que ca pourra continuer encore longtemps comme ca, historiquement maintenir les taux reels bas ne peut pas durer tres longtemps.

On va voir comment les prix resistent au Canada suite a la chute du prix du baril. Comme en Australie et en NZ, les prix sont decorreles des capacites financieres reelles des gens.

Justement, c'est ce qui n'est plus juste actuellement. La nouvelle tendance mondiale, incluant meme la Chine quand leur exces de credit va commencer a devoir se resorber, c'est le deleveraging. On est donc plutot sur une tendance japonaise pour l'immobilier mondial et tant que l'exces de credit n'aura pas ete purge, peu de chance de voir une hausse des prix moyens. Bien sur ca ne veut pas dire qu'investir dans l'immobilier soit idiot, c'est juste qu'il faut faire un gros boulot d'investigation en amont. Et puis les rendements des placements alternatifs ne sont pas vraiment fantastiques actuellement.

C'est ce que j'ai dis plus haut, il faut que l'inflation des loyers augmente plus que le coût de ton emprunt (si taux variable surtout) et des taxes/entretien/etc...Mais ça, ca ne peut se faire qu'apres quelques années (ou jamais si les loyers stagnent et les frais de proprio augmentent), jamais au moment de l'achat.

Il faut ramener le taux d'epargne aux salaires du foyer, sinon ca ne veut pas dire grand chose. Un celibataire a de grandes chances de ne pas pouvoir epargner autant qu'un couple, location ou pas.

Et ca, ca n'est possible qu'apres un certain nombres d'annees de hausse des prix, sinon le coût d'achat est toujours superieur a l'equivalent location (en incluant la perte du revenu lie au capital de depart)Je sais pas le terme en français mais a l'achat, un logement est "negatively geared".

C'est ce que j'avais cru comprendre en effet, merci.

Alors les quelques exemples que j'ai en France n'avaient pas d'assurance parcequ'ils ont morfle avec les impayes de loyers...

Le loyer de l'achat immo, c'est le remboursement des interets. En fait ta phrase n'est ni juste ni fausse si tu n'y attaches pas la mention suivante: "dans un marche haussier de 3% par an minimum et a condition de rester vivre dans le logement plus de 8ans" (chiffres approximatifs de memoire) Dans un contexte de gain en capital nul voire inferieur a l'inflation, l'achat est perdant face a la location dans tous les cas de figure. Un truc que j'ai toujours trouve marrant c'est quand les bons gestionnaires de famille voit l'immobilier achete avec un fort credit comme etant un bon investissement bien raisonnable. En realite acheter un bien immo avec un apport de 10% sur 25ans, c'est investir avec un gros effet de levier sur un actif unique (zero diversification) en faisant le pari d'une hausse quasi-continue sur la periode du pret. C'est aussi un actif qui en general apporte un rendement plutot faible (quoique pour le moment encore interessant par rapport a la remuneration du cash en France) Et de ce point de vue pour les 68ards aujourd'hui, ca a parfaitement fonctionne comme ca. Mais je doute fortement que l'on reparte pour 20 ans au meme rythme pour plein de raisons (taux au plancher, economie stagnante, fiscalite ecrasante, protection des locataires, les prix actuels incluent deja l'apport de deux salaires dans le foyer etc...)

Je dirais "parceque la BCE rachete directement la dette de tous les pays sur les marches pour faire tomber les taux et forcer l'argent vers les actifs a plus haut rendement". Le differentiel entre pays vient des petits malins qui jouent sur le spread cree mais probablement sur des volumes sans comparaison possible.

L'entretien, les diverses taxes liees a la propriete sont aussi une sorte de loyer qu'il faut pouvoir couvrir. Souvent celui qui achete avec comme objectif le remboursement de son pret une fois arrive a la retraite pense que ca l'exemptera de toutes depenses. Mefiance aussi pour ce qui est des couts "forces" type ravellement de facade vote en syndic par exemple. Un autre soucis de l'achat immobilier si c'est le seul asset, c'est qu'une maison/apart' c'est illiquide. Donc certes ca permet de ne plus payer de loyer mais ca empeche aussi toute sortie de capital rapide, surtout dans un marche baissier. Ca peut serieusement poser des soucis de cashflow une fois a la retraite. Tu peux rajouter la Nouvelle-Zelande dans la liste. Sinon globalement, investir dans l'immobilier dans un contexte de deleveraging generalise (reduction de l'endettement) c'est a coup sur faire une perte en capital sur le long terme. La question est de savoir si la perte est plus importante qu'un autre placement. Si oui, seul l'investissement avec un rendement net au minimum de 4% est envisageable. La le gain en capital est secondaire, le plus important est de generer un cashflow positif qui peut servir a payer ton propre loyer par exemple (sous reserve de pouvoir lever un credit sans avoir un bien immo en garantie)

D'une bonne petite française j'espère... Congrats!

Montre lui aussi les photos de filles que tu postes ici.

Ouais enfin actuellement, c'est surtout capacite d'expansion du credit, capacite d'expansion du credit et capacite d'expansion du credit. Quand les niveaux de prix sont completement decorreles des revenus reels, c'est la disponibilite du cash qui importe pour soutenir les prix. Apres bien sur, il est evident que l'aspect qualite/localisation du bien importe afin de "sur-performer" le trend.

Disons que si les prix globalement baissent, ca ne peut que mettre la pression sur le credit puisque les capacites a faire jouer du levier de la dette se reduisent. Maintenant c'est comme en bourse, tu peux tres bien faire -10% sur un indice sur une annee mais avoir un secteur qui fait +20%. C'est juste que le nombre de secteur faisant +20% sera beaucoup plus reduit et que statistiquement, tu auras beaucoup plus de chance d'etre proche de -10% que de +20%.

Non mais ca c'est de l'analyse de marche mais le trend c'est aussi fondamental. Si tu peux toujours gagner de l'argent quelque part en immobilier, un puissant trend deflationiste va rendre la probabilite de trouver un marche porteur extrement reduite. Et typiquement la demographie du pays, c'est un des elements central qui va determiner le trend sur le moyen / long terme. Ne pas oublier que si le trend mt/lt est a la baisse (meme de 1 a 2% par an), tu perds de l'argent par rapport a la location.

C'est certain que si tu mesures la credibilite sur le type de chaise utilisee, c'est moyen. Perso c'est les competences qui m'interessent alors dans une bonne boite, tout le monde peut bien etre assis sur ce qu'ils veulent. Et ca inclus le plug anal de sanksion. Il faut aussi voir quelle est la structure de l'immobilier. En gros si les vieux sont fortement exposes sur du locatif, la diminution de population (ou pour etre precis la diminution du nombre de jeunes) va mettre la pression sur les loyers mais pas necessairement sur les prix. A voir aussi quel est le rendement net locatif par rapport aux autres placements. Si par contre on est sur de l'immobilier type residence principale, la les prix peuvent trinquer si les ventes forcees se produisent pour des raisons de financement de veioux jours par exemple. Bref, il y a un paquet de critere a etudier en parallele de l'evolution de la population.

Des collègues de boulot ont remplace leur chaise par une grosse balle gonflable. Parait que c'est bon pour te forcer a garder le dos droit.

Mince alors, me voilà une reference critique des franchouilles. Je suis emu, c'est trop d'honneur...

@sanksion; Alors il faut être clair et demander, pas de soucis!

Qu'est-ce que je viens faire la-dedans?

Non mais qu'est-ce que c'est que ce message tolerant et vivrensemblesque?!

Mais non, Glandon attend le sauveur qui va lui permettre de sortir de ses investissements foireux en limitant la casse.Un bon gros socialo quoi.

Ah ca oui, on avait remarque...

Surement, ou alors c'est passe par le filtre.