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Je raconte my life 6 - Lamentations & fleurs de lol


FabriceM

Messages recommandés

En fonction de ton conservatisme, tu peux prendre l'assurance-vie comme support (ou l'OAT) ou les rendements du CAC40. L'argent que tu aurais pu en retirer doit être soustrait de tes revenus.

Donc avec un apport de 100 000 euros que tu aurais pu mettre sur une assurance-vie à 2.5%/an, il faut retirer chaque année 2500 euros. Sur le CAC avec 6% de rendement, il faut retirer 6000 euros. Et si l'argent que tu empruntes pour ton immobilier, tu aurais pu l'emprunter pour l'investir ailleurs (ou une fraction), il faut aussi le prendre en compte.

Si tu achètes, le calcul c'est ça :

+ loyer que tu payais

+/- gain en capital de ton immeuble

- impôts

- intérêts de ton crédit

- entretien

- coût d'opportunité

Et il vaut mieux actualiser le tout pour avoir une meilleure idée du passage du temps.

Je vois que ma remarque sur le thème "proprio/vs locataire" a suscité des débats et je la complète donc tardivement:

Je parlais dun achat dans sur un marché relativement libre et detendu, certainement pas en France, encore moins à Paris, mais dans un des innombrables coins du monde ou on peut raisonnablement tabler sur une bonne croissance économique a moyen/long terme: le marché immo est globalement haussier hors périodes de graves crises économique/inflationnistes, guerres ou catastrophes naturelles.

Bien sur il existe de bien meilleurs placements, un bon portefeuille d'action en fait partie, mais un logement est quand même situé un peu plus bas sur la pyramide de Maslow...

Sans parler de la solidité psychologique de la valeur-pierre, (évoquée par certains dans les dernières pages), et qu'on peut comparer a celle de l'or, toutes proportions gardées bien entendu: en cas d'invasion de zombies communistes et de fin de la civilisation, il est plus facile de valoriser un bien immobilier que des actions Gdf-Suez...

Voilà, juste pour dire. Continuez, je vous en prie.

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Je parlais dun achat dans sur un marché relativement libre et detendu, certainement pas en France, encore moins à Paris, mais dans un des innombrables coins du monde ou on peut raisonnablement tabler sur une bonne croissance économique a moyen/long terme: le marché immo est globalement haussier hors périodes de graves crises économique/inflationnistes, guerres ou catastrophes naturelles.

Justement, c'est ce qui n'est plus juste actuellement. La nouvelle tendance mondiale, incluant meme la Chine quand leur exces de credit va commencer a devoir se resorber, c'est le deleveraging.

On est donc plutot sur une tendance japonaise pour l'immobilier mondial et tant que l'exces de credit n'aura pas ete purge, peu de chance de voir une hausse des prix moyens.

Bien sur ca ne veut pas dire qu'investir dans l'immobilier soit idiot, c'est juste qu'il faut faire un gros boulot d'investigation en amont. Et puis les rendements des placements alternatifs ne sont pas vraiment fantastiques actuellement.

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en tout cas on m'avait conseille de prendre un taux fixe...beh quand on voit les historiques et les taux..c'est plutot le variable qui fait economiser.Il faut se mefier des conseils 'generiques', tout est une question de contexte...

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Les prix continuent de baisser en fRance...Ici la personne qui a vendu l'appart a la personne qui m'a vendu mon appart a fait +200K

On va voir comment les prix resistent au Canada suite a la chute du prix du baril.

Comme en Australie et en NZ, les prix sont decorreles des capacites financieres reelles des gens.

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en tout cas on m'avait conseille de prendre un taux fixe...beh quand on voit les historiques et les taux..c'est plutot le variable qui fait economiser.Il faut se mefier des conseils 'generiques', tout est une question de contexte...

Variable et indexé sur le franc suisse ?

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en tout cas on m'avait conseille de prendre un taux fixe...beh quand on voit les historiques et les taux..c'est plutot le variable qui fait economiser.Il faut se mefier des conseils 'generiques', tout est une question de contexte...

Les taux sont actuellement bas parceque les etats peuvent se financer sur les marches a bas cout grace aux QE qui poussent les rendements obligataires au tapis.

Rien ne dit que ca pourra continuer encore longtemps comme ca, historiquement maintenir les taux reels bas ne peut pas durer tres longtemps.

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On va voir comment les prix resistent au Canada suite a la chute du prix du baril.

Comme en Australie et en NZ, les prix sont decorreles des capacites financieres reelles des gens.

 

En dehors de l'Alberta, il n'y a pas de raison que cela bouge beaucoup ailleurs.

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En fonction de ton conservatisme, tu peux prendre l'assurance-vie comme support (ou l'OAT) ou les rendements du CAC40. L'argent que tu aurais pu en retirer doit être soustrait de tes revenus. 

 

Donc avec un apport de 100 000 euros que tu aurais pu mettre sur une assurance-vie à 2.5%/an, il faut retirer chaque année 2500 euros. Sur le CAC avec 6% de rendement, il faut retirer 6000 euros. Et si l'argent que tu empruntes pour ton immobilier, tu aurais pu l'emprunter pour l'investir ailleurs (ou une fraction), il faut aussi le prendre en compte.

 

Si tu achètes, le calcul c'est ça :

+ loyer que tu payais

+/- gain en capital de ton immeuble

- impôts

- intérêts de ton crédit

- entretien

- coût d'opportunité

 

 

Et il vaut mieux actualiser le tout pour avoir une meilleure idée du passage du temps.

 

Bien d'accord sur l'importance de l'actualisation (même si on a tendance à oublier de le faire avec les taux bas qui courent).

 

Je trouve qu'un avantage qu'a une entreprise par rapport à un particulier, c'est qu'elle est imposée "après" ses bénéficies éventuels, quand le particulier est imposé sur son salaire "avant" de pouvoir placer. C'est quand motivant pour lancer son business, même en continuant son activité salariée par ailleurs.

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Je vois que ma remarque sur le thème "proprio/vs locataire" a suscité des débats et je la complète donc tardivement:

Je parlais dun achat dans sur un marché relativement libre et detendu, certainement pas en France, encore moins à Paris, mais dans un des innombrables coins du monde ou on peut raisonnablement tabler sur une bonne croissance économique a moyen/long terme: le marché immo est globalement haussier hors périodes de graves crises économique/inflationnistes, guerres ou catastrophes naturelles.

Bien sur il existe de bien meilleurs placements, un bon portefeuille d'action en fait partie, mais un logement est quand même situé un peu plus bas sur la pyramide de Maslow...

Sans parler de la solidité psychologique de la valeur-pierre, (évoquée par certains dans les dernières pages), et qu'on peut comparer a celle de l'or, toutes proportions gardées bien entendu: en cas d'invasion de zombies communistes et de fin de la civilisation, il est plus facile de valoriser un bien immobilier que des actions Gdf-Suez...

Voilà, juste pour dire. Continuez, je vous en prie.

 

Dans un marché liquide et sain, normalement il y a quasi-équivalence entre les prix des actifs immobiliers et la somme actualisée des loyers qu'il pourrait générer.

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en tout cas on m'avait conseille de prendre un taux fixe...beh quand on voit les historiques et les taux..c'est plutot le variable qui fait economiser.Il faut se mefier des conseils 'generiques', tout est une question de contexte...

 

Malheureusement, le passé ne permet pas de prévoir l'avenir et l'économie est tournée vers l'avenir et ne s'intéresse pas trop au passé.

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En dehors de l'Alberta, il n'y a pas de raison que cela bouge beaucoup ailleurs.

L'immobilier reagit en general aux prix des biens a la marge donc si le marche le plus correle au petrole trinque, il y a peu de chance que le reste du marche y echappe.

Cf les subprime aux US qui ne representaient pas un volume si important que ca dans le pays (pas les chiffres en tete mais j'ai 5-10% du marche en memoire)

 

Au djeuns qui chéri la liberté. (ça va vite aujourd'hui, d'habitude j'ai la flemme de quoter pour répondre au post au dessus du mien.)

Honnetement la liberte on s'en fout, si tu as le cash tu peux parfaitement mettre en location ta residence principale et acheter ou louer ailleurs. L'inertie n'est pas si grande, c'est une question de timing.

Et si tu n'as pas de cash, tu vas probablement aussi rester longtemps au meme endroit, peu importe que tu sois en loc ou pas.

 

Perso comme je demenage au moins tous les deux ans, je reste en loc. Mais j'ai l'avantage de deja avoir un apport initial suffisant et surtout, la capacite d'augmenter ce capital bien plus vite que la vitesse a laquelle pourrait augmenter les prix. Les rendements pour le cash en Australie et NZ sont autour de 3% net donc l'investissement immo alors que les prix sont a de tels niveaux, c'est beaucoup trop risque par rapport au potentiel de retour.

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Belle affirmation.

 

C'est la base de la théorie financière.

 

Ce qui peut changer ça, c'est une préférence pour la propriété aux dépens de la location, au désavantage des futurs propriétaires et à l'avantage des locataires.

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Comme en Australie et en NZ, les prix sont decorreles des capacites financieres reelles des gens.

 

Je lis parfois dans le NZ Herald des articles relatifs aux prix exorbitants de l'immobilier à Auckland. Quelles en sont les causes selon toi, alex ?

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Dans un marché liquide et sain, normalement il y a quasi-équivalence entre les prix des actifs immobiliers et la somme actualisée des loyers qu'il pourrait générer.

 

Dans le calcul de la somme actualisée, si tu prévoies une revente, tu es quand même bien emmerdé car contrairement aux autres actifs financiers, tu ne connais pas la valeur de ton bien tant qu'il n'est pas vendu...

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Je lis parfois dans le NZ Herald des articles relatifs aux prix exorbitants de l'immobilier à Auckland. Quelles en sont les causes selon toi, alex ?

Il y a de nombreuses theories mais a mon avis c'est la consequence de divers facteurs:

- Investissement venant d'asie (Chine surtout) pour parker le cash en securite i.e. hors de Chine;

- Aukland a un probleme de restriction du constructible de ce que j'en sais;

- Il y a quantite de montages financiers tres douteux possible a faire en NZ des qu'il s'agit de l'immobilier;

- Le pays est toujours en croissance economique;

- Le dollar NZ profite des QE hors-Australie&NZ qui creent un differentiel de rendement des obligations, c'est donc interessant d'acheter du dollar NZ via l'immobilier pour les etrangers;

- Le flux d'immigration s'inverse avec le retour de beaucoup de kiwis depuis l'Australie ou l'economie tourne au ralenti actuellement;

- Fiscalite tres avantageuse car il n'y a pas de taxe sur la revente immobiliere.

 

Et puis globalement, tout le monde ne parle que de ca ici, investir dans l'immobilier. Pourtant les rendements locatifs nets sont autour de 3% max, les maisons d'une qualite desastreuse (sauf le neuf qui n'est pas trop mal construit) donc il n'y a vraiment que l'espoir de gain en capital qui mene le marche. Perso, je doute que ca puisse encore durer bien longtemps.

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Dans le calcul de la somme actualisée, si tu prévoies une revente, tu es quand même bien emmerdé car contrairement aux autres actifs financiers, tu ne connais pas la valeur de ton bien tant qu'il n'est pas vendu...

C'est le cas pour tout les actifs. Les actifs cotés ont l'avantage des prix passés. Mais si tu essaies de vendre une action cotée mais qui a peu de volume, tu vas voir que le dernier prix tradé ne va pas forcement être celui que tu vas avoir.

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Je suis allé voir Marcus Miller hier, putain la claque.

 

Son nouvel album est cool et les musiciens sont justes des extraterrestres.

Mention spécial au batteur Louis Cato qui doit avoir 25 ans à tout péter.

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