Conseils d'investissement

Tramp · 30 juillet 2019

Il y a 7 heures, poney a dit :

J'ai une question sur le stop loss.

Je comprends bien l'intérêt sur une stratégie courte voir moyenne.

Exemple : j'achète une action ABC à 25€, je mets un stop loss à 22€ pour xyz raisons que j'ai décidé dans mon plan d'investissement.

Mais, si je veux utiliser la technique du "gros dos" en cas de cours baissier, ça n'a pas d'intérêt ? Si je veux attendre un retour de la croissance, même sur 5 ans ?

Je veux dire : je doute que Warren Buffet avait un stop loss sur coca cola, qui entre 1999 et 2005 à fait 40 USD -> 25 USD, mais qui ajd est à 46 (ce qui n'est pas vraiment un rendement fou mais je suppose que les dividendes viennent corriger le tir)

Pour protéger un porte-feuille temporairement mieux vaut acheter des options (de vente) ou vendre des futures (quand ton portefeuille baisse, le future augmente et vice versa).

Si tu penses qu’un truc va se casser la gueule, tu le vends et tu prends ta plus value, ne met pas un stop loss qui ne sera peut être pas exécuté.

Bézoukhov · 30 juillet 2019

il y a 3 minutes, Tramp a dit :

Pour protéger un porte-feuille temporairement mieux vaut acheter des options (de vente) ou vendre des futurs

Ce que @poney doit manquer c'est que les vrais investisseurs peuvent faire des couvertures optionnelles

Ils n'activent pas des options sur les sites de trading en ligne

Tramp · 30 juillet 2019

il y a 2 minutes, Bézoukhov a dit :

Ce que @poney doit manquer c'est que les vrais investisseurs peuvent faire des couvertures optionnelles

Ils n'activent pas des options sur les sites de trading en ligne

C’est le travail des algos ça !

Blague à part, les options, futures, CFD etc s’acquièrent aussi facilement par les particuliers.

poney · 30 juillet 2019

oui, je vois que c'est possible sur mon compte de trading mais j'ai pas encore tout pigé, je sens que mon portefeuille virtuel va venir m'aider à comprendre tout ça

Bézoukhov · 30 juillet 2019

Il y a 3 heures, Tramp a dit :

Blague à part, les options, futures, CFD etc s’acquièrent aussi facilement par les particuliers

J'suis un matheux moi. Ce qui m'intéresse c'est les vegas.

Liber Pater · 31 juillet 2019

Il y a 16 heures, Tramp a dit :

Pour protéger un porte-feuille temporairement mieux vaut acheter des options (de vente) ou vendre des futures (quand ton portefeuille baisse, le future augmente et vice versa).

Si tu penses qu’un truc va se casser la gueule, tu le vends et tu prends ta plus value, ne met pas un stop loss qui ne sera peut être pas exécuté.

Tu trades sur des futures et des CFDs ?

Tramp · 31 juillet 2019

Il y a 3 heures, Liber Pater a dit :

Tu trades sur des futures et des CFDs ?

Non mais si j’avais un portefeuille je le ferais. C’est moins cher souvent.

Fenster · 2 août 2019

Très intéressant. J'avais jamais envisagé les locaux commerciaux.

Mathieu_D · 2 août 2019

1 hour ago, Fenster said:

Très intéressant. J'avais jamais envisagé les locaux commerciaux.

Quote

En prenant en compte tout cela une personne de 20 ans qui gagne 1.500€/mois peut sans problème acheter 5 biens à 50K€ à crédit 10 ans. Renouveler l'opération tout les 10 ans et se retrouver à 60 ans avec un patrimoine d'1 million d'euros tout crédits soldés.

Mmmmh mmmmh

Neomatix · 2 août 2019

Mouais alors le 12% sur les locaux commerciaux, faut le trouver. Alors qu'hors inflation le S&P 500 c'est 11.7% p.a. sur les 40 dernières années.

Certes, il y a du leverage sur l'immobilier mais 1) ça verrouille sur 10+ ans; 2) c'est bloqué en France (quoi qu'en dise l'auteur du thread, l'actif est bloqué en France); 3) à un certain seuil, IFI kicks in; 4) Il y a de (gros) frais de transaction; 5) le leverage n'est pas infini et je doute très sincèrement que les banques vont financer 500k€ sur 10 ans à un gars qui touche 1500€ (à 2% la mensualité représente 3x le revenu, nawak).

Pour reprendre son exemple (millionnaire au bout de 40 ans), à 11.7% il faut "juste" épargner 100€/mois, plus crédible pour un mec gagnant 1500€/mois que d'emprunter un demi-million d'euros sur 10 ans.

Mathieu_D · 2 août 2019

17 minutes ago, Neomatix said:

Pour reprendre son exemple (millionnaire au bout de 40 ans), à 11.7% il faut "juste" épargner 100€/mois, plus crédible pour un mec gagnant 1500€/mois que d'emprunter un demi-million d'euros sur 10 ans.

Dans son exemple il a surtout plusieurs locaux commerciaux à 50k€.

Où est-ce qu'on trouve des surfaces commerciales à seulement 50k€ ?

Calembredaine · 2 août 2019

Il y a 2 heures, Fenster a dit :

Très intéressant. J'avais jamais envisagé les locaux commerciaux.

C'est beaucoup plus interessant que les appartements à louer mais attention aux frais (assurance très élevée) et surtout aux impôts.

J'ai investi dans un bâtiment commercial et je l'ai revendu 7 ans après, essentiellement à cause des impôts fonciers qui avaient doublés d'une année sur l'autre (4000€ --> 8000€) et qui continuaient d'augmenter d'année en année. Il n'y a aucune limite aux taxes foncières, il faut le savoir.

Et quand une zone commerciale/industrielle est désertée, il faut pouvoir tenir sans locataire et c'est beaucoup plus difficile qu'avec un appartement compte tenu des sommes en jeu.

Pour en revenir aux impôts fonciers, je vous invite à vous renseigner sérieusement car cela ne fonctionne pas du tout comme les taxes foncières pour les particuliers. Par exemple, il y a une énorme différence entre les taxes affectant un entrepôt et celles, beaucoup plus élevées, qui sont réclamées pour des bureaux. Attention à l'entrepôt avec un petit bureau dans un coin avec un table sur tréteaux --> redressement fiscal.

Evidemment, il faut inclure dans le bail toutes les taxes, mais ce n'est pas toujours évident surtout quand les impôts explosent. On se retrouve vite avec des zones mortes.

Enfin, il convient de bien choisir son statut car pour le fisc, un loyer c'est du pognon à taxer même si ce pognon sert à rembourser son emprunt bancaire... On ne peut pas déduire le remboursement de l'emprunt. C'est évident mais trop de gens s'imaginent le contraire.

Neomatix · 2 août 2019

il y a une heure, Mathieu_D a dit :

Dans son exemple il a surtout plusieurs locaux commerciaux à 50k€.

Où est-ce qu'on trouve des surfaces commerciales à seulement 50k€ ?

Pour un local avec vitrine de 30-40m² dans une ville moyenne de province, ça ne me paraît pas délirant.

À peu près dans les prix, à Dijon : https://mobile.avendrealouer.fr/vente/dijon-21/b-local-commercial/loc-101-9104/fd-28452468.html

Maintenant, est-ce que ça se loue bien à 600€ HC/mois, est-ce que tu auras le financement et est-ce que ça vaut le coup de se faire chier, telles sont les questions.

Fenster · 2 août 2019

il y a une heure, Rocou a dit :

C'est beaucoup plus interessant que les appartements à louer mais attention aux frais (assurance très élevée) et surtout aux impôts.

J'ai investi dans un bâtiment commercial et je l'ai revendu 7 ans après, essentiellement à cause des impôts fonciers qui avaient doublés d'une année sur l'autre (4000€ --> 8000€) et qui continuaient d'augmenter d'année en année. Il n'y a aucune limite aux taxes foncières, il faut le savoir.

Et quand une zone commerciale/industrielle est désertée, il faut pouvoir tenir sans locataire et c'est beaucoup plus difficile qu'avec un appartement compte tenu des sommes en jeu.

Pour en revenir aux impôts fonciers, je vous invite à vous renseigner sérieusement car cela ne fonctionne pas du tout comme les taxes foncières pour les particuliers. Par exemple, il y a une énorme différence entre les taxes affectant un entrepôt et celles, beaucoup plus élevées, qui sont réclamées pour des bureaux. Attention à l'entrepôt avec un petit bureau dans un coin avec un table sur tréteaux --> redressement fiscal.

Evidemment, il faut inclure dans le bail toutes les taxes, mais ce n'est pas toujours évident surtout quand les impôts explosent. On se retrouve vite avec des zones mortes.

Enfin, il convient de bien choisir son statut car pour le fisc, un loyer c'est du pognon à taxer même si ce pognon sert à rembourser son emprunt bancaire... On ne peut pas déduire le remboursement de l'emprunt. C'est évident mais trop de gens s'imaginent le contraire.

Bah de ce qu'il dit c'est au locataire de payer les impôts fonciers, pour l'IS il fout tout sous SCI

Loi · 2 août 2019

Il y a 5 heures, Rocou a dit :

Et quand une zone commerciale/industrielle est désertée, il faut pouvoir tenir sans locataire et c'est beaucoup plus difficile qu'avec un appartement compte tenu des sommes en jeu.

Voilà. Il suffit de de s'amuser à compter le nombre de locaux commerciaux vides en centre-ville (banlieue, province...) pour comprendre.

Et ceux qui se louent très bien (ie : sans discontinuité), ne sont pas du tout donnés.

Neomatix · 2 août 2019

Il y a 14 heures, Fenster a dit :

Bah de ce qu'il dit c'est au locataire de payer les impôts fonciers, pour l'IS il fout tout sous SCI

La SCI va faire du benef. Les bâtiments sont amortis sur 20 ans au moins, ce qui laisse une bonne partie de l'annuité décaissée non-deductible du loyer. Donc faut rajouter l'IS sur le reliquat. Sans compter que pour passer de la SCI au patrimoine perso, il y a encore 30% de flat tax (comme pour les fonds actions hors-PEA). Pour un smicard je veux bien croire que ça puisse être intéressant de fiscaliser la SCI à l'IRPP, mais encore une fois, je doute que les smicards aient accès à de telles conditions de financement

tl;dr : l'immobilier c'est de l'entrepreneuriat, pas de l'épargne. Ne cédez pas aux sirènes de ce booster de statut social qu'est la pierre. Investissez dans des actions ou des parts de SCPI, ne vous pétez pas les noyaux avec un métier qui n'est pas le vôtre.

NicolasB · 3 août 2019

Bon alors, personnellement, je suis devenu un peu un entrepreneur de l'immobilier comme dirait @Neomatrix sans le vouloir. En 2003, avec mes premières paies d'ingé, et étant à l'époque en couple avec une ingé aussi, nous avons décidé d"acheter notre résidence principale (une maison de 100 m² sur deux étages, en mitoyenneté dans le Pas de Calais). Etant en union libre, nous avons, sur conseil familial établi une SCI pour pouvoir faciliter la transmission du bien en cas de décès de l'un de nous. Bref, nous vivons 5 ans dedans, et puis nous décidons de bouger en 2008. je signe en CDI dans une boite en mai et mon ex me rejoint en Décembre 2008. pas moyen de revendre avec la crise, nous passons à la location. Après une semaine, nous avions un locataire, qui est resté en place jusqu'à aujourd'hui. Nous nous sommes séparés en septembre 2016 et depuis, nous restons ainsi dans la SCI. Chacun complétant les revenus de la SCI pour éviter les déficits comptables, l'emprunt finissant prochainement nous allons pouvoir un peu profiter de cet apport de revenus. Malgré la distance (habitant aujourd'hui en Ardèche), je dirai que jusque là j'ai eu de la chance :

- un seul locataire en 11 ans

- pas de gros travaux à faire (une chaudière l'an passée)

ça a permis de capitaliser facilement, peu d'efforts pour la gestion locative (nous sommes via une agence mais c'est pas trop la fête pour faire avancer les choses). Par contre, c'est l'assassinat au niveau des taxes et cotisations.

J'ai investi dans des SCPI il y a six ans, et je confirme, c'est quand même bien plus simple à gérer. Seule erreur, je l'ai fait en indivision avec mon ex, pensant que ce serait plus simple pour elle. J'aurai du tout garder à mon nom. D'ailleurs je compte remonter un deuxième investissement SCPI à crédit dès que mon emprunt residence principale devenu bien locatif sera fini.

Calembredaine · 4 août 2019

Le 02/08/2019 à 23:45, Neomatix a dit :

La SCI va faire du benef. Les bâtiments sont amortis sur 20 ans au moins, ce qui laisse une bonne partie de l'annuité décaissée non-deductible du loyer. Donc faut rajouter l'IS sur le reliquat. Sans compter que pour passer de la SCI au patrimoine perso, il y a encore 30% de flat tax (comme pour les fonds actions hors-PEA). Pour un smicard je veux bien croire que ça puisse être intéressant de fiscaliser la SCI à l'IRPP, mais encore une fois, je doute que les smicards aient accès à de telles conditions de financement

tl;dr : l'immobilier c'est de l'entrepreneuriat, pas de l'épargne. Ne cédez pas aux sirènes de ce booster de statut social qu'est la pierre. Investissez dans des actions ou des parts de SCPI, ne vous pétez pas les noyaux avec un métier qui n'est pas le vôtre.

Concernant l'amortissement, je précise un truc: C'est très bien tant que la SCI possède le bâtiment (puisque l'on déduit l'amortissement du calcul de l'IS) mais ça l'est beaucoup moins quand il s'agit de le vendre. En effet, un bâtiment amorti est un bâtiment qui ne vaut plus rien comptablement. Par conséquent, le fisc considèrera que la plus value est égale au prix de vente...

Je ne serais cependant pas aussi catégorique que Neomatix:

- si la banque vous prête le pognon pour investir

- si vous avez des locataires qui paient toutes vos charges (remboursement du crédit, impôts, assurances, entretien)

à l'issu du remboursement du crédit, vous êtes propriétaire d'un bâtiment qui ne vous aura rien couté du tout. Mais notez les "si". Dans la réalité, il est rare que cela se passe aussi bien.

poney · 6 août 2019

On a fait le pari récemment (on a commencé à chercher il y a 14/15 mois pour acheter en mai dernier) d'acheter notre résidence, mais ce fut justement un long "combat" parce que ma compagne voulait quelque chose qui lui plaisait pour y être bien alors que j'ai passé mon temps a expliquer que je n'allais jamais acheter un bien immobilier pour etre coincé avec. J'ai quelques exemples autour de moi de gens (amis, cousins) ayant acheté un appartement seul et célibataire à la campagne, ou dans un petite ville de province, et se retrouver coincés avec 7 ans plus tard en couple et un bien immo qui n'a pas pris de valeur, voir ... à un peu baissé.

Du coup, une année à analyser le marché, les quartiers, chercher un appartement avec des travaux qui effrayeront la plupart des acheteurs mais ne nécessitent pas pour autant des lourds investissement type permis d'urbanisme pour acheter sous le prix du marché et tenter de faire un max nous même. Et d'autres critères : certains quartiers dit "en rénovation urbaines" bénéficient de primes, d'autres pas. Négocier un crédit bas, sous l'inflation moyenne (1.18% pour le coup, c'est réussi). EDIT : Un autre de mes critères c'était peu de frais fixes : exit les grosses copropriété et les immeubles un peu conséquent. On est un immeuble de 4 appartements avec une copro en auto-gestion. J'ai des amis architectes qui sont très fiers d'avoir acheté au 14ième étage d'une des plus hautes tours de Bruxelles (Albert) mais si le prix au m2 est intéressant, j'estime que près de 300€/mois de charge fixe (ascenseur, entretien, concergerie) mérite un gros éclat de rire (sur 20 ans, sans augmentation -une illusion bien sur-, ça fait 72.000€, probablement plutôt 100 000€, le prix d'un appartement en province juste en frais...c'est ridicule. J'aime bien mes amis, mais je suppose que c'est aussi le prix à payer pour être un gauchiste patenté, ça fini par se payer quand on ne comprends pas ce genre de raisonnement, pourtant j'ai essayé mais j'ai laissé tombé quand j'ai senti qu'on arrivait en terrain de dispute).

Combiner ces critères avec ceux de ma compagne et aussi les miens quand même, je ne me sentais pas vivre 5 ou 6 ans dans un appartement qui ne me plaisait pas.

On a fini par trouver : 50 000€ sous le prix du marché, 40 000€ de travaux en théorie, on part sur 25 000€ et on fait le reste nous même (on a déjà avancé sur pas mal de trucs mais le gros reste à faire), dans un quartier qui prend 7% depuis quelques années, en rénovation urbaine et donc plus de 50% des frais de travaux seront remboursé par l'Etat. Il faut savoir se servir du socialisme. :mrgreen:

Du coup, on pourra peut-être lui offrir quelques prestations supplémentaires, d'autant plus que le crédit immo' est partiellement déductible des impôts et que plusieurs personnes (mon notaire, ma banquière, ma courtière en assurance) m'ont toutes conseillés de ne pas hésiter à refaire un crédit à la fin de celui de l'appart, parce qu'il vaut mieux payer des travaux à crédit que des impôts. Je comprends la logique mais je trouve ce système aberrant.

Mon objectif était aussi que l'appartement se "paie" tout seul si on décidait de partir. Alors, j''ai demandé à tous mes amis passés récemment combien ils payerait de loyer pour cet appartement, quelques-uns sont a peu près au niveau du crédit actuel, la plupart sont au dessus. Donc d'ici quelques années, quand on voudra déménager, ça sera sans doute une réussite. Plus la plus-value immo (on va supposer et espérer qu'il n'y ait pas un crash total de l'immobilier bruxellois). J'estime avoir réuni tous les critères que j'avais en tête pour devenir proprio : un appartement spacieux qui répondait à certains critères esthétiques (style art-déco, haut plafond, moulures, carrelage d'époque, jardin), des travaux à effectuer nous-mêmes en dehors des trucs très techniques (installer nouvelle chaudière, changer le tableau électrique - et encore, on refait nous même l'étanchéité des caves), un loyer équivalent ou supérieur au crédit, un quartier qui monte régulièrement et qui est clairement un des futurs coins très recherché de Bxl. Mais c'était long et je remarque que beaucoup de monde autour de moi achète un appartement en quelques semaines ou quelques mois une fois qu'ils ont l'accord de la banque, on aura mis une année et demi et vu pas loin de 60 appartements (on a compté).

La seule chose que j'ai pas encore bien cerné c'est la fiscalité, et l'héritage. J'aurais bien voulu l'acheter en société par exemple mais j'ai senti que je touchais une limite chez ma compagne, qui avait fini par être convaincue du bien fondé d'acheter un appartement, certes, mais aussi un investissement immobilier avec tout ce que ça suppose comme critères mais l'idée d'une société, je sentais que ça faisait beaucoup. Faut dire qu'en Belgique, à ma connaissance, il n'y a pas de forme de société spéciale immo comme une SCI, cest une société normale. Et mes lectures sur le sujet m'ont fait réalisé que beaucoup de Belges se lançant dans cette aventure passe par ... le Luxembourg (question tva, héritage, ...). Et là j'avoue que même pour moi ça commençait a faire pas mal d'emmerdes administrative, et j'y suis allergique. Mais peut-être dans le futur.

POE · 6 août 2019

Super, on sent le collectionneur pointilleux et soucieux du détail.

Il manque deux trois infos pour mieux comprendre ton exemple, notamment la durée du crédit et l'apport s'il y en a un.

Je mets un pouce vert et je me dis que je te confierais bien la recherche d'un bien immobilier si tu y mettais le même soin que pour le tien.

NoName · 6 août 2019

Le 04/08/2019 à 12:40, Rocou a dit :

Concernant l'amortissement, je précise un truc: C'est très bien tant que la SCI possède le bâtiment (puisque l'on déduit l'amortissement du calcul de l'IS) mais ça l'est beaucoup moins quand il s'agit de le vendre. En effet, un bâtiment amorti est un bâtiment qui ne vaut plus rien comptablement. Par conséquent, le fisc considèrera que la plus value est égale au prix de vente...

Je ne serais cependant pas aussi catégorique que Neomatix:

- si la banque vous prête le pognon pour investir

- si vous avez des locataires qui paient toutes vos charges (remboursement du crédit, impôts, assurances, entretien)

à l'issu du remboursement du crédit, vous êtes propriétaire d'un bâtiment qui ne vous aura rien couté du tout. Mais notez les "si". Dans la réalité, il est rare que cela se passe aussi bien.

En achetant à des gens qu'on connaît ?

Mon frangin à récupéré un appartement avec un locataire en place depuis des années, la seule chose qu'il devrait payer si le gars reste la c'est la taxe foncière

Calembredaine · 6 août 2019

il y a 26 minutes, NoName a dit :

Mon frangin à récupéré un appartement avec un locataire en place depuis des années, la seule chose qu'il devrait payer si le gars reste la c'est la taxe foncière

La taxe foncière ET l'impôt sur le revenu sur les loyers perçus.

Il n' y a pas de syndic? Pas d'entretien? Pas d'assurance?

poney · 6 août 2019

il y a 43 minutes, POE a dit :

Super, on sent le collectionneur pointilleux et soucieux du détail.

Il manque deux trois infos pour mieux comprendre ton exemple, notamment la durée du crédit et l'apport s'il y en a un.

Je mets un pouce vert et je me dis que je te confierais bien la recherche d'un bien immobilier si tu y mettais le même soin que pour le tien.

On avait un apport de 50.000€, moitié héritage, moitié économies propres. Evidemment, ça aide dans le calcul (ça fait baisser le taux parce qu'on emprunte moins de 80% de la somme total, on emprunte moins donc le loyer "surperforme" le crédit plus vite) mais même en empruntant 100% je faisais une bonne affaire assez vite. On aurait "simplement" acheté un peu plus petit ou avec des travaux moins conséquents (à l'heure ou je parle, tous mes murs et toutes mes boiseries sont à nus, il n'y a plus ni plâtre, ni peinture, ni électricité, ni sanitaire, ni rien).

Tout le monde n'a pas non plus envie de passer 2h par jour après 19h pour aller démonter un radiateur ou vider une camionnette à la déchetterie. C'est un choix aussi.

Le crédit est sur 20 ans. J'aurais bien voulu 25 ans au taux que j'ai eu, un crédit moins cher que l'inflation, ça ne se refuse pas, mais la banque n'a pas voulu. Mais j'ai pu négocier 6 mois sans payer le capital, uniquement les intérêts, le temps de faire les travaux.

edit : et pour la dernière phrase, je pense que prendre le temps pour ça n'est possible que quand on cherche pour soi. Franchement, j'ai vu plus drole comme occupation que d'aller visiter des appartements pourris avec 20 personnes sur un marché qui sature. J'ai aussi oublié de précisé que j'ai menti comme un arracheur de dents à l'agent immo pour qu'il présente notre offre aux propriétaires (qui étaient des investisseurs immobiliers qui venaint d'acheter tout l'immeuble 8 mois auparavant et qui le revendait par appartement).

edit 2 : autre chose que j'ai négocié avec la banque. Pour obtenir un crédit inférieur à 80% à la somme de l'appartement et donc bénéficier d'une réduction du taux (1.18% au lieu de 1.40% ou .45%, de mémoire), j'ai obtenu que la valeur de l'appartement considéré soit après travaux, et non avant. Du coup, ils ont comptabilisé (avec l'avis d'un expert) le prix d'achat + les travaux qu'on allait faire, et comme ça, on empruntait "virtuellement" moins de 80% de la somme totale et j'ai pu avoir ma réduction de taux.

Rübezahl · 6 août 2019

Il y a 2 heures, poney a dit :

Mais c'était long et je remarque que beaucoup de monde autour de moi achète un appartement en quelques semaines ou quelques mois une fois qu'ils ont l'accord de la banque, on aura mis une année et demi et vu pas loin de 60 appartements (on a compté).

ama, en effet, l'arbitrage principal est là. Se donner un peu de temps pour bien analyser ... ou pas.

Le nombre de gens pressés (de se faire entuber), ça m'étonne toujours.

Neomatix · 6 août 2019

Ben faut avoir le temps de rechercher la bonne affaire. Et l'envie de le consacrer, aussi. Vu à quel point ça me pète les noix de faire du shopping pour des fringues (a fortiori accompagné), je ne pense pas pouvoir faire comme poney.

poney · 7 août 2019

Il y a 12 heures, Neomatix a dit :

Ben faut avoir le temps de rechercher la bonne affaire. Et l'envie de le consacrer, aussi. Vu à quel point ça me pète les noix de faire du shopping pour des fringues (a fortiori accompagné), je ne pense pas pouvoir faire comme poney.

Évidemment, j'adore faire du shopping a condition que ça ne sois pas chez H&M, Zara and Cie.

Mais plus sérieusement, se choisir un appartement pour vivre, un quartier pour faire grandir ses enfants, avec un parc proche pour promener son chien, le tout sous forme d'un investissement, forcément tu prends le temps de bien faire les choses.

Waren · 7 août 2019

Mes parents ont plusieurs appartements et j'ai aussi un appartement à la location depuis 7 ans: je déconseille vivement.

Au début, j'ai eu une locataire qui ne payait pas et que j'ai mis plus de 8 mois à la faire dégager. Bien entendu, en tant que méchant propriétaire, je n'avais aucun droit sur le problème; j'ai du attendre qu'elle parte. D'autant plus que j'ai appris par la suite que c'était une cassos et que je risquais même gros à lui envoyer un huissier. Rien de neuf sous le soleil de notre beau pays marxiste.

Depuis ca va mieux avec les autres locataires, mais je fais à peine 1,8% de rendement pour quand même xxx xxx € empruntés, pas cher payé. Ca tourne, mais au vue du risque, je ne trouve pas cela génial.

Et 800€ de taxes foncières pour 43 mètres carrés, c'est encore une fois rien de bien neuf dans notre beau pays bolchévique.

Quand je vois tous les emmerdes que cela m'a occasionnés, la fiscalité délirante, les règles et contraintes, la menace d'un encadrement des loyers, les heures que j'ai passées sur cette saleté de 2044, on ne m'y reprendra plus, sauf si cela réduit les impôts, et encore ...

Mes parents font exactement le même constat.

Sinon, je ne peux que conseiller de renégocier souvent votre crédit et aussi l'assurance de ce crédit. Voici ma méthode, toujours à mon initiative:

Je donne mon échéancier à ma banque et aussi à mon assureur, en leur demandant ce qu'ils peuvent me proposer. L'assureur travaille souvent comme intermédiaire immobilier et la banque travaille aussi évidemment avec d'autres assureurs. Vous seriez surpris du nombre de fois où j'ai pu obtenir quelque chose d’intéressant et pu effectuer des arbitrages très rentables. J'ai déjà fait cela 3/4 fois et économisé plusieurs dizaines de milliers d'euros. Le truc amusant, c'est que parfois votre banque vous refait une contre-proposition encore plus intéressante; vive la concurrence !

A côté de l'immobilier, la bourse et les crypto, c'est toujours l'Amérique :popcorn:

POE · 7 août 2019

En fait l'immobilier est un marché comme un autre dans le sens ou il nécessite un minimum de formation, et d'information pour espérer en tirer profit. Les différences c'est que les infos sont plus facilement accessibles que d'autres marchés, et que la banque vous prêtera en conséquence plus facilement.

Par exemple, si j'ai envie d'investir dans une unité de production de chaussettes ou dans la fabrication de pièces métalliques ou pour fabriquer des cafetières en série, ou encore pour fabriquer des lampes, ou des tee shirt, c'est tout de même plus compliqué.

Il y a sans doute un certain nombre d'activités économiques potentiellement bien plus rentables mais dont le marché est moins accessible...

Loi · 7 août 2019

il y a une heure, POE a dit :

En fait l'immobilier est un marché comme un autre dans le sens ou il nécessite un minimum de formation, et d'information pour espérer en tirer profit. Les différences c'est que les infos sont plus facilement accessibles que d'autres marchés, et que la banque vous prêtera en conséquence plus facilement.

Par exemple, si j'ai envie d'investir dans une unité de production de chaussettes ou dans la fabrication de pièces métalliques ou pour fabriquer des cafetières en série, ou encore pour fabriquer des lampes, ou des tee shirt, c'est tout de même plus compliqué.

Il y a sans doute un certain nombre d'activités économiques potentiellement bien plus rentables mais dont le marché est moins accessible...

Pas d'accord.

Le marché est accessible en tant que tel, celui des bonnes affaires ("pour espérer en tirer profit")... beaucoup moins. C'est un marché d'insiders, il faut connaitre les bons apporteurs d'affaires, réaliser ses propres études de marché, évaluer un cout travaux, être balaise en fiscalité, solide point de vue financement... Pour le reste, c'est moyen. Au mieux tu t'en sors sans trop y perdre (ie l'investissement et le temps passé n'en vaudra pas -in fine- le profit), au pire tu te fais plumer.

Ceux qui en font un business florissant autour de moi sont issus du sérail (expérience pro lié au business), les autres se morfondent dans leur croyance (c'est ma résidence principale donc avantage fiscal, je compte y rester jusqu'à ma mort, etc.).

Azref · 25 août 2019

Le 07/08/2019 à 22:52, Loi a dit :

Ceux qui en font un business florissant autour de moi sont issus du sérail (expérience pro lié au business), les autres se morfondent dans leur croyance (c'est ma résidence principale donc avantage fiscal, je compte y rester jusqu'à ma mort, etc.).

Autant pour un investissement ça se discute, autant pour une résidence principale c'est intéressant, non?
Au moins si on a prévu de rester le temps du crédit dans le logement.

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