S'endetter sur le très long terme aujourd'hui - bonne ou mauvaise idée ?

[teabag]

La rubrique INSOLITE a semblé déplacée ce mois-ci, les temps ne sont pas sereins, même si les médias mainstream vous répètent que tout va bien. […] Relisez vos vieux BN : en 2009, nous disions que la prochaine crise serait celle des dettes souveraines. Pas mal vu. Une seule solution : achetez des biens réels et mieux encore, endettezvous à taux fixe sur la plus longue durée possible pour les acquérir.

Michel PRIEUR

êtes-vous du même avis que Michel Prieur, le président de la Compagnie Générale de Bourse - la plus grande société numismatique de France - et auteur de plusieurs ouvrages historiques sur la monnaie ?

Car s'endetter sur le très-long terme c'est bien joli mais les intérêts deviennent alors aussi important que la valeur du bien en lui-même, et ce sont eux qu'il faut payer les 10 premières années si on part sur un crédit à 30 ou 35 ans.

Dès lors, est-ce que c'est si intéressant que ça et quel calcul faire pour le savoir ?

[neuneu2k]

Je suis d'accord avec eux, mais il n'y a aucun calcul de rentabilite qui vaille, c'est une position spéculatrice qui suppose à la fois de l'inflation au dessus des taux d'intérêts courants, et un risque légal relativement faible sur les biens ainsi acquis.

Les calculs sont simples, c'est les paramètres qui sont limités à ce que racontent les entrailles de poulets.

[free jazz]

Je suis un fan de M. Prieur ayant posté plusieurs vidéos de lui ici, ce qui est un gage de qualité. Ses raisonnements prônent le retour au bon sens et à la gestion de père de famille, si on anticipe une période d'inflation il a raison sur le rendement des taux fixes à long terme et surtout l'acquisition de biens durables.

[teabag]

Je suis d'accord avec eux, mais il n'y a aucun calcul de rentabilite qui vaille, c'est une position spéculatrice qui suppose à la fois de l'inflation au dessus des taux d'intérêts courants, et un risque légal relativement faible sur les biens ainsi acquis.

Les calculs sont simples, c'est les paramètres qui sont limités à ce que racontent les entrailles de poulets.

Qu'est-ce que tu appelles "risque légal" ?

En supposant que le prix de l'immobilier et celui les salaires augmentent suivant la vague d'inflation qui va nous arriver sur le coin du museau, alors le facteur restant qui est déterminant c'est le temps. De combien la monnaie sera t-elle dévalluer dans 5 ans, 10ans, 15ans et 25ans ?

Aujourd'hui emprunter 200k à 4.5% sur 30 ans ça fait du 1k/mois et 160k d'intérêts en totalité, ou 1,5k/mois sur 15 ans à 3.5% et 70k d'intérêts. Le surplus d'intérêts s'élève donc à 90k entre 15 ans et 30 ans. En supposant qu'il y ait 200% d'inflation pendant les 30 prochaines années (6,x% par an en moyenne) alors les 1500 roro d'aujourd'hui seront l'équivalent de 500 roro 2012 en 2040. Est-ce que ça fait avancer le schmilblick ? je veux dire, est-ce que le gain est supérieur au surcoût de 90k engendré par cette opération ?

Je suis un fan de M. Prieur ayant posté plusieurs vidéos de lui ici, ce qui est un gage de qualité. Ses raisonnements prônent le retour au bon sens et à la gestion de père de famille, si on anticipe une période d'inflation il a raison sur le rendement des taux fixes à long terme et surtout l'acquisition de biens durables.

J'avais bien aimé son intervention au café du Luxembourg où il avait d'ailleurs tenu les même propos.

[Rincevent]

Qu'est-ce que tu appelles "risque légal" ?

La possibilité que ton logement soit réquisitionné par exemple (perte sèche de 100 %, probabilité infime), plus la possibilité que les loyers soient réglementés (perte sèche de quelques dizaines de %, probabilité haute), plus un tas d'autres trucs du genre.

Aujourd'hui emprunter 200k à 4.5% sur 30 ans ça fait du 1k/mois et 160k d'intérêts en totalité, ou 1,5k/mois sur 15 ans à 3.5% et 70k d'intérêts. Le surplus d'intérêts s'élève donc à 90k entre 15 ans et 30 ans. En supposant qu'il y ait 200% d'inflation pendant les 30 prochaines années (6,x% par an en moyenne) alors les 1500 roro d'aujourd'hui seront l'équivalent de 500 roro 2012 en 2040. Est-ce que ça fait avancer le schmilblick ? je veux dire, est-ce que le gain est supérieur au surcoût de 90k engendré par cette opération ?

Je me souviens qu'un certain Neuneu2k, il y a quelques mois, avait écrit sur ce forum qu'il pensait que le prix de l'immobilier avait justement déjà intégré ce facteur. Tout comme les prix des Biens Nationaux à la vente avaient déjà à peu près intégré l'inflation anticipée des assignats, selon les calculs de Florin Aftalion.

[teabag]

Neuneu2k, pourquoi les prix auraient-ils déjà intégrés le facteur inflation ? (si c'est bien le sens de ton propos).

Si le taux du crédit est inférieur à l’évolution de la valeur du bien, (dans le tableaux 5 % ou 1 %) alors il faut acheter à crédit. Plus l’écart est important plus la richesse est décuplée. C’est ce qui c’est passé pendant une bonne dizaine d’année de 1998 à 2008 en France.

Si le taux de crédit est supérieur à l’évolution de la valeur du bien, (dans le tableaux 5 % ou 1 %) c’est dangereux d’acheter car on risque d’être bloqué chez soi pendant de nombreuses années. Ça ne veut pas dire que l’on a réellement perdu de l’argent car le tableau élude notamment l’économie du loyer que l’achat de la résidence principale te fait économiser.

http://www.objectife…ipale&Itemid=71

"Il n'existe aucune doctrine qui empêche les taux de baisser à moins de 1,0%", a dit Peter Praet au Financial Times Deutschland. "Elles (les baisses de taux) se justifient si elles contribuent à garantir la stabilité des prix à moyen terme". Selon une enquête Reuters publiée mercredi, la BCE ramènera son taux de refinancement à un plancher sans précédent de 0,75% la semaine prochaine et elle pourrait être amenée à prendre rapidement de nouvelles mesures d'urgence pour calmer les marchés.

Une nouvelle baisse des taux rendrait encore plus réaliste l'intérêt d'un achat immobilier sur le long-terme. Bon, il y a quand même un caillou dans la salade foncière, c'est la pyramide des âge :

http://www.bulle-imm…ramide-des-ages

A partir de 2016, 400.000 babyboomer auront 70 ans d'âge. C'est 100.000 personnes de plus qu'aujourd'hui qui se mettront à revendre leur résidence principale devenue inadaptée. Pas toutes, mais le phénomène prendra de l'importance au fil du temps.

Il faut donc s'attendre à une corrections massive des prix sur les grande surfaces puisqu'une partie de ces gens préfèreront un appartement T2 ou une petite maison de plein-pied en ville. Bien malin celui qui pourra deviner l'impact d'une vague comme celle-ci sur les petites surfaces bien situées, sachant que 15 ans plus tard (en 2030 donc) rebelotte; ils commenceront à partir en maison de retraite.

Quel bazare alors.

[teabag]

Neuneu2k, pourquoi les prix auraient-ils déjà intégrés le facteur inflation ? (si c'est bien le sens de ton propos).

Je crois avoir la réponse. L'indice des prix immobiliers a augmenté plus fort que celui des prix à la consommation.

[Guest]

Je vais faire mon moralisateur pour une fois, il y a assez de dettes dans le monde pour ne pas en rajouter, merci.