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Je raconte ma life 7 - doigts vélos et pétales de lol


Brock

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Non en gros c'est ça :

- Tu empruntes 150 000 sur 20 ans pour acheter un appart que tu es obligé de louer au moins 9 ans. Tu peux défiscaliser 18 % de la valeur de l'appart'.

- Tu rembourses le prêt 800 euros/mois.

- Tu sors 100 euros/mois de frais divers. (dont garanties loyer)

- Tu rentres 400 euros de loyer.

- Tu rentres 300 euros de reduction d'impots

-> faut mettre au bout pour compléter.

Au bout des 9 ans revente, on va dire sans plus value, 150k.

On rembourse le reste du prêt (90kenviron)

Reste 60k.

On a payé ici 200*12*9 soit 22k.

D'où gain 38 k.

A comparer avec un fond euros à 3 % où on sort 3000euros d'intérêts à la fin en déposant 200€ par mois.

Les mecs sont plus optimistes sur leurs exemples.

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Vos calculs d'épargne donnent envie... Ça fait renaitre en moi une question : Comment mettre beaucoup d'argent liquide à la banque quand on a pas de quoi le justifier ?

Tu peux pas

Le mieux que tu puisses faire est d'ouvrir des comptes dans plusieurs banques. Si la somme est importante, forcément, ça va prendre du temps.

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Non en gros c'est ça :

- Tu empruntes 150 000 sur 20 ans pour acheter un appart que tu es obligé de louer au moins 9 ans. Tu peux défiscaliser 18 % de la valeur de l'appart'.

- Tu rembourses le prêt 800 euros/mois.

- Tu sors 100 euros/mois de frais divers. (dont garanties loyer)

- Tu rentres 400 euros de loyer.

- Tu rentres 300 euros de reduction d'impots

-> faut mettre au bout pour compléter.

Au bout des 9 ans revente, on va dire sans plus value, 150k.

On rembourse le reste du prêt (90kenviron)

Reste 60k.

On a payé ici 200*12*9 soit 22k.

D'où gain 38 k.

A comparer avec un fond euros à 3 % où on sort 3000euros d'intérêts à la fin en déposant 200€ par mois.

Les mecs sont plus optimistes sur leurs exemples.

:lol: Genre y'a pas trop de conditions favorables.

Les locataires payent.

L'appart ne perd pas de valeur.

La banque est ok pour le prêt.

En 9 ans, la fiscalité ne change pas drastiquement.

Et l'Etat distribue des Mars.

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:lol: Genre y'a pas trop de conditions favorables.

Les locataires payent.

L'appart ne perd pas de valeur.

La banque est ok pour le prêt.

En 9 ans, la fiscalité ne change pas drastiquement.

Et l'Etat distribue des Mars.

Les 3ers me semblent les bases de l'investissement locatif.

 

Quand au 4ème, une fois que tu as acheté sous un dispositif, cela change souvent en cours de route?

J'avoue que je n'y connais rien, mais pour moi les changements de fiscalités n'empêchaient que les nouveaux d'avoir les mêmes avantages.

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Les 3ers me semblent les bases de l'investissement locatif.

Ben justement : le cas où y'a pas de locataires, où ils font des dégâts, où ils ne payent pas est un cas assez fréquent (10%).

Le cas où le bien perd de la valeur aussi.

 

Quand au 4ème, une fois que tu as acheté sous un dispositif, cela change souvent en cours de route?

Allons. ALUR, Duflot & compagnie, c'est pourtant récent dans les mémoires... non ?

Enfin bon, si la manip marchait et rapportait à peu près l'équivalent d'un rendement de 10% par an comme on l'a calculé, vous ne pensez pas que tous les fonds de placement, tous les investisseurs se jetteraient dessus comme des morts de faim alors que les rendements officiels sont actuellement négatifs ?

Sérieusement : si ça parait trop beau pour être vrai, c'est trop beau pour être vrai.

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Vos calculs d'épargne donnent envie... Ça fait renaitre en moi une question : Comment mettre beaucoup d'argent liquide à la banque quand on a pas de quoi le justifier ?

http://e-delit.com/illegal-2/techniques-blanchiment-argent-sale/

 

Non en gros c'est ça :

- Tu empruntes 150 000 sur 20 ans pour acheter un appart que tu es obligé de louer au moins 9 ans. Tu peux défiscaliser 18 % de la valeur de l'appart'.

- Tu rembourses le prêt 800 euros/mois.

- Tu sors 100 euros/mois de frais divers. (dont garanties loyer)

- Tu rentres 400 euros de loyer.

- Tu rentres 300 euros de reduction d'impots

-> faut mettre au bout pour compléter.

Au bout des 9 ans revente, on va dire sans plus value, 150k.

On rembourse le reste du prêt (90kenviron)

Reste 60k.

On a payé ici 200*12*9 soit 22k.

D'où gain 38 k.

A comparer avec un fond euros à 3 % où on sort 3000euros d'intérêts à la fin en déposant 200€ par mois.

Les mecs sont plus optimistes sur leurs exemples.

T'as pas 300€/mois de réduction d'impôts, ça ferait environ 33% des sommes engagées contre 18% normalement sur 9 ans. Et il y a la CSG sur le revenu foncier aussi, et la taxe foncière.
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Non en gros c'est ça :

- Tu empruntes 150 000 sur 20 ans pour acheter un appart que tu es obligé de louer au moins 9 ans. Tu peux défiscaliser 18 % de la valeur de l'appart'.

- Tu rembourses le prêt 800 euros/mois.

- Tu sors 100 euros/mois de frais divers. (dont garanties loyer)

- Tu rentres 400 euros de loyer.

- Tu rentres 300 euros de reduction d'impots

-> faut mettre au bout pour compléter.

Au bout des 9 ans revente, on va dire sans plus value, 150k.

On rembourse le reste du prêt (90kenviron)

Reste 60k.

On a payé ici 200*12*9 soit 22k.

D'où gain 38 k.

A comparer avec un fond euros à 3 % où on sort 3000euros d'intérêts à la fin en déposant 200€ par mois.

Les mecs sont plus optimistes sur leurs exemples.

Es-tu sûr de comparer des risques équivalents ?
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http://e-delit.com/illegal-2/techniques-blanchiment-argent-sale/

T'as pas 300€/mois de réduction d'impôts, ça ferait environ 33% des sommes engagées contre 18% normalement sur 9 ans. Et il y a la CSG sur le revenu foncier aussi, et la taxe foncière.

Ben 150k*0.18/9/12 ok 250 euros.

Foncier, frais de gestion et garanties locatives evalué à 100 euros par mois ici.

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Non en gros c'est ça :

- Tu empruntes 150 000 sur 20 ans pour acheter un appart que tu es obligé de louer au moins 9 ans. Tu peux défiscaliser 18 % de la valeur de l'appart'.

- Tu rembourses le prêt 800 euros/mois.

- Tu sors 100 euros/mois de frais divers. (dont garanties loyer)

- Tu rentres 400 euros de loyer.

- Tu rentres 300 euros de reduction d'impots

-> faut mettre au bout pour compléter.

Au bout des 9 ans revente, on va dire sans plus value, 150k.

On rembourse le reste du prêt (90kenviron)

Reste 60k.

On a payé ici 200*12*9 soit 22k.

D'où gain 38 k.

A comparer avec un fond euros à 3 % où on sort 3000euros d'intérêts à la fin en déposant 200€ par mois.

Les mecs sont plus optimistes sur leurs exemples.

A condition d'avoir un locataire et en oubliant les travaux entre chaque locataire et sans oublier d'intégrer la taxe foncière et les emmerdemments ou les frais d'agence si c'est pas toi qui t'occupe des locataires.

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Ben justement : le cas où y'a pas de locataires, où ils font des dégâts, où ils ne payent pas est un cas assez fréquent (10%).

Le cas où le bien perd de la valeur aussi.

 

Allons. ALUR, Duflot & compagnie, c'est pourtant récent dans les mémoires... non ?

Enfin bon, si la manip marchait et rapportait à peu près l'équivalent d'un rendement de 10% par an comme on l'a calculé, vous ne pensez pas que tous les fonds de placement, tous les investisseurs se jetteraient dessus comme des morts de faim alors que les rendements officiels sont actuellement négatifs ?

Sérieusement : si ça parait trop beau pour être vrai, c'est trop beau pour être vrai.

Ben justement ce n'est pas trop gros car il y a 10% de cas où cela va foirer.

 

L'investissement locatif où la personne réussit à financer ses remboursements d'emprunt l'achat par les loyers, j'en connait autour de moi.

Mais ils prennent des risques, risques de ne pas avoir de locataires, que celui-ci ne paye pas, qu'il dégrade, hausse des taxes foncières, etc.

 

Après je ne suis pas au fait des risques réels et de ce qui se propose de mieux rapport risque/ gain, mais je n'ai pas l'impression que l'investissement immobilier soit le pire.

A condition de respecter 2-3 principes de bases, comme savoir où tu achètes et bien connaitre.

 

 

Quand je lis des témoignages de gens qui se sont fait enfler grave là dedans, ce sont souvent des parisiens qui ont acheté à Perpignan ou à Limoges de l'investissement locatif sans jamais y être allé de leur vie.

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Ben justement ce n'est pas trop gros car il y a 10% de cas où cela va foirer.

Avec un rendement de 10%, c'est wonderland.

 

L'investissement locatif où la personne réussit à financer ses remboursements d'emprunt l'achat par les loyers, j'en connait autour de moi.

Mais ils prennent des risques,

Ah mais qu'on puisse arriver à financer ses remboursements avec les loyers, je veux bien. Mais là, on parle de faire 10% de gras sur la bête tout frais remboursés.

Encore une fois, si ça marchait si bien, les gros fonds seraient déjà de la partie. 10%, c'est 10x mieux (au bas mot) que les taux bancaires actuels.

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Bon, j'ai fait un Excel (story of my life...) ci-joint. J'arrive à un TRI de 18% si la revente du bien est immédiate à la fin de la 9è année (oui je sais, hypothèse moisie, s'il met un an à le revendre ça fait un TRI de 15%).

Par contre ça fait 30 770€ à la fin et non 50 000€, de plus tu rajoutes jusqu'à 1100€ en revenu imposable par an, atteint en 9è année (croissant avec le remboursement du capital, donc la diminution des intérêts déductibles).

J'ai pris le taux de Bordeaux pour la taxe foncière (28%) par défaut, tu peux changer en haut.

Calcul rendement Pinel.xlsx

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Avec un rendement de 10%, c'est wonderland.

 

Ah mais qu'on puisse arriver à financer ses remboursements avec les loyers, je veux bien. Mais là, on parle de faire 10% de gras sur la bête tout frais remboursés.

Encore une fois, si ça marchait si bien, les gros fonds seraient déjà de la partie. 10%, c'est 10x mieux (au bas mot) que les taux bancaires actuels.

Outre qu'il y a des gros fonds qui font dans l'investissement locatif et qu'ils n'ont pas forcément les mêmes avantages fiscaux.

A partir du moment où l'investissement est risqué (et l'investissement locatif est risqué pour toutes les raisons que tu as cité), 10% de rendement ne me semble pas farfelu.

 

 

C'est si on te vendait ça comme aussi sûr que le Livret A que là ce serait de la grosse arnaque.

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C'est si on te vendait ça comme aussi sûr que le Livret A que là ce serait de la grosse arnaque.

Ils le vendent comme ça, hein.

 

"Il suffit de bien choisir l'emplacement mais ça on s'en occupe monsieur Mathieu_D, pas de problèmes. Pinel c'est pour les zones tendues donc il y a bien de la demande m'voyez"

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