Neomatix

Nan mais prenez pas la maquette pour un truc hyper poussé non plus, j'ai juste partagé les calculs que j'ai fait en 2 coups de cuillère à pot pour tester une intuition. Évidemment faudrait des données sur la plus value potentielle (mappée géographiquement avec le taux de taxe foncière et la rentabilité locative brute), les frais d'entretien (assez difficile à estimer avec suffisamment de précision cela dit), ajouter des paramètres (bien loué ou habité, taux marginal d'IR...) et surtout corriger le plus gros défaut : la durée du projet n'est pas une variable. Si j'avais le temps je computerais une méga formule pour calculer les dérivées. Mais d'après des hypothèses raisonnables, sur 30 ans, il faudrait espérer une PV de plus de 100% nette d'inflation pour que le RoE soit comparable au S&P500. C'est osé, surtout à Paris, même sur 30 ans.

Quand une boîte distribue un dividende il est déduit de l'equity. Donc pour l'actionnaire (celui à qui revient l'equity), c'est strictement la même chose (modulo impôts).

Non. Les dividendes n'ont rien à voir avec la rentabilité. Les dividendes, pour des sociétés cotées, c'est un outil de gouvernance d'entreprise, rien de plus. Une boîte cotée 100 qui fait 5 de benef et ne distribue rien est tout aussi rentable qu'une boîte identique qui distribue tous ses résultats. Surtout que je compte le taux dividendes réinvestis. Si tu veux trouver une mesure comparable à la plus-value de revente hors variation de CF futurs tu peux regarder l'évolution de l'offre et de la demande (i.e. le "prix du CF futur") avec l'évolution du forward P/E. Pour le S&P il était de 18 il y a 30 ans et est aujourd'hui de 20*, donc l'immense majorité de la PV réalisée pendant les 30 dernières années n'est pas due à un effet comparable à celui affectant l'immobilier. * Rigoureusement, faudrait comparer les unleveraged forward P/E mais manque de data et flemme. J'ai pas dit que c'était du vent 0.o Elle n'est pas oubliée, elle est ignorée pour la raison suivante : La croissance du prix de l'immobilier à Paris s'est faite au détriment de la rentabilité locative (i.e. les loyers ont augmenté bien moins vite), car la demande à des niveau de loyer plus importants est fortement décroissante. Donc à part les apparts-trophées pour milliardaires (qui ne sont pas vraiment ce dont on parle), le prix est destiné à stagner (voire à se tasser). Je peux avoir tort, mais je considère les chances de baisse du prix au m² à l'achat vaguement équivalentes à celles d'une hausse, à moyen terme. D'où une espérance de PV de zéro. Et de toute façon :

Les frais sont minimes pour un tracker S&P par exemple. Les PV sont exonérées d'IR après 5 ans (mais tu paies les prélèvements sociaux).

Le problème c'est que c'est du venture : de la promotion immobilière, risquée, chronophage et pleine d'emmerdes. Il n'y a pas 10% de retour sur de la location pure : déjà parce que tu vas payer de l'IR sur ton résultat foncier, et surtout parce que les endroits où tu trouves un rendement locatif brut (brut, hein) de 10% c'est là où les locataires sont insolvables et où tu as de fortes chances de te retrouver avec un mauvais payeur indélogeable. En plus du manque de diversification. Si j'avais les valeurs futures du S&P je ne me ferait pas chier à travailler Ce que je te dis aujourd'hui c'est que vu les données passées c'est bien souvent beaucoup moins intéressant d'acheter sa propre maison que de mettre l'argent sur un gros indice (meilleur rapport risque/rendement). Maintenant tu peux avoir des scénarios où l'achat de sa maison est plus intéressant financièrement : - Si le rendement locatif est haut (mais faut habiter à Roubaix ou au Havre) - Si tu planches sur plus de 100% de plus-value (c'est arrivé à Paris mais je pense qu'on a atteint un plafond) - Si tu fais un emprunt in fine (vu que tu as un leverage infini) mais tu portes le risque deux fois (immo et collatéral) - Si tu planches sur un effondrement de l'equity (mais tu peux toujours diversifier ex ante dans d'autres valeurs si c'est le cas) Mais iso risque et emmerdes, empiriquement acheter sa maison c'est souvent une connerie. Tu peux changer la formule de la valeur de revente si tu veux produire des scénarios à PV immobilière, je l'ai fait sur ma version. Mais t'as quand même besoin d'une grosse PV pour rattraper l'equity (actualisation oblige).

C'est toujours 1pt de moins que le S&P500. Et tu prends la hausse avec inflation, hors inflation c'est 3,6% (2500 et non 900). Et je ne parierais pas sur une continuation de cette tendance sur le long terme, surtout à Paris. Oui, c'est pris en compte dans l'Excel. Edit : j'ai vu ton edit après.

Faut voir à quel prix. 1 milliard c'est bien, 2 milliards c'est déjà beaucoup et au-delà c'est trop.

Ha! Dans la famille on centralise les achats de Noël : c'est moi qui m'en occupe et j'achète tout sur Amazon. Donc s'il y en a un qui critique c'est réglé. Et ceux qui ne sortent pas du bureau à 3h de l'après-midi, ils font comment ? Moi je vais me marrer. C'est Noël en famille étendue, ma mère va stresser à mort (alors que c'est elle qui a inviter tout le monde) et mon père déteste le monde à la maison.

C'est littéralement dans la description du site sur le site : Contrepoints Contrepoints est le journal libéral de référence en France. Il est lu chaque mois par 1 million de visiteurs. Le journal, lancé en 2010, est développé par liberaux.org, association loi 1901 créée en 2002, et active depuis 1995. Seuls les articles de cette fiche auteur qui précisent avec mention « Par la rédaction de Contrepoints » sont écrits par la rédaction. Les autres le sont par des auteurs extérieurs contribuant ponctuellement.

Bienvenue au club. Je révise en ce moment et je me suis bien marré en voyant la note de la prof qui a abandonné l'idée de justifier : "just believe me!".

C'est un vrai concept, ça. Bon, c'est de la merde et le succès d'Amartya Sen ne vient que d'un gros biais de validation, mais ça décrit bien quelque chose de légèrement différent de la capacité.

Paiement par CB, interface newbie-friendly.

C'est censé s'écrire sensé sans c. Y'a pas de mot pour tartine en anglais. C'est naze l'anglais.

Il fait pas. Ce qui n'est pas plus mal, ça va stabiliser le bordel et donner un peu de temps pour rendre XBT utilisable à nouveau (ou migrer vers un fork). Sinon il peut toujours acheter des XBT au distributeur. Ou sur des forums obscurs, comme dans l'ancien temps.

"chauffarde" C'est tellement moche...

L'apport ne change pas drastiquement la rentabilité non plus. Sur 30 ans tu vas gagner 0,4pts entre 20% et 0%. Sur 20 ans tu vas devoir sérieusement baisser en standing à CF équivalents. J'ai pris le cas général, fourchette basse. Et si les frais de mutation n'intègrent pas les frais d'agence à l'achat il les intègre à la revente : impact minime (0,3pts). Investissements dont tu ne peux pas profiter si tu achètes ta maison. Je n'ai pas dit que tout investissement immobilier était pourri, j'ai juste dit qu'acheter sa maison c'était idiot dans la plupart des cas (faible rendement, emmerdes à la pelle, gros risque, zéro diversification...).

L'apport ça te sert à avoir un taux plus bas. 2% sur 30 ans c'est la fourchette basse. Bien sûr tu peux emprunter sur moins de 30 ans mais alors la différence de standing à décaissement mensuel comparable commence à sérieusement se faire sentir. 8% de frais de notaire dans l'ancien + 5% de frais d'agence (fourchette basse). Je considère de la gestion passive dans les deux cas. Parce qu'avec ton savings account tu peux aussi te lancer dans des ventures immobilières et gagner bien plus que 8% l'an. Mais ça prend beaucoup de temps.

Ils ont 66 tailles différentes en fonction de la longueur et de la circonférence. Tu trouves ta taille et tu commandes sur le site. IRL j'en ai jamais vu (il y a MySize mais c'est rare et le choix de demi-largeur est plus réduit).

Une solution au problème que tu as exposé.

Oui

https://www.theyfit.co.uk/

Consentie de l'INcrédulité.

Euh, oui, c'est pris en compte. Annuités constantes, 2%, 30 ans, business as usual. Ce sont deux placements tout à fait comparables. Le rendement en actions sur 30 ans ça correspond grosso modo au coût de l'equity moyen, c'est assez stable comme valeur. Si vous voulez contrôler la simulation, elle est jointe. investissement immobilier.xlsx

Bah j'ai fait le calcul et non (voir plus haut, je suis parti sur un ratio D/E de 4). Pour matcher le RoE de la maison, hors travaux et plus/moins-value, il suffit d'un investissement de 3,1%. C'est moins de la moitié du S&P500 dividendes réinvestis : 7,76% nets d'inflation ces 30 dernières années. Donc même si tu investis comme un bourrin 50% en Tbonds et 50% dans un tracker S&P tu t'en tires largement mieux. Et c'est moins risqué, et c'est plus diversifié, et t'as moins d'emmerdes...

Eh bah si !