Conseils d'investissement

[Bisounours]

  Le 25/08/2019 à 14:53, Azref a dit :

Autant pour un investissement ça se discute, autant pour une résidence principale c'est intéressant, non?
Au moins si on a prévu de rester le temps du crédit dans le logement.

Expand  

Idéalement, il faut que le montant du remboursement, sur une période pas trop longue, représente moins que l'équivalent d'un loyer pour le même logement.

[Loi]

  Le 25/08/2019 à 14:53, Azref a dit :

Autant pour un investissement ça se discute, autant pour une résidence principale c'est intéressant, non?
Au moins si on a prévu de rester le temps du crédit dans le logement.

Expand  

 

Cela peut être intéressant, si tu as acheté au prix du marché (ou mieux), dans un secteur prime (ou en devenir), un bien lui même qualitatif et assez peu couteux en entretien (genre sans charges de copro exorbitantes pour du collectif), et idéalement de gré à gré (sans frais d'agence).

 

Donc déjà, pour remplir toutes ces conditions (ou un max), il faut se lever tôt. Et nous n'avons même pas parlé des conditions de financement (avantageuse sur le papier [même si la baisse des taux ne compense qu'une toute petite partie de la hausse des prix dans les coins "demandés"], mais là aussi c'est encore une histoire de négociation, taux, durée, services inclus, migration à la con de comptes perso, etc.).

 

Tout cela en considérant le marché de l'immobilier aujourd'hui. Maintenant, si on intègre la fiscalité (taxe foncière, entre autres), la démographie (vieux proprio vs jeune qui peinent à suivre), l'évolution du marché de l'emploi (au hasard développement du télétravail, coworking, flex office...), j'ai du mal à me dire que c'est THE moment d'acheter.

 

Le truc que je regarde plutôt en ce moment ce serait l'achat comptant d'un bien dans un coin pommé mais néanmoins à proximité d'une ville "moyenne" de province, soit 30 minutes max en bécane. J'ai fait deux ou trois projections, y a moyen de se mettre bien. Et puis tout le monde me dit que c'est fou, donc je pense que c'est un bon point de départ.

[Antoninov]

  Le 25/08/2019 à 15:08, Bisounours a dit :

Idéalement, il faut que le montant du remboursement, sur une période pas trop longue, représente moins que l'équivalent d'un loyer pour le même logement.

Expand  

 

Euh non, cela peut même être un peu plus élevé que le loyer puisque cet argent n'est pas perdu / donnée à un tiers / propriétaire.

[POE]

Je ne dis pas qu'il faut s'endetter mais compte tenu des taux actuels, il me semble plus intéressant de garder son cash, de le placer ailleurs au cas ou et de faire un crédit immobilier. 

Je ne vois pas trop l'intérêt soit de payer cash soit de prévoir des mensualités importantes pour rembourser plus rapidement le crédit.

[Loi]

  Le 25/08/2019 à 16:07, POE a dit :

Je ne vois pas trop l'intérêt soit de payer cash soit de prévoir des mensualités importantes pour rembourser plus rapidement le crédit.

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L'intérêt de payer cash moi je le vois très bien. Mes revenus nets deviennent, quasi instantanément, mon patrimoine net (j'ai un mode de vie rustre).

 

Et rembourser des mensualités plus importantes (sur des durées plus courtes, donc) permet de réduire tes frais fi, ce n'est pas négligeable non plus.

[POE]

Il faut faire une projection en cas de revente à 5 ans, 10 ans, 15 ans en prenant en compte l'évolution des prix immobiliers, et l'évolution d'un placement dans le même temps, et comparer les deux possibilités : achat cash ou emprunt.

[Neomatix]

Euh, l'intérêt de l'immobilier c'est l'emprunt. Si vous avez du cash à placer à long terme, achetez des actions.

 

Les frais fi c'est 1% à 30 ans, vs. 10-11% de rendement des actions sur le long terme. Le choix est vite fait.

[Loi]

  Le 25/08/2019 à 16:43, Neomatix a dit :

Euh, l'intérêt de l'immobilier c'est l'emprunt. Si vous avez du cash à placer à long terme, achetez des actions.

 

Les frais fi c'est 1% à 30 ans, vs. 10-11% de rendement des actions sur le long terme. Le choix est vite fait.

Expand  

 

L'intérêt de l'immobilier c'est celui que tu y trouves.

 

Si c'est pour emprunter 300 000€ aujourd'hui pour payer un bien qui en vaudra 180 000 dans 5 ans, non merci (genre le Japon avec 30 ans d'avance sur nous).

[POE]

Je ne dis pas le contraire, mais je ne vois pas plus d'intérêt dans ce cas à payer cash. En cas de déflation, tu continues à payer ton emprunt comme un loyer tous les mois sauf qu'en plus tu as du cash à investir pour profiter des opportunités qui sont apparues sur le marché...

[Loi]

  Le 25/08/2019 à 17:09, POE a dit :

Je ne dis pas le contraire, mais je ne vois pas plus d'intérêt dans ce cas à payer cash. En cas de déflation, tu continues à payer ton emprunt comme un loyer tous les mois sauf qu'en plus tu as du cash à investir pour profiter des opportunités qui sont apparues sur le marché...

Expand  

 

Après tout dépend du secteur dans lequel tu as payé cash. Si t'es à Paris tu vas douiller, si tu es dans une commune avec des prix historiquement faibles (genre flat sur les 20 dernières années), la pilule sera beaucoup moins dur à avaler, surtout si le cash mobilisé en proportion de ton patrimoine net demeure faible (3 ou 4 années de revenus dans mon cas).

 

Et l'intérêt principal c'est de basculer la majorité de tes revenus nets dans la catégorie patrimoine net le plus tôt possible au cours de ton existence.

[Loi]

Complément sur l'aspect démographie en IDF (voir l'évol depuis 1982)

 

 

https://www.insee.fr/fr/statistiques/3643508#consulter

[Marlenus]

Perso je suis proprio, mais parce que j'ai un profil trop atypique.

 

Mon salaire est quasiment égal au loyer que je paierais à me loger là où je suis.

Et donc, je n'aurais jamais trouvé un proprio qui m'aurait accepté.

Mais comme j'avais le cash pour acheter (héritage), j'ai acheté.

 

Si j'avais trouvé un proprio prêt à me louer, j'aurais investit et serais resté locataire.

Car proprio, tu es un peu enchaîné à l'endroit à part si tu loues, mais la revente, juste avec les frais de notaire, c'est pas évident de ne pas y perdre des plumes.

 

 

[cedric.org]

  Le 25/08/2019 à 16:48, Loi a dit :

 

L'intérêt de l'immobilier c'est celui que tu y trouves.

 

Si c'est pour emprunter 300 000€ aujourd'hui pour payer un bien qui en vaudra 180 000 dans 5 ans, non merci (genre le Japon avec 30 ans d'avance sur nous).

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Sauf erreur, la france n'a pas du tout la même courbe démographique que le japon. Et je vois mal la demande baisser à court ou moyen terme en île de France notamment. Après, le marché est tellement pété par la mairie de paris que faire un pari dans le coin est risqué.

[Mathieu_D]

  Le 25/08/2019 à 15:08, Bisounours a dit :

Idéalement, il faut que le montant du remboursement, sur une période pas trop longue, représente moins que l'équivalent d'un loyer pour le même logement.

Expand  

Frais de notaire + coûts du crédit + dépenses de propriétaire < loyers équivalents sur la période.

 

(rien que les frais de notaire c'est un gros morceau, facilement 2 ans de loyers)

[Bisounours]

  Le 26/08/2019 à 07:51, Mathieu_D a dit :

Frais de notaire + intérêts du prêt + dépenses de propriétaire

Expand  

ah toi tu causes d'un bien acheté pour le louer, là on est d'accord, c'est compliqué, incertain, er ça rapporte pas des masses apparemment.

pour une résidence principale, raison de plus pour ne pas avoir de trop grosses mensualités.

[Mathieu_D]

  Le 26/08/2019 à 07:55, Bisounours a dit :

ah toi tu causes d'un bien acheté pour le louer, là on est d'accord, c'est compliqué, incertain, er ça rapporte pas des masses apparemment.

pour une résidence principale, raison de plus pour ne pas avoir de trop grosses mensualités.

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Non je cause de l'équation "faut il acheter ou louer ?".

Par exemple moi si on considère que je revends ma maison exactement au même prix que je l'ai acheté je perds les frais de notaire et les intérêts du prêt. 

Dans mon cas ça représente 4 ans de loyer équivalent. Si je revends avant 4 ans au même prix je perds de l'argent par rapport à la location. (et je considère que les dépenses d'embellissement sont de la consommation) (sans parler des taxes foncières)

 

Sur un  appart' en région parisienne on est vite à 8-10 ans.

[Bisounours]

  Le 26/08/2019 à 08:06, Mathieu_D a dit :

au même prix que je l'ai acheté

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Ah oui, d'accord. Tout le problème réside dans la plus value que tu vas faire, ou pas...

[Mathieu_D]

  Le 26/08/2019 à 08:09, Bisounours a dit :

Ah oui, d'accord. Tout le problème réside dans la plus value que tu vas faire, ou pas...

Expand  

L'immobilier ne monte pas partout. Là où je suis il faut compter sur une stabilité.

[Bisounours]

Pourtant, tu as acheté, comme beaucoup, comme moi. Acheter sa résidence principale n'est pas qu'une affaire d'investissement financier. Rien de bien rationnel la plupart du temps.

[Mathieu_D]

  Le 26/08/2019 à 08:29, Bisounours a dit :

Pourtant, tu as acheté, comme beaucoup, comme moi. Acheter sa résidence principale n'est pas qu'une affaire d'investissement financier. Rien de bien rationnel la plupart du temps.

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Ce n'est pas qu'un placement mais quand même j'ai étudié le prix et la facilité de revente.

(on s'était dit "on est là pour 10 ans"  et donc achat en conséquence, pas un truc qui se rentabilise en 20 ans)

(je suis dans un coin fluide, je suis sûr de revendre rapidement le moment venu surtout si je casse un peu les prix )

[poney]

Moi j'ai acheté mon appartement en sachant que j'allais pas resté à vie mais l'idée c'est le louer, c'est exactement pour ça que j'avais calculé que le cout du crédit devait absolument être couvert par un loyer aujourd'hui, pour m'assurer qu'avec les indexations d'ici, disons 10 ans, je puisse partir de l'appartement sans qu'il me coute de l'argent. A ma retraite, ça sera l'équivalent d'un petit salaire et il me restera encore le prix du bien en cas de revente, avec plus que probablement une belle plus value, à moins de se faire "japoniser" le marché mais j'y crois peu.

[L'affreux]

  Le 26/08/2019 à 09:02, poney a dit :

A ma retraite, ça sera l'équivalent d'un petit salaire

Expand  

 

Moins les imprévus : impayés, manque de locataire, éventuellement les frais d'une agence, et aussi les frais de réparations.

[Bézoukhov]

  Le 26/08/2019 à 10:53, L'affreux a dit :

Moins les imprévus

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Le vrai gros risque de l'achat à long terme, c'est l'explosion des taxes foncières et compagnie.

[poney]

  Le 26/08/2019 à 10:53, L'affreux a dit :

 

Moins les imprévus : impayés, manque de locataire, éventuellement les frais d'une agence, et aussi les frais de réparations.

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Oui, mais pas de quoi manger entièrement 12*1200€ (à l'heure actuelle). Après on peut toujours se protéger contre ça, il y a des assurances contre les loyers non payés (pas trop cher) et même contre les vacances de locataires (plus cher par contre).
Ensuite, j'ai acheté dans un quartier dynamique de Bruxelles, pas à Pétaouchnok

 

  Le 26/08/2019 à 11:47, Bézoukhov a dit :

 

Le vrai gros risque de l'achat à long terme, c'est l'explosion des taxes foncières et compagnie.

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qui augmentent le loyer en général

[Marlenus]

Il est clair que quand j'ai acheté, l'une des caractéristiques primaire était la facilité à revendre ou à louer.

[poney]

Oui, ça me semble un critère important. La liquidité concerne tous les biens. 

Je dirais même une voiture. Acheter un modele chelou dans une couleur moche, c'est une idée a la con. T'es marié avec. Quand je vois des C3 cactus fluo, je me demande qui sont ces gens et si c'était gratuit. 

Prends une golf grise et en cas de besoin, c'est vendu dans la semaine. 

[cedric.org]

  Le 26/08/2019 à 08:06, Mathieu_D a dit :

Non je cause de l'équation "faut il acheter ou louer ?".

Par exemple moi si on considère que je revends ma maison exactement au même prix que je l'ai acheté je perds les frais de notaire et les intérêts du prêt. 

Dans mon cas ça représente 4 ans de loyer équivalent. Si je revends avant 4 ans au même prix je perds de l'argent par rapport à la location. (et je considère que les dépenses d'embellissement sont de la consommation) (sans parler des taxes foncières)

 

Sur un  appart' en région parisienne on est vite à 8-10 ans.

Expand  

This. Calcul extrêmement important. Si tu as un risque de rester moins de X années avant le seuil de rentabilité (en effet, dans mon cas à 8 ans), alors en achetant et revendant prématurément, tu perds de l'argent.

[Loi]

  Le 25/08/2019 à 21:12, cedric.org a dit :

Sauf erreur, la france n'a pas du tout la même courbe démographique que le japon.

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En effet, mais le vieillissement de la population est une problématique qui nous parle également. Et le jour où cette partie de la population déclinera (les "vieux"), héritiers ou pas, ça fera pas mal de biens en plus sur le marché (y compris en IDF, et autres zones dynamiques du pays).

 

Un autre élément intéressant, en 25 ans, la part de propriétaires n’a progressé que chez les seniors.

 

  Le 26/08/2019 à 09:02, poney a dit :

Moi j'ai acheté mon appartement en sachant que j'allais pas resté à vie mais l'idée c'est le louer, c'est exactement pour ça que j'avais calculé que le cout du crédit devait absolument être couvert par un loyer aujourd'hui, pour m'assurer qu'avec les indexations d'ici, disons 10 ans, je puisse partir de l'appartement sans qu'il me coute de l'argent. A ma retraite, ça sera l'équivalent d'un petit salaire et il me restera encore le prix du bien en cas de revente, avec plus que probablement une belle plus value, à moins de se faire "japoniser" le marché mais j'y crois peu.

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J'ai pas vraiment envie d'y croire non plus, mais tout un tas de signaux me font dire "méfiance" (je précise que je parle du marché français, aucune idée concernant la Belgique).

 

- Décorrélation entre l'évolution des prix de l'immo et l'évolution des salaires

- Allongement de la durée moyenne des crédits (41,5% de la production de crédits a été réalisée sur des durées de 25 ans, chiffres en date de fev 2019)

- Nombre de transactions annuelles (plus de 900 000 depuis trois ans!!!)

- + évolution permanente de la fiscalité (Macron vs les proprios et puis même le contexte général)

[poney]

Je pense que c'est a peu près pareil pour l'immo belge, mais je pense que la lecture cataclismique d'un marché x ou y fonctionne pour tous les marchés, justement. Voir un Delamarche qui annonce l'explosion de la bourse toutes les semaines depuis 10 ans, voir aussi le fil sur la nouvelle bulle immo cette fois c'est sur ça va peter qui existe depuis 10 ans sur ce forum.

 

Sur l'immo, avec toute ma naiveté et mes connaissances sur le sujet qui sont ce qu'elles sont, j'ai tendance à penser que :

 

- une bulle immo est toujours possible 

- une bulle immo qui explose à la gueule est donc toujours à prendre en compte

- mais l'analyse macro que tu fais à le défaut de ses qualités, elle n'est pas vrai pour toutes les situations, tous les quartiers, tous les biens

- certains quartiers/coins/villes de par leur fonction (les carrefours mondiaux, Bruxelles, Paris, Londres, ...) peuvent connaitre des fluctuations vers le bas, ou des stagnation, mais des krash, je ne pense pas que ça soit possible, il y a aura toujours une demande (Bruxelles, qui s'est vidée entre 1970 et 2000 avant de redécoller est un exemple parfait à cet égard).

- sur les salaires, je ne sais pas s'il y a toujours eu corrélation, en fait j'ai lu assez de livre sur l'histoire des villes pour savoir que le prix du logement "décorrelé des salaires", c'est vieux comme les villes antiques donc pas un sujet d'inquiétude

- l'immobilier, fondamentalement et à moins de tomber dans l'extreme des villes fantomes espagnoles ou chinoise, les gens ont besoin de se loger.

 

Après, c'est sur que ça reste un pari de placement comme un autre, c'est sur que plein de gens sont englués dans des biens de peu de valeur et auraient du faire autre chose, c'est sur que c'est pas l’investissement le plus rentable, c'est sur que plein de choses mais voilà, en bout de course, je préfère payer un crédit puis vendre mon bien immobilier que payer un loyer durant encore 60 ans parce que soyons clair, pour loger une famille à Bruxlles, ça m'aurait couter aussi cher, donc la théorie du "petit loyer + investissement bourse" ne marche pas pour moi. C'était "gros loyer" et c'est tout. Alors aurant que ça soit "crédit moyen+ petit investissement en ETF".

Habiter en périphérie ou à la campagne, c'est pas à l'ordre du jour. Et puis si c'est pour me faire gilletjauner et y laisser 300€  par mois en essence, non merci. Voir plus, parce que là je vis avec une voiture qu'on m'a donné et qui me doute 600€/an d'assurance, c'est tout. Une vraie voiture pour faire des km tous les jours, c'est 300€/mois à nouveau. 600€/mois pour se déplacer pour économiser 350€ de loyer et me retrouver dans les bouchons ?
Y a 300 000 idiots en Belgique qui font cette erreur quotidienne et je ne me l'explique pas, mais je me sens obligé de faire "haha" en réaction sur leurs plaintes quotidiennes des bouchons sur Facebook.

[Prouic]

  Le 26/08/2019 à 16:03, cedric.org a dit :

This. Calcul extrêmement important. Si tu as un risque de rester moins de X années avant le seuil de rentabilité (en effet, dans mon cas à 8 ans), alors en achetant et revendant prématurément, tu perds de l'argent.

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Après la renta pour un achat perso, c'est super dur a estimer à priori:

- il te faut connaitre un loyer équivalent

- ca dépend de la durée de ton crédit, de la copro s'il y a et du foncier

- ca dépend grandement de si tu fais des travaux ( et tu risques car c'est devenu chez toi)

- ca dépend de ton prix de revente, une fois les travaux inclus s'il y en a eu.

 

Dans mon cas, le 1 c'est facile, car j'ai acheté l'appart que je louais ( donc j'aurai mieux fait de l'acheter de suite, mais bon, la vie quoi) par contre quand on inclut foncier, copro, et le fait que j'achète un crédit pas trop long, j'ai 384€ par mois d'écart.

Après y a la valeur d'usage (que je soustrairais pas à la fin car je suis un crevard, mais dans l'absolu, j'utilise mes travaux, surtout que le temps de rentabilité est assez long) qui s'inscrira dans le prix de revente.

Du coup ca me fait une renta actuelle à 8.5 ans, mais dans les faits j'avais peut être pas à mettre un parquet à 30€ le m² si c’était dans un objectif de revente ....