Les Libéraux Et L'agriculture

[A.B.]

Non.

Faire long feu = brûler lentement au lieu d'exploser, donc échouer, comme la poudre qui brûle sans projeter la balle.

Ne pas faire long feu = ne pas durer longtemps. Donc vite disparaître du forum.

Bref, ce sont "deux expressions différentes".

Non, la deuxieme a ete cree ad-hoc pour les gens qui se plantaient en utilisant la premiere. A proscrire.

[toccata]

Non, ce que vous dites, c'est comme si un propriétaire d'appartement qui a remboursé son emprunt devait toujours payer un loyer. (en terme de valeur investie mais non rémunérée)

Car au fond, si la situation était telle que vous la décrivez, des millions investis n'auraient aucune valeur.

Mettez-vous à la place d'un investisseur : Il a x millions à placer. Il achète les murs d'un restaurant. Ces murs de perdent pas de valeur (en dehors des fluctuations du marché). S'il ne tient pas compte de cette valeur, il ferait bien mieux de placer ses millions en bourse à x% d'intérêt. Au moins, la valeur de cet argent serait rentabilisée.

C'est pourquoi on "n'amortit" pas l'immobilier. Contrairement à une machine qui, elle, perd de la valeur.

Mais je sait ce que je dis, quand même

Tous d'abord, on n'est pas dans une situation où des millions investis n'auraient aucune valeur. On est dans une situation où un commerçant a fini de rembourser son emprunt pour ses locaux achetés 1 millions de Francs et qui aujourd'hui coûteraient 1 millions d'euros, soit 6,6 fois plus environ. (situation fictive, mais c'est à peu près l'ordre de grandeur en 25 ans sur Paris).

Il est évident que ce commerçant n'a pas besoin du même chiffre d'affaire pour commencer à faire des bénéfices qu'un nouveau concurrent, qui lui doit mensuellement rembourser des sommes importantes, même avec un emprunt très long.

D'autre part il y a une mauvaise lecture de mes propos. Je n'ai jamais parlé d'amortir l'immobilier, mais d'amortir le coût d'acquisition de l'immobilier. Le bien immobilier fait partie des actifs immobilisés tandis que les emprunts pour le rembourser font partie des dépenses.

Après, je ne suis pas là pour juger si c'est bien investi ou pas. En revanche je constate deux choses: l'inflation immobilière place la barre plus haut pour la rentabilité des nouveaux commerçants. D'autre part, les sommes investies peuvent être jugées plus rentables ailleurs… Dans les deux cas, la hausse de l'immobilier entraine une pression à la hausse sur les prix pratiqués par le commerçant.

[DoM P]

Mais je saits ce que je dis, quand même

Ben… Non

Toust d'abord, on n'est pas dans une situation où des millions investis n'auraient aucune valeur. On est dans une situation où un commerçant a fini de rembourser son emprunt pour ses locaux achetés 1 millions de Francs et qui aujourd'hui coûteraient 1 millions d'euros, soit 6,6 fois plus environ. (situation fictive, mais c'est à peu près l'ordre de grandeur en 25 ans sur Paris).

En terme de gestion et de finance, on se fout royalement de combien ça coûtait il y a 25 ans.

Si un bien vaut 1 million d'euros aujourd'hui (qu'importe combien il a coûté à l'achat), sa valeur liquidative est d'un million d'euros. Point. Un placement classique à risque faible peut rapporter 8% l'année, c'est à dire 6700€ par mois.

Alors, si on est pas trop con et qu'on a soit un million, soit un bien immobilier de commerce de cette valeur, on a intérêt à rentabiliser ça à au moins 6700€ par mois.

Ca peut se faire, si on est propriétaire, en augmentant les prix de vente pour accumuler cette somme, ou, si l'on n'est pas propriétaire des murs, en plaçant l'argent et en payant au plus 6700€ de loyer.

Le gestionnaire ne faisant pas cela n'a rien compris à la finance et va se faire bouffer tout cru par la concurrence.

C'est d'ailleurs la raison principale de la baisse imminente de l'immobilier d'habitation : Les loyers ne pouvant plus augmenter pour atteindre le seuil de rentabilité, les investisseurs quittent la pierre pour des placements plus rentables.

Il est évident que ce commerçant n'a pas besoin du même chiffre d'affaire pour commencer à faire des bénéfices qu'un nouveau concurrent, qui lui doit mensuellement rembourser des sommes importantes, même avec un emprunt très long.

Il faut se méfier des évidences. Celle-là en particulier.

La seule chose vraie est qu'aujourd'hui, l'acquisition des murs est plus dure qu'il y a 20 ans. La belle affaire.

Mais, comme je l'ai dit précédemment, un propriétaire d'aujourd'hui travaille sur le même marché que celui qui veut le devenir. Il n'y a pas 25 ans d'écart.

Petite note également : Si le marché de l'immobilier d'habitation a subi de fortes hausses ces 10 dernières années, il n'en est pas de même pour l'immobilier à usage commercial, qui n'obéit pas aux mêmes règles et contraintes étatiques. Il y a eu hausse, certes, mais bien moindre.

D'autre part il y a une mauvaise lecture de mes propos. Je n'ai jamais parlé d'amortir l'immobilier, mais d'amortir le coût d'acquisition de l'immobilier. Le bien immobilier fait partie des actifs immobilisés tandis que les emprunts pour le rembourser font partie des dépenses.

Je n'ai jamais entendu parler d'amortir un emprunt. On amortit des biens que je sache.

L'amortissement comptable est la constatation dans le bilan et le compte de résultat de la dépréciation normale et irréversible d'un élément d'actif, bien durable qui compose le patrimoine de l'entreprise. (http://fr.wikipedia.org/wiki/Amortissement_comptable) On amortit un ordinateur, une voiture, une pièce de mobilier. Pas une dette ni un bien immobilier.

Après, je ne suis pas là pour juger si c'est bien investi ou pas.

Vous, non. Ca paraît clair. Il est également clair que vous n'êtes pas le propriétaire de ce million d'euros. L'eussiez-vous été, vous ne le traiteriez pas avec autant de désinvolture.

En revanche je constate deux choses: l'inflation immobilière place la barre plus haut pour la rentabilité des nouveaux commerçants. D'autre part, les sommes investies peuvent être jugées plus rentables ailleurs… Dans les deux cas, la hausse de l'immobilier entraine une pression à la hausse sur les prix pratiqués par le commerçant.

Par les commerçants. Tous.

[toccata]

M'enfin, il m'apparait clair, toutes choses étant égales par ailleurs, que le commerçant qui devra payer 6700 euros de loyer (ou remboursement d'emprunt) aura plus de mal à faire du bénéfice, voir à être rentable, que celui qui n'a pas (ou plus) à payer cette somme.

Et si je ne juge pas si l'argent des autres est bien investi ou pas, ce n'est pas par désinvolture, mais par respect des gens, par respect de leur droit de gérer comme il le veulent leur argent et leurs biens.

[A.B.]

M'enfin, il m'apparait clair, toutes choses étant égales par ailleurs, que le commerçant qui devra payer 6700 euros de loyer (ou remboursement d'emprunt) aura plus de mal à faire du bénéfice, voir à être rentable, que celui qui n'a pas (ou plus) à payer cette somme.

Mais tu dois toujours payer cette somme…

Tu as 1,000,000 d'euros.

- Soit tu les places en placement financier, et tu utilises les benefices pour payer ton loyer.

- Soit tu achetes les murs, auquels cas tu ne touches pas de benefices sur ton capital mais tu ne payes pas de loyer.

Les deux situations sont equivalentes (modulo un risque immobilier)

[phantom_opera]

L'agriculture? Aucune importance qu'on n'en ait plus. La GB l'a abandonné il y a environ 150 ans pour se concentrer dans le textile et la métallurgie, préférant être dépendant du continent américain, et depuis 150 ans sans agriculture les Britanniques n'en sont toujours pas mort. Pareil pour le Japon dont la pêche est insuffisante pour nourrir la population, ou Hong-Kong qui ne produit rien du tout. Laissons le marché libre, supprimons les subventions et on verra si le secteur agro-alimentaire français est capable de s'adapter au monde, sinon tant pis. Les mutations économiques font toujours peur et je vous comprend, c'est légitime, mais il faut bien les accepter si besoin est, les Britanniques l'ont vécu sous Tatcher, beaucoup de souffrance mais pour un résultat positif qu'on connaît aujourd'hui.

[A.B.]

Rappelons aussi qu'on peut speculer sur un embargo alimentaire du pays… une chaine de distribution de nourriture aurait interet a faire cela… comment s'y prendrait-elle? En achetant une assurance… comment l'assureur protegerait-il son risque? En utilisant les primes pour subventionner l'agriculture.

L'interet c'est qu'un marche libre determinerait efficacement s'il y a oui ou non un interet vital a preserver une forme d'independance alimentaire. (Question a laquelle je reponds: non)

[xxc]

Aucun problème, c'était juste un lieu commun pour revenir sur le sujet initial, l'agriculture.

C'est justement en réponse à Switch que je m'exprimais : la traçabilité et l'indépendance alimentaire, bof. J'ai vécu des années dans la forêt guyanaise et je me suis nourri des années sur des marchés africains, et l'absence de traçabilité et de normes, le fait de consommer des produits étrangers ne m'ont pas occasionné de préjudices particuliers. Ceux qui veulent une alimentation strictement hexagonale et républicaine, très bien : qu'ils se la financent.

(J'ai un peu mal pris ta remarque sur mon sérieux parce que tu avais l'air de trouver sérieux les légumes de ta grand-mère et pas sérieuse la manière de me nourrir.)

[Invité jabial]

M'enfin, il m'apparait clair, toutes choses étant égales par ailleurs, que le commerçant qui devra payer 6700 euros de loyer (ou remboursement d'emprunt) aura plus de mal à faire du bénéfice, voir à être rentable, que celui qui n'a pas (ou plus) à payer cette somme.

Et alors? C'est tout à fait normal!

[DoM P]

M'enfin, il m'apparait clair, toutes choses étant égales par ailleurs, que le commerçant qui devra payer 6700 euros de loyer (ou remboursement d'emprunt) aura plus de mal à faire du bénéfice, voir à être rentable, que celui qui n'a pas (ou plus) à payer cette somme.

Mais il y a là une erreur comptable énorme. En matière d'investissement, on ne raisonne pas au premier degré.

Si vous placez de l'argent en fonds euro, par exemple, et que vous en touchez 4% (moins 1% d'inflation, ce qui donne 3% d'augmentation en euro constant), vous perdez de l'argent par rapport à un placement en fonds structurés, par exemple, qui offrent pourtant autant de sécurité. Ceux-ci offrent en général 7-8% minimum.

Vous perdez donc 8%-4% = 4% par an. Net.

Même chose que si votre employeur vous paye 4% de moins.

Si vous touchez un salaire de 1000€ alors que vous auriez pu négocier 4% de plus, vous ne gagnez pas 1000€, vous en perdez 40.

Idem si vous touchez 1040€ et que vous êtes diminué à 1000€.

Et si je ne juge pas si l'argent des autres est bien investi ou pas, ce n'est pas par désinvolture, mais par respect des gens, par respect de leur droit de gérer comme il le veulent leur argent et leurs biens.

Il ne s'agit pas de juger, mais de se mettre dans les pompes des autres, de façon à comprendre leur façon de penser.

Et le marché est très fort pour forcer les acteurs à jouer selon des règles communes, celles-ci incluant le concept très pragmatique de rentabilité des investissements.

Ceci est mon dernier post sur le sujet, je jette l'éponge.

[Calembredaine]

Ceci est mon dernier post sur le sujet, je jette l'éponge.

Dommage, tes interventions sont limpides et très agréables à lire. Merci.

[toccata]

A condition de ne pas faire fi de l'augmentation de la valeur du bien immobilier…

Car sinon, le commerçant devrait faire reporter sur ses prix l'augmentation de la valeur de ses actifs immobilisés au prétexte que si ces actifs étaient transformés en placements financiers il ne rapporteraient… pas forcément plus…

[DoM P]

Bon, allez, une petite dernière, pour la route. Mais après, c'est fini, hein

A condition de ne pas faire fi de l'augmentation de la valeur du bien immobilier…

On s'en tape, de l'augmentation. Si vous achetez un bien, vous comparez sa valeur sur le marché d'aujourd'hui, ou celui d'hier?

Si vous vendez votre restaurant, vous le vendez en fonction du prix d'achat, ou du prix du marché du moment?

Car sinon, le commerçant devrait doit faire reporter sur ses prix l'augmentation de la valeur de ses actifs immobilisés au prétexte parce que si ces actifs étaient transformés en placements financiers il ne rapporteraient... pas forcément plus… une certaine somme

Voilà, là, c'est mieux.

Si le restaurateur loue ses murs, ça lui coûte tant. S'il est propriétaire, ils valent la même somme.

Je ne vois pas d'où vient cette idée bizarre qu'en tant que propriétaire, on devrait cesser de valoriser ses possessions.

Soyons clair : Si vous êtes restaurateur propriétaire des murs et que vous ne prenez pas en compte vos actifs pour calculer vos prix, vous ne tiendrez pas un an. C'est peut-être d'ailleurs une des raisons qui font que tant de jeunes entreprises ne passent pas ce cap.

En l'occurence, les actifs, ce sont les murs, le matériel de cuisine (amortissable, certes, mais qui a une valeur, par définition, jusqu'à ce que ce soit amorti), du mobilier (même chose), un stock, et un fond de roulement.

Tout ça, ça va peut-être valoir 1 million pour les murs, 80 000 pour la cuisine, 10000 pour le mobilier, 20000 pour le stock, et 50000 pour le FDR, total 1 160 000€.

Si cette somme ne représente rien dans les prix pratiqués, ça veut dire qu'elle a la même valeur que si elle était sous un matelas sous la forme de billets de banque.

Et en termes d'investissement, il n'y a guère pire.

[Dardanus]

Dommage, tes interventions sont limpides et très agréables à lire. Merci.

Effectivement.

[toccata]

je suis globalement d'accord.

Mais je vois moins le problème chez les jeunes que chez les futurs retraités… Ces derniers ont des affaires qui marchent bien, et se sont contentés de l'augmentation de la valeur de leurs biens, comme bon placement financier, sans pour autant augmenter inconsidérement leurs prix (pour ne pas se couper des prix du marché, ceux qu'acceptent leurs clientèles).

Les jeunes ne peuvent eux que tenir compte de leurs actifs, simplement parce qu'ils doivent rembourser des emprunts pour les acquérir.

J'ai deux exemples: Un charcutier qui employait un cuisinier et deux serveuses part à la retraite. Son cuisinier reprend l'affaire. L'affaire marche, mais le cuisinier doit travailler beaucoup plus parce qu'il n'a pas les moyens de réembaucher une quatrième personne. Il doit en effet rembourser des emprunts, chose que n'avait plus à faire son patron.

Le deuxième exemple est une boulangerie. Nouveau propriétaire, changement de décor et gros investissements. La baguette passe de 0,75 euros à 0,9 euros avec gros effort marketing autour de la nouvelle baguette pour justifier le prix.

[Invité jabial]

MDR. Mais enfin, les retraités, quand ils ont commencé ils étaient jeunes aussi, et ils ont bien dû emprunter pour l'acheter, leur bien!

[h16]

chose que n'avait plus à faire son patron.

Ce patron a eu à le faire avant.

[LaFéeC]

Je ramène ma fraise sans avoir pris le temps de lire vos contributions, c'est pas bien, je sais…

Pour répondre à ta question, cher agriculteur : STOP, arret total des subventions étatiques à l'agriculture, il se trouvera bien quelques associations pour financer les productions qu'elles souhaitent.

Je ne suis pas d'accord qd tu parles de 3/4 d'agriculteurs qui vivent des aides, les agriculteurs ici (campagne du sud de la France) disent que 20% des exploitants touchent 80% des subventions. Je suppose que ces 20% sont ceux qui fabriquent du poulet par 100 au mètre carré, poulet dégueu, pas cher dans notre caddy parce que subventionné.

Je préfère ne pas payer l'impot fiançant la PAC et avoir les moyens d'acheter du poulet fermier.

Je crois aussi que le transport est subventionné, mais là j'ai besoin d'une confirmation. Le producteur local deviendrait ^plus compétitif si on supprimait les aides au transport.

Tu me dis que des exploitations vont fermer, et alors ? Des usines ferment tous les jours, c'est la vie.

Enfin, y'a pas que la PAC que je voudrais voir supprimé(e?) les taxes à l'importation devraient disparaitre.

Evidemment, les producteurs français pourraient s'inquiéter de la concurrence (le poulet du mali est de source sure un met excellent), mais les africains sont aussi des humains et vu qu'ils sont vraiment dans des conditions difficiles, j'estime qu'ils méritent de pouvoir se lancer dans la concurrence. (en fait, les taxes sur les produits venant d'afrique sont surtout sur les produits finis, le cacao et le coton peuvent traverser les frotnières sans soucis).

Claire (pas claire je sais)

[toccata]

Je ne vois pas les rapport entre ce que j'avance et le fait que les retraités aient eu à rembourser des emprunts quand ils étaient jeunes.

Le résumé est que je ne crois pas à la répercussion mécanique de la hausse du capital sur les prix de vente. Je pense en effet qu'il y a séparation entre les revenus du commerce et la gestion du capital détenu(*). Je pense aussi observer que les "vieux commerçants" n'ont pas augmenté leurs prix dans les mêmes proportions que la valeur de leurs biens.

Mais DomP me démontre que si on ne répercute pas la hausse du capital sur les prix de vente, on est un piètre gestionnaire.

(*) ce point de vue est motivé par la différence de marché. Prennons un terrain agricole constructible. Le prix du marché de ce terrain est celui que le citadin qui souhaite construire est prêt à mettre. Mais le prix du marché de la production agricole est celui qu'est prêt à payer la clientèle. Pour faire face à l'augmentation du prix du terrain, le nouvel agriculteur devra élever ses prix par rapport au marché. L'ancien n'a pas la même contrainte_ sa seule question est de savoir s'il n'est pas plus rentable de vendre sa terre.

[A.B.]

Bon je n'ai pas le courage de lire l'opinion de chacun ici, tout cela parait bien confus. Je tiens juste a dire que dans un marche efficient, il n'y a pas de difference entre acheter une propriete, et louer une propriete a perpetuite en achetant une assurance sur le montant du loyer.

Si vous ne pouvez substituer l'un et l'autre dans votre raisonnement, vous etes en tort.

[LaFéeC]

Prennons un terrain agricole constructible. Le prix du marché de ce terrain est celui que le citadin qui souhaite construire est prêt à mettre. Mais le prix du marché de la production agricole est celui qu'est prêt à payer la clientèle. Pour faire face à l'augmentation du prix du terrain, le nouvel agriculteur devra élever ses prix par rapport au marché. L'ancien n'a pas la même contrainte_ sa seule question est de savoir s'il n'est pas plus rentable de vendre sa terre.

Un terrain agricole est tjrs constructible, pour un agriculteur (hanger, écuries, batiments agricoles) un terrain agricole n'est pas constructible si vous n'etes pas agriculteur.

Enfin, qd un agriculteur veut vendre des terres, il s'adresse d'abord à la SAFER puisqu'elle a le droit (et ne se prive) de préempter.

[A.B.]

Prennons un terrain agricole constructible. Le prix du marché de ce terrain est celui que le citadin qui souhaite construire est prêt à mettre. Mais le prix du marché de la production agricole est celui qu'est prêt à payer la clientèle. Pour faire face à l'augmentation du prix du terrain, le nouvel agriculteur devra élever ses prix par rapport au marché.

L'ancien n'a pas la même contrainte_ sa seule question est de savoir s'il n'est pas plus rentable de vendre sa terre.

L'ancien agriculteur qui ne loue pas son terrain subit un manque a gagner comparable au surcout paye par le nouvel agriculteur, ils sont dans la meme situation, l'un et l'autre.

[wapiti]

Oui, mais on est pas des homo economicus qui recherchent leur intérêt, l'agriculteur peut préférer cultiver sa terre que la louer, même si ça lui rapporte moins.

[DoM P]

Oui, mais on est pas des homo economicus qui recherchent leur intérêt, l'agriculteur peut préférer cultiver sa terre que la louer, même si ça lui rapporte moins.

Mouais… Si l'agriculteur moyen était si altruiste que cela, il ne se jèterait pas avec autant d'ardeur sur les subventions de la PAC.

[A.B.]

Oui, mais on est pas des homo economicus qui recherchent leur intérêt, l'agriculteur peut préférer cultiver sa terre que la louer, même si ça lui rapporte moins.

Meme, ceux qui payent plus cher vont lui faire un appel d'air pour des prix plus haut, donc il va vendre plus cher.

[wapiti]

ça dépend, s'il y a peu de nouveaux agriculteurs et que la concurrence d'autres pays ou régions moins chères joue, il se peut que les agriculteurs existants continue à exister en s'alignant, mais qu'il soit impossible pour de nouveaux de s'installer.

[A.B.]

ça dépend, s'il y a peu de nouveaux agriculteurs et que la concurrence d'autres pays ou régions moins chères joue, il se peut que les agriculteurs existants continue à exister en s'alignant, mais qu'il soit impossible pour de nouveaux de s'installer.

Dans ce cas il s'agit juste d'agriculteurs qui utilisent les fruits d'un investissement immobilier profitable pour subventionner leur recolte.

[DoM P]

ça dépend, s'il y a peu de nouveaux agriculteurs et que la concurrence d'autres pays ou régions moins chères joue, il se peut que les agriculteurs existants continue à exister en s'alignant, mais qu'il soit impossible pour de nouveaux de s'installer.

Si c'est le cas, je prédis la disparition de l'agriculture en France à moyen terme. On peut aimer la terre, mais l'appel du gain se fait souvent sentir.

[A.B.]

mais l'appel du gain se fait souvent sentir.

disons qu'il se fait plus fort que l'appel du grain

[wapiti]

Si c'est le cas, je prédis la disparition de l'agriculture en France à moyen terme. On peut aimer la terre, mais l'appel du gain se fait souvent sentir.

Mais c'est ce qui se passe !

Les petits agriculteurs qui ont moins de 100 hectare disparaissent. Ceux qui partent à la retraite ne sont pas remplacés. Il reste les gros qui ont assez de primes pour s'en sortir et les malins qui misent sur la qualité et diversifient leurs activités (transformation, vente directe, chambre d'hôtes, accueil de scolaires …).