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Immobilier : où investir ?


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Bonjour forum,

Il y a bien longtemps que je ne suis plus intervenu ici.
Ma situation ayant évolué, et l'âge de la "retraite" approchant (d'un point de vue administratif tout au moins), je cherche une solution pour investir dans l'immobilier, mais surtout pas en France en raison de la fiscalité délirante et des réglementations aberrantes.
Je réfléchis à la meilleure destination possible: UK, Irlande, Portugal, Espagne, Italie, Grèce?
Pour le moment je ne suis fixé sur rien mais peut considérer toutes les options: terrain constructible, maison ou appartement sur plan, bien existant, possibilité de location permanente ou estivale, etc...
Quelles sont vos connaissances et recommendations en ce domaine, sachant que je cherche à optimiser le coût d'achat, le rentabilité du bien (par appréciation ou location), tout en évitant les dépenses excessives, frais de timbre ou notaire, taxes foncière et d'habitation, et ceci avec un accès pas trop compliqué depuis l'étranger sachant que je réside actuellement au Moyen-Orient (dans un pays ou on ne pait pas de taxes du tout...).
Toutes les suggestions sont les bienvenues.

Merci.

PS: je n'ai pas trouvé de file équivalente, do'u la création d'une nouvelle discussion

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Investir en direct dans le marché immobilier d'un pays sans le connaître me parait tout à fait hasardeux à moins de s'en remettre à un intermédiaire de toute confiance et dont la rémunération ne soit pas prohibitive. Sinon, je pense que la situation du bien est la première chose à étudier, il ne s'agit pas uniquement de choisir un pays mais aussi une ville dynamique, sure, propre...et dans la ville, choisir un bon quartier, bref, c'est pas simple en étant à des milliers de de km du pays. A part la France, je ne saurais pas te conseiller davantage. Et Casablanca, c'est pas une ville sympa pour investir ?

Sinon, ce n'est pas le sujet, mais je me demande si tu comptes investir seulement dans l'immo ou diversifier tes placements ? Pourquoi choisir l'immobilier ?

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Investir en direct dans le marché immobilier d'un pays sans le connaître me parait tout à fait hasardeux à moins de s'en remettre à un intermédiaire de toute confiance et dont la rémunération ne soit pas prohibitive.

 

Il est clair que je ne souhaite pas acheter à l'aveuglette

 

Sinon, je pense que la situation du bien est la première chose à étudier, il ne s'agit pas uniquement de choisir un pays mais aussi une ville dynamique, sure, propre...et dans la ville, choisir un bon quartier, bref, c'est pas simple en étant à des milliers de de km du pays. A part la France, je ne saurais pas te conseiller davantage. Et Casablanca, c'est pas une ville sympa pour investir ?

J'ai vécu à Casa plus de 4 ans, mais j'ai quitté ce pays qui ne m'a pas vraiment réussi.

Ville hors de prix pour les prestations fournies, peu de loisirs, salle, mal entretenue, circulation étouffante. Je ne souhaite pas non plus y faire construire car j'ai vécu de très près la construction, dont la qualité est vraiment déplorable.

 

Sinon, ce n'est pas le sujet, mais je me demande si tu comptes investir seulement dans l'immo ou diversifier tes placements ? Pourquoi choisir l'immobilier ?

 
Pas de pieds à terre pour le moment, donc c'est au minimum un lieu de villégiature ou de résidence pour l'avenir. D'autres options sont possibles, mais à quoi penses-tu comme alternatives?
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Ben si c'est pour une succession, les actions peuvent être plus intéressantes. Surtout qu'il te reste encore 35 ans devant toi. Si c'est pour ta retraite à toi, c'est vrai que l'achat de la résidence principale peut être intéressant. Si le but de l'immobilier c'est de toucher des loyers, laisse tomber de t'en servir aussi comme lieu de villégiature pour toi, ça risque d'être trop conflictuels. Si c'est aussi pour toucher des revenus, il n'y a pas forcément de raison d'acheter un immeuble en dur, le papier peut être plus intéressant. 

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Investir aujourd'hui dans l'immobilié est un pari trèèès risqué. Ce qui tire les prix vers le haut c'est la démographie, l'empoi et les réglementations.

Je garde en tête ce graphique qui en dit long sur la japonisation qui se met en place, lentement mais suremment.

 

 

 

 

Le marché français va mal lui aussi :

Immobilier: les résidences secondaires se vendent de plus en plus mal

 

Personnellement j'ai vendu mon F2 fin 2012 et le gros de mes euros peu de temps après. Je l'avais acheté en 2006 et il est parti à 185K€. Il faut dire aussi qu'il était bien situé, au calme et surtout exposé plein sud donc très lumineux avec vue sur jardin dans une petite copro d'un quartier pavillonaire. Mais j'ai eu de la chance puisque l'acheteur à voulu rompre son engagement au lendemain de l'expiration de sa période de rétractation. Un coup de bol. Les F2 équivalents se vendaient il y a quelques semaines autour des 140K€ sur la même commune, je rentre donc largement dans mes frais de location.

 

Si tu as un peu de capital à investir je te conseillerais d'étudier la composition d'un portefeuille avec plusieurs actifs pour te diversifier et limiter ton risque.

 

L'immo c'est couillu, sauf si tu es très bricolleur et capable de rénover un bien obtenu pas cher pour le rendre habitable, pour projet locatif pourquoi pas ou pour une habitation principale éventuellement. Mais il ne faut pas espérer voir le marché progresser dans les années à venir car il y a beaucoup d'inertie et la baisse va se poursuivre innévitablement. Tous les facteurs sont presques réunis pour que ça se produise.

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L'immo c'est couillu, sauf si tu es très bricolleur et capable de rénover un bien obtenu pas cher pour le rendre habitable, pour projet locatif pourquoi pas ou pour une habitation principale éventuellement. Mais il ne faut pas espérer voir le marché progresser dans les années à venir car il y a beaucoup d'inertie et la baisse va se poursuivre innévitablement. Tous les facteurs sont presques réunis pour que ça se produise.

 

Malgré tout, tu penses donc qu'il est préférable de sécuriser sa résidence principale en achetant plutôt que de lacher des loyers chaque mois ? 

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Malgré tout, tu penses donc qu'il est préférable de sécuriser sa résidence principale en achetant plutôt que de lacher des loyers chaque mois ? 

 

C'est difficile à dire étant donné le nombre de paramètres en jeux.

 

Pour simplifier je pars du principe que les taux resteraient au planché pendant encore plusieurs années sous les actions des banques centrales qui chercheraient désespérément à relancer le bousin avec des mesures kénésiennes dont elles ont le secrets. Ceci étant posé, on peut supposer que la location devient valable sur le long terme à partir du moment ou le marché baisse suffisament sur cette même période, de sorte que le montant des loyers sur x années soit inférieur (mais pas forcément) à la décotte du bien. Par ex. un loyé de 600€ sur 5 ans ça fait 39K€ sur 13 mois (la taxe immobilière). Donc un bien à 200K€ qui perdrait 39K€ ferait une baisse de juste 20%, ce qui est plus que faisable en 5 ans, selon l'endroit où il est situé.

 

Et d'ailleur même si l'opération est neutre à ce niveau là (donc loyés = décotte), le capital qui n'est pas mobilisé dans un achat peu rapporter des bénéfices s'il est bien utilisé. Ca fait donc 2 options pour sortir gagnant avec une stratégie comme ça. Et si l'argent n'est pas placé c'est pas gênant puisque l'opération peut être neutre. Si elle est placé à perte, on sait jamais, une bonne décotte sur l'immo peut venir limiter la casse.

 

D'ou à mon avis l'intérêt d'avoir une bonne stratégie de gestion de son capital en attendant, sans être trop gourmant sur les perf. et prudent au niveau risque. A ce sujet je bosse sur un algo de gestion de portefeuille (asset allocation) qui donne de très bon résultat sur un backtest des 18 dernière années et sans levier : 16% en moyenne par ans avec seulement 8.5% de drawdown, ce qui signifie que 1€ placé en 1999 aurait rapporté 12€ début 2015 avec cette stratégie (hors frais d passage d'ordre, mais ils sont peu nombreux). Il y a quand même eu 2 crises boursières sur cette période (2001 et 2008) et 2 crises monétaires en zone euro (grèce 2010 et espagne 2012). Les perf s'envolent dès qu'on met un peu de levier (mais période de ref. moins longue).

 

Dans tous les cas, une personne qui achète au prix fort et qui doit, un jour ou l'autre, revendre à perte dans un marché baissier trouvera un nouveau bien décôté lui aussi et donc ce qu'elle perd d'un côté, finalement, elle le gagnera de l'autre.  Le problème si on peut dire dans ce schéma là c'est que l'argent ne rapportera rien jusqu'à temps que le marché retrouve son niveau initial (au moment de l'achat). Personnelement je vois ça comme une moins-value et donc une perte.

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Investir aujourd'hui dans l'immobilié est un pari trèèès risqué. Ce qui tire les prix vers le haut c'est la démographie, l'empoi et les réglementations.

Je garde en tête ce graphique qui en dit long sur la japonisation qui se met en place, lentement mais suremment.

 

c'est quoi le dependency ratio stp ?

 

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Merci pour ta réponse Fadior.

 

Dans ta comparaison location vs. achat, il faut en plus ajouter à la décote du bien les frais de notaire et les coûts d'entretien. 

Bref, j'ai l'impression qu'il n'y a pas photo, il vaut mieux rester locataire (d'autant plus en région parisienne à mon avis) et placer son argent comme tu le dis.

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c'est quoi le dependency ratio stp ?

 

En fait c'est le taux de personnes à la charge des autres, en gros les personnes agés et les jeunes qui ne travaillent pas encore. Plus ils pèsent lourd et moins l'économie avance car ils ne consomment pas (ou très peu), et donc les prix n'augmentent pas, voir baissent passé un certain seuil. En France par exemple, en regardant la pyramide des ages ont voit qu'il y a plus de boomers à passer la barre des 60 ans que de jeunes qui arrivent en age de travailler et c'est pas très bon signe.

 

 

Merci pour ta réponse Fadior.

 

Dans ta comparaison location vs. achat, il faut en plus ajouter à la décote du bien les frais de notaire et les coûts d'entretien. 

Bref, j'ai l'impression qu'il n'y a pas photo, il vaut mieux rester locataire (d'autant plus en région parisienne à mon avis) et placer son argent comme tu le dis.

 

Je lis à droite à gauche que les gens quittent de plus en plus la région parisienne et je serai pas surpris que ça prenne de l'ampleur dans les années à venir si la situation se met à pourrir.

 

Effectivement pour le calcul il faut intégrer notaire + frais + taxe foncière.

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Un scénario de hausse des taux franchouille assez violent (explosion de la zone euro par ex.) pourrait faire monter le prix d'achats, ou du moins limiterait la chute mais en // le franc serait dévaluer et le locataire qui préserverait la valeur de son capital pourrait s'en sortir à bon compte quand même.

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En fait c'est le taux de personnes à la charge des autres, en gros les personnes agés et les jeunes qui ne travaillent pas encore. Plus ils pèsent lourd et moins l'économie avance car ils ne consomment pas (ou très peu), et donc les prix n'augmentent pas, voir baissent passé un certain seuil.

 

C'est pas plutôt parce qu'ils ne bossent pas ?

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C'est pas plutôt parce qu'ils ne bossent pas ?

 

Je pense que des personnes qui travaillent mais qui consomment pas beaucoup ne créées pas vaiment d'inflation. Passé 45-50 ans par exemple on travaille toujours mais on réduit progressivement sa consommation pour épargner davantage en prévision de sa retraite. C'est déflationiste.

 

 

Merci Fadior.

 

De rien.

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En fait c'est le taux de personnes à la charge des autres, en gros les personnes agés et les jeunes qui ne travaillent pas encore. Plus ils pèsent lourd et moins l'économie avance car ils ne consomment pas (ou très peu), et donc les prix n'augmentent pas, voir baissent passé un certain seuil. En France par exemple, en regardant la pyramide des ages ont voit qu'il y a plus de boomers à passer la barre des 60 ans que de jeunes qui arrivent en age de travailler et c'est pas très bon signe.

Je me demande quand même comment ce dep ratio est calculé ?

Et d'après ces graphes, c'est quand ce dep ratio baisse que les prix immos baissent ?

Et j'ai pas spécialement l'impression que ce dep ratio baisse dans les pays occidentaux. Plus de chômeurs = plus de dépendants, non ?

Et si c'est le cas, quelle serait la cause de la baisse du dep ratio ?

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Et d'après ces graphes, c'est quand ce dep ratio baisse que les prix immos baissent ?

 

L'échelle est inversée. Il monte.

 

 

Et j'ai pas spécialement l'impression que ce dep ratio baisse dans les pays occidentaux. Plus de chômeurs = plus de dépendants, non ?

 

C'est en fonction des classes d'age qu'il est calculé. Quand le ratio monte on remarque que ça fait baisser le chomage car la population active "diminue", mais les choses ne s'améliorent pas pour autant.

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Cela dit ces histoires de ratio démographique, je pense qu'il n'est pas utile de garder le nez dessus, le ratio est le même pour Limoges ou pour Paris, mais pas besoin de réfléchir longtemps pour comprendre que les enjeux sont différents.

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Cela dit ces histoires de ratio démographique, je pense qu'il n'est pas utile de garder le nez dessus, le ratio est le même pour Limoges ou pour Paris,

En es-tu si sûr ?
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En parlant de vieillissement, j'ai lu dans 20minutes qu'il est possible d'investir dans des résidences de services pour personnes agées. Une société s'occupe ensuite de la gérer, comme les vaches d'investissements, finalement, mais là il y aurait pas mal d'avantage fiscaux à la clé. Promis juré.

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En parlant de vieillissement, j'ai lu dans 20minutes qu'il est possible d'investir dans des résidences de services pour personnes agées. Une société s'occupe ensuite de la gérer, comme les vaches d'investissements, finalement, mais là il y aurait pas mal d'avantage fiscaux à la clé. Promis juré.

 

Je connais, même style que les résidences étudiantes, la défiscalisation est avantageuse, mais les biens sont chers payés, et la revente assez incertaine, cela dit, pour les séniors, on peut dire que la démographie est favorable.

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