Bulle immobilière

[Invité]

A l'heure où nos fainéants de médiocres journaleux franchouillard et notre Nabo national socialiste nous explique à la Terre entière que :

“The idea that markets are always right was a mad idea,” declared the French president, Nicolas Sarkozy. “Laissez-faire is finished,” he declared in Toulon. “The all-powerful market that is always right is finished.”

(source : http://www.economist.com/daily/news/displa…67&fsrc=nwl )

Un petit rappel des événements, et des causes de la formation de la bulle immobilière serait très à même d'expliquer à notre avocat cocaïnomane entre deux partys du show bise que le "laissez faire" n'y est pour rien. Mais que c'est bien l'interventionisme socialiste qui nous a conduit là où nous sommes (nulle part) :

http://en.wikipedia.org/wiki/Community_Reinvestment_Act

Créer en 1997, ce bijou socialiste force les établissements de crédit à prêter à des personnes auxquelles de tels prêts ne seraient sans cela pas accordés.Afin de, (la chanson habituelle) 'satisfaire les besoins de crédit de l'ensemble de leur communauté''.

"Bref, si les banques prêtent à des familles dont la solvabilité est mal assurée, c'est parce qu'une loi les y oblige, et parce que face à l'augmentation irrationnelle des prix de l'immobilier (augmentation des taux d'intérêts forcée par la politique irresponsable de creusement des déficits publics menée par les dirigeants en place, et réglementation excessive de la construction en certains endroits, qui a conduit à sur-évaluer artificiellement la valeur des biens immobiliers gageant les crédits à haut risque appelés crédits subprime.), les familles emprunteuses voient leur rating se dégrader, et sont donc obligées de recourir à ce type de prêt pour pouvoir se loger. "

Source :

http://www.objectifliberte.fr/2007/08/crise-immobilir.html

Bon, j'attends un article du Monde ou de libération sur cet acte…

[Jesrad]

Créer en 1997

1977. Et renforcé en 1995.

Il manque aussi la responsabilité des banques centrales, sans elles pas d'excès de liquidité entraînant au final un krach.

[Saxval]

1977. Et renforcé en 1995.

Il manque aussi la responsabilité des banques centrales, sans elles pas d'excès de liquidité entraînant au final un krach.

Comme je l'ai déjà mentionné sur un autre fil, dans cet histoire d'Etat "coupable", on n'entend jamais parlé de la FHA et de Ginnie Mae… pourquoi ?

J'essaie de me renseigner à leur propos, mais j'ai du mal à trouver des sources indépendentes.

Si j'ai bien compris le système (d'autres infos ?). La FHA (Federal Housing Administration) a un programme d'accès au crédit qui permet d'avoir des prêt hypothécaire pratiquement sans fonds propre, mais sous des conditions très strictes: ce serait donc à travers ce programme 100% étatique que les plus défavorisés accèdent à la propriété. Ginnie Mae est chargé d'assurer les prêts, comme Freddy et Fanny, mais Ginnie est 100% étatique.

Les "subprimes" qui affectent Fannie et Freddy ne seraient donc pas le fait de la partie la plus "sociale" de la politique du logement américain.

A la lecture de ce papier de 2001: http://www.jchs.harvard.edu/publications/g…onroe_w02-4.pdf, on apprende que la FHA cible particulièrement les minorités et les quartiers défavorisés (1/4 des prêts le sont aux minorité noire et hispanique, 48% dans les centres villes). Et l'activité de la FHA est loin d'être minime: 18% du marché.

Alors, peut-on dire que le CRA a "infecté" Fannie et Freddie, alors que visiblement, les plus défavorisés étaient couvert par l'Etat au travers des garanties de la FHA ? On trouve ici un texte de la FHA qui distingue clairement les prêts FHA des "subprime": http://portal.hud.gov/portal/page?_pageid=…;_schema=PORTAL

J'ai essayé de trouver combien coûtait aux contribuables les "folies" de la FHA et du ré-assureur Ginnie, mais tout ce que je trouve c'est que ça n'a finalement jamais rien coûté . D'après wikipedia: "The Federal Housing Administration is the only government agency that is completely self-funded. It operates solely from its own income and comes at no cost to taxpayers."

En ce qui concerne Ginnie, j'ai trouvé quelques infos sur des années difficiles autour de 1983, mais cet article: http://realtytimes.com/rtpages/19991129_ginniemae.htm de 1999 prétend que Ginnie Mae a rapporté 2.5 milliards au gouvernement sur 5ans.

Un article récent semble confirmer la bonne tenue de Ginnie Mae:

http://www.post-gazette.com/pg/08269/914837-28.stm

Alors ? L'Etat américain incapable et à l'origine de tout ? est-ce si simple que ça ?

[john_ross]

Alors ? L'Etat américain incapable et à l'origine de tout ? est-ce si simple que ça ?

Non il a été aidé par les états fédérés, les municipalités, et la FED.

[Saxval]

Non il a été aidé par les états fédérés, les municipalités, et la FED.

ça ne répond pas à mes interrogations. Moi je vois que pendant plus de 60ans, le gouverenement a mené une politique "sociale" pour faciliter l'accès à la propriété des plus défavorisés, que ça n'a jamais rien coûté aux contribuables et que même l'affaire était profitable. Assez profitable du reste pour privatiser Fanny et créer Freddy… Mais eux se sont casser la figure. J'ai tout de même du mal à voir dans cet histoire les vertus du privé et les vices du public. A mon avis le pire c'est quand on fait les choses à moitié: une privatisation partielle attire les vautours bien plus qu'une privatisation totale.

[Calembredaine]

ça ne répond pas à mes interrogations. Moi je vois que pendant plus de 60ans, le gouverenement a mené une politique "sociale" pour faciliter l'accès à la propriété des plus défavorisés, que ça n'a jamais rien coûté aux contribuables et que même l'affaire était profitable. Assez profitable du reste pour privatiser Fanny et créer Freddy… Mais eux se sont casser la figure. J'ai tout de même du mal à voir dans cet histoire les vertus du privé et les vices du public. A mon avis le pire c'est quand on fait les choses à moitié: une privatisation partielle attire les vautours bien plus qu'une privatisation totale.

C'est la hausse de l'immobilier, causée par la réglementation qui est à l'origine du dérapage. La forte demande de crédit a entraîné une hausse de taux qui elle même a généré nombre de faillites personnelles. Que les prêts soient accordés par Ginnie Mae ou Freddy Mac, ne change rien: les maisons saisies se retrouvent en masse sur le marché ce qui entraîne un effondrement des prix.

Nous avons donc:

- Des taux bidouillés par la banque centrale

- Une bulle immobilière générée par les taux bidouillés particulièrement bas et la réglementation foncière

- des "entreprises privées d'état", Freddy et Fanny dont les prêts accordés sont couverts par l'Etat donc "sans risque"

- un organisme d'Etat visant à promouvoir l'accès à la propriété (Housing and Urban Development), dont le patron est directement rémunéré sur les objectifs à savoir l'accès à la propriété sans considération des risques puisque tout est garantit par l'Etat.

- Une législation permettant l'accès au crédit pour n'importe qui sans tenir compte du risque (No Income No Asset )

Et après cela, vous ne voyez toujours pas l'implication de l'Etat dans la crise actuelle?

[h16]

… Des fois, on lit même que la FED est un organisme privé…

[Jesrad]

Pour info: l'acte qui oblige Fanny et Freddie a posséder un certain pourcentage de crédits non-assurés est le FIRREA, signé en 1989 à la sortie de la crise des Savings&Loans par George Bush père.

Pour info aussi: Ginni Mae n'est pas touchée par la crise des subprimes parce que contrairement à Fanny et Freddie elle ne les rachète pas aux banques (c'est une simple compagnie d'assurance), donc toute perte de valeur hypothécaire va sur la banque émittrice et non à Ginni. FNMAE et FHLMC, depuis le Sarbanes-Oxley Act de 2002, ont profité des énormes dérogations spéciales mises en place pour eux dans cet Act pour servir de "dépotoir" à tout le secteur financier pour racheter et rassembler les crédits hypothécaires pourris que ce dernier continuait de devoir fournir sous la pression du CRA et son rating de "faveurs aux minorités". Ginni n'a pas la même fonction et donc pas le même rôle ni le même impact dans la crise.

Question pour Saxval: si Ginni n'a "rien coûté" alors d'où vient l'argent requis pour créer Ginni à l'origine, acheter les bureaux, embaucher les employés ? Je tiens à préciser que je ne suis pas contre l'existence de telles agences, seulement contre leur financement avec de l'argent volé. Il n'y a sinon rien qui me gêne dans le fonctionnement de Ginni Mae (n'importe quelle compagnie d'assurance pourrait le faire) sauf l'implicite soutien des contribuables s'il y a un pépin.

[Saxval]

Je n'ai pas tout à fait la même lecture que vous. Il y a certains indices (mais je veux bien avoir plus d'info) qui montrent que là ou l'Etat gérait les garanties des crédits hypothécaires, il n'y a pas eu de dérapages. C'est la conjonction public-privé qui produit le dérapage.

C'est la hausse de l'immobilier, causée par la réglementation qui est à l'origine du dérapage. La forte demande de crédit a entraîné une hausse de taux qui elle même a généré nombre de faillites personnelles.

En l'occurence, les prêt FHA sont limité: il n'y pas de financement de biens trop coûteux, en tout cas jusqu'à cette année. D'autres infos ?

Que les prêts soient accordés par Ginnie Mae ou Freddy Mac, ne change rien: les maisons saisies se retrouvent en masse sur le marché ce qui entraîne un effondrement des prix.

Ginnie fait de la ré-assurance pure, pour le programme de la FHA. La FHA du reste ne prête pas d'argent, elle assure le prêteur contre les défauts de paiement de l'emprunteur, et ce du reste contre une taxe. L'action du gouvernement diminue le risque de saisie !. Les défauts de paiements sont du reste très bas au vu du but social de l'opération: http://www.fhaloanpros.com/2007/12/fha-mor…eclosure-rates/. Et comme je l'ai dit plus haut, c'est auto-financé.

Nous avons donc:

- Des taux bidouillés par la banque centrale

Même si les taux bas ont été particulièrement "pousse au crime", les investisseurs en ont profité pour créer des effets de levier, et là ils se sont piégés tout seul.

- Une bulle immobilière générée par les taux bidouillés particulièrement bas et la réglementation foncière

Ce sont bien des banques et prêteurs privés qui ont cherché à placer des hypothèques "subprimes". Du reste, même la FHA le déplore (Cf lien ci-dessus). "Unfortunately, because they don't know these facts, many homebuyers who could qualify to buy a home with a fixed FHA rate only apply for subprime loans.". L'ignorance des futurs propriétaires, c'est avant tout le poids de la publicité pour les prêts "faciles" de la part des prêteurs sans scrupule.

- des "entreprises privées d'état", Freddy et Fanny dont les prêts accordées sont couverts par l'Etat donc "sans risque"

Pourquoi Ginnie Mae (100% étatique, pas entreprises privées d'état) n'a pas suivi la même politique suicidaire que Fanny et Freddy ? Ou alors vous avez des indications que c'est le cas également ?

- un organisme d'Etat visant à promouvoir l'accès à la propriété (Housing and Urban Development), dont le patron est directement rémunéré sur les objectifs à savoir l'accès à la propriété sans considération des risques puisque tout est garantit par l'Etat.

Pour ce qui est des prêts 100% garanti par l'état (et pas indirectement au travers de Fanny et Freddy), je ne trouve pas trace de gros dérapages: vous avez des chiffres ? Les infos que j'ai trouvé indique que la garantie de l'Etat a toujours été couverte par la prime que payaient les emprunteurs. C'est clair que maintenant ça change, puisque la FHA a été désignée comme l'organisme devant réparer les pots cassés.

- Une législation permettant l'accès au crédit pour n'importe qui sans tenir compte du risque (No Income No Asset )

Ce n'est de loin pas le cas des prêts FHA, pourtant destinés aux emprunteurs les plus risqués. C'est d'ailleurs confirmé par les chiffres mis en lien. Quand l'Etat assure directement des prêts, il est très prudent. Par contre les privés…

Et après cela, vous ne voyez toujours pas l'implication de l'Etat dans la crise actuelle?

J'y vois également l'implication d'investisseurs privés peu scrupuleux. Un peu comme si on essayait de mettre la responsabilité de tous les crimes sur le dos des vendeurs d'armes parce qu'ils distribuent trop facilement leur marchandise.

Un point de vue libéral nuancé à ce sujet, qui montre que même les médias ont un lecture un peu superficielle et même partisane du problème:

http://fhaloanadvice.com/fha-mortgage-hyst…street-journal/

Je cite:

I am equally certain that some of my political bias may slip through in my comments. So I must step out in front of that and make sure everyone knows that, in spite of having spent most of my career as a specialist and expert on government backed loan programs, my political views are distinctly libertarian. When I see a problem, my very first instinct is to think that too much government caused it. However, when I look at the evidence gathered to support a particular policy viewpoint, I try to keep my political predispositions at bay until I see what the numbers really tell me.

Mon point de vue c'est que tout tourne mal quand on fait appel au privé pour faire du social. Soit on ne fait pas de social du tout (en l'occurence, aucune aide à l'accès à la propriété), soit on laisse l'Etat gérer entièrement la chose. Avoir une politique sociale du logement est peut-être une ingérence de l'Etat dans le marché de l'immobilier, mais visiblement quand l'avidités des financiers s'en mêle, c'est encore pire !

[Saxval]

FNMAE et FHLMC, depuis le Sarbanes-Oxley Act de 2002, ont profité des énormes dérogations spéciales mises en place pour eux dans cet Act pour servir de "dépotoir" à tout le secteur financier pour racheter et rassembler les crédits hypothécaires pourris

Et vous ne voyez pas là la volonté du secteur financier privé (je vous l'accorde, avec l'appui des politicien acquis à leur cause) de profiter des failles du système ? Moi je trouve que "conspirer" pour mettre toutes ses ordures dans la poubelle "pas tout à fait étatique mais presque", ça plaide plutôt pour un manque de moralité. D'autant plus facile quand l'Etat ne peut pas réagir !!!

Question pour Saxval: si Ginni n'a "rien coûté" alors d'où vient l'argent requis pour créer Ginni à l'origine, acheter les bureaux, embaucher les employés ? Je tiens à préciser que je ne suis pas contre l'existence de telles agences, seulement contre leur financement avec de l'argent volé. Il n'y a sinon rien qui me gêne dans le fonctionnement de Ginni Mae (n'importe quelle compagnie d'assurance pourrait le faire) sauf l'implicite soutien des contribuables s'il y a un pépin.

Il est fort probable que l'argent "volé" à l'origine ait été plus que largement remboursé aux contribuables. J'aimerais bien trouvé l'historique des gains/perte de Ginnie depuis sa création, quelqu'un a les chiffres ?

[john_ross]

Il est fort probable que l'argent "volé" à l'origine ait été plus que largement remboursé aux contribuables. J'aimerais bien trouvé l'historique des gains/perte de Ginnie depuis sa création, quelqu'un a les chiffres ?

Comment cela est-il possible

L'état peut-il mieux allouer les richesses produites que le marché?

http://www.objectifliberte.fr/2008/10/subprimes-revue.html

PS : c'est à croire que Mr Bénard est mono-maniaque en ce moment.

[alex6]

Mon point de vue c'est que tout tourne mal quand on fait appel au privé pour faire du social. Soit on ne fait pas de social du tout (en l'occurence, aucune aide à l'accès à la propriété), soit on laisse l'Etat gérer entièrement la chose. Avoir une politique sociale du logement est peut-être une ingérence de l'Etat dans le marché de l'immobilier, mais visiblement quand l'avidités des financiers s'en mêle, c'est encore pire !

Le social c'est un anti-concept par excellence qui n'existe que dans le jargon etatiste parcequ'il ne touche rien de reel.

Maintenant que dans l'affaire les acteurs prives aient cherche a faire le maximum de profit cela n'etonne personne et la seule chose a dire a ce propos c'est qu'ils devraient etre seuls responsables de leurs actes, mais le probleme vient du fait que l'etat se soit insere dans le marche pour pousser a l'octroie de ces credits a risques.

Les banquiers (je generalise sans doute injustement) sont les premiers a savoir que la prise de risque gagee sur une garantie de l'etat cela vaut de l'or puisqu'ils peuvent se degager des regles dites naturelles a savoir que l'on n'octroie pas de credit au-dela de ses capacites de financement d'epargne.

Enfin, il n'y a pas de droit au credit et c'est encore un autre aspect des conceptions modernes erronees du droit.

[Saxval]

Les banquiers (je generalise sans doute injustement) sont les premiers a savoir que la prise de risque gagee sur une garantie de l'etat cela vaut de l'or puisqu'ils peuvent se degager des regles dites naturelles a savoir que l'on n'octroie pas de credit au-dela de ses capacites de financement d'epargne.

C'est précisément ce que je dis: le banquier refile le risque à l'Etat et fait plus de profit. Si le "banquier" EST l'Etat, il est à la fois celui qui prend les risque et qui éventuellement fait des profits, ce qui le rend plus prudent.

[john_ross]

C'est précisément ce que je dis: le banquier refile le risque à l'Etat et fait plus de profit. Si le "banquier" EST l'Etat, il est à la fois celui qui prend les risque et qui éventuellement fait des profits, ce qui le rend plus prudent.

L'état pouvant se financer par le vol légal rien ne l'incite à la prudence.

Il souscrit d'ailleurs des emprunts sur le dos des générations future.

[Saxval]

L'état pouvant se financer par le vol légal rien ne l'incite à la prudence.

On tourne en rond: dans ce cas pourquoi la FHA et Ginnie Mae n'ont pas "explosé" bien plus vite que Fanny et Freddy ? Pourquoi ce système étatique a toujours été particulièrement restrictif en matière d'octroi de crédit ?

La meilleure explication reste que les "décideurs" de ces organismes avait pour mission de ne pas reporter de déficit sur les contribuables. Et pour cause, le maintien à leur poste dépendait probablement de cela !

Alors que du côté de Fannie et Freddy, la mission était de maximiser les profits au détriment du contribuable.

[john_ross]

On tourne en rond: dans ce cas pourquoi la FHA et Ginnie Mae n'ont pas "explosé" bien plus vite que Fanny et Freddy ? Pourquoi ce système étatique a toujours été particulièrement restrictif en matière d'octroi de crédit ?

Parce que l'état US est déjà endetté à hauteur de 10T $, peut-être.

[Capol]

Et vous ne voyez pas là la volonté du secteur financier privé (je vous l'accorde, avec l'appui des politicien acquis à leur cause) de profiter des failles du système ?

Personnellement, je suis d'accord avec toi, le privé a clairement profité du système. Mais n'est-ce pas là son rôle, profiter d'une ligne de moindre résistance. Le problème vient en fait de l'existence de ce système qui, s'il n'avait pas existé, aurait obligé les banques à plus de prudence.

Moi je trouve que "conspirer" pour mettre toutes ses ordures dans la poubelle "pas tout à fait étatique mais presque", ça plaide plutôt pour un manque de moralité. D'autant plus facile quand l'Etat ne peut pas réagir !!!

Qu'est-ce que la morale a avoir là dedans ? Les financiers mettent 1.000.000 par ci, perdent 10.000.000 par là. Ils ne traitent que de chiffres, comment faire de la morale dans ces conditions ? C'est pas comme si on revendait du lait chinois.

La meilleure explication reste que les "décideurs" de ces organismes avait pour mission de ne pas reporter de déficit sur les contribuables. Et pour cause, le maintien à leur poste dépendait probablement de cela !

Alors que du côté de Fannie et Freddy, la mission était de maximiser les profits au détriment du contribuable.

C'est pas ce qu'on appelle une dette : ne pas faire payer de suite mais reporter les pertes à plus tard.

[Calembredaine]

Même si les taux bas ont été particulièrement "pousse au crime", les investisseurs en ont profité pour créer des effets de levier, et là ils se sont piégés tout seul.

Je suis bien d'accord mais sans taux réglementés, pas d'effet d'aubaine

Pour ce qui est des prêts 100% garanti par l'état (et pas indirectement au travers de Fanny et Freddy), je ne trouve pas trace de gros dérapages: vous avez des chiffres ? Les infos que j'ai trouvé indique que la garantie de l'Etat a toujours été couverte par la prime que payaient les emprunteurs. C'est clair que maintenant ça change, puisque la FHA a été désignée comme l'organisme devant réparer les pots cassés.

Des chiffres? seulement 700 milliard de dollars.

Mon point de vue c'est que tout tourne mal quand on fait appel au privé pour faire du social. Soit on ne fait pas de social du tout (en l'occurence, aucune aide à l'accès à la propriété), soit on laisse l'Etat gérer entièrement la chose. Avoir une politique sociale du logement est peut-être une ingérence de l'Etat dans le marché de l'immobilier, mais visiblement quand l'avidités des financiers s'en mêle, c'est encore pire !

C'est bien pour cela que l'intervention de l'Etat est toujours nuisible: soit il fausse le marché et génère des effets d'aubaine et amplifie les bulles, soit il maîtrise totalement le marché et cela génère une faillite généralisée (URSS, Cuba, Corée du Nord, etc.).

Je pense que vous n'avez pas compris l'essence de la philosophie libérale. Les libéraux ne défendent pas les "capitalistes" ou le "privé", ils défendent la liberté. La raison est qu'ils ont conscience de la nature de l'Homme; l'avidité, la cupidité, l'égoïsme ne sont pas l'apanage du "privé". On ne devient pas un saint du simple fait que l'on soit fonctionnaire ou élu. Par conséquent, vouloir mettre tous les pouvoirs dans les mains de quelques uns ne peut que provoquer une catastrophe. La preuve est sous vos yeux, ouvrez-les.

[vincponcet]

Comme je l'ai déjà mentionné sur un autre fil, dans cet histoire d'Etat "coupable", on n'entend jamais parlé de la FHA et de Ginnie Mae… pourquoi ?

J'essaie de me renseigner à leur propos, mais j'ai du mal à trouver des sources indépendentes.

Si j'ai bien compris le système (d'autres infos ?). La FHA (Federal Housing Administration) a un programme d'accès au crédit qui permet d'avoir des prêt hypothécaire pratiquement sans fonds propre, mais sous des conditions très strictes: ce serait donc à travers ce programme 100% étatique que les plus défavorisés accèdent à la propriété. Ginnie Mae est chargé d'assurer les prêts, comme Freddy et Fanny, mais Ginnie est 100% étatique.

Les "subprimes" qui affectent Fannie et Freddy ne seraient donc pas le fait de la partie la plus "sociale" de la politique du logement américain.

A la lecture de ce papier de 2001: http://www.jchs.harvard.edu/publications/g…onroe_w02-4.pdf, on apprende que la FHA cible particulièrement les minorités et les quartiers défavorisés (1/4 des prêts le sont aux minorité noire et hispanique, 48% dans les centres villes). Et l'activité de la FHA est loin d'être minime: 18% du marché.

Alors, peut-on dire que le CRA a "infecté" Fannie et Freddie, alors que visiblement, les plus défavorisés étaient couvert par l'Etat au travers des garanties de la FHA ? On trouve ici un texte de la FHA qui distingue clairement les prêts FHA des "subprime": http://portal.hud.gov/portal/page?_pageid=…;_schema=PORTAL

J'ai essayé de trouver combien coûtait aux contribuables les "folies" de la FHA et du ré-assureur Ginnie, mais tout ce que je trouve c'est que ça n'a finalement jamais rien coûté . D'après wikipedia: "The Federal Housing Administration is the only government agency that is completely self-funded. It operates solely from its own income and comes at no cost to taxpayers."

En ce qui concerne Ginnie, j'ai trouvé quelques infos sur des années difficiles autour de 1983, mais cet article: http://realtytimes.com/rtpages/19991129_ginniemae.htm de 1999 prétend que Ginnie Mae a rapporté 2.5 milliards au gouvernement sur 5ans.

Un article récent semble confirmer la bonne tenue de Ginnie Mae:

http://www.post-gazette.com/pg/08269/914837-28.stm

Alors ? L'Etat américain incapable et à l'origine de tout ? est-ce si simple que ça ?

Ce n'est pas vrai que ça coute rien au contribuable.

Le trésor a déjà injecté 200 milliards dans FNM/FRE.

L'objet des GSEs, c'est d'emprunter à un taux moins cher que tout le monde et de prêter à un peu plus. Ils gagnent donc bien de l'argent.

Mais comment peuvent-ils emprunter moins cher que tout le monde ?

Tout simplement parce qu'ils ont la garantie implicite de l'Etat, ce qui fait que ceux achètent leur bonds demandent un taux d'intérêt plus faible, quasiment au même taux que le bon du trésor, vu qu'il s'agit de facto de la même chose.

Simplement, étant garantis par l'Etat, les investisseurs (actions/obligations) finalement se fichaient de ce que faisaient ces entités. Et on voit le massacre ajd.

FNM/FRE monétisaient la garantie de l'Etat et la transformait en dividendes pour les actionnaires et en bonus pour ses managers.

Donc oui, le statut hybride privé/public de ces organismes implique la privatisation des gains et la collectivisation des pertes.

Pour la FHA, à la base, elle ne prend pas trop de risques vu que si l'emprunteur à un credit score trop faible, elle demande 20% d'apport pour assurer le bien, ce qui est la pratique bancaire classique quand il n'y a pas de bulle immobilière.

Néanmoins, le case shiller index est à -17.5% sur 1 an, donc la FHA pourrait avoir des pbs sous peu. Des gens voyant leur capital restant dû inférieur à la valeur de marché de leur bien pourrait bien se mettre en faillite personnelle.

Aussi, il existe une arnaque à la FHA : le downpayment assistance. Comment ça marche ? La FHA demande 20% d'apport, très bien, pour que l'acheteur obtienne la garantie FHA qui permet d'avoir un taux de crédit plus interressant auprès d'une banque, le vendeur vend 20% plus cher le bien, promet de donner après la vente, les 20% (+ des commissions) à une fondation caritative qui elle fait un don à l'acheteur au titre de l'aide aux démunis pour l'accession à la propriété, comme cela l'acheteur se retrouve avec 20% d'apport pour avoir son crédit garanti par la FHA… et la FHA garantit un crédit 20% plus cher que le prix du bien au moment de l'achat … et ça a baissé de 17.5% … autant dire que si on n'entend pas trop parler de la FHA en ce moment, ça ne va pas tarder.

Que la FHA ait accepté des montages pareils montre qu'ils gèrent très bien leur affaire. La FHA était au courant de ces affaires car pour faire des promesses réciproques entre acheteur, vendeur, banque et fondation, c'est un contrat multi-parties, et ça devenait monnaie courante.

[vincponcet]

Des chiffres? seulement 700 milliard de dollars.

Si tu regardes le bilan de la fed, elle en est déjà à plus d'un trillion prétés aux banques.

[Saxval]

Personnellement, je suis d'accord avec toi, le privé a clairement profité du système. Mais n'est-ce pas là son rôle, profiter d'une ligne de moindre résistance. Le problème vient en fait de l'existence de ce système qui, s'il n'avait pas existé, aurait obligé les banques à plus de prudence.

Prudence que les institutions étatiques semblent avoir eu.

Du reste le marché lui même a fait un joli montage pour refiler les risques plus loin tout en gardant les bénéfices: c'est justement pour ça que tout le système a été infecté par des hypothèques pourries. Que Fannie et Freddy se soient trouvée les plus touché, c'est parce que leur statut para-étatique les rendaient moins regardante sur les risques qu'elles prenaient. Mais quand l'UBS et d'autre banques dans le monde ont été touchées, c'est parce que des financiers américains, avec la "complicité" des agences de cotation, ont permit de diluer le risque au niveau mondial. Et dans tout cela je ne vois que peu d'intervention étatique, d'autant plus qu'au coeur du système se trouvait les banques d'affaires de Wall Street qui jouissaient d'une plus grande marge de maneuvre que les banques commerciales.

Qu'est-ce que la morale a avoir là dedans ? Les financiers mettent 1.000.000 par ci, perdent 10.000.000 par là. Ils ne traitent que de chiffres, comment faire de la morale dans ces conditions ? C'est pas comme si on revendait du lait chinois.

Si l'impôt c'est du vol, compter sur une garantie étatique n'est-ce pas du recel ?

Des chiffres? seulement 700 milliard de dollars.

Je parlais des pertes des organismes étatiques de garantie des prêts hypothécaires. Toujours pas de chiffres à ce sujet ?

Je pense que vous n'avez pas compris l'essence de la philosophie libérale. Les libéraux ne défendent pas les "capitalistes" ou le "privé", ils défendent la liberté. La raison est qu'ils ont conscience de la nature de l'Homme; l'avidité, la cupidité, l'égoïsme ne sont pas l'apanage du "privé". On ne devient pas un saint du simple fait que l'on soit fonctionnaire ou élu. Par conséquent, vouloir mettre tous les pouvoirs dans les mains de quelques uns ne peut que provoquer une catastrophe. La preuve est sous vos yeux, ouvrez-les.

Mais nous sommes d'accord, mais dans la discussion, on a l'air de ne voir que les défauts de l'Etat afin de pardonner toutes les errences des banques privées. Et si le danger c'est de mettre beaucoup de pouvoir dans les mains de quelques uns, je crois que l'organisation des grandes banques n'a rien à envier à l'Etat sur ce point là.

[Saxval]

Pour la FHA, à la base, elle ne prend pas trop de risques vu que si l'emprunteur à un credit score trop faible, elle demande 20% d'apport pour assurer le bien, ce qui est la pratique bancaire classique quand il n'y a pas de bulle immobilière.

Néanmoins, le case shiller index est à -17.5% sur 1 an, donc la FHA pourrait avoir des pbs sous peu. Des gens voyant leur capital restant dû inférieur à la valeur de marché de leur bien pourrait bien se mettre en faillite personnelle.

Aussi, il existe une arnaque à la FHA : le downpayment assistance. Comment ça marche ? La FHA demande 20% d'apport, très bien, pour que l'acheteur obtienne la garantie FHA qui permet d'avoir un taux de crédit plus interressant auprès d'une banque, le vendeur vend 20% plus cher le bien, promet de donner après la vente, les 20% (+ des commissions) à une fondation caritative qui elle fait un don à l'acheteur au titre de l'aide aux démunis pour l'accession à la propriété, comme cela l'acheteur se retrouve avec 20% d'apport pour avoir son crédit garanti par la FHA… et la FHA garantit un crédit 20% plus cher que le prix du bien au moment de l'achat … et ça a baissé de 17.5% … autant dire que si on n'entend pas trop parler de la FHA en ce moment, ça ne va pas tarder.

Que la FHA ait accepté des montages pareils montre qu'ils gèrent très bien leur affaire. La FHA était au courant de ces affaires car pour faire des promesses réciproques entre acheteur, vendeur, banque et fondation, c'est un contrat multi-parties, et ça devenait monnaie courante.

Il semblerait que ce ne soit pas tout à fait comme ça que ça marche: le vendeur pouvait en effet donner 6% (et pas 20% !), cette pratique a suscité en effet un certain remous ces derniers temps, à cause des débats au congrès pour la révision de la loi sur la FHA cette été, ce qui a amené une certaine "intoxication" des esprits, qui a même traversé l'atlantique ;-)

http://www.fhaloanpros.com/2008/09/is-an-f…e-in-the-works/

Cette pratique ne lèse personne, simplement le payement est différé pour l'acheteur: il devrai rembourser cette somme à la banque qui va lui fournir le prêt, et l'assurer auprès de la FHA pour la garantie. Vous remarquerez dans le lien que j'ai mis ci-dessous que des députés se battent actuellement pour son maintien.

Encore un lien intéressant sur la FHA:

http://www.realtytrac.com/ContentManagemen…amp;accnt=64953

Je cherchais les chiffres sur la "banqueroute" des agences gouvernementales d'assurance des prêts hypotécaires, tout au contraire, on s'aperçoit que c'est tellement profitable pour l'Etat qu'en fait c'est même un impôt déguisé . 16milliards dans les poches de l'Etat entre 2001 et 2007. Bah oui, quand on veut financer les cadeaux fiscaux de l'administration Bush aux plus riches, rien de tel que les poches des plus démunis pour se servir .

[alex6]

Prudence que les institutions étatiques semblent avoir eu.

Encore une fois, tu tires d'un cas particulier circonstantiel une sorte de generalite sur la soi-disant prudence de l'etat/prive. C'est tout de meme une vaste blague quand on considere les taux d'endettement des pays dans le monde et le manque absolu de prudence qui caracterise les hommes politiques.

Reste maintenant a savoir si le FHA ne sera pas le suivant.

Du reste le marché lui même a fait un joli montage pour refiler les risques plus loin tout en gardant les bénéfices: c'est justement pour ça que tout le système a été infecté par des hypothèques pourries. Que Fannie et Freddy se soient trouvée les plus touché, c'est parce que leur statut para-étatique les rendaient moins regardante sur les risques qu'elles prenaient. Mais quand l'UBS et d'autre banques dans le monde ont été touchées, c'est parce que des financiers américains, avec la "complicité" des agences de cotation, ont permit de diluer le risque au niveau mondial. Et dans tout cela je ne vois que peu d'intervention étatique, d'autant plus qu'au coeur du système se trouvait les banques d'affaires de Wall Street qui jouissaient d'une plus grande marge de maneuvre que les banques commerciales.

Tu ne vois toujours pas l'implication de l'etat?? La creation de la bulle financiere est la consequence des pratiques de taux d'interet bas et ce taux est bien fixe en consequence d'une adaptation aux besoins financiers des etats i.e. leur dette.

Qu'ensuite sur ce principe se greffe des instituts prives qui cherchent a en profiter n'a rien de surprenant mais ce qui est principalement condamnable c'est la gestion etatique de la creation monetaire.

De plus, tout le systeme que tu decris ne pourrait simplement pas exister sans la garantie etatique de dernier preteur, c'est ce que l'on appelle introduire le risque moral dans les systemes de credit deconnectant l'offre de la demande reelle solvable. Que ce soit en vue de faire plus de profit, bien sur mais ca n'est pas la recherche de profit qui est la cause premiere, elle n'en est qu'une cause secondaire (ce qui ne veut pas dire qu'elle ne soit pas condamanble en un sens)

Si l'impôt c'est du vol, compter sur une garantie étatique n'est-ce pas du recel ?

Bien sur, c'est ce que nous denoncons depuis le debut.

Mais nous sommes d'accord, mais dans la discussion, on a l'air de ne voir que les défauts de l'Etat afin de pardonner toutes les errences des banques privées. Et si le danger c'est de mettre beaucoup de pouvoir dans les mains de quelques uns, je crois que l'organisation des grandes banques n'a rien à envier à l'Etat sur ce point là.

Mais l'organisation bancaire n'est pas libre, une fois encore a cause du monopole de creation monetaire etatique.

Notre incomprehension vient du fait que tu te places a un niveau micro-economique (les interets prives) tandis que nous cherchons a montrer le caractere nefaste au niveau macro-economique du systeme (gestion par l'etat de la monnaie et introduction du risque moral). Personne ne cherche a dedouner le prive de ses responsabilites mais en l'occurence le prive n'aurait pas pu en arriver la dans un systeme liberal dans lequel l'etat n'aurait pas cherche a s'immiscer.

Tu en deduis que l'etat a ete prudent, c'est un contre-sens absolu.

[vincponcet]

Prudence que les institutions étatiques semblent avoir eu.

Du reste le marché lui même a fait un joli montage pour refiler les risques plus loin tout en gardant les bénéfices: c'est justement pour ça que tout le système a été infecté par des hypothèques pourries. Que Fannie et Freddy se soient trouvée les plus touché, c'est parce que leur statut para-étatique les rendaient moins regardante sur les risques qu'elles prenaient. Mais quand l'UBS et d'autre banques dans le monde ont été touchées, c'est parce que des financiers américains, avec la "complicité" des agences de cotation, ont permit de diluer le risque au niveau mondial. Et dans tout cela je ne vois que peu d'intervention étatique, d'autant plus qu'au coeur du système se trouvait les banques d'affaires de Wall Street qui jouissaient d'une plus grande marge de maneuvre que les banques commerciales.

Au coeur du système se trouve la FED qui baisse artificiellement les taux d'intérêt et les fixe indépendamment de l'offre et de la demande d'épargne/crédit.

Résultat, elle permet à des plans d'investissement d'avoir lieu alors qu'il n'y a pas d'épargne en face, elle fait monter les prix dans ces investissements et bloquant les taux, elle permet l'euphorie généralisée qui repose sur une déformation des taux.

Je parlais des pertes des organismes étatiques de garantie des prêts hypothécaires. Toujours pas de chiffres à ce sujet ?

Tu n'es pas au courant que fannie mae et freddie mac ont été mis en statut de "conservation" par l'Etat US ?

ça doit bien indiquer qu'ils avaient des pbs de financement, non ?

Mais nous sommes d'accord, mais dans la discussion, on a l'air de ne voir que les défauts de l'Etat afin de pardonner toutes les errences des banques privées. Et si le danger c'est de mettre beaucoup de pouvoir dans les mains de quelques uns, je crois que l'organisation des grandes banques n'a rien à envier à l'Etat sur ce point là.

Tu n'as pas du voir mes posts. Les banques sont parfaitement à critiquer. Et tout bien considérer, on doit même se demander, touchant la rente de la création monétaire de la banque centrale, si elles sont effectivement de facto publiques ou privées.

[vincponcet]

Il semblerait que ce ne soit pas tout à fait comme ça que ça marche: le vendeur pouvait en effet donner 6% (et pas 20% !), cette pratique a suscité en effet un certain remous ces derniers temps, à cause des débats au congrès pour la révision de la loi sur la FHA cette été, ce qui a amené une certaine "intoxication" des esprits, qui a même traversé l'atlantique ;-)

http://www.fhaloanpros.com/2008/09/is-an-f…e-in-the-works/

cette fondation parle de 10%

http://www.partnersincharity.org/new_site/

Cette pratique ne lèse personne, simplement le payement est différé pour l'acheteur: il devrai rembourser cette somme à la banque qui va lui fournir le prêt, et l'assurer auprès de la FHA pour la garantie. Vous remarquerez dans le lien que j'ai mis ci-dessous que des députés se battent actuellement pour son maintien.

Cette pratique impacte le risque couru par la FHA.

Elle assure un crédit pour plus de 100% de la valeur du bien. Si il y a un défaut de paiement, elle a une perte sèche.

Et d'autant plus quand les prix baissent.

Ceci n'est vraiment pas très prudent de la part de la FHA.

Encore un lien intéressant sur la FHA:

http://www.realtytrac.com/ContentManagemen…amp;accnt=64953

Je cherchais les chiffres sur la "banqueroute" des agences gouvernementales d'assurance des prêts hypotécaires, tout au contraire, on s'aperçoit que c'est tellement profitable pour l'Etat qu'en fait c'est même un impôt déguisé . 16milliards dans les poches de l'Etat entre 2001 et 2007. Bah oui, quand on veut financer les cadeaux fiscaux de l'administration Bush aux plus riches, rien de tel que les poches des plus démunis pour se servir .

Oui, je te l'ai expliqué plus haut, le business de FNM/FRE, c'est de monétiser la garantie de l'Etat pour distribuer des dividendes aux actionnaires et des bonus aux managers.

[Saxval]

Tu n'es pas au courant que fannie mae et freddie mac ont été mis en statut de "conservation" par l'Etat US ?

ça doit bien indiquer qu'ils avaient des pbs de financement, non ?

Sauf que je ne parle pas de ça ;-)

Oui, je te l'ai expliqué plus haut, le business de FNM/FRE, c'est de monétiser la garantie de l'Etat pour distribuer des dividendes aux actionnaires et des bonus aux managers.

Je répète On ne parle pas de FNM/FRE, les prêts FHA n'ont rien à voir avec les subprime. Ils sont couvert par Ginnie Mae.

Cette pratique impacte le risque couru par la FHA.

Elle assure un crédit pour plus de 100% de la valeur du bien. Si il y a un défaut de paiement, elle a une perte sèche.

Et d'autant plus quand les prix baissent.

Ceci n'est vraiment pas très prudent de la part de la FHA.

Bien sûr que la FHA prend des risques, c'est même son job !

Tu ne vois toujours pas l'implication de l'etat?? La creation de la bulle financiere est la consequence des pratiques de taux d'interet bas et ce taux est bien fixe en consequence d'une adaptation aux besoins financiers des etats i.e. leur dette.

Qu'ensuite sur ce principe se greffe des instituts prives qui cherchent a en profiter n'a rien de surprenant mais ce qui est principalement condamnable c'est la gestion etatique de la creation monetaire.

De plus, tout le systeme que tu decris ne pourrait simplement pas exister sans la garantie etatique de dernier preteur, c'est ce que l'on appelle introduire le risque moral dans les systemes de credit deconnectant l'offre de la demande reelle solvable. Que ce soit en vue de faire plus de profit, bien sur mais ca n'est pas la recherche de profit qui est la cause premiere, elle n'en est qu'une cause secondaire (ce qui ne veut pas dire qu'elle ne soit pas condamanble en un sens)

On est d'accord dans les grandes lignes. Cependant j'ajouterais un terme dans l'équation que personne ne mentionne jamais sur le forum: l'énorme masse de capitaux des fonds de pensions qui doivent bien produire du rendement pour garantir les retraites. Cette masse croît d'année en année avec l'arrivée de plus en plus de pays qui ont un système de retraite par capitalisation. Celà à aussi mis pas mal de pression dans le système, et ça va pas s'arranger pour l'avenir. Et dans quoi investisse les fonds de pensions ? Surtout dans l'immobilier et dans les obligations.

[Calembredaine]

On est d'accord dans les grandes lignes. Cependant j'ajouterais un terme dans l'équation que personne ne mentionne jamais sur le forum: l'énorme masse de capitaux des fonds de pensions qui doivent bien produire du rendement pour garantir les retraites. Cette masse croît d'année en année avec l'arrivée de plus en plus de pays qui ont un système de retraite par capitalisation. Celà à aussi mis pas mal de pression dans le système, et ça va pas s'arranger pour l'avenir. Et dans quoi investisse les fonds de pensions ? Surtout dans l'immobilier et dans les obligations.

L'art et la manière de changer de sujet quand on est à court d'arguments

Cela dit, la aussi, l'Etat est responsable: ce ne sont pas les fonds de pension en tant que tels qui sont nuisibles, c'est leur généralisation générée par l'impossibilité pour le quidam de choisir sa façon de constituer sa retraite.

[Invité jabial]

Si l'impôt c'est du vol, compter sur une garantie étatique n'est-ce pas du recel ?

Même dans le cas d'un crime, les circonstances atténuantes peuvent aller jusqu'à rendre toute condamnation inutile.

Bien sûr que tout fonctionnaire est en théorie une receleur, mais en pratique, qui le traiterait comme tel? Encore une fois, en URSS, tout le monde était un fonctionnaire.

[Saxval]

L'art et la manière de changer de sujet quand on est à court d'arguments

Cela dit, la aussi, l'Etat est responsable: ce ne sont pas les fonds de pension en tant que tels qui sont nuisibles, c'est leur généralisation générée par l'impossibilité pour le quidam de choisir sa façon de constituer sa retraite.

Sur le point précis de l'effet de la politique de la FED, il faut bien avouer que l'on reste sur un niveau très théorique: il faudrait plus précisément analyser les flux d'argent pour comprendre les rouages de ce mécanisme.

De manière plus générale, je regrette que l'incrimination systématique de l'intervention étatique empêche précisément de comprendre les fonctionnements du système. Bien sur que la pesenteur étatique est négative… so what ? Pour faire une métaphore, c'est un peu comme si on essayait de discuter sur la gravitation et que l'on arriverait à la conclusion "de tout façon, y'a rien à comprendre, tout ce qui compte c'est que si il n'y avait pas de pesenteur, on planerait tous". Pendant ce temps, certain constuisent des barrages pour produire de l'électricité

[Invité jabial]

La gravitation est une donnée naturelle, son statut moral est donc neutre par définition et la question de sa légitimité est absurde. L'intervention étatique est l'œuvre de l'homme. Si l'on considère qu'il s'agit d'un crime, alors il est illégitime de construire des systèmes spécifiquement destinés à en profiter. Par contre, de même qu'un avion s'appuie sur l'air (lui-même soumis à la gravité) pour voler malgré la gravité, il faut rechercher des moyens d'exploiter l'environnement économique non étatique pour échapper à l'Etat.