Immobilier

[neuneu2k]

Ca me fait penser à un article que javais vu sur l'Inde et les achats de vaches. C'est un mauvais investissement, mais il est protégé de l'inflation et de la rapacité fiscale.

 

C'est un peu la même chose, en France, avec l'immobilier. Il sera moins affecté le jour où l'état viendra chyprer nos comptes en banque

Tout à fait, le risque politique est bien plus faible que sur tous les autres avoirs, y compris à l'étranger (sauf dans les pays "sur liste noire"...).

Les gens qui font du pricing à plus de 10 ans sans integer le risque politique, ça me fait bien marrer (jaune) en général.

Prétendre pouvoir calculer sur la stabilité fiscale et légale à 10 ans, c'est particulierement optimiste, trop optimiste.

[Vengeusemasquée]

Il n'y a que dans certains quartiers très prisés de la Capitale pour certains types d'appartements que les prix augmentent, mais dans le reste de la Capitale et de la France, les prix stagnent ou baissent.

 

Par contre, pour ce qui est de la location, si le projet de loi Alur est adopté, la location de biens va se rarifier et perdre en rentabilité.

 

Au profit des agences immobilières et des hôteliers, principaux bénéficiaires et demandeurs de cet encadrement des loyers face à la concurrence de la location meublée touristique notamment, en plein essor.

 

Je remonte ce sujet parce que je suis moi-même à la recherche d'un logement depuis tranquillement 6 mois et que je constate ce que tu décris. Je regrette de ne pas avoir gardé les listes d'annonces que je recevais au début pour admirer la chute hallucinante du nombre de biens proposés à la loc par des particuliers mais aussi par des agences depuis que Bufflot a ouvert sa grande queule. Les propriétaires ont eu tellement peur qu'ils ont beaucoup vendu, je pense, ce qui explique le début de baisse qu'on a, en particulier en région parisienne.

J'avais bien aimé l'intervention de Laurent Vimont, président de Century 21sur BFM il y a qq jours à ce sujet.

 

http://www.bfmtv.com/video/bfmbusiness/good-morning-business/logements-le-point-blocage-est-loyer-laurent-vimont-gmb-17-12-165492/

[Malky]

Ayé, c'est le début de la fin :

 

http://argent.boursier.com/immobilier/analyses/la-baisse-des-prix-de-l-immobilier-ancien-emprunte-une-pente-glissante-1173.html

 

ITI de 1,2 contre 7 en 2010, ça n'augure rien de bon.

[alex6]

Cette baisse, ca me fait plaisir juste pour fermer le clapet de ceux qui me gonflent depuis des lustres avec leurs investissements immobiliers.

Ca me fait aussi plaisir parceque ca met au tapis le fameux argument de la penurie de logement en France qui est completement bidon. Il n'y a pas de penurie et oui, les "investisseurs" se sont engages avec des leviers monstrueux sur des biens qui sont entres dans un cycle baissier pour un moment.

Avec en plus un superbe risque de crash en cas de remontee des taux, plus que probable desormais.

[Poil à gratter]

Cette baisse, ca me fait plaisir juste pour fermer le clapet de ceux qui me gonflent depuis des lustres avec leurs investissements immobiliers.

+1

 

Des conversations de parisiens autour de la machine à café que je ne regrette pas.

 

Sinon je note qu'ils disent avoir beaucoup de vendeurs sur des appartements familiaux de plus de 500.000 euro: ça sent l'effet taxe a 75% et les ménages aisés qui se barrent.

[POE]

+1

 

Des conversations de parisiens autour de la machine à café que je ne regrette pas.

 

Sinon je note qu'ils disent avoir beaucoup de vendeurs sur des appartements familiaux de plus de 500.000 euro: ça sent l'effet taxe a 75% et les ménages aisés qui se barrent.

 

Ils parlent surtout de stock sur ces appartements, je pense qu'il y a surtout moins d'acheteurs. Sortir plus de 500 000 euros sans vendre un autre bien immobilier, c'est pas évident non plus.

[alex6]

Moi c'est surtout les petits proprios de province qui m'amusent.

La plupart d'entre eux n'ont meme jamais rentre leur "investissement" sur une feuille excel et surtout, ils ne comprenent pas ce que signifie le seuil de rentabilite. En dessous de 3% d'augmentation des prix par an, tu perds de l'argent, et ce meme si tu optimises ton placement d'un point de vue fiscal. Alors avec 7% de baisse, tu passes tres rapidement en negatif, c'est a dire que la valeur de ta baraque se trouve bien vite en-dessous de la valeur du pret que tu rembourses.

Le probleme a la limite n'est pas tellement la perte d'argent ou de capital, ca peut arriver avec n'importe quel actif. Le soucis c'est que l'immobilier est un achat avec levier et que c'est un levier qui a des consequences sur ton budget mensuel si ca part dans le mauvais sens.

Quand je perds de l'argent en bourse, ca n'impacte en rien mon train de vie.

[h16]

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2014/01/16/05002-20140116ARTFIG00504-immobilier-les-vendeurs-sont-plus-nombreux-que-les-acheteurs.php

Oui, baisse.

Et si jamais les taux remontent, patatras.

Notons au passage qu'il n'y a à peu près aucune chance qu'ils descendent.

[Loi]

Notons au passage qu'il n'y a à peu près aucune chance qu'ils descendent.

 

Pourquoi?

 

[Tramp]

Moi c'est surtout les petits proprios de province qui m'amusent.

La plupart d'entre eux n'ont meme jamais rentre leur "investissement" sur une feuille excel et surtout, ils ne comprenent pas ce que signifie le seuil de rentabilite. En dessous de 3% d'augmentation des prix par an, tu perds de l'argent, et ce meme si tu optimises ton placement d'un point de vue fiscal. Alors avec 7% de baisse, tu passes tres rapidement en negatif, c'est a dire que la valeur de ta baraque se trouve bien vite en-dessous de la valeur du pret que tu rembourses.

Le probleme a la limite n'est pas tellement la perte d'argent ou de capital, ca peut arriver avec n'importe quel actif. Le soucis c'est que l'immobilier est un achat avec levier et que c'est un levier qui a des consequences sur ton budget mensuel si ca part dans le mauvais sens.

Quand je perds de l'argent en bourse, ca n'impacte en rien mon train de vie.

 

Les Français ne connaissent qu'une forme d'investissement : l'immobilier. Et ils ne savent même pas comment ça fonctionne vraiment. Résultat d'années de propagande de "la France de propriétaire".

[h16]

Pourquoi?

Ils sont historiquement bas. Ils sont (grosso modo) drivés par celui de la BCE, à 0.25% actuellement. La marge de manoeuvre est très faible.

[alex6]

Notons au passage qu'il n'y a à peu près aucune chance qu'ils descendent.

 

Et oui, c'est moche.

Autant il y a une quantite simplement hallucinante de warning en place pour l'achat de produit dits speculatifs type tracker ou turbo en bourse, autant il n'y a rien du tout sur l'immobilier.

Sauf a etre un imbecile complet, personne n'engage des montants astronomiques avec levier en bourse, en tout cas surement pas l'equivalent de dix ans de salaire (et a credit en plus...)

 

Mais dans l'immobilier, pas de soucis on y va. Levier 10 (apport de 10%) sur un capital equivalent a plusieurs annees de salaire, sans meme faire de simulation de rentabilite ni meme de scenario en cas de baisse des prix. Mais une seule argumentation: "l'immobilier, ca monte toujours..."

 

[alex6]

Pourquoi?

Est-ce que tu penses que les taux d'emprunts de l'etat francais sur les marches peuvent encore baisser? Tu as ta reponse...

 

Et de plus sur les niveaux de taux actuels, on est au taquet en terme de marges pour les banques. Meme si l'etat parvient encore a faire baisser ses taux d'emprunts, les banques ne pourront pas aller beaucoup plus bas a cause des frais internes, incompressibles dans des proportions drastiques.

 

En bref, ca sent le pate.

[POE]

En même temps, si l'Etat proposait de déduire des impôts 30 % du montant investi en bourse, les gens investirait en bourse. L'immobilier a des avantages par rapport aux actions, normalement pas de faillite par exemple. Rendement minimum garanti.

[alex6]

En même temps, si l'Etat proposait de déduire des impôts 30 % du montant investi en bourse, les gens investirait en bourse. L'immobilier a des avantages par rapport aux actions, normalement pas de faillite par exemple. Rendement minimum garanti.

 

Pardon?

Le rendement d'un bien peut parfaitement etre negatif, je ne vois pas en quoi il est "garanti". A ce compte la, tu peux considerer qu'un grand groupe type Google ou autre qui verse des dividendes propose un rendement garanti. ca ne veut rien dire ca.

 

[Fadior]

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2014/01/16/05002-20140116ARTFIG00504-immobilier-les-vendeurs-sont-plus-nombreux-que-les-acheteurs.php

Oui, baisse.

Et si jamais les taux remontent, patatras.

Notons au passage qu'il n'y a à peu près aucune chance qu'ils descendent.

 

Avec la carte intéractive sur Challenge. Amusez-vous à suivre l'évolution du marché par ville ou par département, depuis 2011 !

 

Pour les taux d'emprunts je vois pas vraiment une hausse se profiler à l'horizon. Au mieux ils se stabilisent, au pire ils se retournent à la baisse avec un dégonflement des marchés, pendant 1-2 ans.

[Poil à gratter]

Ils parlent surtout de stock sur ces appartements, je pense qu'il y a surtout moins d'acheteurs. Sortir plus de 500 000 euros sans vendre un autre bien immobilier, c'est pas évident non plus.

Non ils disent bien que leurs stocks ont augmenté car ils ont eu beaucoup de nouveaux mandats ces derniers temps. M'enfin ça paraît relativement sûr d'assumer qu'il y a aussi de moins en moins d'acheteurs.

 

Moi c'est surtout les petits proprios de province qui m'amusent.

La plupart d'entre eux n'ont meme jamais rentre leur "investissement" sur une feuille excel et surtout, ils ne comprenent pas ce que signifie le seuil de rentabilite. 

Je me suis beaucoup amusé avec les petits proprios de banlieue parisienne. C'est quand même des gens qui achetaient avec 10-20 % d'apport et des crédits sur 20-30 ans, des petits appartements de qualité standard, pour des prix aussi cher que certains arrondissement de Paris. Le truc typique c'est l'appartement bien situé proche gare RER, à seulement 45 minutes de Paris (quand le RER fonctionne), dans un charmant village où il n'y a rien.

 

Donc même punition que tes banlieusards, ce à quoi tu rajoutes les frais de transports qui sont loin d'être négligeables, sans compter qu'ils ne peuvent plus se passer de voiture (double frais).

[alex6]

Pour les taux d'emprunts je vois pas vraiment une hausse se profiler à l'horizon. Au mieux ils se stabilisent, au pire ils se retournent à la baisse avec un dégonflement des marchés, pendant 1-2 ans.

 

Pourquoi pas? les taux des prets immo sont fortement lies aux taux auxquels empruntent l'etat francais sur les marches. Et on voit bien que pour les banques, ca ne peut plus baisser de beaucoup, on est a la limite structurelle de ce qui est possible.

Donc soit ca se stabilise, soit ca monte.

Donc soit on continue a baisser gentillement (5-7%/an), soit on prend un crash selon l'amplitude de la hausse des taux.

 

Mon scenario "prefere": baisse lente des prix avec pression qui s'accentue sur les taux sur quelques annees puis, au moment ou les taux s'envolent suite a la "decouverte" de la situation miserable des comptes publics du pays, grosse gamelle des prix dans un laps de temps tres serre faute de nouveaux acheteurs.

Pour beaucoup, c'est juste du capital qui va s'envoler. Et honnetement pour ceux que je connais, ca ne changera pas grand chose a leur vie puisqu'ils ne font de toutes facons strictement rien de leur argent. On perd l'habitude de se faire plaisir quand on s'est serre la ceinture toute sa vie pour rembourser son tas de briques et de beton...

 

 

[Rincevent]

Je me suis beaucoup amusé avec les petits proprios de banlieue parisienne. C'est quand même des gens qui achetaient avec 10-20 % d'apport et des crédits sur 20-30 ans, des petits appartements de qualité standard, pour des prix aussi cher que certains arrondissement de Paris. Le truc typique c'est l'appartement bien situé proche gare RER, à seulement 45 minutes de Paris (quand le RER fonctionne), dans un charmant village où il n'y a rien.

 

Donc même punition que tes banlieusards, ce à quoi tu rajoutes les frais de transports qui sont loin d'être négligeables, sans compter qu'ils ne peuvent plus se passer de voiture (double frais).

Ah, Breuillet...

[Fadior]

Pourquoi pas? les taux des prets immo sont fortement lies aux taux auxquels empruntent l'etat francais sur les marches. Et on voit bien que pour les banques, ca ne peut plus baisser de beaucoup, on est a la limite structurelle de ce qui est possible.

Donc soit ca se stabilise, soit ca monte.

Donc soit on continue a baisser gentillement (5-7%/an), soit on prend un crash selon l'amplitude de la hausse des taux.

 

Mon scenario "prefere": baisse lente des prix avec pression qui s'accentue sur les taux sur quelques annees puis, au moment ou les taux s'envolent suite a la "decouverte" de la situation miserable des comptes publics du pays, grosse gamelle des prix dans un laps de temps tres serre faute de nouveaux acheteurs.

Pour beaucoup, c'est juste du capital qui va s'envoler. Et honnetement pour ceux que je connais, ca ne changera pas grand chose a leur vie puisqu'ils ne font de toutes facons strictement rien de leur argent. On perd l'habitude de se faire plaisir quand on s'est serre la ceinture toute sa vie pour rembourser son tas de briques et de beton...

 

Quand j'avais acheté en 2006 le taux était encore inférieur à ce qu'il est aujourd'hui, 3.75% TEG sur 15 ans si ma mémoire est bonne. J'ai revendu il y a 1 an 1/2 pour diverses raisons - dont celle d'une correction du marché - et je ne le regrette pas. Il y a une grande inertie sur l'immo et à l'époque déjà les volumes de transactions commencaient à s'effondrer, laissant immaginer un début de correction 6-12 mois plus tard (déjà vu en 2008-2009). 

 

Ce qui me fait penser que les taux n'iront pas plus haut c'est le context internationnal : les marchés émergents qui montrent des signes d'essouflement, les matières premières pareils (les deux sont liés donc pas étonnant) et des capitaux lourdements positionnés sur des marchés actions à des niveau stratosphériques. Ca peut pas durer. La perte de vitesse des émergents et des MP est certainement le signe que les marchés actions vont commencer à corriger dans les mois qui viennent, ce qui provoquera innévitablement un transfert des capitaux vers les actifs les moins risqués comme les obligations d'états. Devant cette demande les états seront en position de force pour fixer les conditions d'emprunt et les taux baisseront.

 

Voilà pour les fondamentaux, sur la partie technique il y a ce chart qui montre assez clairement la relation entre marché et taux (US) :

 

 

 

Est-ce que ça va être différent cette fois ?

 

Je vois deux inconnues majeures qui pourraient venir altérer ce scénario : l'action de Yellen à la FED, celle de la BCE et la dette française. Bon c'est vrai que si la France est prise pour cible les taux peuvent remonter mais j'y crois peu, en tout cas pas si la tendance du market s'oriente à la baisse.

 

 

[DiabloSwing]

Au final la bulle immo et la bulle obligataire...en France...les deux faces d'une même pièce, non ?

[h16]

Quand j'avais acheté en 2006 le taux était encore inférieur à ce qu'il est aujourd'hui,

Mais le taux BCE était bien supérieur (2% et plus).

Autrement dit, il y avait encore de la marge à la baisse pour tout le monde (d'ailleurs, c'est ce qu'on a observé).

Tu n'as pas lu les explications que Alex6 et moi avons données : les taux ne peuvent quasiment plus baisser parce que s'ils le font, les banques ne rapportent plus rien et perdent même de l'argent. Actuellement, c'est absolument tout ce qu'elles veulent éviter.

[Calembredaine]

En même temps, si l'Etat proposait de déduire des impôts 30 % du montant investi en bourse, les gens investirait en bourse.

 

 

Non. Si les gens investissent dans l'immobilier c'est qu'ils le peuvent: tu peux emprunter 400 000 euros avec 5000 euros de revenus mensuel avec un remboursement sur 30 ans pour investir dans l'immobilier. Mais c'est le seul emprunt de ce montant qu'un particulier peut faire.

 

Essaie d'emprunter 400 000 euros pour investir en bourse avec 5000 euros de revenu mensuel et tout banquier français te rira au nez.

[Tremendo]

En tout cas avec les prix qui baissent, c'est Glandon qui va faire la gueule.

[Rübezahl]

L'immobilier a des avantages par rapport aux actions, normalement pas de faillite par exemple. Rendement minimum garanti.

mais comment on peut écrire des trucs pareils sur liborg ?? c'est pas possible.

[Fadior]

les taux ne peuvent quasiment plus baisser parce que s'ils le font, les banques ne rapportent plus rien et perdent même de l'argent.

 

Oui effectivement. Si l'OAT ou le T-Bond continue à baisser les banques ne pourront pas répercuter à leurs clients.

[alex6]

Oui effectivement. Si l'OAT ou le T-Bond continue à baisser les banques ne pourront pas répercuter à leurs clients.

Et c'est ce qui se passe deja ailleurs. En NZ par exemple, les taux remontent alors que la banque centrale ne fait rien.

En Australie, les baisses des taux de la banque centrale ne sont plus que repercutees a la marge (ou pas dans certains cas) En fait seules les petites banques peuvent encore le faire car elles ont des contraintes de taille en moins qui le permettent.

 

Maintenant quand tu dis que les taux francais ne risquent pas vraiment de se tendre, ca me parait au contraire assez probable. On verra deja ce qui se passera quand la France annoncera qu'elle a rate de beaucoup son objectif de deficit. Et si l'Allemagne continue de pedaler dans la semoule, ca va commencer a faire tres mal cote rentree fiscale.

Bref l'immobilier en tant qu'investissement (sauf cas tres particulier permettant une bonne optimisation fiscale) est a eviter pour un moment.

 

Et le crash action, je n'y crois pas. Certes les emergents ralentissent mais c'est plutot bon signe, la vraie economie purge ses exces recents. Correction de 10-15% oui mais pas plus a mon avis.

[Fadior]

Maintenant quand tu dis que les taux francais ne risquent pas vraiment de se tendre

 

Pour moi ça dépendra beaucoup du contexte international.

 

Aussi j'ai entendu ce matin que flamby a passé commande d'un rapport pour des propositions de réformes structurelles, avec un objectif de 50-60Mds d'économies en x années. C'est une paille me direr-vous mais j'ai le sentiment que les des choses commencent à bouger.

[alex6]

Aussi j'ai entendu ce matin que flamby a passé commande d'un rapport pour des propositions de réformes structurelles, avec un objectif de 50-60Mds d'économies en x années. C'est une paille me direr-vous mais j'ai le sentiment que les des choses commencent à bouger.

 

[Tremendo]

Aussi j'ai entendu ce matin que flamby a passé commande d'un rapport pour des propositions de réformes structurelles, avec un objectif de 50-60Mds d'économies en x années. C'est une paille me direr-vous mais j'ai le sentiment que les des choses commencent à bouger.