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Immobilier


Nick de Cusa

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7 minutes ago, Lexington said:

 

En effet, même si sauf erreur de ma part, c'est juste DVF en repackagé hein, ce sera probablement plus fiable de partir du site officiel

Il y a une estimation du prix actuel en plus.

Celui de meilleurs agents est bien aussi https://www.meilleursagents.com/estimation-immobiliere/

(Ils recupèrent les transactions avant qu'elles ne tombent dans DVF, l'estimation est plus actualisée du coup.)

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il y a 4 minutes, Mathieu_D a dit :

Il y a une estimation du prix actuel en plus.

Celui de meilleurs agents est bien aussi https://www.meilleursagents.com/estimation-immobiliere/

(Ils recupèrent les transactions avant qu'elles ne tombent dans DVF, l'estimation est plus actualisée du coup.)

 

Oui MA pour le coup est pas mal. L'autre je suis plus dubitatif, pour une "estimation" ils demandent juste adresse et surface. Sauf si j'ai raté quelque chose

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il y a 30 minutes, Lexington a dit :

 

En effet, même si sauf erreur de ma part, c'est juste DVF en repackagé hein, ce sera probablement plus fiable de partir du site officiel

 

Ce sont exactement les mêmes données OpenData que tu trouves ici:

https://www.data.gouv.fr/fr/datasets/demandes-de-valeurs-foncieres/

 

Le site est tout de même mieux puisqu'il indique tout de suite les transactions. Sur le gouv, il faut chercher

 

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  • 1 month later...

Actuellement, je lis régulièrement dans la presse des alertes relatives aux locations courte durée de type airbnb, avec une demande de plus en plus forte de régulation et de limitation de ce type d'offres face aux difficultés à trouver un logement pour les locaux. C'est encore plus prononcé dans les villes touristiques où par ailleurs, les travailleurs saisonniers peinent à se loger. Et pas seulement en France.

Ça interroge tout de même un peu. Même si évidemment, beaucoup de propriétaires ne seraient pas autant attirés par ce genre de location s'ils n'étaient pas assommés de contraintes, et également inquiets du risque d'impayés de loyer.

 

 

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il y a 12 minutes, Bisounours a dit :

et également inquiets du risque d'impayés de loyer.

ben, de fait c'est pas/plus juste ça.

L'impayé de loyer, avant c'était 2/3 mois de loyers perdus, et hop le locataire dehors.

Aujourd'hui, c'est 2/3 ans avant de pouvoir dégager le gars + la certitude de gros frais pour remettre le bien en état à l'issue de la procédure.

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5 minutes ago, Bisounours said:

Même si évidemment, beaucoup de propriétaires ne seraient pas autant attirés par ce genre de location s'ils n'étaient pas assommés de contraintes, et également inquiets du risque d'impayés de loyer.

 

 

Oui et non.

Déjà car les contraintes sur les locations type airbnb sont importantes.

Mais surtout car le gros avantage des locations type airbnb c'est de pouvoir moduler le loyer en fonction de la période.

Pour prendre un exemple simple, dans une villa bord de mer, la période Mai/Septembre te rapportera plus qu'Octobre/Avril alors qu'elle dure 2 fois moins longtemps.

Mon frère, quand il devait bosser dans une région touristique, il trouvait des locations à prix correct pour le hors saison, mais la pleine saison c'était du camping sauvage. Impossibilité de trouver une location à l'année entière. Les mois d'été sont trop rentable pour passer à côté.

 

De façon générale, il y a toujours un problème local quand une population à fort pouvoir d'achat arrive dans un coin.

Certains locaux vont se gaver et d'autres vont en chier. Ce qui généralement apporte son lot de tension.

 

Cela me fait penser au portugal actuellement/

 

 

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5 minutes ago, Rübezahl said:

ben, de fait c'est pas/plus juste ça.

L'impayé de loyer, avant c'était 2/3 mois de loyers perdus, et hop le locataire dehors.

Aujourd'hui, c'est 2/3 ans avant de pouvoir dégager le gars + la certitude de gros frais pour remettre le bien en état à l'issue de la procédure.

2/3ans c'est si tu la joue cool avec ton locataire.

Quasiment tous les proprios qui ont des problèmes qui durent avec des locataires c'est qu'ils ont essayé d'être cool.

Si dès le premier loyer impayé tu réagis, cela ne dure pas 2-3ans.

Maintenant, si le mec joue bien, oui tu vas te prendre la trève hivernale.

 

Maintenant le choix du locataire est quelque chose de primordial, si tu as compris que tu ne fais pas dans le social, ton risque d'impayé est faible.

Et pour les détériorations, airbnb n'est pas plus sûr.

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Bah c'est ce qui explique que certains maires en arrivent à limiter les locations de ce genre. Et ça peut se comprendre quand l'employé du petit commerce du coin ne peut pas se loger à l'année à moins d'aller vivre à 20 km de son lieu de travail.

 

Les impayés de loyer, procédures d'expulsion, c'est la plaie pour le proprio. Du coup, ils sont très sélectifs. Encore des dispositifs idiots qui font davantage de mal que de bien.

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il y a 3 minutes, Bisounours a dit :

Et ça peut se comprendre quand l'employé du petit commerce du coin ne peut pas se loger à l'année à moins d'aller vivre à 20 km de son lieu de travail;

Mmmwais. L'employé du petit commerce va aussi être généralement mieux payé.

 

Par exemple, les tarifs des femmes de ménage au Touquet ont explosé ces dernières années.

 

Les maires font plutôt ça pour contrôler leur électorat (délibérément ou non) : ils gardent dans sa circonscription ceux qui votent pour lui au lieu de les laisser se faire remplacer par d'autres qui voteront peut-être pour un autre.

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19 minutes ago, Neomatix said:

Les maires font plutôt ça pour contrôler leur électorat (délibérément ou non) : ils gardent dans sa circonscription ceux qui votent pour lui au lieu de les laisser se faire remplacer par d'autres qui voteront peut-être pour un autre.

Dans les faits, quand une population se fait remplacer assez rapidement par une autre cela entraine une grogne sociale.


Les politiques ont donc le choix de dire qu'il se foutent de cette grogne sociale et même de dire que c'est une très bonne chose ce remplacement ou de dire qu'il y a un problème.

Nombre de politiques estiment qu'ils ont plus à gagner à le traiter en problème.

Sachant que les touristes ne votent pas, il faut voir si il y a plus de proprio et de commerce qui y gagnent que d'employé locataire qui y perdent.

J'ai l'impression que les 2nds sont souvent plus nombreux.

 

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il y a 5 minutes, Marlenus a dit :

Dans les faits, quand une population se fait remplacer assez rapidement par une autre cela entraine une grogne sociale.

En France même un chat qui pète entraîne une grogne sociale. Donc ce n'est des masses significatif.

il y a 5 minutes, Marlenus a dit :

Les politiques ont donc le choix de dire qu'il se foutent de cette grogne sociale et même de dire que c'est une très bonne chose ce remplacement ou de dire qu'il y a un problème.

Nombre de politiques estiment qu'ils ont plus à gagner à le traiter en problème.

Sachant que les touristes ne votent pas, il faut voir si il y a plus de proprio et de commerce qui y gagnent que d'employé locataire qui y perdent.

J'ai l'impression que les 2nds sont souvent plus nombreux.

Ben c'est ce que je dis, c'est purement électoral, pas la résolution d'un problème social.

Et encore, les propriétaires non résidents ne votent pas (#ImpositionSansReprésentation), ni les saisonniers. Restent les vieux qui ont acheté il y a 40 ans, votent contre tous les nouveaux arrivants et habitent à l'année, le meilleur corps électoral du monde.

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il y a 56 minutes, Marlenus a dit :

Maintenant, si le mec joue bien, oui tu vas te prendre la trève hivernale.

J'en ai entendu plein des histoires de premier impayé juste avant la trêve hivernale autour de moi. Les seules fois où ça ne s'est pas fini avec des années d'impayés, c'est quand les types n'attendent pas la justice, et se contentent d'attendre que le type sorte de chez lui, puis changent la serrure et virent ses affaires.

Aucune idée des conséquences juridiques par contre.

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Il y a 22 heures, Bisounours a dit :

Actuellement, je lis régulièrement dans la presse des alertes relatives aux locations courte durée de type airbnb, avec une demande de plus en plus forte de régulation et de limitation de ce type d'offres face aux difficultés à trouver un logement pour les locaux. C'est encore plus prononcé dans les villes touristiques où par ailleurs, les travailleurs saisonniers peinent à se loger. Et pas seulement en France.

Ça interroge tout de même un peu. Même si évidemment, beaucoup de propriétaires ne seraient pas autant attirés par ce genre de location s'ils n'étaient pas assommés de contraintes, et également inquiets du risque d'impayés de loyer.

 

 

 

Comme le souligne @Neomatix, les élus ne se préoccupent QUE de leur réélection et pondent des arrêtés en ce sens.

«Maire bâtisseur, maire battu» , cette maxime implique une restriction drastique des permis de construire. Les élus justifient cela par "la protection de l'environnement", la tranquillité ou tout autre poncif en fonction de leur clientèle électorale.

Cela n'empêchera pas l'élu de gauche de construire du HLM a tout va. Et à court terme c'est un double bénéfice (pour lui), d'une part, des nouveaux arrivants qui votent à gauche et d'autre part, le déclassement de l'habitat alentour qui perd de la valeur ("voyez, j'ai fait baisser les prix !")

 

Il en résulte une raréfaction du foncier et par conséquent les prix qui grimpent. Mais plutôt qu'être honnêtes envers leur concitoyens, les élus désignent des boucs émissaires:

- "Les riches étrangers (parisiens, habitants du département voisin, etc.) font monter les prix". 

- "Les résidences secondaires sont responsables de la montée de prix"

- "Airbnb, c'est la plaie, ça fait monter les prix"

 

En conclusion, tant que les propriétaires ou les futurs propriétaires trouveront des alternatives pour gagner un peu d'argent, le secteur immobilier restera un investissement attractif et se développera. Quand la source de ces revenus se tarira par la mise en place de règles de plus en plus contraignantes, la construction diminuera accroissant d'autant la tension sur le secteur.

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il y a 16 minutes, Bisounours a dit :

Donc selon toi, le maire est une fonction à supprimer ?

Déjà on n'a pas besoin d'un maire, juste d'un conseil municipal avec une élection à la proportionnelle. La commune n'a pas besoin de "Politique" ni de grand homme.

Le conseil municipal controle juste la gestion des employés municipaux.

PS pour le permis de construire, tout terrain est constructible par défaut, sauf interdiction argumentée, entrainant une indemnité pour le propriétaire.

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il y a 4 minutes, GilliB a dit :

Déjà on n'a pas besoin d'un maire, juste d'un conseil municipal avec une élection à la proportionnelle. La commune n'a pas besoin de "Politique" ni de grand homme.

Le conseil municipal controle juste la gestion des employés municipaux.

PS pour le permis de construire, tout terrain est constructible par défaut, sauf interdiction argumentée, entrainant une indemnité pour le propriétaire.

Donc convenons qu'il est nécessaire qu'un groupe de personnes soit élu. Pour toi, c'est juste pour gérer le personnel et ses fonctions. Donc il y a bien des fonctions dévolues à ce personnel...

Quelle interdiction argumentée pour les permis ?

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il y a 44 minutes, Bisounours a dit :

Donc convenons qu'il est nécessaire qu'un groupe de personnes soit élu. Pour toi, c'est juste pour gérer le personnel et ses fonctions. Donc il y a bien des fonctions dévolues à ce personnel...

Quelle interdiction argumentée pour les permis ?

Les fonctions du personnel municipal est une fonction de police et de justice pour la petite délinquance (correctionnel) et donc la prison municipal pour les petites peines.

Les voiries des quartiers sont en copropriété des habitants du quartier avec une servitude de passage, mais il reste les voiries intercommunales qui sont du ressort des communes.

Pour ce qui est des permis de construire, il faut des arguments très forts, comme par exemple interdire de construire des HLM dans le Mont Saint Michel.

Et encore pourquoi pas :)

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  • 3 months later...

@Adrian je te conseille de regarder la chaîne youtube Notjustbikes (surtout sa série sur StrongTown)

 

 

 

 

 

 

Un canadien, vivant aux Pays-Bas, qui explique de manière concises beaucoup des problèmes de l'urbanisme à l'américaine (certains de ces problèmes étant transposable en France).

 

Bien qu'il soit lui même bien à gauche et que je ne partage pas toutes ses idées, beaucoup des solutions qu'il propose sont parfaitement libérales.

 

Je recommande également la chaîne Oh The Urbanity!

 

 

 

 

 

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  • 3 weeks later...
Citation

How much are green buildings worth?

One area where the added value of better environmental quality is out of the question is real estate. A wide range of studies indicate that green buildings can command higher prices and higher rents. Julian Zehner has now re-examined this finding for London property between 2010 and 2021.

Looking at 2,537 sales of property and 2,907 rental transactions, he could not only determine how big the premium is on green buildings in London, but he could also identify how big the premium is for different levels of the BREEAM standard.

The chart below shows the average price premium on the sales price of BREEAM-certified buildings in London compared to other buildings with similar characteristics (age, size, location, etc.). Depending on the method, he found an 8.3-26% premium for green buildings, which is roughly in line with the premia found by other studies.

Sales premium of BREEAM-certified London property

  https%3A%2F%2Fsubstack-post-media.s3.ama  

Source: Zehner (2023)

The key driver for these premium valuations is the higher rents that can be achieved. The chart below shows that in the case of London property, the premium on the rents achieved is somewhere between 7.9% and 37%. The upper end of these estimates is well above anything that has been documented in the previous literature.

Rent premium of BREEAM-certified London property

  https%3A%2F%2Fsubstack-post-media.s3.ama  

Source: Zehner (2023)

Clearly, it pays to upgrade an existing property to achieve green certifications like BREEAM. Or to build new properties with high green standards. However, one thing should be kept in mind by property developers: It is not always better to aim for higher environmental standards.

In general, higher BREEAM certification standards were rewarded with higher rental premia and higher sales values, but there was hardly any difference between the highest BREEAM certification (‘Outstanding’ or five stars) and the second highest certification (‘Excellent’ or four stars). It seems as if tenants are unwilling to pay for additional green standards, once a certain level of environmental standard has been met. In terms of value for money, a rating of excellent by BREEAM seems to be excellent indeed.

 

Un poil rassurant sur la prise en compte (modérée) par les locataires (pro) des certifications environnementales. Il y a un peu de réalisme dans ce marché quand même

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2 hours ago, Lexington said:

Un poil rassurant sur la prise en compte (modérée) par les locataires (pro) des certifications environnementales. Il y a un peu de réalisme dans ce marché quand même

 

En Belgique, des limites aux indexations des loyers commencent à être mises en place pour les logements les plus énergivores. C'était temporaire, during cette année très inflationniste, mais cela reviendra sur la table.

 

Le principal problème pratique, en tous cas en Belgique, c'est que le "PEB" ("Performance Energétique des Bâtiments") est réputé être extrêmement peu fiable:

- méthode approximative et très subjective pour le certificat "standard (Fait en 1-3 heures en parcourant la maison...)

- voir certificat favorable fait par un auditeur pote de l'agent immobilier, etc (dans un sens ou dans l'autre).

Donc les syndicats de propriétaires ou autres sont prêts à attaquer l'Etat (ou les autorités responsables) dans ce sens. 

 

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il y a 12 minutes, Antoninov a dit :

 

En Belgique, des limites aux indexations des loyers commencent à être mises en place pour les logements les plus énergivores. C'était temporaire, during cette année très inflationniste, mais cela reviendra sur la table.

 

Le principal problème pratique, en tous cas en Belgique, c'est que le "PEB" ("Performance Energétique des Bâtiments") est réputé être extrêmement peu fiable:

- méthode approximative et très subjective pour le certificat "standard (Fait en 1-3 heures en parcourant la maison...)

- voir certificat favorable fait par un auditeur pote de l'agent immobilier, etc (dans un sens ou dans l'autre).

Donc les syndicats de propriétaires ou autres sont prêts à attaquer l'Etat (ou les autorités responsables) dans ce sens. 

 

 

Pas différent en France 😛

 

La nullité des DPE, c'est un sujet en or pour Contrepoints.

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Le 04/09/2023 à 12:33, Lexington a dit :

La nullité des DPE

J'avais discuté avec un type qui fait des DPE.

Leur logiciel de notation est mis à jour au moins deux fois par mois, c'est impossible d'avoir une visibilité fiable sur le moyen/long terme. Il trouvait ça dingue.

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il y a 34 minutes, Alchimi a dit :

J'avais discuté avec un type qui fait des DPE.

Leur logiciel de notation est mis à jour au moins deux fois par mois, c'est impossible d'avoir une visibilité fiable sur le moyen/long terme. Il trouvait ça dingue.

 

Perso, j'ai retenu que le meilleur moyen d'avoir un bon DPE, c'était de connaître le diagnostiqueur. Et que ça ne coûtait rien (enfin pas grand chose) d'en faire passer 2-3 : le système de calcul est tellement foireux que tu peux avoir le résultat que tu veux en en faisant suffisamment.

 

C'est tellement mal branlé que le DPE est devenu un argument libéral, montrant toute la nullité de l'Etat.

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Il y a 1 heure, Lexington a dit :

 

Perso, j'ai retenu que le meilleur moyen d'avoir un bon DPE, c'était de connaître le diagnostiqueur. Et que ça ne coûtait rien (enfin pas grand chose) d'en faire passer 2-3 : le système de calcul est tellement foireux que tu peux avoir le résultat que tu veux en en faisant suffisamment.

 

C'est tellement mal branlé que le DPE est devenu un argument libéral, montrant toute la nullité de l'Etat.

Si j'ai bien compris, dès que le diagnostiqueur ne peux ou ne veux pas répondre, le logiciel considère le cas pire et ça plombe vite le résultat. C'est ça qu'il est recommandé d'être bien préparé avec des preuves concernant chaque surface du lieu (ou effectivement que le diagnostiqueur ne soit pas trop regardant et entre une valeur crédible)

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