Immobilier

[h16]

Hors du cas des personnes qui sont forcés de bouger régulièrement, il n'y a pas beaucoup de situations dans lesquels le locataire est gagnant.

 

En France, la moyenne de possession d'un bien immo est 7 ans. Cette durée tend à être plus courte quand tu es jeune, et plus longue quand tu es vieux.

Au bout de 7 ans, ton truc, tu *dois* le revendre. Et là, c'est l'aventure. Bref : le coup du "on est quasi toujours gagnant", si c'était vrai, ça se saurait.

En gros, plus tu vieillis, moins c'est rentable de louer.

[Mike]

Pour quelles raisons ? Je vois mal la demande baisser à Paris.

 

 

Les prix actuels très élevés qui incitent à des programmes immobiliers majeurs en proche banlieue, les baux longs qui arrivent à échéance et qui sont en train d'être renégociés, la présence d'investisseurs étrangers susceptibles de se retirer, une alternance politique possible...

 

 

Tu as oublié beaucoup de paramètres dans ton exemple: montant du crédit environ 150k, entretien du logement, foncier etc. Soit un coût total sur 25 ans de 450k€ a la grosse vs un loyer versé de 250k€ sur 25 ans. Ca fait une belle différence tout de même.

 

Le simulateur prend en compte tout ça.

 

 

En France, la moyenne de possession d'un bien immo est 7 ans. Cette durée tend à être plus courte quand tu es jeune, et plus longue quand tu es vieux.

Au bout de 7 ans, ton truc, tu *dois* le revendre. Et là, c'est l'aventure. Bref : le coup du "on est quasi toujours gagnant", si c'était vrai, ça se saurait.

 

 

 

Il suffit d'augmenter manuellement les frais de notaire et les frais d'entretien pour simuler un changement de logement tous les 7 ans.

 

 

En gros, plus tu vieillis, moins c'est rentable de louer.

 

Pourquoi? Plus on achète jeune, plus vite le crédit est remboursé. La vrai supériorité de l'acquéreur sur le locataire c'est de ne plus avoir d'échéances au bout d'un moment. C'est ce point qui est déterminant.

 

Ce qui pourrait mettre en échec ce calcul c'est un niveau très faible des loyers par rapport au prix de vente logements, et un krash très sévère de l'immo.

[h16]

Pourquoi? Plus on achète jeune, plus vite le crédit est remboursé. La vrai supériorité de l'acquéreur sur le locataire c'est de ne plus avoir d'échéances au bout d'un moment. C'est ce point qui est déterminant.

Diable diable, et pourquoi dans la réalité du monde réel qui nous entoure, c'est exactement pas comme ça que ça se passe ?

Les gens seraient-ils tous, à 100%, cons ?

Ou tes hypothèses seraient-elles fausses ?

 

Jeune = peu d'apport initial, crédit plus long, grosse assurance, aléas de la vie plus importants (bébé, chômage, mariage, divorce, accident...)

Vieux = apport initial important, crédit court, petite assurance, aléas faibles.

C'est pourtant assez évident.

[Mike]

Diable diable, et pourquoi dans la réalité du monde réel qui nous entoure, c'est exactement pas comme ça que ça se passe ?

Les gens seraient-ils tous, à 100%, cons ?

Ou tes hypothèses seraient-elles fausses ?

 

Jeune = peu d'apport initial, crédit plus long, grosse assurance, aléas de la vie plus importants (bébé, chômage, mariage, divorce, accident...)

Vieux = apport initial important, crédit court, petite assurance, aléas faibles.

C'est pourtant assez évident.

 

Ce que tu pointes du doigt, c'est que l'achat est difficile à envisager tôt dans la vie, pas que ce soit une mauvaise affaire en elle-même dans les conditions actuelles de marché.

[h16]

Ce que tu pointes du doigt, c'est que l'achat est difficile à envisager tôt dans la vie, pas que ce soit une mauvaise affaire en elle-même dans les conditions actuelles de marché.

 

Ce que je pointe du doigt, c'est que la réalité du comportement des gens ne correspond pas du tout à ce que tu décris.

Soit ils sont tous cons, soit tes hypothèses sont fausses.

[Mike]

Ce que je pointe du doigt, c'est que la réalité du comportement des gens ne correspond pas du tout à ce que tu décris.

Soit ils sont tous cons, soit tes hypothèses sont fausses.

 

A ce jour les propriétaires sont majoritaires malgré tous les obstacles à l'accession à la propriété, donc si on part de la réalité observable, le comportement des gens correspond à ce que je décris.

[Tramp]

Il y a beaucoup de vieux en France.

[h16]

A ce jour les propriétaires sont majoritaires malgré tous les obstacles à l'accession à la propriété, donc si on part de la réalité observable, le comportement des gens correspond à ce que je décris.

 

Non. Le comportement observé, c'est l'achat vers 34 ans en moyenne, pas 25, par exemple.

Et la question n'est pas de savoir s'il y a plus de propriétaires que de locataires, mais de savoir si c'est toujours une bonne affaire ou non. Or, si c'était toujours une bonne affaire, tu n'aurais pas de location. Ce qu'on observe, c'est que moins le marché immo est contraint, plus les gens louent (cf Allemagne, Canada par exemple) et inversement, plus c'est la merde, plus les aléas sont nombreux, plus les gens achètent, en tenant en plus compte des remarques précédentes (âge, niveau de revenu, etc...)

 

Bref : sortir, à l'emporte-pièce, acheter c'est toujours une bonne affaire est en contradiction avec ce qu'on observe en France, dans le monde en général. C'est parfois une bonne affaire, c'est souvent un moindre mal (cas typique de la France) et parfois une calamité (Espagne).

[Brock]

l'achat est un acte pulsionnel pour les jeunes qui ont des economies, et comme c'est une tradition la famille pousse derriere, mais en realite si on fait le calcul c'est bien souvent avantageux de louer en termes de lifestyle, pour moi la question se resoud ainsi:

-acheter, c'est un credit lourd a payer en plus de plusieurs milliers de $ d'impots locaux, ce qui defonce ta capacite au cash-flow; fini les sorties, et surtout en cas de coup dur tu n'as plus d'economies.L'immoblier n'est une securite quune fois completement paye, et si l'etat local ne decide pas de te sodomiser avec des taxes.Dans le cas d'une copropriete c'est encore pire si jamais un coproprio decide de refaire toute la peinture juste apres ton arrivee.

-si je loue, j'habite dans un grand appart toute l'annee, pres du travail, je peux aller au cinema, et surtout je peux mettre mes economies dans l'education de mes enfants qui coute tres cher dans le prive.

En cas de coup dur j'ai toujours des economies et je peux acheter de l'or.L'or n'est pas sensible aux problemes de fondation, de peinture ou de termites, et ma famille dispose d'une bonne mobilite.

 

[Malky]

Diable diable, et pourquoi dans la réalité du monde réel qui nous entoure, c'est exactement pas comme ça que ça se passe ?

Les gens seraient-ils tous, à 100%, cons ?

Ou tes hypothèses seraient-elles fausses ?

 

Jeune = peu d'apport initial, crédit plus long, grosse assurance, aléas de la vie plus importants (bébé, chômage, mariage, divorce, accident, inscription sur liborg...)

Vieux = apport initial important, crédit court, petite assurance, aléas faibles.

C'est pourtant assez évident.

Ouf, tu avais presque oublié...

[Tremendo]

Non. Le comportement observé, c'est l'achat vers 34 ans en moyenne, pas 25, par exemple.

Et la question n'est pas de savoir s'il y a plus de propriétaires que de locataires, mais de savoir si c'est toujours une bonne affaire ou non. Or, si c'était toujours une bonne affaire, tu n'aurais pas de location. Ce qu'on observe, c'est que moins le marché immo est contraint, plus les gens louent (cf Allemagne, Canada par exemple) et inversement, plus c'est la merde, plus les aléas sont nombreux, plus les gens achètent, en tenant en plus compte des remarques précédentes (âge, niveau de revenu, etc...)

 

Bref : sortir, à l'emporte-pièce, acheter c'est toujours une bonne affaire est en contradiction avec ce qu'on observe en France, dans le monde en général. C'est parfois une bonne affaire, c'est souvent un moindre mal (cas typique de la France) et parfois une calamité (Espagne).

 

 

l'achat est un acte pulsionnel pour les jeunes qui ont des economies, et comme c'est une tradition la famille pousse derriere, mais en realite si on fait le calcul c'est bien souvent avantageux de louer en termes de lifestyle, pour moi la question se resoud ainsi:

-acheter, c'est un credit lourd a payer en plus de plusieurs milliers de $ d'impots locaux, ce qui defonce ta capacite au cash-flow; fini les sorties, et surtout en cas de coup dur tu n'as plus d'economies.L'immoblier n'est une securite quune fois completement paye, et si l'etat local ne decide pas de te sodomiser avec des taxes.Dans le cas d'une copropriete c'est encore pire si jamais un coproprio decide de refaire toute la peinture juste apres ton arrivee.

-si je loue, j'habite dans un grand appart toute l'annee, pres du travail, je peux aller au cinema, et surtout je peux mettre mes economies dans l'education de mes enfants qui coute tres cher dans le prive.

En cas de coup dur j'ai toujours des economies et je peux acheter de l'or.L'or n'est pas sensible aux problemes de fondation, de peinture ou de termites, et ma famille dispose d'une bonne mobilite.

 

 

Tu as oublié beaucoup de paramètres dans ton exemple: montant du crédit environ 150k, entretien du logement, foncier etc. Soit un coût total sur 25 ans de 450k€ a la grosse vs un loyer versé de 250k€ sur 25 ans. Ca fait une belle différence tout de même.

 

 

Diable diable, et pourquoi dans la réalité du monde réel qui nous entoure, c'est exactement pas comme ça que ça se passe ?

Les gens seraient-ils tous, à 100%, cons ?

Ou tes hypothèses seraient-elles fausses ?

 

Jeune = peu d'apport initial, crédit plus long, grosse assurance, aléas de la vie plus importants (bébé, chômage, mariage, divorce, accident...)

Vieux = apport initial important, crédit court, petite assurance, aléas faibles.

C'est pourtant assez évident.

 

Merci les gars de m'apporter du grain à moudre. J'ai beau expliquer à ma belle-famille que nous ne voulons pas devenir proprios (pour le moment, et meme un bon petit moment) et nous endetter mais il n'y a rien à faire. Décidément ce n'est plus un investissement c'est une croyance religieuse l'immobilier. Et dire qu'on préfère être locataire, c'est limite si on vous rit pas au nez. Les gens sont si hermétiques que cela?

Parce que je vois ça plutôt comme une ruine actuellement . Autour de moi je connais beaucoup d'exemples de gens qui du jour au lendemain en ayant emprunté sont obligés de réduire pas mal leur train de vie ou ne peuvent plus investir ailleurs. Et puis j'ai du mal à me dire que d'ici ma belle mort je vivrai au même endroit, beaucoup de mal, ou alors mettre son bien en location avec toutes les tracasseries administratives qui vont avec, et là c'est le début des emmerdes puisque les mauvais locataires sont légion quand la loi les protège.

Au final, ils ne sont même pas sûrs de revendre leur bien en faisant une plus-value, et au passage ils ont dû payer intérêts, frais de notaires, remise en état et taxes.

Sans compter qu'on peut perdre son job en cours de route, ne plus pouvoir rembourser son emprunt, alors qu'etre locataire permet plus de marges de manoeuvre.

[Calembredaine]

l'achat est un acte pulsionnel pour les jeunes qui ont des economies, et comme c'est une tradition la famille pousse derriere, mais en realite si on fait le calcul c'est bien souvent avantageux de louer en termes de lifestyle, pour moi la question se resoud ainsi:

-acheter, c'est un credit lourd a payer en plus de plusieurs milliers de $ d'impots locaux, ce qui defonce ta capacite au cash-flow; fini les sorties, et surtout en cas de coup dur tu n'as plus d'economies.L'immoblier n'est une securite quune fois completement paye, et si l'etat local ne decide pas de te sodomiser avec des taxes.Dans le cas d'une copropriete c'est encore pire si jamais un coproprio decide de refaire toute la peinture juste apres ton arrivee.

-si je loue, j'habite dans un grand appart toute l'annee, pres du travail, je peux aller au cinema, et surtout je peux mettre mes economies dans l'education de mes enfants qui coute tres cher dans le prive.

En cas de coup dur j'ai toujours des economies et je peux acheter de l'or.L'or n'est pas sensible aux problemes de fondation, de peinture ou de termites, et ma famille dispose d'une bonne mobilite.

 

Il y a aussi la possibilité d'acheter une ruine à retaper tout seul. Au bout du compte, malgré l'achat initial et le coût des travaux, les échéances sont moins chères qu'un loyer.

C'est ce que j'ai fait. Deux fois.

 

Sinon il y a aussi l'argument non rationnel de se "sentir chez soi".

[h16]

Il y a aussi la possibilité d'acheter une ruine à retaper tout seul. Au bout du compte, malgré l'achat initial et le coût des travaux, les échéances sont moins chères qu'un loyer.

C'est ce que j'ai fait. Deux fois.

 

Sinon il y a aussi l'argument non rationnel de se "sentir chez soi".

 

Tout à fait. Cependant, la première solution suppose d'avoir du temps et de bonnes capacités de bricolage. Ce n'est pas donné à tout le monde. Et puis, la ruine retapable, il faut pouvoir la trouver.

 

En tout cas, c'est certainement plus complexe que "on gagne à tous les coups".

[condorcet]

Il y a aussi la possibilité d'acheter une ruine à retaper tout seul. Au bout du compte, malgré l'achat initial et le coût des travaux, les échéances sont moins chères qu'un loyer.

C'est ce que j'ai fait. Deux fois.

 

Sinon il y a aussi l'argument non rationnel de se "sentir chez soi".

 

J'ai fait la même chose et je ne regrette vraiment pas, par contre durant la période de travaux, je n'ai pas eu de vie sociale....

[MXI]

Sinon il y a aussi l'argument non rationnel de se "sentir chez soi".

 

Bien souvent le principal argument

 

J'avais vaguement regardé pour acheter à moyen terme autour de Londres, eh bien c'est pas évident.

D'un côté la location a l'air beaucoup plus facile ici d'où une certaine fluidité (et les taxes locales sont payées par elui qui vit dans le logement xD. Et l'on peut se dire que Londres attirera toujours.

De l'autre les prix sont très élevés et l'apport personnel est énorme. De plus si jamais les taux augmentent, même légèrement, c'est mort (les Anglais pratiquent tous le taux variables. Les prêts à taux fixe ne sont pas la norme ; et la BoE peut difficilement descendre plus bas...)

Conclusion : pas de réponse limpide, et il est urgent d'attendre dans mon cas. Et puis (de facon irrationnelle) l'idée d'être endetté ne me plait pas xD

[condorcet]

Il est clair qu'il y a tellement de paramètres qui rentrent en ligne de compte qu'il ne peut y avoir de réponse type, cependant j'ai tout de même l'impression que si vous n'envisagez de déménager pendant un certain temps, la solution propriétaire sera très souvent rentable à condition de bien chercher l'achat qui représente le meilleur rapport qualité prix.

 

Dans mon cas par exemple, j'ai acheté 18 mois après le début des recherches, et à un prix nettement en dessous des prix du marché à cause des travaux à faire, et que les vendeurs étaient pressés car la vente intervenait dans une succession.

[Tremendo]

Sinon il y a aussi l'argument non rationnel de se "sentir chez soi".

 

Je suis locataire et je me suis toujours senti chez moi.

Ce sentiment est renforcé quand t'y mets tes meubles ou ajoute ta patte à l'appart, mais ce n'est pas le cas a chaque fois c'est certain.

[Tremendo]

Dans mon cas par exemple, j'ai acheté 18 mois après le début des recherches, et à un prix nettement en dessous des prix du marché à cause des travaux à faire, et que les vendeurs étaient pressés car la vente intervenait dans une succession.

 

Ce sont donc les anciens proprietaires qui ont fait une mauvaise affaire.

[condorcet]

En même temps, tant que la succession n'était pas réglée, l'argent était bloqué pour eux.

[Lameador]

l'achat est un acte pulsionnel pour les jeunes qui ont des economies, et comme c'est une tradition la famille pousse derriere, mais en realite si on fait le calcul c'est bien souvent avantageux de louer en termes de lifestyle, pour moi la question se resoud ainsi:

-acheter, c'est un credit lourd a payer en plus de plusieurs milliers de $ d'impots locaux, ce qui defonce ta capacite au cash-flow; fini les sorties, et surtout en cas de coup dur tu n'as plus d'economies.L'immoblier n'est une securite quune fois completement paye, et si l'etat local ne decide pas de te sodomiser avec des taxes.Dans le cas d'une copropriete c'est encore pire si jamais un coproprio decide de refaire toute la peinture juste apres ton arrivee.

-si je loue, j'habite dans un grand appart toute l'annee, pres du travail, je peux aller au cinema, et surtout je peux mettre mes economies dans l'education de mes enfants qui coute tres cher dans le prive.

En cas de coup dur j'ai toujours des economies et je peux acheter de l'or.L'or n'est pas sensible aux problemes de fondation, de peinture ou de termites, et ma famille dispose d'une bonne mobilite.

 

Oui et non

 

L'or ne rapporte rien, la pierre principale rapporte un droit d'habitation (non fiscalisé)

 

C'est cela qui en fait un placement aussi attirant dans la cadre de la répression financière nommée ZIRP (zero interest rate policy)

 

Pour moi :

 

ImmoPrincipalQueTuRevendsPas > Or > reste

 

Il y a bien un cout d'opportunité lié au non-déménagement, à la stabilité de ton couple et au risque sodomal de fiscomie (ou un truc dans le genre), mais si tu peux mettre la main sur un appart'/maison que tu voudras probablement garder 10 ans ou plus, GO !

[h16]

En cas d'instabilité politique, Or > ImmoPrincipalBouletALaPate > reste.

[Lameador]

En cas d'instabilité politique, Or > ImmoPrincipalBouletALaPate > reste.

 

On est d'accord. Mais c'est pas encore le cas

 

Comme le Charles Gave, c'est une question de temps, peut-être même une question de mois.

[Tremendo]

Les Français déménagent moins, les loyers marquent le pas

 

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2013/05/22/05002-20130522ARTFIG00369-les-francais-demenagent-moins-les-loyers-marquent-le-pas.php

 

Alors que les loyers avaient encore progressé de 2,2% en 2012, la hausse ralentit en ce début d'année . À Paris, la ville la plus chère de France, les loyers facturés aux nouveaux locataires ont même reculé.

   La crise se fait sentir aussi sur le marché locatif. Affectés par la hausse du chômage et les incertitudes liées à leur pouvoir d'achat, les Français reportent de plus en plus leurs projets de déménagement. «Depuis l'été 2011, le marché locatif privé s'enfonce dans la récession, affecté comme l'ensemble de l'économie immobilière par le ralentissement économique», note l'économiste Michel Mouillart. Cela a une fois de plus eu une incidence sur les loyers, qui avaient tout de même progressé de 2,2 % en 2012.

 

Depuis le début de l'année, les loyers facturés aux nouveaux locataires ont augmenté de 0,5 %, soit moins que l'inflation (1 % sur la période), selon l'Observatoire des loyers Clameur. Cette moyenne cache d'importantes disparités régionales, puisque les loyers baissent dans 30 % des grandes métropoles (de plus de 146.000 habitants). À commencer par Paris (-1,3 % à 23,90 euros le m2), de très loin la ville la plus chère de France où l'offre est traditionnellement inférieure à la demande. Le recul des loyers est également marqué au Havre (-3,5 % à 10,50 euros/m2), Rennes (-3,3 % à 11,70 euros/m2), Nice (-2,4 % à 14,30 euros/m2), Bordeaux (-1,5 % à 12,30 euros/m2), ou encore Le Mans (-0,8 % à 8,50 euros/m2).

[glandon]

Hollande s'apprête à jeter de l'essence sur les braises, pour enflammer l'immobilier.

C'est reparti pour des hausses extravagantes.

http://www.lefigaro.fr/flash-eco/2013/06/16/97002-20130616FILWWW00195-hollande-abattement-sur-l-imposition-des-plus-values-immobilieres-en-2014.php

[Calembredaine]

Hollande s'apprête à jeter de l'essence sur les braises, pour enflammer l'immobilier.

C'est reparti pour des hausses extravagantes.

http://www.lefigaro.fr/flash-eco/2013/06/16/97002-20130616FILWWW00195-hollande-abattement-sur-l-imposition-des-plus-values-immobilieres-en-2014.php

 

Heu, n'est-ce pas plutôt un retour en arrière positif? Certes, cela reste absolument dérisoire (passer de 30 à 22 ans avant d'obtenir une exonération...) mais ça va dans le bon sens, non?

[h16]

Disons que d'ici 22 ans, ça va donner grave.

Enfin.

C'est l'idée.

[PJE]

 

Cécile Duflot "Livré à lui-même, le marché immobilier a autorisé tous les excès"

 

http://www.latribune.fr/opinions/tribunes/20130708trib000774542/cecile-duflot-livre-a-lui-meme-le-marche-immobilier-a-autorise-tous-les-exces.html

 

Du lol en barre.

[Tremendo]

http://www.latribune.fr/opinions/tribunes/20130708trib000774542/cecile-duflot-livre-a-lui-meme-le-marche-immobilier-a-autorise-tous-les-exces.html

 

Du lol en barre.

 

Mais quelle blonde! Faites-la taire!

[Poil à gratter]

http://www.latribune.fr/opinions/tribunes/20130708trib000774542/cecile-duflot-livre-a-lui-meme-le-marche-immobilier-a-autorise-tous-les-exces.html

 

Du lol en barre.

 

Elle est complètement inculte et donc fanatisée par son idéologie. Elle ne cédera rien et le gouvernement ne semble pas vouloir l'arrêter, c'est parti pour faire mal, très mal.

[Loi]

Arrêtez un peu avec ce fantasme sur l'Or. Qu'est-ce que vous allez pouvoir faire de vos lingots le jour où l'on va subir une véritable crise systémique? Vous allez vous empresser de vivre dedans? Ou bien de les manger?

 

Vous serez comme tout le monde, dans la merde.