Construire Une France De Propriétaires

[LaFéeC]

Dernier point : on dit aussi "l'immobilier ne baisse jamais". Et là franchement, ca me fait bien rigoler…

Ma mère est dans l'immobilier depuis 1988, sur le long terme, l'immobilier ne fait pas perdre d'argent, si on a acheté dans une période "basse", on peut ne pas en gagner, mais il faut en vouloir pour en perdre.

Mais je parle de long terme, en évitant d'acheter au plus haut pour revendre au plus bas, bien sûr.

Si j'investis, je le ferais dans l'immobilier et aps dans la bourse, le premier c'est mon métier, l'autre m'est totalement inconnue.

Après c'est une question individuelle, nous n'avons pas les mêmes besoins, les mêmes attentes des placements, les mêmes craintes, nous ne sommes pas prêts à prendre les mêmes risques etc..

Acune politique ne peut être réellement efficace, sarko devrait le savoir, puisque nous sommes tous uniques.

[DiabloSwing]

Ce qui peut-être inquiétant pour beaucoup, c'est la negative-equity : lors de la dernière crise immobilière au Japon, de nombreux ménages se sont retrouvés prisonniers de leur appartement, n'ayant pas remboursé assez de capital, les empêchant de revendre l'appartement pour en prendre un plus grand.

L'inverse de la plus-value, en quelque sorte. C'est ce que je crains pour les années à venir, en Espagne -crise financière à venir- et sans doute en France.

[Timur]

Louer à vie n'a de sens que si:

- le loyer est inférieur au crédit, auquel cas tu peux placer la différence

Ce qui est souvent le cas. Prenons un 80 m2 dans le 7ème. Si je le loue je dois débourser environ 2000 euros par mois. Si je l'achète sur 30 ans c'est environ 5500 euros. Au final dans 30 ans, l'acheteur aura un capital évalué à 2 400 000 euros si l'immobilier triple d'ici là, tandis que le loueur aura pu placer 1 260 000 euros qui, en actions, donnerait un capital bien plus élevé que l'appartement de l'acheteur.

Ma mère est dans l'immobilier depuis 1988, sur le long terme, l'immobilier ne fait pas perdre d'argent, si on a acheté dans une période "basse", on peut ne pas en gagner, mais il faut en vouloir pour en perdre.

Oui mais à long terme, l'investissement en actions rapporte beaucoup plus que l'immobilier. Résultat il vaut mieux louer et investir en bourse.

[Calembredaine]

Ce qui est souvent le cas. Prenons un 80 m2 dans le 7ème. Si je le loue je dois débourser environ 2000 euros par mois. Si je l'achète sur 30 ans c'est environ 5500 euros.

C'est très variable selon les régions. Les prix sont tels à Paris et l'augmentation des loyers étant réglementée, il est logique de trouver de telles situations. Dans la région bordelaise, il est préférable d'acheter.

Il y a autre chose qui transparaît dans certains messages et qui ne me semble pas être pris suffisamment en compte:

La bourse, c'est un métier et cela nécessite beaucoup de temps alors qu'une habitation se valorise toute seule.

[Timur]

Il y a autre chose qui transparaît dans certains messages et qui ne me semble pas être pris suffisamment en compte:

La bourse, c'est un métier et cela nécessite beaucoup de temps alors qu'une habitation se valorise toute seule.

L'immobilier aussi est un métier. Tu peux faire un mauvais investissement en immobilier comme tu peux faire un mauvais investissement en bourse. Je pense qu'il est d'ailleurs plus facile de faire une erreur dans l'immobilier. Tout simplement parce qu'en bourse vous pouvez diversifier (tu peux avoir des parts de 20 sociétés différentes alors que tu n'auras miser que sur un seul produit en immobilier). De plus, les conseils et les outils financiers existent pour ceux qui n'y connaissent rien.

Et cela ne necessite pas beaucoup de temps. Une fois achetées et sans y toucher, des actions rapporteront bien plus sur le long terme que de l'immobilier.

[phantom_opera]

La bourse, c'est un métier et cela nécessite beaucoup de temps alors qu'une habitation se valorise toute seule.

Ouaip, moi aussi je pense qu'il ne faut trop réfléchir quand on veut une maison, bien sûr il y a peut-être un ou deux calculs à faire pour éviter les bêtises, mais l'objectif c'est bien la maison et non le gain. Un exemple un peu con, par exemple pour les PC, on sait que les prix vont baisser assez rapidement, en général au bout de 6 mois un PC perd de la valeur et devient obsolète, mais à force d'attendre on n'achète rien… Je pense que ça doit être un peu près pareil pour la maison, si on a les moyens de l'avoir, go! Si au bout de quelques mois la maison perd de la valeur, y'a de quoi jeter une grand-mère dans la piscine mais c'est la vie…

[h16]

La bourse, c'est un métier et cela nécessite beaucoup de temps alors qu'une habitation se valorise toute seule.

D'abord, une habitation ne se valorise pas toute seule. Tu ne fais jamais d'entretien sur ta maison ? En outre, si la tendance immobilière est à la baisse, genre un solide dévissage comme il pourrait bien y en avoir un dans les deux ans à venir, je ne suis pas sûr qu'on puisse parler de "valorisation". Encore une fois, ça dépend quasiment de chaque cas particulier et ce sera très difficile de trancher.

Quant à la comparaison avec la bourse, il n'y a pas de réelle différence : pour des montants équivalents à celui d'une maison, on trouve des fonds avec des performances honorables, gérés par des gens dont précisément, c'est le métier.

En pratique, je suis comme Leepose sur ce débat : il n'y a pas de réponse ultime permettant de dire "à la bourse on finit toujours par gagner" de même que "dans l'immobilier, on finit toujours par gagner". Il n'y a, en l'occurrence, que des cas particuliers.

[Timur]

En pratique, je suis comme Leepose sur ce débat : il n'y a pas de réponse ultime permettant de dire "à la bourse on finit toujours par gagner" de même que "dans l'immobilier, on finit toujours par gagner". Il n'y a, en l'occurrence, que des cas particuliers.

Absolument. Mais en moyenne et à long terme, on gagne plus en actions qu'en immobilier.

[Wallace]

Pour ça, faudrait passer le concours de la fonction publique territoriale….

….. et s'encarter au PS et être hypocrite avec 95% des personnes que l'on rencontre. Ah la territoriale ! Tout une attitude !

[vincponcet]

D'abord, une habitation ne se valorise pas toute seule. Tu ne fais jamais d'entretien sur ta maison ? En outre, si la tendance immobilière est à la baisse, genre un solide dévissage comme il pourrait bien y en avoir un dans les deux ans à venir, je ne suis pas sûr qu'on puisse parler de "valorisation". Encore une fois, ça dépend quasiment de chaque cas particulier et ce sera très difficile de trancher.

Quant à la comparaison avec la bourse, il n'y a pas de réelle différence : pour des montants équivalents à celui d'une maison, on trouve des fonds avec des performances honorables, gérés par des gens dont précisément, c'est le métier.

En pratique, je suis comme Leepose sur ce débat : il n'y a pas de réponse ultime permettant de dire "à la bourse on finit toujours par gagner" de même que "dans l'immobilier, on finit toujours par gagner". Il n'y a, en l'occurrence, que des cas particuliers.

Une maison, la majorité des gens - càd que je ne parle pas des traders, des gens nés avec une cuillère en or dans la bouche, etc…-, et bien, ils l'achètent à crédit.

Pour la personne lambda, prendre un crédit de 150 000 - 250 000 euros (ah oui, c'est plutôt ce genre de montant pour des gens dans la moyenne, l'immobilier, ce n'est pas des millions comme j'ai pu le lire au dessus), cela n'est possible que pour de l'immobilier.

Je doute que le CIC donne des crédits de 150 000 - 250 000 euros à un couple de salariés pour investir en hedge fund.

Encore une fois, vous parlez peut-être de votre cas particulier, mais c'est très très très éloigné de la masse des gens sur lesquels vous vous permettez de porter un jugement.

Je suis d'accord avec vous, il n'y a pas de réponse ultime permettant de dire qu'on gagne à tous les coups dans quoi que ce soit.

[Dardanus]

J'ai déjà vu des libéraux qui n'étaient pas atteint de ce syndrome qui consiste à tout amalgamer. Il y a aussi, comme dans toutes professions, des conseillers patrimoniaux honnêtes.

Comme quoi, on peut trouver des libéraux hors de ce forum, ce qui est une bien bonne nouvelle.

Ceci dit j'ai l'impression d'un débat un peu artificiel. Propriétaire, pas propriétaire. Chacun fait comme il l'entend et voit midi à sa porte. Quelle importance ?

Il n'y a pas que l'argent dans la vie : moi j'aime être chez moi. De même, j'ai toujours eu horreur d'emprunter des livres dans les bibliothèques et je préfère acheter les livres. Pourtant, il est certainement plus avantageux de faire l'inverse. Et alors ? Chacun est libre de gagner ou gaspiller l'argent comme il l'entend.

Nul ne met le couteau sous la gorge délicate de nos intrépides boursicoteurs pour les obliger à devenir propriétaire.

J'ai la chance de vivre dans une ville où un prof célibataire peut s'offrir un appartement de 80 m2 dans un immeuble des années 20 sur une avenue plutôt bien cotée en le réglant avec un emprunt sur 7 ans (qui arrive à expiration dans quelques mois). Je plains donc bien sincèrement les malheureux Parisiens.

[Calembredaine]

D'abord, une habitation ne se valorise pas toute seule. Tu ne fais jamais d'entretien sur ta maison ?

Je ne fais pas d'entretien pour valoriser ma maison. Là est la clé que tu ne parviens pas à appréhender il me semble. Comme le dit Phantom, on n'achète pas son habitation principale pour la valoriser comme on valorise un capital en actions. On achète une maison pour y habiter parce que à un instant 't', c'était la chose à faire.

De la même façon, on ne choisi pas un crédit à 5%, 7% ou 9% sur 30, 15 ou 12 ans, on opte pour des mensualités, celles que l'on peut raisonnablement rembourser à l'instant 't'. C'est une affaire de choix personnel; pour ma part, j'aurais pu choisir de rembourser sur 12 ans au lieu de 20 mais me serrer la ceinture ne m'intéressait pas. C'est un exemple parmi des centaines d'autres.

Quant à la comparaison avec la bourse, il n'y a pas de réelle différence : pour des montants équivalents à celui d'une maison, on trouve des fonds avec des performances honorables, gérés par des gens dont précisément, c'est le métier.

Une fois de plus, tu places ton argent dans le but qu'il rapporte, tu ne l'habites pas.

En pratique, je suis comme Leepose sur ce débat : il n'y a pas de réponse ultime permettant de dire "à la bourse on finit toujours par gagner" de même que "dans l'immobilier, on finit toujours par gagner". Il n'y a, en l'occurrence, que des cas particuliers.

Exactement.

[h16]

Je ne fais pas d'entretien pour valoriser ma maison. Là est la clé que tu ne parviens pas à appréhender il me semble.

merci.

Si tu n'entretiens pas ta maison, elle se dévalorise. L'entretien minimum, s'il ne permet pas de "valoriser" la maison stricto sensu, évite de lui faire perdre de la valeur, ce me semble. Une maisons sans entretien, au bout de quelques années, se décrépit très vite.

[Calembredaine]

merci.

Si tu n'entretiens pas ta maison, elle se dévalorise. L'entretien minimum, s'il ne permet pas de "valoriser" la maison stricto sensu, évite de lui faire perdre de la valeur, ce me semble. Une maisons sans entretien, au bout de quelques années, se décrépit très vite.

Je ne voulais pas te vexer en disant que quelque chose t'échappe mais c'est pourtant toujours mon sentiment: oui, sans entretien une maison tombe en ruine et ne vaut plus rien. Ce qui t'échappe, il me semble, c'est que cet entretien ne se fait pas dans le but valoriser ou de conserver un capital; Il se fait afin de conserver la fonction de l'habitation: se loger.

Dans le cas d'un capital en actions, le but est de le faire fructifier alors que le but l'utilité d'une résidence principale est de loger ses propriétaires.

Néanmoins, une habitation est aussi un capital alors que des actions sont encore moins utiles que du PQ.

[h16]

Je ne voulais pas te vexer

en disant que quelque chose t'échappe mais c'est pourtant toujours mon sentiment: oui, sans entretien une maison tombe en ruine et ne vaut plus rien. Ce qui t'échappe, il me semble, c'est que cet entretien ne se fait pas dans le but valoriser ou de conserver un capital; Il se fait afin de conserver la fonction de l'habitation: se loger.

Je suis conscient que mon raccourcis est réducteur. On entretient sa maison pour lui conserver sa valeur. Soit. Et je comprends aussi que le but de l'un et l'autre placement n'est pas le même : c'est d'ailleurs pour cela que nous avons convenu qu'il n'existait en la matière, finalement, que des décisions individuelles sur lesquelles il est bien difficile, de façon extérieure, de trancher.

Dans le cas d'un capital en actions, le but est de le faire fructifier alors que le but l'utilité d'une résidence principale est de loger ses propriétaires.

Oui, tout à fait. Ce point est important, parce que précisément, ce n'est pas celui qui est mis en avant le plus souvent par ceux qui achètent un bien : ils mettent plus souvent en exergue le fait que "l'immobilier monte, que c'est un bon placement, etc…" par opposition à la location qui revient à "mettre de l'argent par les fenêtres" - alors qu'en location, le loyer payé sert aussi à se loger (eh oui).

[Sous-Commandant Marco]

En fait, l'immobilier est globalement un bon placement grâce à l'inflation et à la régulation du marché de la construction. La valeur d'une maison augmente probablement peu, sauf s'il devient de plus en plus difficile d'en construire de nouvelles (à cause de normes, de tracasseries administratives, de contrôles croissants sur les sociétés de construction, de hausse du marché du fait du BTP public, etc…) ou si la valeur de la monnaie se déprécie.

Quant à lui, le marché des actions permet de plus se diversifier et est donc probablement un peu moins risqué à la baisse que l'immobilier.

[Etienne]

De même, j'ai toujours eu horreur d'emprunter des livres dans les bibliothèques et je préfère acheter les livres. Pourtant, il est certainement plus avantageux de faire l'inverse.

+1.

[Timur]

Une maison, la majorité des gens - càd que je ne parle pas des traders, des gens nés avec une cuillère en or dans la bouche, etc…-, et bien, ils l'achètent à crédit.

Ce qui est une erreur. Ils devraient louer.

Comme le dit Phantom, on n'achète pas son habitation principale pour la valoriser comme on valorise un capital en actions. On achète une maison pour y habiter parce que à un instant 't', c'était la chose à faire.

Alors autant louer.

Acheter de l'immobilier si ce n'est pas dans une optique de diversification de patrimoine (à l'instar de l'art, des obligations etc.) ou de façon professionnelle (acheter à bas prix et valoriser pour ensuite louer ou revendre) est un investissement déraisonnable. On est dans le domaine de la passion, tout comme Dardanus le disait plus haut. Car il vaut mieux louer et investir en actions.

[Sous-Commandant Marco]

[…]

J'ai la chance de vivre dans une ville où un prof célibataire peut s'offrir un appartement de 80 m2 dans un immeuble des années 20 sur une avenue plutôt bien cotée en le réglant avec un emprunt sur 7 ans (qui arrive à expiration dans quelques mois). Je plains donc bien sincèrement les malheureux Parisiens.

Raaah, c'est pas gentil de narguer les salariés du privé qui n'ont pas de garantie de revenus réguliers, môssieur le fonctionnaire.

[Calembredaine]

Car il vaut mieux louer et investir en actions.

Pour en faire quoi?

Attendre sa retraite dans un deux pièces en imaginant les beaux voyages organisés pour le troisième âge?

[Timur]

Pour en faire quoi?

Attendre sa retraite dans un deux pièces en imaginant les beaux voyages organisés pour le troisième âge?

Tu n'as pas compris Rocou. Tu habites dans le même appartement. Tu es simplement locataire au lieu de propriétaire. Et tu investis de manière plus intelligente.

[phantom_opera]

Je plains donc bien sincèrement les malheureux Parisiens.

Ca dépend de quels Parisiens on parle

[vincponcet]

Ce qui est une erreur. Ils devraient louer.

Je voulais dire que quand ils achètent, la majorité des gens achètent à crédit, et non comptant.

Et donc que l'on ne pouvait pas comparer le montant d'une maison vu comme un investissement et un placement du montant de la maison, parce qu'une personne 'normale' (hors trader, riche, etc…) ne peut pas avoir les mêmes montants pour ces deux opérations.

La seule chose que l'on peut comparer c'est le surplus qu'il faut ajouter à un loyer pour faire une traite ET le placement de cette somme qu'il faudra comparer au prix de la maison dans le premier cas et au capital accumulé dans le deuxième.

Il n'y a donc pas de règles générales, louer ou acheter, ça dépend des conditions.

Cela dépend des taux de crédit, des taux de placements 'sans trop de risque', et du différentiel traite de crédit/loyer.

Tu n'as pas compris Rocou. Tu habites dans le même appartement. Tu es simplement locataire au lieu de propriétaire. Et tu investis de manière plus intelligente.

Le marché de la location n'est pas non plus une donnée qui tombe du ciel. Il dépend du différentiel prix d'achat/crédit/loyer. De même pour le fait d'acheter ou de louer pour acheter.

En ce moment, les investisseurs institutionnels (type assurance) désertent le marché locatif, car pas assez rentable (et aussi trop risqué avec toutes nos lois).

Si tout le monde se barre du marché locatif, tu loueras à qui ton appart ?

Si tel est le cas, les prix relatifs changeront et cela changera ce qu'il sera plus intéressant de faire, d'acheter ou de louer.

[walter-rebuttand]

J'ai la chance de vivre dans une ville où un prof célibataire peut s'offrir un appartement de 80 m2 dans un immeuble des années 20 sur une avenue plutôt bien cotée en le réglant avec un emprunt sur 7 ans (qui arrive à expiration dans quelques mois). Je plains donc bien sincèrement les malheureux Parisiens.

C'est le genre de ville où un bon bowling est considéré comme ayant le double avantage d'être une activité sportive élégante et l'occasion de mondanités locales.

[LaFéeC]

Ce qui est une erreur. Ils devraient louer.

Alors autant louer.

Acheter de l'immobilier si ce n'est pas dans une optique de diversification de patrimoine (à l'instar de l'art, des obligations etc.) ou de façon professionnelle (acheter à bas prix et valoriser pour ensuite louer ou revendre) est un investissement déraisonnable. On est dans le domaine de la passion, tout comme Dardanus le disait plus haut. Car il vaut mieux louer et investir en actions.

Personnellement, je n'ai pas les moyens ET de louer ET d'investir, l'immobilier me permet de ce faire sans risquer gd chose (le loyer que j'encaisse rembourse mon crédit).

Tout comme un salarié au smic peut difficilement payer ses cotisations vieillesse et épargner à côté pour la retraite.

Je crois que c'est ce que vincent voulait dire plus haut.

[Timur]

La seule chose que l'on peut comparer c'est le surplus qu'il faut ajouter à un loyer pour faire une traite ET le placement de cette somme qu'il faudra comparer au prix de la maison dans le premier cas et au capital accumulé dans le deuxième.

Mais c'est bien de cela dont je parle!

Il n'y a donc pas de règles générales, louer ou acheter, ça dépend des conditions.

J'ai peur que si. Je l'ai montré avec mon exemple plus haut. Il est, en moyenne, plus rentable de louer car la différence que tu placeras en actions te rapportera plus à long terme que la valeur de ta maison.

le loyer que j'encaisse rembourse mon crédit

Rembourse les intérêts tu veux dire? Si je reprends l'exemple que j'ai donné plus haut, pour un 80 m2 dans le 7ème, c'est 2000 euros par mois pour la location et 5500 euros si tu l'achètes sur 30 ans…

[Calembredaine]

J'ai peur que si. Je l'ai montré avec mon exemple plus haut. Il est, en moyenne, plus rentable de louer car la différence que tu placeras en actions te rapportera plus à long terme que la valeur de ta maison.

Si je reprends l'exemple que j'ai donné plus haut, pour un 80 m2 dans le 7ème, c'est 2000 euros par mois pour la location et 5500 euros si tu l'achètes sur 30 ans…

Se baser sur un exemple est dangereux. Aujourd'hui même, un de mes associés m'a dit qu'il envisage d'acheter l'appartement qu'actuellement il loue.

Location: 680 euros

Vendu 172 000 euros (soit environ 1000 euros par mois sur 25 ans de remboursement)

Avec cet exemple, ta conclusion ne tient plus la route.

En plaçant 320 euros par mois à 7% (ce qui est beaucoup quand on ne s'occupe de rien), on obtient après 25 ans, un capital de 259 000 euros Cependant, il est évident que les loyers vont augmenter et que les 320 euros d'épargne de départ vont fondre comme neige au soleil. En outre, dans 25 ans, l'appartement qui valait 172 000 euros au départ vaudra beaucoup plus.

[LaFéeC]

Rembourse les intérêts tu veux dire? Si je reprends l'exemple que j'ai donné plus haut, pour un 80 m2 dans le 7ème, c'est 2000 euros par mois pour la location et 5500 euros si tu l'achètes sur 30 ans…

Non, j'écris français, je rembourse 184 € par mois, je loue 180 (à mon frère), je pourrais louer 220 € à un inconnu sans risque.

Je paye 220 € par an de foncier.

Mais je n'ai pas acheté à Paris, et j'ai de nbx clients investisseurs Parisiens qui investissent ici, on trouve du 5% et plus dans ma région..

[Timur]

Se baser sur un exemple est dangereux. Aujourd'hui même, un de mes associés m'a dit qu'il envisage d'acheter l'appartement qu'actuellement il loue.

Location: 680 euros

Vendu 172 000 euros (soit environ 1000 euros par mois sur 25 ans de remboursement)

Avec cet exemple, ta conclusion ne tient plus la route.

En plaçant 320 euros par mois à 7% (ce qui est beaucoup quand on ne s'occupe de rien), on obtient après 25 ans, un capital de 259 000 euros Cependant, il est évident que les loyers vont augmenter et que les 320 euros d'épargne de départ vont fondre comme neige au soleil. En outre, dans 25 ans, l'appartement qui valait 172 000 euros au départ vaudra beaucoup plus.

Si, ça tient la route Rocou, car je ne me base pas sur 7%. Sur le long terme, si l'on tient compte des plus-values et des dividendes, un placement en actions rapporte en moyenne plus du double!

Non, j'écris français, je rembourse 184 € par mois, je loue 180 (à mon frère), je pourrais louer 220 € à un inconnu sans risque.

Je paye 220 € par an de foncier.

Manifestement tu as fait une affaire.

[Calembredaine]

Si, ça tient la route Rocou, car je ne me base pas sur 7%. Sur le long terme, si l'on tient compte des plus-values et des dividendes, un placement en actions rapporte en moyenne plus du double!

Et bé… Tu es manifestement très doué. J'ai pu très récemment étudier de prêt un bon paquet de "fonds" afin de me préparer une vraie retraite et sur le long terme, 7% c'est ce qui se fait de mieux. Des pointes à 14% et des dégringolades à 4% avec au final une rentabilité à 7% (déduction faite des "frais" (4 à 5% des versements) et de la spoliation contribution sociale).

Certes, il y a mieux que ces fonds qui sécurisent un peu les placements mais comme le soulignait Vincent, tout le monde ne maîtrise pas la Bourse, loin de là.

PS: je suis preneur de toute info

Edit: je viens de refaire les calculs et je constate que même à 14% de rentabilité, cela ne tient toujours pas la route (en supposant 320 euros constant de placement par mois, à 14% on arrive à un capital d'environ 416 000 euros)