Baisse de l'immobilier, bulles et tourbillons

[h16]

Par contre, attention, dans 40ans, si ça se trouve, ce sera le prix d'un studio à la vitesse où ça va

Si ça peut te rassurer, les prix vont chuter dans les 12 prochains mois.

[Rincevent]

Si ça peut te rassurer, les prix vont chuter dans les 12 prochains mois.

Les prix ont déjà commencé à baisser. Depuis un an, le syndicat des agents immobiliers continue à faire croire à la presse que les prix "montent, mais moins", alors que c'est objectivement faux. Les prix "d'appel" (ceux affichés en vitrine) se stabilisent, mais en négociant un peu (ok, faut savoir négocier l'immobilier), on s'aperçoit à quel point les agents ont envie de vendre, et à quel point les acheteurs se font rares. Ca baisse de manière non négligeable dans certains quartiers.

La bonne question est la suivante : puisque l'immobilier baisse, que la Bourse devrait atteindre un maximum avant un an avant de baisser à son tour (question de cycle économique), où les liquidités correspondantes vont-elles aller s'investir ? Dans l'or ? Ailleurs ?

[h16]

Les prix ont déjà commencé à baisser. Depuis un an, le syndicat des agents immobiliers continue à faire croire à la presse que les prix "montent, mais moins", alors que c'est objectivement faux. Les prix "d'appel" (ceux affichés en vitrine) se stabilisent, mais en négociant un peu (ok, faut savoir négocier l'immobilier), on s'aperçoit à quel point les agents ont envie de vendre, et à quel point les acheteurs se font rares. Ca baisse de manière non négligeable dans certains quartiers.

La bonne question est la suivante : puisque l'immobilier baisse, que la Bourse devrait atteindre un maximum avant un an avant de baisser à son tour (question de cycle économique), où les liquidités correspondantes vont-elles aller s'investir ? Dans l'or ? Ailleurs ?

L'or (et les métaux précieux, bijoux, …) constitue un refuge classique. Compte tenu de l'envolée des dernières années, je ne sais pas si cela pourra être le cas mais cela reste une hypothèse solide, je pense.

Autre question : l'impact d'une baisse notoire de l'immobilier est plus fort qu'une baisse sur le marché des actions par exemple. Peut-on penser que ceci risque de gréver durablement la croissance européenne, notamment française, et si oui, dans quelles proportions ?

A vos pronostics.

[SilenT BoB]

En ce qui concerne l'immobilier je me permets de vous soumettre à lecture un doc de la fnaim

Je le trouve plutôt bien foutu, je pense que s'il y a baisse, cela va entraîner une baisse de la croissance, en effet toutes les entreprises crées autour de ce "phénomène" de bulle vont devoir mettre la clé sous la porte assez vite, la chute même de l'immobilier va coûter des points de croissance assez importants je pense.

L'immobilier même tenu par l'Etat qui rendra vraiment rare les autorisations de construire ne pourra pas endiguer une baisse.

Tous les facteurs sont bien montré dans cette étude de la fnaim.

étude fnaim

[h16]

En ce qui concerne l'immobilier je me permets de vous soumettre à lecture un doc de la fnaim

Je le trouve plutôt bien foutu, je pense que s'il y a baisse, cela va entraîner une baisse de la croissance, en effet toutes les entreprises crées autour de ce "phénomène" de bulle vont devoir mettre la clé sous la porte assez vite, la chute même de l'immobilier va coûter des points de croissance assez importants je pense.

L'immobilier même tenu par l'Etat qui rendra vraiment rare les autorisations de construire ne pourra pas endiguer une baisse.

Tous les facteurs sont bien montré dans cette étude de la fnaim.

étude fnaim

Une remarque : je ne pense pas que la FNAIM, dont le but est de vendre de l'immobilier, soit totalement neutre dans ce genre d'étude… Maintenant, si même les grandes boutiques favorables à la hausse annoncent aussi clairement que les années de pain blanc sont finies, on peut s'attendre à une correction sévère.

[SilenT BoB]

Une remarque : je ne pense pas que la FNAIM, dont le but est de vendre de l'immobilier, soit totalement neutre dans ce genre d'étude… Maintenant, si même les grandes boutiques favorables à la hausse annoncent aussi clairement que les années de pain blanc sont finies, on peut s'attendre à une correction sévère.

pile poil ce que je pense, si même un organisme comme la fnaim montre par A + B que ça va chuter, c'est que ça pourrait être violent, j'adoooooore

[Invité jabial]

Non, la FNAIM ne dit pas que ça va se casser la figure. Et j'ai du mal à le croire aussi. On verra dans quelques années.

[h16]

Non, la FNAIM ne dit pas que ça va se casser la figure. Et j'ai du mal à le croire aussi. On verra dans quelques années.

Croire quoi ? Que ça va se casser la gueule ou le contraire ? Ou le rapport de la FNAIM ?

[Invité jabial]

Je ne crois pas que la bulle immobilière soit prête à éclater, sauf crise grave par ailleurs. Actuellement toutes les conditions sont au contraire réunies pour un renchérissement.

[h16]

Je ne crois pas que la bulle immobilière soit prête à éclater, sauf crise grave par ailleurs. Actuellement toutes les conditions sont au contraire réunies pour un renchérissement.

Je crains que tes informations ne soient un peu fausses et t'encourage en toute amitié à googliser, forumiser et te renseigner sur ce qui se passe actuellement en France, en Espagne et aux USA.

[SilenT BoB]

Il y a une forte augmentation de l'imobilier qui a plus ou moins suivi la courbe de l'inflation, s'il y a forte augmentation, en général il y a forte correction, ca se vérifie toujours en bourse, la correction est moins violente, certes, mais importante.

La correction ne fera pas baisser les prix comme il y a 5 ans mais plutot comme il y a 2 et demie trois ans.

Si les taux directeurs augmentent (ce qui n'est pas sur), alors de plus en plus de personnes vont se trouver exclues de l'emprunt et ne pourront alors acheter, la demande va baisser, donc les prix aussi.

Les français sont de moins en moins solvables, il s'endettent sur des durées que je juge déraisonables aux vues de ce qui pourrait se passer en 35 ou 30 ans. Si on s'endette sur cette durée c'est bien que l'on croit que tout ira pour le mieux.

Aujourd'hui par exemple les fonctionnaires ont un avantage énorme pour l'octroie de crédits, ils n'ont pas de problèmes avec les banques, leur emploi garanti à vie leur donne aussi cet avantage absoluement scandaleux!

Le rapport de le Fnaim montre que l'évolution des prix peut baisser du à de français de moins en moins solvables par exemple.

Il me semble que les prix vont chuter aux US, ils sont en avance sur nous de quelques mois en général sur l'immobilier. De plus la forte hausse a touché le monde entier, une masse de pays ont vu une hause de l'immobilier anormale.

Si on était en bourse tous les indicateurs montreraient le surachat, en général ça sous-entend une baisse imminente, j'a n'ai jamais vu une action monter comme ça sans baisser par la suite de façon plus ou moins violente, mais cette baisse ne fait que très rarement revenir le prix là ou la folie haussière avait commencé.

Donc pour moi l'immobilier va chuter, il suffit de quelques mauvaises nouvelles, d'une hausse de taux par exemple à cause d'une inflation trop importante (mais rien n'est moins sur à cause de la hausse de TVA de l'allemagne) et hop bye bye l'immobilier.

toutes les entreprises qui s'etaient créées pour profiter de cette croissance font mettre la clé sous la porte ou survivront difficilement.

Bien sûr il devrait y avoir transfert de fonds quelque part, mais où ?

Si c'est sur des choses non commerciales (or, metaux ou autre) alors la France est plus que dans la merde…

[Invité jabial]

Je suis certain de mes informations… Qui ne concernent que les beaux quartiers, j'ai oublié de l'écrire. Pour le reste, je l'ignore

[h16]

Je suis certain de mes informations… Qui ne concernent que les beaux quartiers, j'ai oublié de l'écrire. Pour le reste, je l'ignore

Ah bah évidemment …

[A.B.]

la Bourse devrait atteindre un maximum avant un an avant de baisser à son tour (question de cycle économique)

Et bien sur aucun investisseur n'anticipe le cycle économique… ah quels grands naifs ces investisseurs…

Je te defies de me trouver dans les returns du CAC la moindre périodicité significative.

[SilenT BoB]

Ah bah évidemment …

ah bin là les étranger viendront profiter de la douceur de vivre française, les beaux quartiers ça risque pas de chuter…

[Calembredaine]

il suffit de quelques mauvaises nouvelles, d'une hausse de taux par exemple

Les taux ont déjà progressé très vite en seulement quelques mois.

En deux ans, je constate qu'à la Société Générale, les taux à court terme (ceux pratiqués par les banques en direction des particuliers) ont presque doublé passant de 3,25% à 6%.

Les taux à long termes sont passés de 4% à 5,45%.

[SilenT BoB]

Les taux ont déjà progressé très vite en seulement quelques mois.

En deux ans, je constate qu'à la Société Générale, les taux à court terme (ceux pratiqués par les banques en direction des particuliers) ont presque doublé passant de 3,25% à 6%.

Les taux à long termes sont passés de 4% à 5,45%.

sur meilleur taux.com mon père m'a dit trouver des taux à 3,65% je crois, mais bon tu as tellement de types d'emprunt aussi, qu'il est difficile de comparer juste par le taux.

mais vu que les français s'endettent énormément pour l'immobilier et ce sur 25 ou 30 ans parfois, un quart de poitn au final c'est beaucoup d'argent.

L'achat de biens immobilier n'est pas une connerie en soit, mais contracter un emprunt sur un bien pour 25 ou 30, il faut vraiment être confiant en l'avenir, parce que les banques viendront toujours réclamer leur du quelque soit votre situation.

Et si l'immobilier s'effondre ou baisse franchement ces gens l'auront mauvaise d'avoir acheté un truc une fortune alors qu'en ayant attendu un an ou 2 ils auraient sauvé un max d'argent.

[Rincevent]

Je suis certain de mes informations… Qui ne concernent que les beaux quartiers, j'ai oublié de l'écrire. Pour le reste, je l'ignore

Bof. Les actions des entreprises TMT s'étaient effondrées 6 mois avant les valeurs plus "industrielles classiques", ce qui explique que le CAC semble faire du "sur place" durant les 2ème et 3ème trimestres 2000 : c'est de la bête réallocation des fonds investis en valeurs TMT vers des valeurs classiques, en attendant que les fonds soient encore réalloués ailleurs. De même, depuis un an, les investissements quittent les quartiers qui sont déjà hors de prix vers des quartiers plus abordables : il n'empêche que dans l'ensemble, le plus haut est déjà passé, et les plus avisés cherchent à limiter la casse.

Et bien sur aucun investisseur n'anticipe le cycle économique… ah quels grands naifs ces investisseurs…

Ils l'anticipent. De 6 à 12 mois, environ. C'est que les investisseurs doivent à la fois évaluer ce que sera la situation d'une société dans un futur plus ou moins proche, mais aussi évaluer les comportements des autres investisseurs. Donc essayer de deviner ce a quoi pensent des gens qui essaient eux-mêmes de deviner ce à quoi les autres pensent… En d'autres termes, c'est bien compliqué tout ça. Et voilà pourquoi le marché connait des revirements aussi brusques.

[A.B.]

Ils l'anticipent. De 6 à 12 mois, environ. C'est que les investisseurs doivent à la fois évaluer ce que sera la situation d'une société dans un futur plus ou moins proche, mais aussi évaluer les comportements des autres investisseurs.

JMK sors de ce corps tout de suite !

Si tu as une prévision basé sur le "comportement" des autres qui est différent de la valuation de la société tu te fais arbitrer comme un sale par des gros fonds d'investissements.

Donc essayer de deviner ce a quoi pensent des gens qui essaient eux-mêmes de deviner ce à quoi les autres pensent… En d'autres termes, c'est bien compliqué tout ça. Et voilà pourquoi le marché connait des revirements aussi brusques.

Tu n'as pas relevé le défi… fais une transformee de fourier des retours journaliers du CAC et tu verras… rien !

[Rincevent]

JMK sors de ce corps tout de suite !

Keynes (que son nom soit honni, que son âme soit damnée) n'a pas dit que des conneries. Sa révolte contre l'école classique anglaise était parfaitement justifiée, comme le montre Saint Simonnot (il consacre de longues pages dans les 39 Leçons comme dans L'Erreur Economique pour examiner la théorie keysésienne de long en large). Il est juste passé de Charybde en Scylla en justifiant un début d'intervention de l'Etat dans ce qui ne devrait pas le regarder. Et les keynésiens se sont engouffrés dans cette brèche, justifiant l'intervention tout le temps et à tout propos, ce qui me fait habituellement dire que Keynes n'aurait sans doute pas été keynésien.

Tu n'as pas relevé le défi… fais une transformee de fourier des retours journaliers du CAC et tu verras… rien !

Je demande à voir. Toi qui est sans doute mieux outillé que moi, tu me fournirais une TF du CAC, du SBF 250, du FTSE 100 et du S&P 500 ? Silteuplééééééé…

[A.B.]

Je demande à voir. Toi qui est sans doute mieux outillé que moi, tu me fournirais une TF du CAC, du SBF 250, du FTSE 100 et du S&P 500 ? Silteuplééééééé…

Je t'ai fait le snp, pour les autres tu te debrouilles comme un grand…

http://www.filefactory.com/file/79877e/

La transformee de fourrier, partie reelle et imaginaire, S&P de 1950 a nos jours, données journalieres

Oh c'est pas cyclique..

En comparaison si on s'interesse aux variations du volume de trade qui lui est cyclique

ben ca se voit

… on me fait signe que le premier pic c'est un double business-cycle standard…

(disclaimer: c'est fait a la vite sur des donnees non traités, ne pas prendre ces graphiques trop au serieux, je suis crevé et c'est juste pour donner une idée)

[Rincevent]

[…] … on me fait signe que le premier pic c'est un double business-cycle standard… […]

Oui, ça correspond à 13,5 années, soit deux cycles "standard" dont la durée varie entre 6,5 et 7 ans. (1981-1988-1994-2000… Et sans doute 2007 !)

[antietat]

sur meilleur taux.com mon père m'a dit trouver des taux à 3,65% je crois, mais bon tu as tellement de types d'emprunt aussi, qu'il est difficile de comparer juste par le taux.

L'achat de biens immobilier n'est pas une connerie en soit, mais contracter un emprunt sur un bien pour 25 ou 30, il faut vraiment être confiant en l'avenir, parce que les banques viendront toujours réclamer leur du quelque soit votre situation.

Je crois que le calcul est le suivant. L'immobilier est un investissement à long terme mais les gens ne comptent pas rester 30 ans dans le même logement. Ils font le calcul de revendre dans 10 ou 15 ans (d'ici là il y aura eu deux cycles immobiliers) avec une plus value, la hausse des prix aidant. Ils rembourseront alors leur prêt par anticipation et si leur situation financière s'est améliorée (ce sur quoi des jeunes peuvent raisonnablement parier, hors catastrophe étatique bien entendu) ils pourront emprunter à nouveau pour un montant moins élevé sur une durée plus courte.

Ce qui compte la dedans c'est de négocier la pénalité de remboursement anticipée la plus basse possible.

[vincponcet]

Je crois que le calcul est le suivant. L'immobilier est un investissement à long terme mais les gens ne comptent pas rester 30 ans dans le même logement. Ils font le calcul de revendre dans 10 ou 15 ans (d'ici là il y aura eu deux cycles immobiliers) avec une plus value, la hausse des prix aidant. Ils rembourseront alors leur prêt par anticipation et si leur situation financière s'est améliorée (ce sur quoi des jeunes peuvent raisonnablement parier, hors catastrophe étatique bien entendu) ils pourront emprunter à nouveau pour un montant moins élevé sur une durée plus courte.

Ce qui compte la dedans c'est de négocier la pénalité de remboursement anticipée la plus basse possible.

Plus personne n'a de pénalité de remboursement anticipé.

Je suis passé par un mandataire pour ma recherche de crédit, la non-pénalité était une évidence pour lui.

[Fredo]

Les prix "d'appel" (ceux affichés en vitrine) se stabilisent, mais en négociant un peu (ok, faut savoir négocier l'immobilier), on s'aperçoit à quel point les agents ont envie de vendre, et à quel point les acheteurs se font rares. Ca baisse de manière non négligeable dans certains quartiers.

J'ai pris le temps au printemps de lire quelques dossiers de magazines et des sites internet afin de préparer mes négociations. Ainsi j'ai pu revendre mon T1 à 10% seulement en dessous du prix moyen du m² du neuf, les petites surfaces étant très rcherchées ici. Pour l'achat du T3, j'ai pu faire baisser le prix d'environ 8%, une option sérieuse et ferme, argument repris par mon agent immobilier sachant que cela faisait trois mois que les proprios cherchaient à le vendre et avaient besoin d'apport frais eux aussi.

Je crois que le calcul est le suivant. L'immobilier est un investissement à long terme mais les gens ne comptent pas rester 30 ans dans le même logement. Ils font le calcul de revendre dans 10 ou 15 ans (d'ici là il y aura eu deux cycles immobiliers) avec une plus value, la hausse des prix aidant. Ils rembourseront alors leur prêt par anticipation et si leur situation financière s'est améliorée (ce sur quoi des jeunes peuvent raisonnablement parier, hors catastrophe étatique bien entendu) ils pourront emprunter à nouveau pour un montant moins élevé sur une durée plus courte.

J'ai eu aussi un raisonnement similaire. Mon objectif était de ne pas trop gréver mon budget et affecter mon train de vie, je préfère payer moins tous les mois mais plus longtemps, même si le coût du crédit s'en ressent. Et rien ne dit que je resterai éternellement dans ce nouvel appart.

Les taux étaient au plus bas en mars, il fallait saisir l'occasion. J'ai négocié subtilement avec mon banquier (concurrence, connaissance du marché, etc.) et obtenu du 3.8% sur 25 ans. Il m'a même offert les frais de dossier, d'agence (toujours ça de gagné), ainsi que le remboursement mensuel de l'assurance pour moitié prix.

[Calembredaine]

Je suis passé par un mandataire pour ma recherche de crédit, la non-pénalité était une évidence pour lui.

Heu. Ce n'est pas une évidence pour mon banquier (Sté Génér.): 2%

- Pas de financement des frais de notaire et d'agence

- Bien hypothéqué

A fuir.

[vincponcet]

Heu. Ce n'est pas une évidence pour mon banquier (Sté Génér.): 2%

- Pas de financement des frais de notaire et d'agence

- Bien hypothéqué

A fuir.

De ma recherche de financement, j'ai appris que la norme, c'était:

- pas de pénalité de remboursement anticipé

- financement jusqu'à >100% (càd frais de notaire, agence inclus)

- pas d'hypothèque, assurance "crédit logement" (càd une assurance sur le crédit)

- assurance de crédit prise chez un tiers d'assurance, car les assurance crédit des banques sont beaucoup plus cher.

Les banques fuient les hypothèques, car c'est trop long et trop coûteux. donc je m'étonne que l'on te propose encore cela.

à noter que dans le contrat d'assurance "crédit logement", tu t'engages à souscrire une hypothèque dans le cas où tu as X retards de paiements, parce qu'en cas de défaut de paiement du client, l'hypothèque reste le moyen juridique le plus simple pour la banque.

Aussi, c'est une assurance un peu spéciale, car au bout du crédit (à terme ou au remboursement), l'assurance te rembourse jusqu'à 75% du premium versé en fonction de ses calculs de risques.

Bref, l'assurance crédit logement, ça coûte vraiment moins cher qu'une hypothèque.

Je recommande vraiment le passage par un mandataire, car en plus, cela ne coûte pas plus cher

En effet, dans une banque lambda, tu payes des frais de dossier pour constitution du dossier, et ça coûte entre 300 et 500 euros environ. Or, en fait, le mandataire te facture le même prix que les frais de dossier de la banque et il les fait supprimer du côté de la banque.

Donc rien à perdre, tout à gagner. parce qu'en plus, tu ne perds pas ton temps à aller de rendez-vous de banques en banques.

Si tu cherches un mandataire, je peux te filer celui par lequel je suis passé.

avant de passer par un mandataire, j'ai demandé au banquier chez qui j'avais mon compte depuis 10 ans, et il m'a proposé des taux monstrueux et des pénalités. Bref, j'ai changé de banque, vers celle qui avait la meilleure proposition.

[Rincevent]

J'ai pris le temps au printemps de lire quelques dossiers de magazines et des sites internet afin de préparer mes négociations. Ainsi j'ai pu revendre mon T1 à 10% seulement en dessous du prix moyen du m² du neuf, les petites surfaces étant très rcherchées ici. Pour l'achat du T3, j'ai pu faire baisser le prix d'environ 8%, une option sérieuse et ferme, argument repris par mon agent immobilier sachant que cela faisait trois mois que les proprios cherchaient à le vendre et avaient besoin d'apport frais eux aussi.

C'est précisément ce que je dis. Les agents immobiliers (et les prix de l'immobilier) sont dans la situation de Wile E. Coyote : ils ont dépassé le précipice, et attendent de tomber. Il n'y a plus guère que la non-fluidité du marché pour empêcher les prix de chuter instantanément.

[antietat]

De ma recherche de financement, j'ai appris que la norme, c'était:

- pas de pénalité de remboursement anticipé

Et bien tant mieux. Je suis propriétaire sans charges de remboursement, donc cela ne concerne pas au premier chef, mais j'avais entendu dire autour de moi que ces pénalités perduraient.

[antietat]

C'est précisément ce que je dis. Les agents immobiliers (et les prix de l'immobilier) sont dans la situation de Wile E. Coyote : ils ont dépassé le précipice, et attendent de tomber. Il n'y a plus guère que la non-fluidité du marché pour empêcher les prix de chuter instantanément.

Faute d'éléments, je n'ai pas d'opinion arrêtée sur l'état du marché.

Je te livre l'avis d'un économiste du crédit agricole que j'ai pêché dans une revue immobilière.

"Les signes d'accalmie continuent de s'accumuler, tout simplement parce que certains acquéreurs, désolvabilisés, renoncent. Mais la demande est toujours là. Et avec l'allongement de la durée de la vie et l'explosion des foyers monoparentaux, elle n'est pas près de fléchir…"

C'était dans une page consacrée à Paris.