NicolasB Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 Ce serait une baisse des impots (via un dispositif Pinel) pour les ramener à quasi zéro pendant les 9 ans.
Prouic Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 " Ce serait une baisse des impots (via un dispositif Pinel) pour les ramener à quasi zéro pendant les 9 ans. " T'arrives à trouver du pinel positif ? Alors vas y deux fois, parce que j'en ai pas encore vu ... 1
Bisounours Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 il y a 19 minutes, NicolasB a dit : Ce serait une baisse des impots (via un dispositif Pinel) pour les ramener à quasi zéro pendant les 9 ans. Ce dispositif signifie que tu achètes en vue de louer à certaines conditions ?
Prouic Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 Il y a 2 heures, Hayek's plosive a dit : Je suis assez surpris de certains plot twists, figure-toi. C'est pas David Lynch mais il y a de bien meilleurs cliffhangers que dans les dernières bd françaises que j'ai pu lire d'un pote qui était au dernier festival d'Angoulême. Bah il doit bien y avoir du génie quelque part pour arriver à pourvoir une histoire qui tient en haleine et est dans le top 15 des franchises highest gross, alors que l'auteur n'aime pas ton histoire à la base ! Par contre 30 tomes en 15 jours pour du DB, vu que ça se lit en 20 minutes je vois pas trop la perf :p mets les 12 derniers das les toilettes, avec un repas bien fibré au préalable ça va passer tout seul ! :p (en plus post freezer c'est quand même beaucoup moins bon)
Prouic Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 Il y a 2 heures, NicolasB a dit : Dites j'ai une question que je pose ici mais libre à vous de placer dans un fil idoine : est ce éthique d'être libéral et de vouloir bénéficier d'une niche fiscale ? Bah si on prend l'angle "obligé de payer un impôt qui sert à aider autrui à réduire le sien", l'éthique libérale serait plutôt d'avoir un devoir moral d'utiliser les niches, car quitte à être tondu (ce qui est avéré dès qu'on passe 50% d'imposition) autant régler la hauteur de la tondeuse. L'éthique à la base c'est qu'on ne devrait pas te prendre l'argent si c'est pour te le rendre... C'est malheureux d'avoir une morale à ce sujet, puisque de toute façon on te rend bien moins que ce qu'on te prend ( l'IR étant que la partie immergée de l'ICEBERG). On me rendra pas mes 400€ * 12 * 19 ans de cotisation sécu par exemple (ou alors l'IRM est devenu hors de prix ^^) " ha on me dit dans l'oreille que je suis en couple, et que du coup la sécu aurait payé ma maison à cette heure ci, si j'avais payé mes soins en échange) 1
Marlenus Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 11 minutes ago, Prouic said: " Ce serait une baisse des impots (via un dispositif Pinel) pour les ramener à quasi zéro pendant les 9 ans. " T'arrives à trouver du pinel positif ? Alors vas y deux fois, parce que j'en ai pas encore vu ... D'après les spécialistes que j'ai lu, ce serait jouable si tu construits toi même ta maison. Si tu te passes du promoteur, cela devient intéressant. Mais sinon, le Pinel est une parfaite illustration du "Défiscalisation, piège à con".
Rübezahl Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 il y a 2 minutes, Marlenus a dit : si tu construits toi même ta maison Dans ce cas là, tu gagnes déjà pas mal de ronds indépendamment de la fiscalité tordue. (donc bref, très possible que les gains imputés n'aient juste rien à voir avec le pinel).
Bisounours Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 Le problème principal qui se pose c'est le secteur d'investissement afin de pouvoir trouver un bon locataire afin de rentrer dans ses frais de crédit.
Prouic Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 Sur Toulouse, zone à priori intéressante pour la projection immobilière selon les voleurs|vendeurs de défisc. , il faut quand même péter en moyenne 30 à 40 000 € de plus value à la revente sur 9 ans pour que ca soit positif si on est un péquin médian. Autant dans les années 2000 ça devait être projetable, autant aujourd'hui acheter un appartement entre 2 ronds points gilets jaunes, je me méfierais ET il ne faut pas oublier que l'immeuble d'a côté est en defisque des années 2005, ce qui veut dire que son BBC a 160000€ les 40m² (sans balcon souvent) de 9 ans est en compétition directe avec un vieux De Robien/Scellier refait à neuf de 19 ans dont on connait mieux le vieillissement, et qui vaut 40 000 de moins le jour de la revente. M'est avis qu'il vaut mieux acheter de l'ancien et accepter le ravalement de façade et le changement du cumulus.
Mathieu_D Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 L'immobilier locatif faut prendre la calculette et partir de l'hypothèse 0 plus value. 5
NicolasB Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 Je sais bien ... J'ai des doutes aussi. Après le voleur m'a proposé de lever certains doutes et leur discours est pas mal mené. Le point principal étant je vous aide à choisir un investissement immobilier qui en cerise sur le gâteau vous annule les impôts. Et non pas voilà votre réduction d'impôts et au fait a côté y a un truc immobilier... Il présente son tableau avec plus-value zéro choisi des zones a plus de 50% de proprios pour éviter tout le monde revend dans 9 ans.... Et le prix du bien baisse.
Bisounours Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 il y a 12 minutes, NicolasB a dit : Il présente son tableau avec plus-value zéro choisi des zones a plus de 50% de proprios pour éviter tout le monde revend dans 9 ans Pas très clair ton développement... De toute façon, tu peux pas faire l'impasse d'une visite sur le site où tu comptes investir, voir un peu le marché locatif local, si il y a de la demande ou au contraire beaucoup de biens vides, davantage d'offre que de demande. Avant même de penser à une plus value, faut être certain de trouver des locataires. J'aurais des sous à investir, je prendrais l'option d'un studio meublé genre pour étudiant avec garantie des parents, dans une ville attractive, et je louerais en airbnb (non déclaré) en saison estivale, quand l'étudiant s'est barré.
NicolasB Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 Évidemment que si je pars sur cette option, j'irai visiter. Pour l'investissement le monsieur a présenté un tableau dans lequel il simule zéro plus-value. D'autre part, les biens qu'ils proposent sont dans des zones où les gens sont en majorité propriétaire occupants. En effet, si ils vendent dans une zone où il n'y a que de l'immobilier locatif, au bout de neuf ans, a la fin de l'avantage fiscal, tout le monde revend et le prix du bien baisse... En étant dans une zone de propriétaire occupant il y a moins de revente en même temps, donc plus de chance que le prix du bien reste stable au minimum.
h16 Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 Franchement, une niche comme le Pinel, c'est pas une niche. Mon avis : n'y vas pas. 1
Prouic Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 il y a 1 minute, NicolasB a dit : Évidemment que si je pars sur cette option, j'irai visiter. Pour l'investissement le monsieur a présenté un tableau dans lequel il simule zéro plus-value. D'autre part, les biens qu'ils proposent sont dans des zones où les gens sont en majorité propriétaire occupants. En effet, si ils vendent dans une zone où il n'y a que de l'immobilier locatif, au bout de neuf ans, a la fin de l'avantage fiscal, tout le monde revend et le prix du bien baisse... En étant dans une zone de propriétaire occupant il y a moins de revente en même temps, donc plus de chance que le prix du bien reste stable au minimum. AMHA, tu dois faire le calcul avec - 30 000 de revente. Car (c'est mon opinion) tous les pinel sont largement sur évalués à la revente. Je ne pense pas qu'un acheteur moyen post pinel se dira que c'est une bonne idée d'acheter ton bien à ton prix d'achat , si celui d' a côté est a 30000 de moins car il n'était pas pinel à la construction ... Beaucoup de gens préfèrent une chambre de plus à un appartement BBC, et il me semble que ca sera la seule clientelle intéressée lors de l'achat.
Bisounours Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 il y a 6 minutes, NicolasB a dit : dans une zone de propriétaire occupant la question à mon avis est de savoir si il y a de la demande pour du locatif, et là, ça doit pas mal dépendre du marché de l'emploi, ou d'une zone universitaire.
Mathieu_D Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 L'avantage du Pinel c'est le côté easy prêt et le levier qui va avec. Le plus gros problème c'est la horde de truands qui vont tenter de vendre le bien beaucoup trop cher. (mes beaux parents sont dans cette situation, un beau -20% à la revente) Bon. Faut faire gaffe quoi. En soi c'est pas plus bête qu'autre chose. (Je ne crois pas dire quelquechose de révolutionnaire. Là où mes beaux parents sont perdants j'ai également une tante qui a margé gras à chaque scellier/robien/truc)
Prouic Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 Mouais. C'est pas vraiment une science exacte la plus value immobilière. Si tu te bases sur l'antériorité immobilière espérant que le schéma se répète, je pense que tu prends des risques. ( Ca n'a d'ailleurs plus de sens vu que l'immobilier ne bouge que très peu en ce moment). Si in fine on parie sur l'emplacement et la stabilité locative, on prend des risques aussi. Le minimum serait que tu aies un locataire avant même l'achat, sachant que les parents comptent pas. Edit je raconte ma life: HAN AYE J'4I DR01T D'3D1T3R 4TTENT10N LES Y3UX. 1
NicolasB Posté 18 mars 2019 Signaler Posté 18 mars 2019 56 minutes ago, h16 said: Franchement, une niche comme le Pinel, c'est pas une niche. Mon avis : n'y vas pas. Merci pour ton avis.
Neomatix Posté 19 mars 2019 Signaler Posté 19 mars 2019 Il y a 18 heures, Mathieu_D a dit : Commence par voir avec ton assurance. Dit aux voisins que tu vois avec ton assurance et que tu les tiendras au courant. C'est ce que j'ai fait. Je ne verserai rien tant que je n'aurai pas reçu l'argent de l'assurance. Il y a 18 heures, Restless a dit : Ils ont appelé et un serrurier, et un plombier ? Y a des règles particulières avec ton syndic peut-être ? Ceci n'est que l'avis d'un lambda virtuel : En tout cas, à moins que le serrurier de nuit soit aussi policier de jour, oui, c'est une infraction. Et je veux pas m'avancer, mais si y a pas eu présence de la force publique, ton assurance ne remboursera rien. A voir avec celle du serrurier. J'ai appelé l'assurance aujourd'hui : apparemment ils accepteraient de prendre en charge le serrurier malgré l'absence de force publique. J'avoue que ça me fait un peu chier de payer l'effraction de mon propre domicile.
RaHaN Posté 19 mars 2019 Signaler Posté 19 mars 2019 il y a 10 minutes, Neomatix a dit : C'est ce que j'ai fait. Je ne verserai rien tant que je n'aurai pas reçu l'argent de l'assurance. J'ai appelé l'assurance aujourd'hui : apparemment ils accepteraient de prendre en charge le serrurier malgré l'absence de force publique. J'avoue que ça me fait un peu chier de payer l'effraction de mon propre domicile. Tu m'étonnes! Tant mieux en tout cas si ils peuvent la prendre en charge.
Marlenus Posté 19 mars 2019 Signaler Posté 19 mars 2019 13 hours ago, NicolasB said: Merci pour ton avis. Je suis comme H16. Mais si tu veux vraiment savoir ce que vaut ton appart, vois combien se vend actuellement un appart qui a 10ans. Dis toi que dans 9ans, que ton bien ait 10 ou 19 ne changera rien à la revente (ou plutôt ce sera epsilon).. La différence entre le prix de ton appart et celui mis en vente avec 10ans est ce que tu payes au promoteur. Souvent c'est largement supérieur à ce que tu vas défiscaliser.
NicolasB Posté 19 mars 2019 Signaler Posté 19 mars 2019 C'est vrai que c'est questionnant. Tout est "garanti" selon son plan : une assurance revente au prix d'achat après les 9 ans, une garantie vacance et carence de loyer, travaux couverts au cas ou tu tombes sur un sagoin, un effort d'épargne faible par mois. C'est tellement beau que ça me laisse un peu dubitatif.... Après @Marlenus, je viens de regarder les prix d'un T2 dans la ville ou il me propose et ça reste dans la fourchette de prix de ce que je vois.... C'est trop beau pour être vrai. Il y a forcément un loup.
Bisounours Posté 19 mars 2019 Signaler Posté 19 mars 2019 il y a 2 minutes, NicolasB a dit : C'est vrai que c'est questionnant. Tout est "garanti" selon son plan : une assurance revente au prix d'achat après les 9 ans, une garantie vacance et carence de loyer, travaux couverts au cas ou tu tombes sur un sagoin, un effort d'épargne faible par mois. C'est tellement beau que ça me laisse un peu dubitatif.... Après @Marlenus, je viens de regarder les prix d'un T2 dans la ville ou il me propose et ça reste dans la fourchette de prix de ce que je vois.... C'est trop beau pour être vrai. Il y a forcément un loup. Le contrat te garantit que tu ne revendras pas en dessous du prix où tu l'as acheté aujourd'hui ? Mais par rapport à sa valeur dans 10 ans, comment peut-on prédire ? Les garanties de loyer sont illimitées dans le temps et en montant ? Les prix à bien équivalent, même quartier et tout ça ?
POE Posté 19 mars 2019 Signaler Posté 19 mars 2019 il y a 9 minutes, NicolasB a dit : C'est vrai que c'est questionnant. Tout est "garanti" selon son plan : une assurance revente au prix d'achat après les 9 ans, une garantie vacance et carence de loyer, travaux couverts au cas ou tu tombes sur un sagoin, un effort d'épargne faible par mois. C'est tellement beau que ça me laisse un peu dubitatif.... Après @Marlenus, je viens de regarder les prix d'un T2 dans la ville ou il me propose et ça reste dans la fourchette de prix de ce que je vois.... C'est trop beau pour être vrai. Il y a forcément un loup. Tu peux faire une simulation d'investissement par exemple sur le site de l'ADIL. Le pb de la vacance locative, c'est que la déduction fiscale ne s'applique que si le bien est loué effectivement avec une tolérance relative. Bref, les deux points à vérifier : 1.demande locative du lieu 2.prix du bien Le mieux c'est tout de même de pouvoir se déplacer sur place pour voir. Si tu checkes les deux, fait la simulation avec plusieurs prix de revente pour voir quelle moins value à la revente tu peux te permettre.
NicolasB Posté 19 mars 2019 Signaler Posté 19 mars 2019 Oui la proposition commerciale qu'il me fait je l'achete 100 k€ dans 10 ans je le revends 90k€ l'assurance me reverse 10k€ en compensation de la perte de valeur d'achat. Rien que ça ça me parait incroyables. Garantie de loyer 70 k€ par sinistre. Mêmes quartiers je ne peux vérifier car il m'a parlé d'une ville et pas encore d'un quatrier précis.
Bisounours Posté 19 mars 2019 Signaler Posté 19 mars 2019 il y a 1 minute, NicolasB a dit : Mêmes quartiers je ne peux vérifier car il m'a parlé d'une ville et pas encore d'un quatrier précis. ah bah c'est hyper important pourtant. Il y a clairement des quartiers qui puent et qui trouvent pas de bons locataires. Et des fois, ça se joue à une ou deux rues 1
NicolasB Posté 19 mars 2019 Signaler Posté 19 mars 2019 Je précise que le gars m'a approché, m'a expliqué ses process, mais ne m'a pas fait une proposition ferme avec un bien immobilier. Il accompagne les clients pour visiter le bien, le quartier. Si je saute le pas, j'irai voir.
Mathieu_D Posté 19 mars 2019 Signaler Posté 19 mars 2019 29 minutes ago, NicolasB said: Oui la proposition commerciale qu'il me fait je l'achete 100 k€ dans 10 ans je le revends 90k€ l'assurance me reverse 10k€ en compensation de la perte de valeur d'achat. Rien que ça ça me parait incroyables. Garantie de loyer 70 k€ par sinistre. Mêmes quartiers je ne peux vérifier car il m'a parlé d'une ville et pas encore d'un quatrier précis. Dans le plan qu'il t'a montré il faut voir la renta finale. Tu sors un prêt avec des intérêts et une pénalité de remboursement anticipé, des assurances (ce n'est pas gratuit), un acte notarié et en face tu as des loyers, des réductions fiscales, une revente. Faut compter si ça vaut le coup. (les assurances mangent énormément de marge)
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