Droit De Superficie

[John Loque]

http://www.mr.be/News/news.php?id=2786

Logement

Date : 15 mai 2007

Une révolution dans le logement moyen : « Payez un simple loyer et devenez propriétaire ! » Du mythe à la réalité : le droit de superficie.

L’accès au logement moyen : une triste réalité aujourd’hui

Dans nos grandes villes, le prix des biens immobiliers a littéralement explosé ces dernières années. Dire que l’acquisition d’un logement, pour un revenu moyen, est devenu impossible, est un lieu commun, tout particulièrement à Bruxelles.

enghien03_200Pour un couple ou une personne isolée disposant de revenus moyens (entendez 1200 à 1300 euros par mois soit près de 2500 euros pour deux), toute perspective d’achat, est en pratique impossible. Ainsi, ceux qui aujourd’hui sont locataires n’ont plus la possibilité de devenir propriétaire, avec 1/3 de leurs revenus soit 800 euros, ils ne peuvent plus emprunter le capital nécessaire. N’ayant pu monter dans le train lorsqu’il était accessible, ils sont contraints de rester à quai.

logement20gdhA l’inverse, les propriétaires qui ont acquis leurs biens avant la flambée des prix peuvent aujourd’hui le revendre plus cher qu’au moment de l’achat. Concrètement, ceux qui ont acheté, il y a 4 ou 5 ans un appartement type 2 chambres peuvent aujourd’hui le revendre 2,5 fois le prix et ainsi acquérir un autre bien immobilier. Bref, il n’est pas faux de dire que l’évolution du marché de l’immobilier a créé un véritable fossé entre ceux qui sont propriétaires et ceux qui rêvent de le devenir.

Un vrai problème, une vraie solution: Le droit de superficie

Régulièrement, les responsables politiques soulignent le caractère prioritaire du droit au logement pour tous. Mais bien souvent, au delà des effets d’annonces, les mesures proposées par les uns et les autres pour le garantir sont abstraites ou irréalisables. Ce constat, Vincent De Wolf le fait quotidiennement, tant dans la Commission Logement du Parlement Régional que dans sa commune. Il propose aujourd’hui une véritable révolution dans le logement moyen : un système qui permettra, à un locataire, moyennant le paiement d’un loyer légèrement majoré, de devenir propriétaire de son appartement ou de sa maison. Dans l’immédiat mis en œuvre à Etterbeek, ce concept pourra être étendu à toute la Belgique, s’agissant d’une loi nationale qui date de 1824.

Impossible pensez-vous ? Et bien non ! En effet, le contrat dont il est question ressuscite un droit créé par les Romains et toujours existant dans notre arsenal juridique, à savoir, le droit de superficie (loi de 1824). Il s’agit donc d’acquérir la propriété des briques et non du sol et ce pour une durée limitée à 50 ans renouvelables. Il convient que les pouvoirs publics qui feront usage de ce concept en limitent l’accès à ceux qui bénéficie d’un revenu moyen, qui ne sont pas déjà propriétaires et pour autant qu’ils s’engagent à occuper le bien pour une durée au moins égale à 10 ans en vue d’éviter toute spéculation. La mise en œuvre de ce système nécessite uniquement la volonté de l’appliquer sans qu’aucune modification législative ne soit nécessaire.

Les avantages qu’il offre à l’acheteur sont multiples :

1. Le prix du terrain sera déduit du coût d’acquisition ce qui, pour l’acheteur, signifie un gain considérable de 20 à 25% sur le prix du bien ;

2. Les frais liés au droit d’enregistrement, de 12,5% lors d’une vente « classique » sont ici réduits à 0,20% ;

3. Le prix de la construction est inférieur à sa valeur totale puisque le droit vendu est limité à 50 ans renouvelables ;

4. La « conversion » de son loyer en prêt hypothécaire remboursable sur 15, 20 ou 30 ans lui permet, comme pour tout prêt hypothécaire, d’accéder à une déductibilité fiscale dont le simple locataire ne bénéficie pas.

5. Le bien peut toujours être revendu ou loué à un tiers avant l’échéance du droit de superficie.

6. Le système est souple. Il permet par exemple aux parties contractantes de se mettre d’accord sur la répartition équitable des gros travaux incombant normalement au propriétaire.

Pratiquement, pour un appartement de 3 chambres, valant actuellement 250.000 euros, le prix d’acquisition, pour une vente classique est de 281 250 euros (12,5 % de frais d’enregistrement). Par l’application du droit de superficie, ce prix ne s’élève plus qu’à 166 440 euros, le droit d’enregistrement étant limité et la valeur du terrain (+- 20%) soustraite. Grâce au Droit de superficie, le montant à acquitter (soit ici 166 440 euros), amorti sur une période de 20 ans représente un loyer normal payé aujourd’hui.

Résultat concret pour l’acquéreur

En payant un montant à peine supérieur à un loyer, l’acquéreur peut déduire ses paiements dans les mêmes conditions que pour un prêt hypothécaire. Il est propriétaire du bâtiment pour 50 ans, peut l’hypothéquer, le vendre ou le louer librement.

Où est la couille ?

[Ash]

C'est marrant mais on évite de parler du vendeur…

[labbekak]

http://www.mr.be/News/news.php?id=2786

Où est la couille ?

Que le bien perd 2% de sa valeur chaque année pour ne plus rien valoir du tout après 50 ans.

Pas mieux qu'un loyer, quoi !

Et en plus, contrairement au locataire, tous les gros frais d'entretien sont pour le superficiaire, le pied ! (Il peut être contraint par le nu-propriétaire (les services publics) à les réaliser)

[WALDGANGER]

C'est marrant mais on évite de parler du vendeur…

Exact, soit il est d'accord pour la vente et on ne ne voit pas ce que l'Etat vient faire dans cette histoire, soit il n'est pas d'accord et ça devient n'importe quoi.

[h16]

http://www.mr.be/News/news.php?id=2786

Où est la couille ?

J'achète un bien immo qui fait x2,5. Je le revends. J'habite où, ensuite ? Sauf à supposer que je reprends quelque chose qui soit nettement moins cher (ou une superficie inférieure), je ne vois pas trop où, exactement, est la culbute.

[Guest jabial]

Les vrais bénefs de l'immobilier commencent à partir du moment où on ne compte pas habiter ce qu'on achète. Ceci dit, en France, je déconseille l'achat à visée de location à des particuliers.