Bézoukhov Posté 19 décembre 2017 Signaler Posté 19 décembre 2017 En première approche sur la maquette il manque les frais sur la propriété (changement de la chaudière, toussa). Je crois que c'est dans les 10% du loyer quand tu loues donc ça doit compter. Bon, après, comme il n'y a aucune PV fiscale de l'autre côté, faut voir... Disons que sur des analyses que j'avais faite il y a un bail, le seuil de rentabilité de l'achat se trouvait autour de 10 ans (selon les hypothèses, et tout et tout, mais les hypothèses étaient cohérentes). Le 19/12/2017 à 20:34, Escondido a dit : Compter sur une PV dans 15 ans en achetant avec des taux bas aujourd'hui qui gonfle la bulle me semble foireux. Expand Sur une ville centre ça se défend.
Escondido Posté 19 décembre 2017 Signaler Posté 19 décembre 2017 Le 19/12/2017 à 21:38, Bézoukhov a dit : Sur une ville centre ça se défend. Expand Je me demande si la voiture sans conducteur ne va pas rebattre tout ça.
Neomatix Posté 19 décembre 2017 Auteur Signaler Posté 19 décembre 2017 Nan mais prenez pas la maquette pour un truc hyper poussé non plus, j'ai juste partagé les calculs que j'ai fait en 2 coups de cuillère à pot pour tester une intuition. Évidemment faudrait des données sur la plus value potentielle (mappée géographiquement avec le taux de taxe foncière et la rentabilité locative brute), les frais d'entretien (assez difficile à estimer avec suffisamment de précision cela dit), ajouter des paramètres (bien loué ou habité, taux marginal d'IR...) et surtout corriger le plus gros défaut : la durée du projet n'est pas une variable. Si j'avais le temps je computerais une méga formule pour calculer les dérivées. Mais d'après des hypothèses raisonnables, sur 30 ans, il faudrait espérer une PV de plus de 100% nette d'inflation pour que le RoE soit comparable au S&P500. C'est osé, surtout à Paris, même sur 30 ans.
cedric.org Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Le 19/12/2017 à 15:12, Marlenus a dit : Uniquement sur un PEA et cela veut dire que tu n'as rien retiré de ton portefeuille pendant les 5ans (et cela le clôture en même temps que tu prends tes PV). C'est bien, je conseille à tout le monde d'en ouvrir un ne serait-ce que pour faire démarrer le compteur des 5ans, mais cela a ses limites. Expand Attention, selon mon banquier créer un PEA pour ne rien mettre dessus pendant plusieurs années peut changer la donne si le fisc vient un jour à s'y intéresser.
Marlenus Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Le 20/12/2017 à 08:57, cedric.og a dit : Attention, selon mon banquier créer un PEA pour ne rien mettre dessus pendant plusieurs années peut changer la donne si le fisc vient un jour à s'y intéresser. Expand Tu y mets quand même une ligne ou 2. Maintenant, j'aimerais bien avoir des témoignages de personnes qui se sont fait avoir. Car là j'ai l'impression du banquier qui veut te vendre un truc qui ne te convient pas.
Tramp Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Le 20/12/2017 à 08:57, cedric.og a dit : Attention, selon mon banquier créer un PEA pour ne rien mettre dessus pendant plusieurs années peut changer la donne si le fisc vient un jour à s'y intéresser. Expand Faut pas écouter les banquiers. Je demande à la mienne s'ils ont pas des trucs interessant, elle trouve rien de mieux de me proposer un livret et des parts sociales
poney Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Bof. Moi j'ai le projet d'acheter une maison dans la ville périphérique ou j'ai vu le jour, donc pas pour y habiter, pour louer. J'ai fais plusieurs calculs. On trouve pas mal de maisons a plus ou moins 200 000€ avec 3/4 appartements se louant en moyenne 500/600€. Cela fait donc des rentrées de 2000€ par mois. C'est supérieur au crédit pour l'acheter, si on enlève les frais annuels (taxes et autres + petits travaux), c'est une opération blanche, ou très légèrement bénéficiaires ou déficitaire selon les frais. J'ai un ami qui acheté un tel bien et qui lui ramène 3 à 500€ tous les mois, frais déduits, dans la même ville. 4 appartements à un peu plus de 500€, un crédit de 1100€. Mais il avait un bel apport (30k) de ses parents que je n'ai pas. Avec l'apport et un taux fixe sur 15 ans, elle sera payée avant que mes enfants n'arrivent à l'université, donc s'il faut leur payer un logement parce qu'ils ne veulent pas étudier à Bruxelles, ou parce que j'ai déménager en banlieue, les loyers de cette maison payerons leurs loyers de studio d'étudiant. J'ai présenté il y a 15 jours des projections à ma banquière en argumentant que je voulais d'ici quelques années me servir de cette maison pour garantir un emprunt pour une maison à Bruxelles (il faut compter 500 000€ au moins, dans un quartier pas top, impossible pour un couple normal comme nous). C'est théoriquement possible de rembourser une partie du crédit de la maison à bxl avec les loyers de la maison de la petite ville, surtout que je pense acheter une maison à Bxl 5 à 10 ans après la première et un rachat de crédit, et donc diminution des traites, est possible. Bien entendu il y a des inconnues, mais à l'horizon de ma retraite, j'ai deux biens payés, des loyers et à l'horizon de ma mort, un héritage confortable pour mes enfants. La maison de la petite ville n'aura sans doute pas fait une plus value énorme, c'est une ex ville industrielle frappée par le chômage de masse, à Bruxelles, je vois mal le marcher immobilier s'écrouler, ralentir éventuellement, mais pas s'écrouler. Surtout que s'il reste de la place pour construire, contrairement à Paris, cette place diminue et on sent bien qu'on arrive aux limites physique de la ville (entourée par la Flandre, Bruxelles étant en enclave qui ne peut pas s'agrandir). Quand la place manquera, l'immo flambera comme partout ailleurs. Je vois pas comment le S&P peut me permettre de lever autant d'argent avec un salaire lambda. Après s'il y a des solutions simples, géniales et abordables pour les gens dont ce n'est pas le métier, je suis tout ouie.
Tramp Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Qu'est-ce qui empêche de trader sur marge ou simplement faire un credit pour investir dans du papier ? La réglementation ou les banquiers ne savent pas faire leur travail ? Non parce que je suis banquier, j'aime autant que le gars achète l'Eurostoxx plutôt que de la pierre. C'est plus facile à vendre si le gars ne paie pas, et probablement avec moins de décote. Et quand tu pouvais avoir du 5% annuel en fonds euro...
poney Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 emprunter 200 000€ pour aller en bourse ?
Tramp Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Le 20/12/2017 à 15:46, poney a dit : emprunter 200 000€ pour aller en bourse ? Expand Oui. Quand tu as du pognon, ca se fait sans probleme.
Mathieu_D Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Le 20/12/2017 à 16:01, Tramp a dit : Quand tu as du pognon. Expand * Tousse
poney Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 https://media.giphy.com/media/jWexOOlYe241y/giphy.gif
Tramp Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Le 20/12/2017 à 16:15, Mathieu_D a dit : * Tousse Expand ?
Mathieu_D Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Le 20/12/2017 à 16:43, Tramp a dit : ? Expand Tu ne réponds pas vraiment aux besoins de poney. Il se fera rire au nez s'il va emprunter 200k pour investir en actions. (j'imagine le score d'octroi...)
poney Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 non mais surtout j'ai pas besoin d'un avis qui me dit "bah c'est ce que font les millionnaires".
cedric.org Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Le 20/12/2017 à 09:04, Tramp a dit : Faut pas écouter les banquiers. Je demande à la mienne s'ils ont pas des trucs interessant, elle trouve rien de mieux de me proposer un livret et des parts sociales Expand Il se trouve que j'ai une confiance particulière en cette personne pour diverses raisons (autre que le simple fait que ce soit mon banquier) et que je sais qu'elle ne le fait pas par intérêt. Je ne suis moi-même pas expert dans le domaine, je préfère donc lui faire confiance.
Tramp Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Le 20/12/2017 à 16:50, Mathieu_D a dit : Tu ne réponds pas vraiment aux besoins de poney. Il se fera rire au nez s'il va emprunter 200k pour investir en actions. (j'imagine le score d'octroi...) Expand Ah non, je posais la question comme ca.
Tramp Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Le 20/12/2017 à 17:02, poney a dit : non mais surtout j'ai pas besoin d'un avis qui me dit "bah c'est ce que font les millionnaires". Expand Ma question c'est "pourquoi ce n'est accessible qu'aux millionnaires ?" Parce que c'est pas moins risqué de d'accepter en collat un bien immobilier que tu vas revendre avec 30 ou 50% de décote si le gars ne paie pas son credit qu'un portefeuille action qui ne prendra 30 à 50% de décote qu'au pire de la crise. Ou il y a 20 ans une assurance vie qui te rapporte du 5% garanti. Je sais que réglementairement, les exigences en capital sont plus élevées quand on prend du papier en collat (encore que ca depend, si c'est de l'obli souveraine c'est pas le cas), mais je ne comprends pas pourquoi ca évince du marché toute la classe moyenne qui a un taf et tout.
poney Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Le 20/12/2017 à 17:34, Tramp a dit : Ma question c'est "pourquoi ce n'est accessible qu'aux millionnaires ?" Parce que c'est pas moins risqué de d'accepter en collat un bien immobilier que tu vas revendre avec 30 ou 50% de décote si le gars ne paie pas son credit qu'un portefeuille action qui ne prendra 30 à 50% de décote qu'au pire de la crise. Je sais que réglementairement, les exigences en capital sont plus élevées quand on prend du papier en collat (encore que ca depend, si c'est de l'obli souveraine c'est pas le cas), mais je ne comprends pas pourquoi ca évince du marché toute la classe moyenne qui a un taf et tout. Expand Ok, je n'avais pas compris comme ça. Quand je vois le ramdam que ça fait déjà d'ouvrir un compte de sicav modérément agressif à coup de 100€/mois, je n'ose pas imaginer la tete d'un banquier si tu veux 200k pour investir en bourse. Si la bourse se casse la gueule, la banque n'a rien à revendre. Alors qu'une maison dans une grande ville, bah, elle va pas disparaître sauf guerre mondiale, il n'y a pas vraiment de décote dans le prix de l'immo en ville, donc le banquier te suit. Je trouve ça logique
Tramp Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 La bourse ne tombe jamais à 0. Au plus gros de la crise, tu prends du -50%, ca s'arrête là. Le raisonnement pourrait tenir pour l'immo mais les banques ne fonctionnent pas comme ça. Elles cherchent à vendre le bien le plus vite possible pour pouvoir reinvestir le capital ailleurs et c'est pour ça qu'elles acceptent de prendre du 30 à 50% de décote pour s'en débarrasser. Un peu comme les ventes d'huissier.
poney Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 En dehors de crise, je doute quand même qu'elles prennent réellement 50, meme 30, de décote. Parce que je regarde un peu les ventes publiques d'immo, ça part la plupart du temps au prix du marché ou pas loin en dessous, mais pas à 30% En 2008 aux USA, je dis pas, ou en Espagne, mais c'est particulier.
0100011 Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Le 20/12/2017 à 17:41, Tramp a dit : La bourse ne tombe jamais à 0. Au plus gros de la crise, tu prends du -50%, ca s'arrête là. Expand Hum tu ne risques pas de mettre en place un risque systémique en permettant cela ? Du type la même chose que la bulle immobilière qui a coulé Lehman Brothers. Si la classe moyenne peut faire ça, alors tu auras un mouvement moutonnier qui fera gonfler les prix des actions et le dégonflement/correction qui suivra sera plus gros que d'habitude.
Tramp Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Le 20/12/2017 à 18:08, Kassad a dit : Hum tu ne risques pas de mettre en place un risque systémique en permettant cela ? Du type la même chose que la bulle immobilière qui a coulé Lehman Brothers. Si la classe moyenne peut faire ça, alors tu auras un mouvement moutonnier qui fera gonfler les prix des actions et le dégonflement/correction qui suivra sera plus gros que d'habitude. Expand Non parce que si tu as les acheteurs d'un côté, tu as ceux qui shortent de l'autre. C'est l'avantage des marchés de titres alors que c'est impossible de vraiment shorter l'immo (emprunter une maison, la vendre puis la racheter derrière...). Ce qui en fait d'ailleurs un marché particulierement favorable aux bulles. Tu peux pas avoir un type à la Soros qui vient du jour au lendemain mettre les acheteurs au tapis. Bon, là je sais qu'il y a de grosses barrières réglementaires, en particulier pour les institutionnels de type fond de pension et les particuliers.
0100011 Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Le 20/12/2017 à 18:10, Tramp a dit : Non parce que si tu as les acheteurs d'un côté, tu as ceux qui shortent de l'autre côté. Bon, là je sais qu'il y a de grosses barrières réglementaires, en particulier pour les institutionnels et les particuliers. Expand Mais ce qui se passe est que tu vas finir par mélanger les niveaux de risque comme pour les subprimes : tu vas avoir des prêts adossés sur des actifs très volatils. Je pense que c'est ça a terme qui doit faire peur aux banquiers : à la fin tu ne pourras plus faire la différence entre une obligation liée à un prêt et au capital risque type les actions. Alors oui localement ça permet de diffuser le risque mais globalement ça ne va pas améliorer les choses car on aura du mal à mesurer les risques des différentes classes d'actifs.
Tramp Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Le 20/12/2017 à 18:14, Kassad a dit : Mais ce qui se passe est que tu vas finir par mélanger les niveaux de risque comme pour les subprimes : tu vas avoir des prêts adossés sur des actifs très volatils. Je pense que c'est ça a terme qui doit faire peur aux banquiers : à la fin tu ne pourras plus faire la différence entre une obligation liée à un prêt et au capital risque type les actions. Alors oui localement ça permet de diffuser le risque mais globalement ça ne va pas améliorer les choses car on aura du mal à mesurer les risques des différentes classes d'actifs. Expand Ben tu peux bloquer le capital en fiducie ou simplement contractuellement pour que l'emprunteur soit investi en répliquant un indice et non pas en faisant du stock picking où il peut effectivement se prendre une énorme taule en achetant que de la merde. Mais ton argument de la volatilité me fait penser qu'il y a probablement une réglementation mark to market qui pourrait obliger les banques à passer leur temps à immobiliser/libérer du capital en fonction des cours de bourse.
Bézoukhov Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 En même temps, quel intérêt pour la banque ? Si elle veut s'exposer à un risque X, elle investit sur ses fonds, pas en faisant un prêt à un quidam qui empochera les bénéfices mais pas la faillite. D'un point de vue risk, c'est un sac de noeuds.
Tramp Posté 20 décembre 2017 Signaler Posté 20 décembre 2017 Le 20/12/2017 à 19:16, Bézoukhov a dit : En même temps, quel intérêt pour la banque ? Si elle veut s'exposer à un risque X, elle investit sur ses fonds, pas en faisant un prêt à un quidam qui empochera les bénéfices mais pas la faillite. D'un point de vue risk, c'est un sac de noeuds. Expand Ça peut s'appliquer à tous les prêts. L'interet pour la banque c'est le spread (avec 10 qui lui coute 7%, elle prête 100 qui lui en rapporte 4%) et le fait qu'elle s'expose indirectement à la bourse ou l'obligataire (comme pour le credit immo, on prend en compte que l'emprunteur a un travail pour rembourser le credit. En continuant d'y réfléchir, le probleme des actions pour la classe moyenne vs l'immobilier, c'est que les cash flows sont variables et donc y a un risque de liquidité pour l'emprunteur plus important. Mais ça ne marche pas pour tout ce qui est oblig.
Calembredaine Posté 21 décembre 2017 Signaler Posté 21 décembre 2017 Le 20/12/2017 à 14:07, poney a dit : Je vois pas comment le S&P peut me permettre de lever autant d'argent avec un salaire lambda. Expand Oui c'est LE gros avantage de l'immobilier. C'est le seul investissement qui permet aux particuliers d'emprunter une aussi grosse somme. Par ailleurs, avec des taux aussi bas, il serait stupide d'acheter un bien immobilier sur fonds propres. Une idée est d'emprunter plus que le prix de l'investissement immobilier, sous prétexte de travaux par exemple. Ça passe crème auprès du banquier. 300 000€ d'immobilier et 70 000€ pour les "travaux". Et hop, tu peux investir en bourse. 1
poney Posté 21 décembre 2017 Signaler Posté 21 décembre 2017 J'y avais pensé puis j'ai cru comprendre que les banquiers demandent des factures pour justifier le crédit. Et du coup tu dois prendre tes actions dans une autre banque sinon ils vont faire le rapprochement.
Calembredaine Posté 21 décembre 2017 Signaler Posté 21 décembre 2017 Le 21/12/2017 à 08:53, poney a dit : J'y avais pensé puis j'ai cru comprendre que les banquiers demandent des factures pour justifier le crédit. Expand Peut-être est-ce que cela dépend des banques? Jamais vu pour ma part, aussi bien en tant que particulier que pro. En tant que particulier, je l'ai fait deux fois dans deux banques différentes. Citation Et du coup tu dois prendre tes actions dans une autre banque sinon ils vont faire le rapprochement. Expand Et il ne faut pas non plus répondre aux demandes insistantes des banques pour connaitre ton patrimoine (ou répondre n'importe quoi)
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