Astha Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 14:05, Malky a dit : Astha vient d’être admis aux urgences de Tourcoing. Il a reçu une boule de pétanque intercontinentale en plein visage. C'est pourtant la vérité, le soleil c'est chiant (surtout pour les écrans d'ordis). Heureusement, ici nous n'en avons pas et il fait 0 toute l'année.
Mathieu_D Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 14:11, poney a dit : Vous oubliez que ça va se revendre probablement aussi cher vu qu'on est à Paris et qu'on ne va pas trouver 50 000 hectares à bâtir pour faire baisser la pression foncière. Si ça ne monte pas ce ne sera pas un bon investissement. (Enfin pour l'instant il s'agit d'une résidence principale.) 3% brut de rendement locatif c'est bas. Pas très bas, mais bas. C'est un pari assez risqué quand même. Pari qui peut réussir, et ils peuvent raisonnablement espérer ne pas perdre d'argent tout du moins.
Bisounours Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 14:02, Mathieu_D a dit : La mensualité de remboursement du prêt est toujours supérieur à la location à bien équivalent hors folies. Le calcul c'est de considérer combien de mois de location représentent les frais d'acquisition hors capital restant dû. Pour moi c'est 40k, il faut donc que j'occupe ma maison au moins 40 mois à la louche (j'aurais payé un loyer de 1000€ sinon environ) pour rentrer dans mes frais, en considérant que le bien garde une valeur constante. (Ce dont je doute, je me prépare à une baisse, et dans ce cas il me faut allonger d'autant l'occupation pour ne pas y perdre.) Je comprends pas ce que tu écris. Actuellement, je regle en credit une somme inferieure au loyer que je pourrais tirer ou payer de ma maison. Avant je louais relativement et bcp plus cher une maison et j'avais des frais de chauffage énormes. Je vois pas trop où je perds du pognon mais je suis pas douée pourfaire des calculs comme vous aussi fouillés peut être
Cugieran Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 13:59, Astha a dit : Dans le sud de la France ? Chez les nains poilus et mal aimables ? Demande toi pourquoi on est malaimables maintenant...
Mathieu_D Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 14:33, Bisounours a dit : Je comprends pas ce que tu écris. Actuellement, je regle en credit une somme inferieure au loyer que je pourrais tirer ou payer de ma maison. Avant je louais relativement et bcp plus cher une maison et j'avais des frais de chauffage énormes. Je vois pas trop où je perds du pognon mais je suis pas douée pourfaire des calculs comme vous aussi fouillés peut être Dans ton crédit il y a le capital restant dû et les frais (surtout les intérêts). On va dire que tu as pris un crédit de 200 000€ sur 20 ans à 2% (pas cher !) par exemple pour une maison d'une valeur de 300 000 €. Ces 200 000€ tu vas les payer 43 000 euros hors assurance. (si si regarde un tableau d'amortissement avec ces paramètres tu auras ce montant d'intérêt.) On va dire 50 000 euros avec tous les frais. Tu as dû payer des frais de notaire aussi, à 8% de l'achat ce serait 24 000 euros. On suppose que tu vas habiter dans ta maison x temps et la revendre. On va faire l'hypothèse que tu la revends 300 000 et qu'il n'y a pas d'inflation. Pour rentabiliser ton achat, tu dois donc rester dans ta maison ou la louer pour 74000 euros équivalent de loyer. (on va dire 74 mois) Si ta mensualité est basse c'est que tu en as pris pour longtemps, donc tu paies un max d'intérêts, sauf apport conséquent bien entendu.
Tramp Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 14:33, Bisounours a dit : Je comprends pas ce que tu écris. Actuellement, je regle en credit une somme inferieure au loyer que je pourrais tirer ou payer de ma maison. Avant je louais relativement et bcp plus cher une maison et j'avais des frais de chauffage énormes. Je vois pas trop où je perds du pognon mais je suis pas douée pourfaire des calculs comme vous aussi fouillés peut être Les frais de chauffage n'ont pas grand chose à voir avec l'achat ou la location mais plutôt l'isolation et le type de chauffage. Il ne faut pas compter que le crédit, il faut ajouter impôts et taxes, entretien (qui est toujours la responsabilité du propriétaire), risque de perte en capital, manque de liquidité, obligation de payer le crédit jusqu'à la fin alors que tu peux déménager (d'ailleurs c'est encore le moment de renégocier son crédit immobilier en ce moment)... Par contre, effectivement, il y a 30% d'abattement sur la résidence principale pour l'ISF si vous êtes en France. Par contre, la succession peut être conflictuelle vu que c'est un bien en général indivisible. Pour moi être propriétaire de sa maison c'est comme faire son propre pain.
Tramp Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 15:00, Mathieu_D a dit : Dans ton crédit il y a le capital restant dû et les frais (surtout les intérêts). On va dire que tu as pris un crédit de 200 000€ sur 20 ans à 2% (pas cher !) par exemple pour une maison d'une valeur de 300 000 €. Ces 200 000€ tu vas les payer 43 000 euros hors assurance. (si si regarde un tableau d'amortissement avec ces paramètres tu auras ce montant d'intérêt.) On va dire 50 000 euros avec tous les frais. Tu as dû payer des frais de notaire aussi, à 8% de l'achat ce serait 24 000 euros. On suppose que tu vas habiter dans ta maison x temps et la revendre. On va faire l'hypothèse que tu la revends 300 000 et qu'il n'y a pas d'inflation. Pour rentabiliser ton achat, tu dois donc rester dans ta maison ou la louer pour 74000 euros équivalent de loyer. (on va dire 74 mois) Si ta mensualité est basse c'est que tu en as pris pour longtemps, donc tu paies un max d'intérêts, sauf apport conséquent bien entendu. Et il faut aussi soustraire le coût d'opportunité.
Marlenus Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 15:06, Tramp a dit : Par contre, la succession peut être conflictuelle vu que c'est un bien en général indivisible. Ca se prépare ça. Les problèmes en succession viennent souvent d'un postulat faux: -Ils se débrouillerons sans problèmes à ma mort. Ils sont une famille
Tramp Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Même si c'est réglé en amont, ça peut toujours poser des problèmes, surtout quand la résidence principale est aussi la maison de faille avec tout les souvenirs et tout et tout.
Mathieu_D Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 15:10, Tramp a dit : Et il faut aussi soustraire le coût d'opportunité. Tu peux toujours mieux investir. Si tu restes suffisamment longtemps au même endroit ça ne prend que quelques années à rentabiliser par rapport à la location. En contrepartie tu as moins de liberté c'est sûr et il faut être précautionneux si tu veux partir et tout plaquer. Pour les taxes locale c'est tellement variable d'un endroit à l'autre. je paie moins avec habitation+foncière dans ma nouvelle résidence qu'avec l'habitation seule de ma résidence précédente. c'est délicat de prendre en compte cet aspect au niveau macro.
Tramp Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Dans tout les cas, ne placez pas toutes vos économies dans une maison dans un trou paumé avec pour seul employeur de la métallurgie ou un truc du genre. Surtout si c'est votre employeur.
Mathieu_D Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 15:15, Tramp a dit : toutes vos économies [...] dans une JAMAIS mettre tous ses œufs dans le même panier !
Tramp Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Ben c'est en général ce qui arrive quand on prend un crédit à 25 ans. On a un bien immo et un peu de blé sur un livret A en fonction des aléas.
Mathieu_D Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Ha bah si j'en sais quelque chose au niveau macro grâce à l'INSEE. http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=nattef08148 Taux d'épargne des ménages en 2013 Taux d'épargne (1) 15.1% Taux d'épargne financière (2) 5.8% Taux d'investissement en logement (3) 8.9% (1) : rapport entre l'épargne des ménages et le revenu disponible brut. (2) : rapport entre la capacité de financement des ménages et le revenu disponible brut. (3) : rapport de la formation brute de capital fixe des ménages (hors entrepreneurs individuels) au revenu disponible brut. Champ : France. Ça ne semble pas correspondre à ce que tu dis.
Tramp Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Je parlais des propriétaires immobiliers en particulier. Pas des Français en général (l'assurance vie est plus populaire que le livret A par exemple).
poney Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Ca prouve que les français ne sont pas si cons qu'on veut bien le dire.
Mathieu_D Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 C'est macro, hein. Analyse plus fine de l'INSEE sur l'épargne des français : http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/REVPMEN14_b_D1_epargne.pdf Chez les personnes de référence du foyer de moins de 30 ans la moitié épargne moins de 3%. (Et moins épargner ça inclut consommer du capital.)
Mathieu_D Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 15:45, Tramp a dit : Je parlais des propriétaires immobiliers en particulier. Pas des Français en général (l'assurance vie est plus populaire que le livret A par exemple). Les ménages locataires ont une épargne faible et très hétérogène. Toutes choses égales par ailleurs, les taux d’épargne des ménages propriétaires de leur logement (et dont le patrimoine immobilier est inférieur à 270 000 euros) sont plus élevés que ceux des locataires (figure 5). Les propriétaires qui remboursent un prêt (propriétaires accédants) ont un taux d’épargne plus élevé et moins dispersé que ceux qui n’en remboursent pas. De fait, le remboursement des emprunts constitue une épargne « forcée ». À autres caractéristiques fixées, le taux d’épargne du quart des locataires qui épargnent le moins est inférieur de 11 points à celui du quart des propriétaires de référence10 qui épargnent le moins11. Le taux d’épargne médian de ces locataires est également moins élevé que celui des ménages propriétaires non accédants (d’environ 4,5 points de pourcentage). Pour le quart des locataires qui épargnent le plus, la différence avec le taux d’épargne des propriétaires non accédants n’est pas significative mais irait plutôt dans le sens d’une épargne légèrement supérieure, témoignant ici aussi d’une forte hétérogénéité dans les comportements des ménages locataires. Ceci pourrait s’expliquer par la diversité des attitudes des ménages face au logement : certains des locataires ne souhaitent pas ou ne peuvent pas devenir propriétaires et n’ont pas ce motif pour épargner, quand d’autres souhaitent au contraire devenir propriétaires et tentent de constituer un apport personnel. 10. C’est-à-dire des propriétaires non accédants et dont le patrimoine immobilier est compris entre 150 000 et 270 000 euro 11. Le fait d’être locataire par rapport à propriétaire non accédant dont le patrimoine immobilier est compris entre 150 000 et 270 000 euros est associé à un premier quartile de taux d’épargne inférieur de -21,1 points. Pour avoir une meilleure comparabilité entre les statuts, il convient de considérer qu’à la différence du propriétaire, le locataire n’a généralement pas de patrimoine immobilier et l’on doit donc ajouter 10,2 points de pourcentage qui correspondent à l’écart du 1er quartile de taux d’épargne entre les ménages sans patrimoine immobilier et ceux avec un patrimoine entre 150 000 et 270 000 euros (la modalité de référence).
Tramp Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Oui mais il faut savoir que la valeur de l'épargne forcée des propriétaires immobiliers est toute théorique. Tu peux continuer de rembourser ton crédit (et "épargner") pour un bien qui a déjà vu sa valeur divisée par 2. Et dans ce cas là, tu n'épargnes plus mais tu jettes l'argent par les fenêtres. Mais peut-être que l'INSEE arrive à la prendre en compte.
Tramp Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 15:55, poney a dit : Ca prouve que les français ne sont pas si cons qu'on veut bien le dire. Les Français sont frappés par une malédiction appelée ISF qui pousse à choisir la défiscalisation comme premier critère d'investissement.
alex6 Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Il faut ramener le taux d'epargne aux salaires du foyer, sinon ca ne veut pas dire grand chose. Un celibataire a de grandes chances de ne pas pouvoir epargner autant qu'un couple, location ou pas.
alex6 Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 14:33, Bisounours a dit : Je comprends pas ce que tu écris. Actuellement, je regle en credit une somme inferieure au loyer que je pourrais tirer ou payer de ma maison.C'est ce que j'ai dis plus haut, il faut que l'inflation des loyers augmente plus que le coût de ton emprunt (si taux variable surtout) et des taxes/entretien/etc...Mais ça, ca ne peut se faire qu'apres quelques années (ou jamais si les loyers stagnent et les frais de proprio augmentent), jamais au moment de l'achat.
Escondido Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 15:10, Tramp a dit : Et il faut aussi soustraire le coût d'opportunité. Comment tu le calculerais dans un tel cas ?
Mathieu_D Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 16:21, Tramp a dit : Oui mais il faut savoir que la valeur de l'épargne forcée des propriétaires immobiliers est toute théorique. Tu peux continuer de rembourser ton crédit (et "épargner") pour un bien qui a déjà vu sa valeur divisée par 2. Et dans ce cas là, tu n'épargnes plus mais tu jettes l'argent par les fenêtres. Mais peut-être que l'INSEE arrive à la prendre en compte. Non mais évidemment qu'on peut faire de mauvaises affaires. On peut en faire sur le marché actions, tu vas conseiller de ne pas acheter plus d'actions que de machine à pain ?
Tramp Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 16:47, DearFreedom a dit : Comment tu le calculerais dans un tel cas ? En fonction de ton conservatisme, tu peux prendre l'assurance-vie comme support (ou l'OAT) ou les rendements du CAC40. L'argent que tu aurais pu en retirer doit être soustrait de tes revenus. Donc avec un apport de 100 000 euros que tu aurais pu mettre sur une assurance-vie à 2.5%/an, il faut retirer chaque année 2500 euros. Sur le CAC avec 6% de rendement, il faut retirer 6000 euros. Et si l'argent que tu empruntes pour ton immobilier, tu aurais pu l'emprunter pour l'investir ailleurs (ou une fraction), il faut aussi le prendre en compte. Si tu achètes, le calcul c'est ça : + loyer que tu payais +/- gain en capital de ton immeuble - impôts - intérêts de ton crédit - entretien - coût d'opportunité Et il vaut mieux actualiser le tout pour avoir une meilleure idée du passage du temps.
Poil à gratter Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 13:57, Mathieu_D a dit : J'ai des amis qui ont mis quatre cent mille boules dans 40m². C'est osé comme pari pour rentabiliser car il vont devoir louer ce bien et se loger ailleurs quand viendra le temps des enfants. Et là il faudra se blinder pour couvrir un défaut de paiement locataire, sinon c'est la maxi merde. 400.000 pour un 40m², c'est juste incompréhensible, c'est pas un pari: ils viennent juste de se mettre dans un trou pour les 30 prochaines années. Le moindre incident et ils vont se prendre des pelletées de terre sur la tronche.
h16 Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 19:08, Poil à gratter a dit : 400.000 pour un 40m², c'est juste incompréhensible, c'est pas un pari: ils viennent juste de se mettre dans un trou pour les 30 prochaines années. Le moindre incident et ils vont se prendre des pelletées de terre sur la tronche. Oui. Et le plus beau c'est lorsqu'on voit ce qu'on peut trouver dans d'autres grandes villes pour 400.000€ (avec le baisse du coût de la vie qui va avec). Le snobisme parisien, ça va un temps, ...
Rusty Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Le 22/04/2015 à 13:52, Bézoukhov a dit : Le must, c'est le jeune cadre dynamique parisien de 28 ans qui s'achète un 2-3 pièces humide et mal éclairé dans une banlieue dortoir pourrie. Mais bon, "y a le vélib' à 8 minutes de marche" . Les mecs parlent d'acheter 2 mois après leur fin de leur première période d'essai '--. Ca me rappelle un couple d'amis qui cherchent à acheter un trou à rat à Paris, "parce que tu comprends, quand on sera propriétaire, on pourra investir dans de l'électroménager blanc de qualité. En location, ca a juste aucun intérêt." True Story.
Tramp Posté 22 avril 2015 Signaler Posté 22 avril 2015 Bah, ils sont comme la plupart des gens, ils ont du mal à comprendre l'investissement.
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