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Immobilier


Nick de Cusa

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Le Duflot est une aide versée aux propriétaires pour les inciter à construire et à louer dans des secteurs en manque d'offre, le tout en contenant la hausse des loyers. Comment le Duflot peut-il demander des conditions de ressources aux propriétaires? Même si c'est Duflot, ce serait absurde puisqu'il faut des ressources pour faire construire.

La majorité des Français pourront louer ce type d’appartement

Les plafonds de ressources pour pouvoir louer un logement qui bénéficie de la défiscalisation Duflot seront plus bas que ceux du Scellier intermédiaire. Le but est de "concentrer le nouveau dispositif sur les classes modestes et moyennes, notamment pour ceux qui se situent juste au-dessus des plafonds donnant accès au logement social."

Seulement, comme le fait remarquer Sébastien Musset, 64 % des ménages en France sont éligibles à un logement social. Avec un plafond supérieur à ceux des logements sociaux, c’est 70, voire 80 %, des ménages qui pourront habiter en location dans un appartement Duflot.

http://www.immobilier-danger.com/Loi-Duflot-2013-investir-dans-l-561.html
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Le plafonnement de salaire n'est-il pas plutôt du côté du locataire?

 

Ah oui, je me suis peut-être embrouillé. Mais bon, ça fait une condition supplémentaire, pas des moindres, qui vient s'ajouter aux autres et rend l'opération encore plus complexe à monter.

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moi aussi j'ai merdu, j'ai relu un peu le dispositif, bon j'ai pas tout compris mais je pense que je m'approche de la vérité en disant que ce dispositif est une nouvelle forme de logement social donc non rentable qui a la particularité d'être privatisé.

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Ah oui, je me suis peut-être embrouillé. Mais bon, ça fait une condition supplémentaire, pas des moindres, qui vient s'ajouter aux autres et rend l'opération encore plus complexe à monter.

Oui. Même si ces conditions représentent 80% des foyers fiscaux, cela va diminuer le nombre de dossier éligibles. Gros votrage en vue.

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Que de mots! que de mots! le dernier paragraphe peut se résumer aisément en 11 mots (ici en gras) :

 

Une première option consisterait à l'imposer à "tous les propriétaires" sous la forme d'une assurance obligatoire, mais cela pourrait poser des problèmes juridiques. Une deuxième solution serait d'instaurer un prélèvement de 2% sur les loyers (ce qui correspond au taux global d'impayés), qui alimenterait un fonds national d'assurance. Enfin la dernière option serait d'obliger tous les assureurs à proposer une telle garantie, et d'inciter ensuite les propriétaires à en souscrire une, en les frappant dans le cas contraire d'une taxe d'un montant dissuasif.

 

J'aime bien la différenciation faite entre les deux options : d'un côté on impose le machin, de l'autre on prélève d'abord, puis on 'incite' en frappant les contrevenants d'une taxe dissuasive, tout en obligeant les assureurs à proposer un produit. Dans les deux cas c'est de toute manière les locataires vertueux (ceux qui payent leur loyer en temps et en heure) qui paierons pour les 2% qui ne sont manifestement pas encore assez assistés.

 

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Immobilier : la période bénie des acheteurs est enterrée

Selon les scénarios les plus vraisemblables, ceux qui achètent aujourd'hui ne s'y retrouveront pas financièrement dans les 15 prochaines années en France. Jusqu'alors placement de bon père de famille, le logement rentre désormais dans la famille des biens de consommation.

 

http://www.latribune.fr/vos-finances/immobilier/20130129trib000745550/immobilier-la-periode-benie-des-acheteurs-est-enterree.html

 

Immobilier neuf: pourquoi ça coince?

Le Duflot mieux calibré que le Scellier?

En parallèle, les investisseurs particuliers ne devraient pas se bousculer au portillon pour profiter des avantages fiscaux offerts par le nouveau dispositif Duflot, selon les professionnels du secteur. Pas plus de 25% des transactions dans le neuf en 2013 ne devraient se faire grâce à ce dispositif d'investissement locatif, contre 50% pour le Scellier à son apogée. Pourtant, le dispositif Duflot est très proche du Scellier, et de l'avis de certains promoteurs, il est même mieux calibré et plus avantageux sous certaines conditions. Le Duflot pourrait même être décliné dans une version "institutionnelle", destinée à inciter les assureurs et autres "zinzins" à investir à nouveau dans le logement, les placements immobiliers ne représentant plus aujourd'hui qu'une part congrue de leurs portefeuilles (on évoque une baisse de la TVA supportée par les investisseurs, une baisse de la taxe foncière sur le bâti, et d'autres avantages en échange d'un engagement locatif de très longue durée).

C'est in fine moins ce nouveau dispositif Duflot que la politique fiscale globale du gouvernement qui nuira à l'investissement locatif en 2013, d'après les professionnels du secteur. Ils estiment qu'un nombre important d'investisseurs potentiels vont subir des augmentations d'impôts sensibles et n'iront pas investir dans l'immobilier. Ce, d'autant que le gouvernement a plafonné les niches fiscales à 10.000 euros. Et pour ceux qui ne seraient pas concernés par des augmentations d'impôts substantielles, un temps d'adaptation pour s'approprier le dispositif Duflot sera nécessaire. De là à donner rendez-vous en 2014 pour mesurer la véritable portée du dispositif Duflot, il n'y a qu'un pas.

 

http://www.latribune.fr/vos-finances/immobilier/20130129trib000745544/immobilier-neuf-pourquoi-ca-coince-.html

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Entre 2006T2 et 2012T3, les prix des logements ont connu une hausse de 13,3% ; ceux des logements neufs ont crû de 14,3%, tandis que ceux des logements anciens ont augmenté de 13,1%.

Au troisième trimestre 2012, les prix des logements connaissent une hausse de 0,9% par rapport au trimestre précédent ; ceux des logements neufs baissent de 1,0% alors que ceux des logements anciens augmentent de 1,2%.

Sur un an, les prix des logements baissent de 1,3% ; le neuf connait une baisse légèrement plus prononcée que l’ancien : -1,4% pour le neuf contre -1,3% pour l’ancien.

 

http://www.insee.fr/fr/themes/indicateur.asp?id=29&page=indic_logement.htm

Avec des séries historiques.

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  • 2 weeks later...

Tellement prévisible ... on tape sur les propriétaire a coup de taxes, on augmente les impôts de ceux qui pourraient s'acheter une maison, on fait de l'investissement locatif un placement hautement spéculatif, à la merci des lubies de Duflot. Vivement une nouvelle niche fiscale pour relancer la construction.

http://www.lemonde.fr/immobilier/article/2013/02/14/la-construction-de-logements-neufs-s-effondre-en-france-affectant-l-emploi-dans-le-btp_1832335_1306281.html

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  • 2 months later...

Moi, je dis, il faut aider les pauvres et les déliquescents à obtenir du crédit fastoche. On va grouper des crédits comme ceux-là avec du bon crédit solide, à raison de 1 pour 10, par exemple. Ou 2 ou 3. Ou 3 pour 7. Mettons 50/50 et n'en parlons plus. Comme les bons sont AAA, l'ensemble sera AAA.

Et on appellera ça subprime.

Du feu de Dieu, je vous dis.

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Moi, je dis, il faut aider les pauvres et les déliquescents à obtenir du crédit fastoche. On va grouper des crédits comme ceux-là avec du bon crédit solide, à raison de 1 pour 10, par exemple. Ou 2 ou 3. Ou 3 pour 7. Mettons 50/50 et n'en parlons plus. Comme les bons sont AAA, l'ensemble sera AAA.

Et on appellera ça subprime.

Du feu de Dieu, je vous dis.

 

Tant qu'on oblige pas les contribuables à renflouer les cons qui vont se faire avoir, si les gens veulent en acheter....

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Tant qu'on oblige pas les contribuables à renflouer les cons qui vont se faire avoir, si les gens veulent en acheter....

 

Et comme tout les crédits pourris se cachent dans une banque centrale pour mourir... on va tous payer. 

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Il y a quelque chose qui m'échappe dans le duel achat/location.

Même si l'achat est deux fois moins intéressant que la location, on entre en possession d'un bien, non ? Là où la location ne permet que de fumer son fric sans rien obtenir.

J'ai donc l'impression - peut-être fausse - que l'achat sera toujours préférable à la location, quel que soit la tendance du marché.

 

 

 

Non ?

 

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Dans l'insécurité juridique, une bonne hausse des impôts fonciers + plafonnements des loyers = epic fail

On ne peut rien calculer dans ce monde. 

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Heu non. Ca montre justement que ça dépend.

 

Ben non si tu es mobile.

Édit : @Mike

 

Hors du cas des personnes qui sont forcés de bouger régulièrement, il n'y a pas beaucoup de situations dans lesquels le locataire est gagnant.

 

Si je prends le cas de ma région, un appartement neuf de 250k€, donc sans frais d'agence, avec 6000€ de frais de notaire, l'équivalent en locatif serait de 800€ par mois mini: avec les conditions de financement actuelles et quel que soit l'apport, ce n'est qu'à partir de 25 ans de durée de remboursement que l'acheteur peut se retrouver dans une situation plus défavorable que le locataire en cas de retournement du marché immo. Si l'acheteur ne revend jamais son bien, la somme économisée sur 50 ans peut représenter 1 million d'€ + transmission du patrimoine aux héritiers.

 

La question de la location se pose surtout à Paris je pense, où les hypothèses les plus défavorables ont plus de chance de se réaliser qu'ailleurs.

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Le plus important c'est d'avoir un toit à soi au moment de la retraite.

 

Mais pour ça ce n'est pas forcément nécessaire d'acheter à crédit à l'âge de 25 ans.

Typiquement, si tu as pu investir ton épargne pendant 25 ans tu peux peut-être te payer quelque chose de sympa.

Il y a aussi un effet important de l'âge, à savoir qu'on a pas forcément les mêmes besoins en surface que lorsqu'on a une famille. (entretien, escaliers, )

Clairement je ne construirais jamais en France dans un de ces "bassin d'emploi" où toute l'activité tourne autour d'une grosse boite pour qui plus ou moins tout le monde bosse dans le coin.

 

Si le gros coule ta maison ne vaut plus un clou et tu devras perdre des ronds en la revendant pour simplement aller chercher du travail ailleurs.

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Hors du cas des personnes qui sont forcés de bouger régulièrement, il n'y a pas beaucoup de situations dans lesquels le locataire est gagnant.

Si je prends le cas de ma région, un appartement neuf de 250k€, donc sans frais d'agence, avec 6000€ de frais de notaire, l'équivalent en locatif serait de 800€ par mois mini: avec les conditions de financement actuelles et quel que soit l'apport, ce n'est qu'à partir de 25 ans de durée de remboursement que l'acheteur peut se retrouver dans une situation plus défavorable que le locataire en cas de retournement du marché immo. Si l'acheteur ne revend jamais son bien, la somme économisée sur 50 ans peut représenter 1 million d'€ + transmission du patrimoine aux héritiers.

La question de la location se pose surtout à Paris je pense, où les hypothèses les plus défavorables ont plus de chance de se réaliser qu'ailleurs.

Tu as oublié beaucoup de paramètres dans ton exemple: montant du crédit environ 150k, entretien du logement, foncier etc. Soit un coût total sur 25 ans de 450k€ a la grosse vs un loyer versé de 250k€ sur 25 ans. Ca fait une belle différence tout de même.

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