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Immobilier


Nick de Cusa

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Il faudrait surtout que se développe un secteur immobilier low-cost (comme ça existe dans les transports ou l'alimentation).

Dans le logement neuf, on atteint des prix ahurissants.

je vois l'exemple d'un programme du groupe COGEDIM à Paris 20 ème (dans une rue assez crade) où le 2 pièces demarre à partir de 440 000 euros.

Eloigné de Paris à Massy Palaiseau (91) 30 minutes de transport (quand ça fonctionne bien) NEXITY propose des 2 pièces à partir de 252 000 euros.

Tout ça hors frais de notaire.

Il y a 30 ans un appart (2 pièces + cuisine ) neuf (petite couronne autour de Paris) valait environ le prix d'une quinzaine de voitures neuves (bas de gamme).

Aujourd'hui ça voudrait dire que le prix d'un tel appart ne devrait pas dépasser 130 000/ 150 000 euros. On en est loin..

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Beaucoup de personnes pensent que l'immobilier est surévalué. Il y a une hypothèse alternative c'est que la valeur de l'argent est surévaluée, et que l'immobilier est un des rares secteurs à afficher des prix réels…donc que l'inflation guette tous les autres secteurs.

Il serait intéressant par exemple de noter la valeur de l'immobilier en or.

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Beaucoup de personnes pensent que l'immobilier est surévalué. Il y a une hypothèse alternative c'est que la valeur de l'argent est surévaluée, et que l'immobilier est un des rares secteurs à afficher des prix réels…donc que l'inflation guette tous les autres secteurs.

Il serait intéressant par exemple de noter la valeur de l'immobilier en or.

+1, malheureusement

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Ce serait effectivement très intéressant. Je vais, je crois, m'y coller.

Merci de l'idée, POE.

Si vous avez des trackers pour le prix de l'immo en € courant série longue (10 ou 20 ans), je suis preneur.

Pour l'or, ça devrait aller, je pense.

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Ce serait effectivement très intéressant. Je vais, je crois, m'y coller.

Merci de l'idée, POE.

C'est intéressant, mais il faut garder à l'esprit que le "prix de l'immo", c'est un agrégat de trucs incomparables, on y colle des immeubles neufs haut de gamme, des immeubles anciens bien placés, des lotissements en zone bien desservie, des résidences secondaires (ou les critères ne sont pas du tout les mêmes), des studios étudiants… et une flopée de machins mal construits dans des zones économiquement mortes pour vendre « du scellier » a des gogos.

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C'est intéressant, mais il faut garder à l'esprit que le "prix de l'immo", c'est un agrégat de trucs incomparables, on y colle des immeubles neufs haut de gamme, des immeubles anciens bien placés, des lotissements en zone bien desservie, des résidences secondaires (ou les critères ne sont pas du tout les mêmes), des studios étudiants… et une flopée de machins mal construits dans des zones économiquement mortes pour vendre « du scellier » a des gogos.

Exact. Je vais essayer d'affiner.

Voilà un indice INSEE :

http://www.insee.fr/...6&date=20120913

Le fichier excel se télécharge dans la colonne de droite.

Merci :)

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En effet, ça serait vraiment bien, ceci dit comparer l'immobilier à des voitures neuves c'est pas mal non plus.

Les voitures c'est du manufacturé, donc c'est lié à un marché du travail sclérosé qui fait résistance au niveau de la formation du prix.

L'immo ancien, l'or et le pitroul n'ont pas ce genre de problèmes et évoluent probablement d'une manière assez similaire. Il y avait un article sur zerohedge récemment qui montrait un joli tunnel sur le baril de pitroul exprimé en onces d'or.

(Retrouvé : http://www.zerohedge.com/news/are-energy-prices-pegged-hard-money )

Pour l'immo c'est un souvenir vague qui va être plus chaud à retrouver mais j'ai déjà lu un truc là dessus : en conclusion entre les années 60 et maintenant la même quantité d'or permet d'acheter le même type de bien immo. Par contre pendant les périodes de boom l'or est souvent sous-évalué du coup la volatilité du ration immo/once d'or est plus importante; si tu ne regardes que les périodes d'aversion pour le risque (pendant lesquelles l'or retrouve sa valeur 'normale') je suppose que le ratio doit tenir assez bien dans un tunnel.

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Les voitures c'est du manufacturé, donc c'est lié à un marché du travail sclérosé qui fait résistance au niveau de la formation du prix.

L'immo ancien, l'or et le pitroul n'ont pas ce genre de problèmes et évoluent probablement d'une manière assez similaire. Il y avait un article sur zerohedge récemment qui montrait un joli tunnel sur le baril de pitroul exprimé en onces d'or.

(Retrouvé : http://www.zerohedge...gged-hard-money )

Pour l'immo c'est un souvenir vague qui va être plus chaud à retrouver mais j'ai déjà lu un truc là dessus : en conclusion entre les années 60 et maintenant la même quantité d'or permet d'acheter le même type de bien immo. Par contre pendant les périodes de boom l'or est souvent sous-évalué du coup la volatilité du ration immo/once d'or est plus importante; si tu ne regardes que les périodes d'aversion pour le risque (pendant lesquelles l'or retrouve sa valeur 'normale') je suppose que le ratio doit tenir assez bien dans un tunnel.

Infos complémentaires intéressantes. Je repomperai :)

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… J'ai commencé à regarder mais j'ai un souci : on n'a pas les prix de l'immo, on a un indice du prix de la construction, ce qui est le résultat d'un calcul complexe, qui n'a pas d'unité, et qui est corrigé de l'inflation.

Où puis-je trouver une série longue (depuis 78 serait parfait) du prix moyen m² en FRF ou EUR, brut, en France, dans l'immo ancien sans correction de l'inflation ?

Je crains que ce soit une tâche impossible.

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… J'ai commencé à regarder mais j'ai un souci : on n'a pas les prix de l'immo, on a un indice du prix de la construction, ce qui est le résultat d'un calcul complexe, qui n'a pas d'unité, et qui est corrigé de l'inflation.

Où puis-je trouver une série longue (depuis 78 serait parfait) du prix moyen m² en FRF ou EUR, brut, en France, dans l'immo ancien sans correction de l'inflation ?

Je crains que ce soit une tâche impossible.

C'est vraiment dommage, c'est typiquement le genre de démarche que je trouve très intéressante. Quelques réflexions qui me sont venues en rentrant du boulot ( de néophyte qui n'a pas eu le temps de chercher, hein, un peu d'indulgence) : est-il possible d'obtenir l'information de la chambre des notaires ? (au pire en les contactant, autant qu'ils servent à quelque chose) Est-ce que cette série (bien que courte) peut être utilisable ? (méthodo : http://www.insee.fr/...dbank=001587602 série : http://www.insee.fr/...theme.asp?id=05) Last, y a-t-il quelque chose sur cette page ici, trahie par google? (http://www.cgedd.dev...-2012-r138.html)

Je vais essayer de me renseigner auprès de deux trois personnes que je connais d'ici quelques jours (sans garantie aucune).

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C'est vraiment dommage, c'est typiquement le genre de démarche que je trouve très intéressante. Quelques réflexions qui me sont venues en rentrant du boulot ( de néophyte qui n'a pas eu le temps de chercher, hein, un peu d'indulgence) : est-il possible d'obtenir l'information de la chambre des notaires ? (au pire en les contactant, autant qu'ils servent à quelque chose) Est-ce que cette série (bien que courte) peut être utilisable ? (méthodo : http://www.insee.fr/...dbank=001587602 série : http://www.insee.fr/...theme.asp?id=05) Last, y a-t-il quelque chose sur cette page ici, trahie par google? (http://www.cgedd.dev...-2012-r138.html)

Je vais essayer de me renseigner auprès de deux trois personnes que je connais d'ici quelques jours (sans garantie aucune).

J'ai vu ces séries, mais elles ne sont pas exploitable en l'état.

A la limite, ce qu'il faudrait, c'est une matrice contenant toutes les ventes, en FRF puis EUr courant, avec le nb de m² impliqués, depuis au moins 20 ans (30 ou 40 préférés) sur toute la France ou sur un ou plusieurs départements "moyens". Ceci permettrait de faire une moyenne et une tendance, et de rapporter à l'once d'or. Là, on aurait qq chose de significatif.

http://www.cotation-...ionIndices.aspx est pas trop mal, mais semble t'il trop récent

Je regarde.

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C'est l'idée, mais sur des centaines de transactions .
En se limitant au neuf car sur l'ancien il y a tellement de disparités. Déjà voir si dans un an pour acquérir le même appart il faudra 11 kilos d'or ou seulement 9 kilos serait une bonne indication.
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C'est les bases BIEN (idf) et PERVAL (reste du territoire) qui contiennent ce genre d'information, elles sont l'origine des données de l'INSEE pour ces séries. De mémoire elles commencent en 1980 pour paris, puis grande couronne qqs années plus tard, et enfin 1996 pour la province.

Le hic c'est que l'accès est payant, et plutôt cher. Sur le site de la CGEDD j'ai trouvé une courbe 1965-2010 dans un pdf qui est sous forme vectorielle, donc zoomable afin d'extraire sauvagement des données qui auraient la précision qu'on veut bien leur donner. De 65 à 96 les données sont annuelles, et depuis 96 trimestrielles donc c'est bien les bases BIEN/PERVAL qui sont utilisées pour cette période. Pour la première période… source inconnue au bataillon. Avec un peu de chance et beaucoup de diplomatie, un mail a J. Friggit du CGEDD pourrait potentiellement éviter de se taper qqs heures à mesurer des pixels.

A noter déjà que l'immobilier a connu une hausse vigoureuse en 2002-2006, et que le pitroul a commencé à devier de sa tendance longue en 2004-2005. Pour l'or c'est plus tardif, mais aussi plus brutal. Au pifomètre je dirais que l'immo à un peu moins explosé que les deux autres, mais c'est à confirmer.

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Ce que ce graphique veut dire (en admettant qu'il soit juste, sauf ton respect ;) ) c'est donc que l'immo est sous évalué ? (ou l'or surévalué)

Ou alors, que si on fait le rapport de l'immo sur l'or, on a un prix … décroissant ?

Il y a quelque chose qui m'échappe.

Tu as les données brutes ?

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Pour ton exemple c'est effectivement décroissant depuis ~2005 après une période de croissance lente.

Fichier envoyé par mail, attention c'est du brut :dentier:

Les colonnes D à G c'est juste pour avoir une source de copier-coller pour interpoler linéairement les données que j'avais annuelles ou trimestrielles.

DL = Devise locale (euro actuellement, unités de 6.55957 F avant l'euro)

Pour l'immobilier les courbes de Friggit sont toutes rapportées au revenu moyen, donc il a fallu re-multiplier par le revenu moyen pour obtenir une série exprimée en devise locale. Pour la précision la mesure à été faite (au pifomètre) à 2-3 pixels près sur une echelle de l'ordre de 3000 pixels, soit environ 0,1 %.

Ah j'oubliais ITP = Interpolé dans les entêtes de colonnes

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Pour le cours de l'once j'ai pris sur gold.org, moyennes mensuelles en série longue.

Pour le brent la seule source de moyennes mensuelles que j'ai trouvé n'allait que jusqu'en 90, de mémoire sur une annexe du site du ministère des finances.

Pour l'immobilier c'est extrait des publication de Friggit sur le site du CGEDD, les mêmes courbes se retrouvent dans pléthore de documents dispos.

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Tout ceci est intéressant mais on ne peut pas trop en tirer de conclusion :

- d'un côté, cela voudrait dire, si l'on regarde le graphique, que l'immo est dans son étiage bas (devrait remonter en once d'or, ou, alternativement, l'or devrait baisser). Compte tenu des marchés respectifs, j'ai tendance à penser exactement le contraire (immo qui baisse, or qui monte, ce qui veut dire que le trou constaté ne serait que naissant).

- de l'autre, cela semble plutôt indiquer que l'intuition initiale (relative stabilité des prix en once de l'immo) est fausse. Cela dit, on n'a que 30 ans de recul avec ce graphique. Sur 100 ans, cela permettrait de voir l'influence réelle des politiques & des guerres. Mais bon, c'est une tâche particulièrement ardue à réaliser.

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Deuxième graphique issu des mêmes données : prix de l'immobilier et du pétrole exprimés en or depuis 1990, base 1 en janvier 2000.

http://i.imgur.com/vPIaN.jpg

Bon travail !

Le résultat est un peu déroutant. Je m'attendais à plus de stabilité des prix exprimés en or.

Pour le brut, on distingue bien 3 pics suivis de chutes brutales en 2001, 2006, 2009.

Pour l'immobilier, on distingue une période plutôt haussière de 2000 à 2006, puis une période baissière jusqu'à 2010, on est probablement actuellement plutôt dans une phase de stabilisation des prix.

L'idée de départ était surtout de mettre en relation les prix de l'immobilier élevés avec une inflation relative à une augmentation exagérée de la masse monétaire, je ne suis pas certain que les graphiques puissent confirmer cette hypothèse ni infirmer cette hypothèse.

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Difficile à dire, il n'y a pas d'explications qui vont avec. A vue de nez le prix HT semble correspondre assez bien au prix du brent converti en euros, et ce qui dénommé TTC correspond au prix TTC du 'rouge'.

(Ayé j'ai les 100 posts, il n'y aura plus besoin de passer derrière pour valider les liens, normalement :icon_bravo: )

(Hmm après reflexion il n'y a pas assez d'information sur ce que représentent ces données, je vais rester sur le brent pour le moment je pense)

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