Invité rogermila Posté 11 juillet 2010 Signaler Posté 11 juillet 2010 Est-il exact qu'en achetant un logement, dans du neuf, pour le louer il faut auoins pouvoir tabler sur une rentabilité d'un minimum de 6% par an sinon ça ne vaut pas la peine. En excluant tous problèmes tels que litiges avec locataires mauvais payeurs et en excluant tous dispositifs faisant bénéficier de niches fiscales Soit pour un logement neuf acheté 200 000 euros, ne pas pouvoir le louer 1000 euros ou plus par mois, n'est absolument par rentable comme investissement.
Invité jabial Posté 11 juillet 2010 Signaler Posté 11 juillet 2010 La rentabilité est quelque chose de subjectif. C'est à toi de balancer trois éléments : la spéculation à la hausse sur la revente, les revenus, et les risques. Tu achètes des actions, les revenus sont les dividendes, les risques c'est essentiellement la moins-value. Tu achètes de l'immobilier, les revenus sont les loyers, les risques c'est les impayés, le squat, la dégradation, et aussi la moins-value. En tout cas tu fais une erreur en ne prenant pas en compte la plus-value potentielle dans le calcul de rentabilité d'un investissement, quel qu'il soit - à moins bien sûr que tu comptes le garder ad vitam.
Salim32 Posté 11 juillet 2010 Signaler Posté 11 juillet 2010 En tout cas tu fais une erreur en ne prenant pas en compte la plus-value potentielle dans le calcul de rentabilité d'un investissement, quel qu'il soit - à moins bien sûr que tu comptes le garder ad vitam. Mouai mouai mouai, je ne suis absolument pas d'accord avec ça, c'est en partie en faisant des calculs de ce genre que beaucoup de ménages/banques américains se sont mis dans la mouise. Un investissement doit être rentable par lui même (hors plus-value potentielle, carotte fiscale ect ect) …
Invité jabial Posté 11 juillet 2010 Signaler Posté 11 juillet 2010 Mouai mouai mouai, je ne suis absolument pas d'accord avec ça, c'est en partie en faisant des calculs de ce genre que beaucoup de ménages/banques américains se sont mis dans la mouise.Un investissement doit être rentable par lui même (hors plus-value potentielle, carotte fiscale ect ect) … Foutaises. Ça ne veut rien dire "par lui même". Il faut avoir conscience du risque et c'est tout. La rentabilité d'un investissement se calcule en fonction de tout. Acheter pour revendre c'est l'essence du commerce. Il faut être prudent sur toutes ses hypothèses, y compris le loyer, et non pas oublier bêtement de prendre un compte une partie du problème.
Salim32 Posté 11 juillet 2010 Signaler Posté 11 juillet 2010 A posteriori oui, à priori … ça se discute. Ce que je voulais dire, c'est que si tu investis dans quelque chose et que sans y intégrer la + value potentielle et une éventuelle carotte fiscale tu as une rentabilité de 0 (ou d'un placement (qui fut ) sûr mais peu rentable genre dettes d'état) c'est … Mais bon j'oubliais que je parlais à un libéral, donc responsable de ses prises de risques, qui n'irait pas pleurnicher comme l'ont fait ce qui ont investit dans du Robien (cas typique de ce dont je parle).
Calembredaine Posté 12 juillet 2010 Signaler Posté 12 juillet 2010 Mouai mouai mouai, je ne suis absolument pas d'accord avec ça, c'est en partie en faisant des calculs de ce genre que beaucoup de ménages/banques américains se sont mis dans la mouise.Un investissement doit être rentable par lui même (hors plus-value potentielle, carotte fiscale ect ect) … Une chose est sure: il est devenu impossible d'emprunter pour réaliser un investissement locatif rentable. Aujourd'hui, on emprunte et on loue pour que le coût de l'emprunt soit minimisé. Rien de plus.
Invité jabial Posté 12 juillet 2010 Signaler Posté 12 juillet 2010 Une chose est sure: il est devenu impossible d'emprunter pour réaliser un investissement locatif rentable. Aujourd'hui, on emprunte et on loue pour que le coût de l'emprunt soit minimisé. Rien de plus. C'est normal. Ce qui était étonnant c'est que l'emprunt coûte moins cher qu'un loyer. Ça voulait dire qu'il fallait être idiot pour louer, et donc que les loyers étaient trop élevés ou les prix trop bas, au choix.
Calembredaine Posté 12 juillet 2010 Signaler Posté 12 juillet 2010 C'est normal. Ce qui était étonnant c'est que l'emprunt coûte moins cher qu'un loyer. Ça voulait dire qu'il fallait être idiot pour louer, et donc que les loyers étaient trop élevés ou les prix trop bas, au choix. Pas du tout. Il est normal que le loyer coûte plus cher que l'emprunt. C'est le cas pour toute chose louée. Il est vrai que plus la durée de location est importante, moins les loyers sont hauts mais ils sont toujours supérieurs aux remboursements de crédit. Enfin dans une situation normale. Il y a des gens qui louent malgré tout pour plusieurs raisons: - ils n'obtiendront jamais un crédit bancaire - ils ne restent jamais bien longtemps dans la même région ou ils aiment changer - être propriétaire ne les intéressent pas - Leur famille grandit ou diminue (les enfants arrivent puis partent), le besoin de surface varie. - Les revenus évoluent à la hausse ou à la baisse - Un besoin ponctuel de logement arrive (étude des enfants, garçonnière pour job en mission éloignée, etc.) - etc. Cela dit, la situation "normale" existe encore dans la location de bureaux ou de bâtiments d'entreprise. On peut encore gagner de l'argent dans ce cadre.
Invité jabial Posté 12 juillet 2010 Signaler Posté 12 juillet 2010 Pas du tout. Il est normal que le loyer coûte plus cher que l'emprunt. Ça ne me semble pas logique.
Rincevent Posté 12 juillet 2010 Signaler Posté 12 juillet 2010 Ça ne me semble pas logique. Exploitation de la préférence temporelle, toussa.
Invité jabial Posté 12 juillet 2010 Signaler Posté 12 juillet 2010 Exploitation de la préférence temporelle, toussa. Explique moi. Sérieusement, je suis toute ouie. Pourquoi diable payer un loyer de N plutôt qu'un crédit de N-D ?
Rincevent Posté 12 juillet 2010 Signaler Posté 12 juillet 2010 Explique moi. Sérieusement, je suis toute ouie.Pourquoi diable payer un loyer de N plutôt qu'un crédit de N-D ? Les gens qui ont une préférence temporelle courte n'empruntent généralement pas à 10, 20 ou 30 ans. En revanche, payer un loyer pour un mois, ils peuvent.
Lemiamat Posté 13 juillet 2010 Signaler Posté 13 juillet 2010 Explique moi. Sérieusement, je suis toute ouie.Pourquoi diable payer un loyer de N plutôt qu'un crédit de N-D ? Peut être parce que le marché immobilier est complètement biaisé\truqyé\copiné et que d'investir là dedans c'est plus de la loterie…. Quand le prix du terrain (rare pour des raisons administratives) vaut 2 fois la construction brute (dans ma région Sud est), je me pose des questions….
Invité jabial Posté 13 juillet 2010 Signaler Posté 13 juillet 2010 Peut être parce que le marché immobilier est complètement biaisé\truqyé\copiné et que d'investir là dedans c'est plus de la loterie….Quand le prix du terrain (rare pour des raisons administratives) vaut 2 fois la construction brute (dans ma région Sud est), je me pose des questions…. C'est pas tellement le terrain qui est rare, c'est le terrain intéressant. Si tu es prêt à vivre et travailler n'importe où, il y a des communes qui iront jusqu'à te subventionner plus que le prix du terrain si tu fais une usine et que tu embauches les locaux. Il y a des situations où le terrain coûte plus cher que la construction en marché libre. Par exemple, les centre-villes : l'emplacement vaut beaucoup plus cher que l'immeuble.
Lemiamat Posté 13 juillet 2010 Signaler Posté 13 juillet 2010 C'est pas tellement le terrain qui est rare, c'est le terrain intéressant. Si tu es prêt à vivre et travailler n'importe où, il y a des communes qui iront jusqu'à te subventionner plus que le prix du terrain si tu fais une usine et que tu embauches les locaux. Tu parles pour les entreprises ou les particuliers ?? Il y a des situations où le terrain coûte plus cher que la construction en marché libre. Par exemple, les centre-villes : l'emplacement vaut beaucoup plus cher que l'immeuble. Ou pourra aussi se poser la question de savoir pourquoi tant de monde en centre ville ? (allez une piste cadeau : Mairie, centre administratifs en tout genre, école, universités)
Invité jabial Posté 13 juillet 2010 Signaler Posté 13 juillet 2010 Tu parles pour les entreprises ou les particuliers ?? Les deux. Une commune sinistrée pourra faire de gros cadeaux à un gros contribuable qui arriverait. Ou pourra aussi se poser la question de savoir pourquoi tant de monde en centre ville ? (allez une piste cadeau : Mairie, centre administratifs en tout genre, école, universités) Non, pas spécifiquement, même si la France est très centralisée. Les villes commencent toutes petites, quand un ville a du succès le centre prend de la valeur parce que c'est là que tout ce qui existe depuis de début est. Et ce qui est plus ancien est généralement plus riche.
Invité rogermila Posté 13 juillet 2010 Signaler Posté 13 juillet 2010 Une commune sinistrée pourra faire de gros cadeaux à un gros contribuable qui arriverait. ah bon ? par quels moyens, avec quel argent sorti de quelle caisse, de quel compte ?
Invité rogermila Posté 14 juillet 2010 Signaler Posté 14 juillet 2010 Pour la location d'un terrain, Bercy estime que 2% de rentabilité, ce nest pas suffisant. Vente d'une parcelle de terrain boisée à Compiègne par l'Etat. Bercy a assuré que la cession de ce terrain "s'est déroulée de manière tout à fait légale et dans l'intérêt de l'Etat", soulignant que "le rendement locatif" du terrain n'était que de 2 % (50 000 euros par an) et donc "pas intéressant pour l'Etat". "Dans ces cas-là, il vaut mieux vendre", assure-t-on au ministère. http://www.lemonde.fr/politique/article/20…#ens_id=1386567
henriparisien Posté 21 juillet 2010 Signaler Posté 21 juillet 2010 Explique moi. Sérieusement, je suis toute ouie.Pourquoi diable payer un loyer de N plutôt qu'un crédit de N-D ? Très simplement : Si tu achètes un bien N il va perdre progressivement sa valeur (Amortissement). Pour que l'opération soit rentable du point de vue du propriétaire, il faut que le loyer couvre au minimum : - les intérêt de l'emprunt ; - l'amortissement du principal ; - et dans le cas d'une immobilisation du capital, rémunère correctement celui-ci ; Donc loyer > emprunt ; Du coté locataire, cela peut être intéressant dans de nombreux cas de figure : - besoin ponctuel et limité dans le temps, sur un bien peu liquide ; - Pas de capital à immobiliser ;
vincponcet Posté 21 juillet 2010 Signaler Posté 21 juillet 2010 Très simplement : Si tu achètes un bien N il va perdre progressivement sa valeur (Amortissement). Pour que l'opération soit rentable du point de vue du propriétaire, il faut que le loyer couvre au minimum : - les intérêt de l'emprunt ; - l'amortissement du principal ; - et dans le cas d'une immobilisation du capital, rémunère correctement celui-ci ; Donc loyer > emprunt ; Du coté locataire, cela peut être intéressant dans de nombreux cas de figure : - besoin ponctuel et limité dans le temps, sur un bien peu liquide ; - Pas de capital à immobiliser ; On ne peux pas comparer un flux (le loyer) et un stock (l'emprunt). Il manque la durée de l'emprunt pour pouvoir comparer les deux. Les gens qui ont une préférence temporelle courte n'empruntent généralement pas à 10, 20 ou 30 ans. En revanche, payer un loyer pour un mois, ils peuvent. Les gens qui ont une préférence temporelle courte peuvent bien emprunter sur 30 ans. Ce que regardent la plupart des gens, c'est la comparaison loyer vs traite, càd qu'ils comptent justement dans le temps présent sans trop considérer le futur. Le prix de l'immo augmentant plus vite que les loyers depuis 10 ans, c'est ce qui fait que les durées d'emprunt augmentent. Paradoxe amusant, c'est par préférence temporelle courte que les gens s'endettent de plus en plus longtemps
Invité jabial Posté 21 juillet 2010 Signaler Posté 21 juillet 2010 ah bon ? par quels moyens, avec quel argent sorti de quelle caisse, de quel compte ? Par des subventions diverses et variées. Par exemple, la commune peut décider de financer le passage de la fibre optique jusqu'au domicile du nouvel arrivant, une voie d'accès, le classement en non constructible des terrains environnants pour garantir qu'il garde sa vue, etc. Très simplement : Si tu achètes un bien N il va perdre progressivement sa valeur (Amortissement). Désolé mais c'est faux, l'amortissement ne signifie en aucun cas que le bien perd réellement de sa valeur au cours du temps. L'amortissement correspond à l'étalement du coût d'un bien sur sa durée d'utilisation, ce qui est très différent. Et ce n'est pas parce qu'il y a des règles d'amortissement comptable absolument stupides et rigides qu'il faut perdre tout bon sens. Pour que l'opération soit rentable du point de vue du propriétaire, il faut que le loyer couvre au minimum :- les intérêt de l'emprunt ; - l'amortissement du principal ; - et dans le cas d'une immobilisation du capital, rémunère correctement celui-ci ; Pour que l'opération soit rentable il suffit que le rapport profit/dépense soit maximal. Une dette non exigible n'a strictement aucune importance, ce qui compte c'est le service de la dette. En plus de ça c'est bien français de croire qu'on s'engage pour la durée du crédit. On peut parfaitement revendre le bien pour en acheter un autre. Du coté locataire, cela peut être intéressant dans de nombreux cas de figure :- besoin ponctuel et limité dans le temps, sur un bien peu liquide ; - Pas de capital à immobiliser ; On raisonne comme ça quand on achète cash. Dans la réalité on peut obtenir des crédits beaucoup plus importants pour l'immobilier que pour autre chose, donc on ne peut pas raisonner comme si on diminuait sa capacité d'emprunt du même montant.
Lemiamat Posté 21 juillet 2010 Signaler Posté 21 juillet 2010 Le prix de l'immo augmentant plus vite que les loyers depuis 10 ans, c'est ce qui fait que les durées d'emprunt augmentent. Les performances passé ne présagent en rien des performances futures Pour la hausse de la durée, c'est uniquement grâce aux taux bas (merci l'euro et l'Allemagne), il suffit d'une hausse de 1% du taux de la BCE pour désolvabiliser énormément d'acheteurs…. et quand la demande baisse ????
Lemiamat Posté 21 juillet 2010 Signaler Posté 21 juillet 2010 Par des subventions diverses et variées. Par exemple, la commune peut décider de financer le passage de la fibre optique jusqu'au domicile du nouvel arrivant, une voie d'accès, le classement en non constructible des terrains environnants pour garantir qu'il garde sa vue, etc. Ouais en gros c'est encore un marché superbement biaisé, avec une compagnie "d'enrayeurs" (mairies, constructibilité des terrains, magouilles and co) particulièrement déterminée à pas perdre de tunes… même si pour cela il faut perfuser tout le marché de subventions (PTZ, SELLIER, ROBIEN, déduction intérêts d'emprunt…). Quand l'Etat n'aura plus de moyens, on va rire… Vous aimez les montagnes russes ??? moi j'adore
neuneu2k Posté 21 juillet 2010 Signaler Posté 21 juillet 2010 Dans la réalité on peut obtenir des crédits beaucoup plus importants pour l'immobilier que pour autre chose, donc on ne peut pas raisonner comme si on diminuait sa capacité d'emprunt du même montant. Tout a fait, la majorité des particuliers n'ont qu’un seul accès à l'effet de levier du crédit sur des sommes conséquentes, et c'est l'emprunt immobilier.
Lemiamat Posté 21 juillet 2010 Signaler Posté 21 juillet 2010 Tout a fait, la majorité des particuliers n'ont qu’un seul accès à l'effet de levier du crédit sur des sommes conséquentes, et c'est l'emprunt immobilier. Tout à fait et c'est pour çà qu'il est nécessaire de prendre le risque de négative équity, possibilité de devoir de l'argent à la banque malgré la vente du bien (amortissement minimal entre autres des droit de mutation). De plus on est pas aux states, la dette est sur la personne et non pas sur le bien donc impossiblité de refiler la patate chaude à la banque (=> subprimes).
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