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Immobilier

Nick de Cusa

Par Nick de Cusa,
dans Economie

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TODA

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Bon, je suis confrontée au problème ( estimer l'évolution de la valeur d'un bien immobilier) depuis de nombreuses années ( env .25ans)

( déclaration d'ISF, gestion de SCI…)

Ce n'est pas pro, empirisme pur…

Bon, donc, ma technique:

Je "surveille"les biens similaires, aussi bien même situation géographique que même créneau,

( petites annonces + ventes réelles)

sur 3 critéres:

-prix de .reviens "construction à neuf par mes propres moyens", (pas Bouygues promoteur),

-prix de l'ancien

.-Valeur locative effective ( constatée )

Sachant que l'évaluation "comptable" d'un bien, c'est 10 ans de loyer, je suis l'évolution des distorsions, en parallèle, sur le marché pro et particulier…

Note, donc, je ne tiens absolument pas compte d'une éventuelle plus value à la revente…

Cette approche donne des résultats forts surprenants..

ex: un appart qui peut se louer (au jour j) 1000€/mois, valeur comptable=120 000€….

pour moi, penser qu'il vaut 1 200 000€ sous prétexte que dans 10 ans il en vaudra peut être le double….ne me paraît pas trop sérieux…

mais bon, paysanne avec des gros sabots…. :dents:

.

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TODA

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Tu joues au Monopoly ? :)

:)un peu

c'était juste pour illustrer le fait que de "pièger" 100 000€ pour en économiser quelques centaines m'a un jour paru absurde, alors que c'est un investissement fréquent dans la bourgeoisie de ma bonne ville ( à 1h TGV de Paris), le seul argument étant Paris sera toujours Paris, ça va toujours prendre de la valeur…( avec une insécurité fiscale .et le risque de voir la plus- value taxée… )

..Avec ma méthode, 10ans de loyer, j'ai un outil simple incroyablement efficace pour du pifomètre, pour flairer les bulles immo…

Jusqu'à 2, 3 fois , cela peut en effet lié à la rareté, au delà, c'est de la bulle , placement immo spéculatif, roulette russe quoi…100%.dépendant de décisions étatistes…

..précédent historique: immo de haute montagne, pied des pistes, qui a perdu son statut "investissement de bon père de famille décennies 70, 80" pour redevenir " super luxe pour passionnés", investissement à perte type yacht ou Ferrari

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free jazz

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Comme vous le savez, les socialistes adorent les HLM et les énormes usines à gaz publiques, surtout pour leur côté clientéliste qui leur permet de faire main basse sur la gestion des collectivités locales. Ce qui tombe bien, car ils ont l'intention d'en construire plein avec l'argent des amendes de la loi SRU et quelques menues hausses d'impôts.

Cécile Duflot : "J'accepte votre proposition de pacte entre l'Etat et le mouvement HLM"

Congrès de l'USHPublié le vendredi 28 septembre 2012

Le 73e congrès de l'USH s'est conclu sans surprise, jeudi 27 septembre, à Rennes, par un discours de réconciliation entre l'Etat et le mouvement HLM, prononcé par une ministre du Logement volontaire dans ses propos. Des paroles aux actes, le feuilleton est loin d'être achevé.

"Réfléchir ensemble", "définir des modalités ensemble", "avoir des réponses ensemble", "relever un défi ensemble"… sept fois Cécile Duflot a utilisé le mot durant son discours de clôture du 73e congrès de l'USH, soit une fois de plus que celui de "confiance". La conclusion n'a donc surpris personne : "J'accepte votre proposition de pacte entre l'Etat et le mouvement HLM", a-t-elle déclaré. "Ce qui nous rassemble, au-delà de notre métier, c'est notre mission d'intérêt général, une de celle qui font grandir celles et ceux qui y participent", a-t-elle poursuivi, avant d'achever par : "Permettez-moi alors de ne pas être seulement votre ministre, mais aussi d'être tout simplement l'une des vôtres". Applaudissements !

"Le rêve est à la portée de la France"

Auparavant, Marie-Noëlle Lienemann avait quant à elle terminé ses propos en se référant à Martin Luther King. "Je fais un rêve", avait lancé la présidente de l'USH, "celui que la cinquième puissance économique du monde, la terre de la Déclaration des droits de l'homme, soit capable de garantir à tous un vrai logement décent. Le rêve est à la portée de la France. Il dépend de nous, il dépend de vous. Nous l'avons chevillé au corps. Alors, ensemble, réussissons." Applaudissements !

"Un discours émouvant", a commenté la ministre du Logement qui n'est pourtant pas une rêveuse. "Je vous appelle à établir un partenariat durable et solide, où les discours se traduisent dans les actes, où le changement n'est pas seulement un mot mais un état d'esprit, une feuille de route et une ligne de conduite", a-t-elle prévenu avant d'ajouter : "ma confiance sera exigeante".

Cécile Duflot a dressé les trois composantes de la feuille de route commune (services aux locataires ; entretien et rénovation, notamment thermique ; développement "massif" de l'offre de logement), ponctuant son discours d'éléments de constats, d'orientations politiques et de quelques annonces.

Gestion des attributions : une question "essentielle" ?

Elle a tout particulièrement insisté sur la mission "sociale" du mouvement HLM en direction de ses locataires, invitant à anticiper ("ensemble", bien entendu) la prévention des expulsions ou encore le vieillissement des habitants. Mais sa "question essentielle" du moment porte sur l'amélioration de la gestion des attributions. La ministre a annoncé la réunion d'une table-ronde "dans les semaines qui viennent" sur le sujet. Marie-Noëlle Lienemann a répondu que le mouvement HLM serait présent et qu'il y défendra l'idée que, en fin de chaîne, "l'organisme qui va gérer dans la durée doit garder sa part de souveraineté". Mais la présidente de l'USH juge manifestement que cette question est loin d'être aussi "essentielle" : "Nous ne résoudrons pas la crise du logement avec le scoring, ou tout autre moyen de notation et de priorisation : l'accroissement de l'offre (d'une offre abordable) est indispensable", estime-t-elle.

Expérimentation de 10.000 "logements sociaux accompagnés"

Cécile Duflot a rappelé sa volonté de mettre en place un "super-PLAI", qui serait financé par le fonds national recueillant les pénalités acquittées par les communes ne respectant pas la loi SRU. Le dispositif pourrait concerner des "logements sociaux accompagnés" tournés vers les personnes en grande difficulté, que l'USH propose d'expérimenter. "Pour bon nombre de gens, il ne suffit pas de trouver un logement, il faut assurer un suivi social, un cadre de vie permettant une bonne insertion", est convaincue Marie-Noëlle Lienemann, citant "beaucoup de gens en situation lourde" : relevant du Dalo, en errance, alcooliques, sortant de CHRS (centre d'hébergement et de réinsertion sociale) ou d'hôpital psychiatrique, "et aussi, parfois, certains de nos locataires qui partent à la dérive". Le mouvement HLM propose de créer une "filière d'habitat accompagné et adapté" avec des personnels spécialisés au sein des organismes HLM, en partenariat avec des associations locales quand elles existent, qui proposent un suivi dans la longue durée. La phase d'expérimentation pourrait porter sur 10.000 logements de type maisons-relais, hôtels familiaux… à quoi s'ajouteraient des suivis en logements diffus (pour les locataires actuels du parc repérés pour leur grande difficulté sociale). Une idée "intéressante, a jugé Cécile Duflot.

Au chapitre de l'entretien et de la rénovation des parcs, la ministre a appelé à "aller encore plus loin" dans la rénovation énergétique et annoncé, à cette fin, l'amélioration du dispositif d'éco-prêt logement social. Sur la question des normes, "j'ai entendu, je sais les difficultés que vous rencontrez, en particulier pour traiter les bâtiments amiantés : les conditions des prêts seront revues pour tenir compte de cette réalité", s'est-elle engagée.

"Tout ne sera pas possible"

Concernant la participation de l'Etat au financement des 120.000 logements HLM supplémentaires par an, "tout ne sera pas possible", a admis Cécile Duflot, rappelant "l'effort budgétaire qui attend notre pays". Quant au milliard qui manquerait au monde HLM et aux pistes de l'USH pour les trouver (voir notre article de l'édition du 27 septembre), la ministre renvoie le calcul d'un revers de main. Selon elle, entre le travail de mutualisation que doivent engager les organismes HLM, le financement doublé d'Action Logement ("plus de 950 millions d'euros d'équivalents subventions (…) : le double par rapport à 2012 !"), "l'amélioration" des aides à la pierre nationale et l'appui renforcé des collectivités locales : "les marges pour atteindre l'objectif de 150.000 sont là", a-t-elle déclaré aux journalistes. Et d'insister sur "l'effort financier exceptionnel" à fournir du côté HLM, qui "ne pourra être possible qu'à la condition que soient mutualisés les moyens financiers dont disposent les organismes". Mais là où les équipes techniques de l'USH anticipent une valorisation à 100 millions d'euros par an, Cécile Duflot garde les yeux rivés sur le montant de 245 millions d'euros qu'auraient rapporté à l'Etat le prélèvement qu'elle a supprimé pour 2013…

Rendez-vous à Lille…

"Il n'y a pas d'amour sans preuves d'amour", avait dit Thierry Repentin, président de l'USH lors du congrès de Toulouse en 2009, au nouveau ministre du Logement Benoist Apparu. Un an après, à Strasbourg, le divorce entre l'Etat et le monde HLM était entamé et le ministre du Logement hué. Il est vrai que les affinités politiques des deux parties étaient moins fortes. Mais "je serais plus exigeant avec mes amis qu'à l'égard de ceux qui ont animé la politique du logement depuis dix ans", confiait, en salle de presse, Alain Cacheux. Aujourd'hui président de la Fédération des offices publics de l'habitat, cet élu du Nord pourrait bien être le prochain président de l'USH (élection le 28 novembre prochain) : celui qui interpellera la ministre en clôture du 74e congrès HLM, l'année prochaine, à Lille.

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TODA

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dans mon département: 50 000 logements sociaux pour une population de 500 000 habitants!

http://www.lanouvellerepublique.fr/Indre-et-Loire/Actualite/24-Heures/n/Contenus/Articles/2012/02/04/50.000-logements-sociaux-C-est-encore-insuffisant

« Nous avons une politique sociale assumée et affirmée »
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tout38

tout38

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Quel manque d'ambition!

100% et hop, c'est réglé on n'en parle plus.

Et après, on transforme ceux-ci en appartements communautaires partagés entre plusieurs familles et on est définitivement en URSS :icon_boire2: !

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Lameador

Lameador

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Annonces de mesures fiscales liberticides, la mise en vente de biens augmente, augmentation de l'offre, sachant que la demande stagne voire baisse, les prix baissent, relativement peu mais quand même.

Un article sur le thème dans Atlantico

http://www.atlantico.fr/decryptage/grande-fuite-riches-nombre-biens-plus-million-euros-mis-en-vente-double-rapport-annee-derniere-506792.html

Effectivement actuellement pas de quoi parler d'effondrement du marché immobilier.

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  • 3 weeks later...
glandon

glandon

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Prévisions d'experts.

Un décrochage sévère d'ici quelques mois.

"au cours des dix-huit prochains mois, les tarifs des logements pourraient encore chuter de 20% dans les métropoles régionales, et même de 40% sur certains marchés locaux où il n’y a absolument plus de demande", selon Jean-Michel Ciuch, directeur général d’Immogroup Consulting.

http://www.capital.fr/immobilier/actualites/le-marche-immobilier-s-enfonce-dans-la-crise-770813

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glandon

glandon

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Toutefois ce ne sont que des hypothèses d'experts, car en définitive baisser les prix dépend de l'ultime décision des vendeurs et de ce côté là, les professionnels constatent, de manière unanime, une très forte résistance .

L’entêtement de nombreux vendeurs, qui se refusent encore à lâcher du lest, contribue, aussi à bloquer les ventes.

Conséquence : de plus en plus de biens traînent dans les vitrines des agences. Dans le réseau Orpi, le délai de vente moyen atteint aujourd’hui 100 jours, soit 20 de plus qu’il y a un an. Et sur certains marchés ruraux, des biens sont en vente depuis six mois à un an.

http://www.capital.fr/immobilier/actualites/le-marche-immobilier-s-enfonce-dans-la-crise-770813

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Newbie

Newbie

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Toutefois ce ne sont que des hypothèses d'experts, car en définitive baisser les prix dépend de l'ultime décision des vendeurs et de ce côté là, les professionnels constatent, de manière unanime, une très forte résistance .

La fixation des prix par l'offre et l'offre….Un nouveau paradigme qui peut durer jusqu'à la fin de la crise sans problème. D'ailleurs, aucun vendeur n'a besoin de vendre à court terme puisqu'en fait la crise est finie.

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Noob

Noob

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merdalors, j'ai mis ma maison en vente, c'est pas le moment, alors

C'est surtout une question de combien de temps tu as à disposition pour la vendre.

Par exemple as-tu encore un crédit dessus ? Est-ce que tu changes pour une nouvelle maison pour laquelle tu as un nouveau crédit ?

Et évidemment ça dépend aussi de la région dans laquelle tu habites, les baisses ne seront pas uniformes sur toute la France.

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