Montage Financier Sur Une Délégation

[Apollon]

J'ouvre ce topic pour connaitre un peu vos remarques sur un montage immobilier bien pratique et légal que je vais vous exposer. J'aimerais voir des implications éco qui m'auraient échappées, savoir un peu ce que pratique le droit belge etc Moralistes s'abstenir

Un peu de droit : La délégation est un mode de paiement à trois personnes dans laquelle une personne ordonne à une autre (généralement débitrice) de payer une troisième (généralement créancière).

Le montage : il consiste à emprunter de l'argent à une banque, à acheter un immeuble avec cet argent puis à louer l'immeuble. L'acheteur délègue ensuite son locataire à la banque. Ainsi le locataire en payant ses loyers rembourse l'emprunt et au final l'acheteur se retrouve enrichi les mains dans les poches - si tout se passe bien.

Là où ça devient intéressant c'est que la jurisprudence protège ce mécanisme (cf arrêt du 14 mars 2006 ch com n° de pourvoi 03-17457) en empêchant les autres créanciers de l'acheteur de saisir efficacement sa créance sur le débiteur, désormais affectée au paiement du prêteur. Avec cette jurisprudence, la banque a une garantie décisive. On a donc l'acheteur et le banquier qui sur le papier gagnent énormément. La jurisprudence protège le montage, qu'en pensez-vous ? C'est pareil ailleurs ? ça truque les comportements? Poussée infllationniste ? Je parle chinois ?

[h16]

Sans rapport direct, mais si c'est pour investir dans l'immobilier locatif, actuellement n'est pas la bonne période…

[A.B.]

Pas l'impression que la banque y gagne enormement… normalement tu peux gagner sur ton taux en mettant ton bien immobilier en collateral (mortgage). Ici j'ai l'impression qu'on mets le locataire en collateral ce qui revient a faire supporter a la banque le risque des loyers impayes etc… c'est donc au detriment de la banque et je pense qu'elle repercute cela dans son taux. Il vaut savoir que de nombreuses agences de location proposent deja des assurances "loye impaye". Louer en France reste une galere avec toutes les lois, et un fort risque juridique pese sur la propriete en ce moment. Par ailleurs, un autrichien dirait qu'il y a une bulle fonciere due a l'inflation, il y a aussi pas mal d'effets d'aubaines liees a des defiscalisations qui risquent d'etre bouches… je n'investirai pas dans l'immobilier, d'abord parce que les perspectives me semblent mauvaise, mais ensuite - et surtout - parce que c'est un marche que je connais mal.

On reduit beaucoup plus son risque en investissant dans un produit qu'on connait bien… (c'est Keynes qui l'a dit mais la il avait raison)

[Rincevent]

[…] Par ailleurs, un autrichien dirait qu'il y a une bulle fonciere due a l'inflation, il y a aussi pas mal d'effets d'aubaines liees a des defiscalisations qui risquent d'etre bouches… je n'investirai pas dans l'immobilier, d'abord parce que les perspectives me semblent mauvaise, mais ensuite - et surtout - parce que c'est un marche que je connais mal.

T'as vu les chiffres de la construction aux USA depuis 18 mois ? Voilà ce qui nous attend.

On reduit beaucoup plus son risque en investissant dans un produit qu'on connait bien… (c'est Keynes qui l'a dit mais la il avait raison)

Peut-être une raison de plus pour expliquer la bulle des dot-coms ?

[h16]

je n'investirai pas dans l'immobilier, d'abord parce que les perspectives me semblent mauvaise,

C'est le moins qu'on puisse dire

[djudju]

Je préfère un bon vieux montage avec une bonne vieille société Holding-SCI qui permet de revendre le tout sans payer de plus value sans oublier que tu ne payes pas d'impôt beaucoup plus élevé . Ca t'évite de payer l'ISF en plus sur ton bien immobilier.