Immobilier

[John Connor]

Plutôt qu'un problème de HLM de logement sociale ou de que sais-je encore le problème reste le foncier qui peut représenter 50% de la valeur d'un bien immobilier.

Point de vue libérale sur la crise du logement en France

ndh16 : ici balises dailymotion sur l'URL en question que je ne connais pas

Le foncier ne représente pas 50 % de la valeur d'un bien immobilier noob , sauf dans certains endroits particuliers mais cela ne représente pas une généralité.

[Inso]

Il y a un passage sur la SRU :

https://www.contrepo…our-un-desastre

A ce propos, dans ce texte, Vincent Benard dit, je cite :

Examinons les conséquences pratiques de cette obligation

Imaginons donc un programme de 100 logements, qui reviendraient tous au prix de 150 000 euros en l’absence de la règle des 30% à leur constructeur, lui permettant de les vendre à 170 000 euros pièce hors taxe (la transaction moyenne en France a atteint 192 000 euros en 2005, nous sommes donc dans des ordres de grandeur réalistes). Imaginons maintenant que le législateur impose à 30 de ces unités d’êtres vendues seulement 100 000 euros HT à un organisme social, pour lui permettre de la louer à un prix très inférieur à celui du marché. Après tout, la « maison à 100 000 euros » a été le slogan de bataille de M. Borloo et de Mme Boutin lors de son passage au ministère.

Le manque à gagner sur le prix de revient de notre bâtisseur sera de 1 500 000 Euros, et sur le prix de vente de 2 100 000 Euros, qu’il devra répercuter sur les 70 logements ordinaires. Selon qu’il veuille simplement couvrir sa perte ou maintenir la totalité de sa marge, le surcoût qu’il devra imposer aux 70 acheteurs sera compris entre 21 400 et 30 000 euros par logement, soit un prix de vente désormais compris entre 191 400 et 200 000 Euros par logement, au lieu de 170 000.

La subvention, facteur d’accroissement du risque financier

Seul problème: là où il pensait pouvoir trouver 100 acheteurs à 170 000 euros, notre bâtisseur trouvera-t-il facilement plus ou moins de 70 acheteurs à 200 000 ? La loi de variation (les économistes parlent d’élasticité) de la demande de logement par rapport au niveau de prix est évidemment une donnée extrêmement fluctuante, en fonction du coût du crédit, des effets d’aubaine, et du facteur général de rareté de l’offre généralement lié aux règles de gestion de la ressource foncière. Mais d’une façon générale, l’expérience montre que dans un tel cas, les promoteurs choisissent de limiter les risques en pariant plutôt sur une soixantaine de logements vendus, tout simplement pour limiter la perte liée à la subvention en cas de mévente de la partie privée du programme.

C'est là que je ne comprend pas. La loi impose 30% de logements HLM, bien. Mais pourquoi le promotteur prend-t-il + de risques ? La construction étant subventionnée, du type "l'état paye la différence entre HLM et logement normal", il devrait s'y retrouver non sans que ça change non ?

[Noob]

Le foncier ne représente pas 50 % de la valeur d'un bien immobilier noob , sauf dans certains endroits particuliers mais cela ne représente pas une généralité.

En même temps quand on parle crise du logement, c'est dans les zones ou on peut trouver un taf à moins d'une heure de chez soi hein.

[Mike]

Le foncier ne représente pas 50 % de la valeur d'un bien immobilier noob , sauf dans certains endroits particuliers mais cela ne représente pas une généralité.

Ben Paris, le Nord, la côte atlantique, le quart sud-est, la Corse, l'Alsace-Lorraine, le golfe du Lion, l'agglomération toulousaine, ça commence à faire quand même…

http://pics0.meilleursagents.com/resources/press/meilleursagents_carte_prix_immobilier_france.png

[John Connor]

Ben Paris, le Nord, la côte atlantique, le quart sud-est, la Corse, l'Alsace-Lorraine, le golfe du Lion, l'agglomération toulousaine, ça commence à faire quand même…

http://pics0.meilleu…lier_france.png

Le lien montre seulement une fourchette de prix concernant des prix immobiliers au m² , il ne parlent pas ici du foncier. Le foncier concerne la partie terrain du bien immobilier. J'indiquai simplement que le terrain représentait généralement moins de 50 % du prix de revient du prix immobilier sauf de rares exceptions. Le lien ne contredit pas mon propos.

En même temps quand on parle crise du logement, c'est dans les zones ou on peut trouver un taf à moins d'une heure de chez soi hein.

Oui en effet mais la présentation succinte des médias avec des slogans comme :" la France subit une crise du logement". Voilà une phrase partiellement tronqué ou une demi-vérité qui ne me satisfait guère et qui donne une mauvaise image de la réalité légitimant un petit peu par là même le rôle de l'état dans ce secteur.

[Noob]

Oui en effet mais la présentation succinte des médias avec des slogans comme :" la France subit une crise du logement". Voilà une phrase partiellement tronqué ou une demi-vérité qui ne me satisfait guère et qui donne une mauvaise image de la réalité légitimant un petit peu par là même le rôle de l'état dans ce secteur.

Justement, la vidéo que j'ai postée montre bien l'action de l'état et ses conséquences sur le prix du foncier.

Les limitations imposées aux prix du loyer etc etc …

[John Connor]

Justement, la vidéo que j'ai postée montre bien l'action de l'état et ses conséquences sur le prix du foncier.

Les limitations imposées aux prix du loyer etc etc …

Je connais l'oeuvre de Vincent Bénard et je partage son analyse sur les mal-investissement et la suréglémentation du foncier. Donc je ne vois pas quel est l'objectif de ton propos par rapport à mon post.

[Calembredaine]

C'est là que je ne comprend pas. La loi impose 30% de logements HLM, bien. Mais pourquoi le promotteur prend-t-il + de risques ? La construction étant subventionnée, du type "l'état paye la différence entre HLM et logement normal", il devrait s'y retrouver non sans que ça change non ?

Qui décide du montant de la subvention? Qui peut décider de manière unilatérale et de façon rétro-active de modifier les conditions d'octroi des subventions? Qui décide de s'assoir sur la loi LME quand il s'agit de régler ses dettes?

Qui décide sans rien risquer de ne pas payer ses factures parce qu'il manque l'alinéa b à la ligne 30?

Et avec leur dette, les collectivités vont user et abuser de leur pouvoir absolu. Pour ma part, je n'ai plus de contrat avec une quelconque administration, je les ai tous rompu à l'échéance et je ne réponds plus à aucun appel d'offres public. (enfin bon, pas une grosse perte, il n'y a pas de marge dans mon secteur)

[Noob]

Je connais l'oeuvre de Vincent Bénard et je partage son analyse sur les mal-investissement et la suréglémentation du foncier. Donc je ne vois pas quel est l'objectif de ton propos par rapport à mon post.

Je défendais mon premier post par cette vidéo, en le répétant je voulais juste signaler qu'on était d'accord dès le départ malgré ce que tu as écris dans ta première réponse. Bref qu'on c'était mal compris.

[Invité rogermila]

Justement, la vidéo que j'ai postée montre bien l'action de l'état et ses conséquences sur le prix du foncier.

Les limitations imposées aux prix du loyer etc etc …

Sur la Suisse est-ce que vous connaissez également cette flambée des prix de l'immobilier pour les immeubles de qualité dans les grandes villes ?

A propos du foncier, ne me dis pas qu'en Suisse ,à partir du moment ou tu a acheté un terrain tu es libre de construire n'mporte quoi, n'importe comment ?

[Lexington]

Perso, le "soft landing", j'ai jamais vu ça sur aucun marché dans l'Histoire. Mais si vous arrivez à me donner quelques pistes sérieuses, je suis preneur.

L'exemple français justement. Vu les rigidités du marché, les baisses dans le passé ont surtout été lentes, beaucoup plus lentes que les hausses. Voir l'historique http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/paris-75/

Et pour les prochaines années, la baisse sera nettement plus par l'inflation qu'en monnaie courante imho

[Noob]

Sur la Suisse est-ce que vous connaissez également cette flambée des prix de l'immobilier pour les immeubles de qualité dans les grandes villes ?

A propos du foncier, ne me dis pas qu'en Suisse ,à partir du moment ou tu a acheté un terrain tu es libre de construire n'mporte quoi, n'importe comment ?

Hélas non, on a exactement le même problème dans l'essentiel des villes !

En plus géographiquement toute les principales villes romandes sont coincées entre une montagne, une frontière ou un lac.

Donc généralement là où on a 2 dimensions pour construire ces villes ne construisent plus que dans une seule voire même que dans une seule direction.

Louer un appart à Genève ou Lausanne est devenu une vrai galère.

[h16]

L'exemple français justement. Vu les rigidités du marché, les baisses dans le passé ont surtout été lentes, beaucoup plus lentes que les hausses. Voir l'historique http://www.meilleurs…ilier/paris-75/

Et pour les prochaines années, la baisse sera nettement plus par l'inflation qu'en monnaie courante imho

Ce que montre ton graphique c'est que les baisses ont été aussi (voire plus) rapide que les hausses (ce qui est cohérent puisque tous les marchés observent cette différence de vitesse entre hausse et baisse). D't'façon, nous verrons bien. Je parie sur une baisse, et une baisse relativement visible et sensible dès cette année.

[Invité rogermila]

Hélas non, on a exactement le même problème dans l'essentiel des villes !

Louer un appart à Genève ou Lausanne est devenu une vrai galère.

Voilà un bon élément de contradiction pour ceux qui s'acharnent, de manière absolument pas crédible, à vouloir dénoncer un phénomène purement franchouillard et à mettre en cause les pouvoirs publics français qui par des réglements soit-disant tatillons feraient entrave à la baisse des prix

[Inso]

Qui décide de s'assoir sur la loi LME quand il s'agit de régler ses dettes?

Qui décide sans rien risquer de ne pas payer ses factures parce qu'il manque l'alinéa b à la ligne 30 ?

Heu le secteur public a réellement le droit de faire ça ? o_o"

[John Connor]

Voilà un bon élément de contradiction pour ceux qui s'acharnent, de manière absolument pas crédible, à vouloir dénoncer un phénomène purement franchouillard et à mettre en cause les pouvoirs publics français qui par des réglements soit-disant tatillons feraient entrave à la baisse des prix

Oui, c'est pour cela qu'on indique régulièrement dans ce fil que la sur-réglementation francaise à un impact surles prix du foncier en France . Excuse moi, j'avais oublié de précisé que la réglémentation francaise n'a pas d'impact sur les prix du foncier en suisse.

Je ne connais pas la situation en Suisse donc je ne me prononcerai pas sur le sujet.

[Noob]

Heu le secteur public a réellement le droit de faire ça ? o_o"

J'ai pas pu m'empêcher de penser à cet échange de politesse :

http://www.youtube.com/watch?v=pBhE65uZrJc

Voilà un bon élément de contradiction pour ceux qui s'acharnent, de manière absolument pas crédible, à vouloir dénoncer un phénomène purement franchouillard et à mettre en cause les pouvoirs publics français qui par des réglements soit-disant tatillons feraient entrave à la baisse des prix

Heu non pas vraiment hormis la géo, on peut quand même se demander pourquoi une telle restriction à l'accès au foncier est appliquée.

Oui, c'est pour cela qu'on indique régulièrement dans ce fil que la sur-réglementation francaise à un impact surles prix du foncier en France . Excuse moi, j'avais oublié de précisé que la réglémentation francaise n'a pas d'impact sur les prix du foncier en suisse.

Je ne connais pas la situation en Suisse donc je ne me prononcerai pas sur le sujet.

Dans le cas de Genève c'est plutôt la connerie des politiciens suisses genevois qui influence à la hausse le prix du logement dans les zones frontalières.

[ts69]

Ce que je vois, c'est que l'état cherche à rendre le logement accessible aux plus pauvres, mais je ne sais pas ce que je ne vois pas…

Pour commencer, que si l'immobilier est aussi innaccessible c'est à cause de ses regles?

[Calembredaine]

Heu le secteur public a réellement le droit de faire ça ? o_o"

Et bien pire. Le secteur public est au dessus des lois hors la loi et s'autorise tout. Il n'est pas soumis au code du travail par exemple. Quand une collectivité embauche un contractuel, c'est pour une durée qui est annoncée de vive voix. Le contrat peut-être rompu immédiatement par un simple courrier et sans indemnité. Le salaire convenu n'est pas forcément celui que le salarié touche, etc.

[John Connor]

Les collectivités publiques ont des pouvoirs exhorbitants de droits communs.

Prenons un exemple plus ou moins connu d'atteinte à la propriété : la prescription acquisitive ou usucapion.

Imaginons que je pars vivre en Alaska pendant 35 ans et que je délaisse ma maison pendant cette période. Une personne qui se sera occupé de cette maison comme un propriétaire pendant une durée de 30 ans pourra entamer devant le tribunal de grande instance une action en revendication de propriété. L'usucapion étant la preuve ultime pour prouver la propriété d'un bien devant le titre de propriété.

Maintenant imaginons que je pars en Alaska sur une période de 15 ans. Juste après mon départ M. communiste squatte ma maison pendant 1 an et décide de vendre ma maison à Mme chemisebrune avec la complicité du notaire M. Monopole. Madame Chemisebrune est de bonne foi et ne sait rien de la combine , on considère en droit français qu'elle bénéficie un "juste titre". La prescription acquisitive passe de 30 ans à 10 ans à compter du début de la possession de M. communiste et non de l'acte de vente à Madame Chemisebrune. Si je me repointe à 15 ans plus tard, Madame Chemisebrune sera devant la loi française propriétaire de mon bien acquis de manière frauduleuse.

Le contrat a dans ce cas de figure une valeur moindre que l'accaparation du bien d'autrui en toute illégalité.

[Invité rogermila]

Imaginons que je pars vivre en Alaska pendant 35 ans et que je délaisse ma maison pendant cette période. Une personne qui se sera occupé de cette maison comme un propriétaire pendant une durée de 30 ans pourra entamer devant le tribunal de grande instance une action en revendication de propriété..

VRAI.

Maintenant imaginons que je pars en Alaska . Juste après mon départ M. communiste squatte ma maison pendant 1 an et décide de vendre ma maison à Mme chemisebrune avec la complicité du notaire M. Monopole. Madame Chemisebrune est de bonne foi et ne sait rien de la combine , on considère en droit français qu'elle bénéficie un "juste titre". La prescription acquisitive passe de 30 ans à 10 ans à compter du début de la possession de M. communiste et non de l'acte de vente à Madame Chemisebrune. Si je me repointe à 15 ans plus tard, Madame Chemisebrune sera devant la loi française propriétaire de mon bien acquis de manière frauduleuse.

FAUX

[John Connor]

Pourquoi tu peux développer roger ou devons nous contenter d'un jugement lapidaire ?

[Mike]

FAUX

Vrai. C'est le régime de la prescription abrégée.

Par contre je ne vois pas le rapport avec les abus de pouvoir des collectivités publiques?

Le lien montre seulement une fourchette de prix concernant des prix immobiliers au m² , il ne parlent pas ici du foncier. Le foncier concerne la partie terrain du bien immobilier. J'indiquai simplement que le terrain représentait généralement moins de 50 % du prix de revient du prix immobilier sauf de rares exceptions. Le lien ne contredit pas mon propos.

Un bien immobilier c'est le foncier + le bâti. On peut raisonnablement admettre qu'il n y a pas de raisons pour que le prix du bâti varie du simple au triple en fonction des régions, donc la variation observée provient bien du foncier…

[Invité rogermila]

Pourquoi tu peux développer roger ou devons nous contenter d'un jugement lapidaire ?

Mr Communiste vend TA maison grace à une usupation d'identité aggravée par une occupation d'un bien immobilier sans titre de propriété .

Il n'y a donc pas lieu de faire jouer une quelconque possession trentenaire (et non prescription) acquisitive.

la pôssession trentenaire doit être continue et PAISIBLE (donc sans acte delictueux)

[Inso]

Pour commencer, que si l'immobilier est aussi innaccessible c'est à cause de ses regles?

Justement, j'ai du mal à voir quelles règles rendent l'immobilier aussi innaccessible (mis à part les problèmes d'expulsion, mais ça c'est plus un problème d'état pas présent quand on a besoin de lui…)

[Noob]

Justement, j'ai du mal à voir quelles règles rendent l'immobilier aussi innaccessible (mis à part les problèmes d'expulsion, mais ça c'est plus un problème d'état pas présent quand on a besoin de lui…)

La France produit moins de logement chaque année qu'il serait nécessaire à la vue de l'accroissement de la population. Ce qui contribue à faire monter les prix.

Dans un tel contexte, il faut favoriser l'investissement afin d'augmenter l'offre pour répondre à cette demande croissante.

Donc pour augmenter le nombre de logements construits chaque année il faut commencer par permettre de construire. C'est idiot, mais c'est comme ça, les règlements des communes au nom d'une préservation tous azimuts restreignent l'augmentation de l'offre.

Ensuite il faudrait supprimer tous les contrôles des prix des loyers, la garantie d'un revenu intéressant inciterait ceux qui ont de l'argent à construire du locatif.

En contrôlant l'augmentation des loyers, l'état remplace la limitation de l'accès à un logement par un particulier à sa capacité financière par une autre plus absurde et contre productive qui est le copinage.

En gros puisque je ne peux pas gagner d'argent, je vais y loger de la famille. Et entre deux locataires de la famille, je préfère encore le laisser vide, car si j'ai affaire à un mauvais payeur je risque la ruine.

[h16]

Faut arrêter avec ce truc du "y'a pénurie". Ca a été démonté un certain nombre de fois.

Y'a pénurie de logements pas chers, spacieux et bien équipés en centre ville. Oui.

Mais des trucs en carton à 1h30 de transports des centres, y'en a pléthore.

La France dispose d'un stock de plusieurs millions de logements vacants. Bref. Ce n'est PAS un problème de construction ou de pénurie.

[Inso]

Faut arrêter avec ce truc du "y'a pénurie". Ca a été démonté un certain nombre de fois.

Y'a pénurie de logements pas chers, spacieux et bien équipés en centre ville. Oui.

Mais des trucs en carton à 1h30 de transports des centres, y'en a pléthore.

La France dispose d'un stock de plusieurs millions de logements vacants. Bref. Ce n'est PAS un problème de construction ou de pénurie.

T'as une carte ou des stats pour développer ?

Parce que du coup, la construction de logements, ça servirait à rien, a priori. Ou alors construire des immeubles plus grands sur paris…

[Lameador]

Faut arrêter avec ce truc du "y'a pénurie". Ca a été démonté un certain nombre de fois.

Y'a pénurie de logements pas chers, spacieux et bien équipés en centre ville. Oui.

Mais des trucs en carton à 1h30 de transports des centres, y'en a pléthore.

La France dispose d'un stock de plusieurs millions de logements vacants. Bref. Ce n'est PAS un problème de construction ou de pénurie.

Pas de problème, je t'échange mon petit truc dans un coin paumé contre un logement spacieux en centre ville.

Ceci dit, et pour être cynique, je suis d'accord sur un point : le problème "urgent nécessitant intervention étatique" des chômeurs/retraités mal logés est une escroquerie, puisque des logements abordables existent (petits, mal situés, …).

Et la politique, par exemple parisienne, consistant à fournir des HLMs spacieux et confortables à des prix bradés en plein centre ville à des clientèles électorales est juste une abjection qui mériterait ne peut être publié sur un forum public

[h16]

Pas de problème, je t'échange mon petit truc dans un coin paumé contre un logement spacieux en centre ville.

Y'a aucun souci. Mais faudra être prêt à payer.

Eh ouais.

C'est aussi ça la puissance du Je Sais Lire.

Je le redis : il n'y a pas pénurie de biens. Il y a pénurie de biens à une échelle de prix. Ce n'est pas la construction de nouveaux biens qui va résoudre le problème (on va simplement ajouter plus de merdes qui ne trouveront pas plus preneur). L'inadéquation offre/demande ne vient pas d'un problème de production.