Un contrat garantissant des revenus locatifs est-il sérieux ?

[maurice b.]

A l'heure où on assiste à un retournement du marché immobilier, on constate une multiplication de plaintes d'investisseurs qui s'estiment bernés.

En plein boum de l'immobilier, des gestionnaires de patrimoine ont constamment démarché des gens dans le but de leur faire acheter, sur plan, un appartement neuf à mettre en location.

Ce bien immobilier étant souvent situé dans un programme immobilier très loin de leur domicile.

Cette opération marketing dans le but de faire bénéficier l'investisseur de la loi de défiscalisation Robien.

En leur présentant des plans de financement alléchants et cousus de fil blanc, qui prévoyaient que l'investisseur n'aurait rien à débourser au comptant, les gestionnaires prétendaient la plupart du temps que le remboursement des mensualités du prêt seraient couverts à la fois par le crédit d'impot (loi Robien )et par les revenus locatifs du bien.

Ayant moi-même été démarché, à cette époque, pour de tels investissements et ayant posé, bien entendu, la question sur les aléas de revenus locatifs en cas de carence de locataire ; j'ai toujours eu la même réponse.

A savoir :

"Le gestionnaire vous garantit PAR CONTRAT, la recherche par lui-même de vos locataires, le montant des loyers et leur encaissement."

Aussi, je ne comprends pas pourquoi il y a autant de déboires dus à l'impossibilité de trouver des locataires (les immeubles étant souvent loin des villes )et sans possibilité de recours.Ces aléas mettent les investisseurs dans une situation financière très difficile, ayant à rembourser le prêt bancaire, sans aucune rentrée d'argent sur la location.

Les fameux contrats garantissant les loyers étaient-ils viciés ?

Et de manière très subtile, de telle sorte qu'un investisseur lambda ne puisse le déceler et soit ensuite débouté en justice ?

source "Le Monde"

(extrait de l'article)

La plupart de ces appartements ont été vendus par des gestionnaires de patrimoine à des investisseurs habitant souvent loin et qui n'avaient aucune idée du marché locatif local. Résultat : les immeubles sont à moitié vides et les propriétaires furieux.

"En mars 2007, j'ai été démarché par un conseiller fiscal et, en trois rendez-vous, il m'a convaincu d'acheter un plan d'épargne fiscal", raconte Frédéric B., jeune enseignant de région parisienne. Il s'agissait d'acquérir, pour le louer, un trois pièces, de 63 mètres carrés, pour 156 600 euros, entièrement financé par un prêt, situé près de Saint Gaudens. Les loyers devaient couvrir une bonne partie des remboursements, limitant l'effort d'épargne à 278 euros par mois. Le démarcheur qualifiait l'opération "d'opportunité unique" dans une région "en plein développement"…

"Ma femme, également enseignante, et moi disposons de revenus moyens (4 500 euros en tout) et nous ne sommes pas très au fait des questions fiscales et financières", avoue Frédéric B. Or le couple ne se déplace pas pour visiter ce qu'il achète. L'appartement a été livré en juillet 2007.

Un an plus tard, il n'est toujours pas loué.

"En janvier, très inquiet, j'ai contacté les agences immobilières locales et leur ai demandé d'expertiser l'appartement qui, en fait, vaut autour de 90 000 euros. Quant au loyer, promis à hauteur de 560 euros par mois, le marché le situe plutôt à 420 euros", précise Frédéric B.

enquête du journal "Le Monde"

[Wallace]

Ce qui me fait le plus rire, c'est qu'il me semble que c'est le dispositif Robien qui à permis de monter ce genre d'arnaque.

[maurice b.]

Ce qui me fait le plus rire

Moi ça ne me fait pas rire car j'ai été à deux doigts de signer, à l'époque.

Effectivement, le dispositif Robien a favorisé ces montages financiers alambiqués, où sans débourser le moindre euro d'apport de départ et en payant autour de 100 euros par mois, on pouvait acquérir une résidence secondaire.

Mais ma principale question concerne le contrat car bien peu de journalistes en parlent alors que c'est, semble t-il, le noeud de l'arnaque.

Proposer un contrat avec le gestionnaire de biens qui s'engage à encaisser des loyers "quoi qu'il arrive" (conjoncture ou autre), semble une roublardise incommensurable.

[Sekonda]

En plein boum de l'immobilier, des gestionnaires de patrimoine ont constamment démarché des gens dans le but de leur faire acheter , sur plan , un appartement , souvent situé dans un programme immobilier très loin de leur domicile et ceci dans le but de bénéficier de la loi de défiscalisation Robien .

En leur présentant des plans de financement alléchants et cousus de fil blanc , qui prévoyaient que l'investisseur n'aurait rien à débourser au comptant , les gestionnaires prétendaient la plupart du temps que le remboursement des mensualités du prêt seraient couvert à la fois par le crédit d'impot (loi Robien) et par les revenus locatifs du bien.

Je rouvrirai ce fil lorsque tu auras édité ton message pour que la typo soit correcte. La prochaine fois, mets une capitale en début de titre.

EDIT : je le rouvre pour que tu puisses éditer mais je retirerai les nouveaux messages tant que ce n'est pas corrigé.

[Wallace]

Moi ça ne me fait pas rire car j'ai été à deux doigts de signer, à l'époque.

Moi ça me fait hurler de rire. Déjà comment tu peux faire, quand tu es un particulier lambda et mentalement viable, pour acheter un appart sans le voir, sans comparer avec les prix du marchés et le prix des locations d'apparts similaires en terme de superficie et de quartier. Franchement acheter 146 000 un truc qui vaut 90 000, c'est vraiment avoir un problème, tout comme acheter un truc par le biais d'un conseiller fiscal qui vient à vous comme un colporteur.

Bref pas besoins d'être diplômé en analyse financière pour comprendre que c'est de la daube.

Mais ma principale question concerne le contrat car bien peu de journalistes en parlent alors que c'est, semble t-il , le noeud de l'arnaque.

Proposer un contrat avec le gestionnaire de biens qui s'engage à encaisser des loyers quoi qu'il arrive (conjoncture ou autre) semble une roublardise incommensurable.

Je me suis pas penché précisément sur la question. Mais mon petit doigt me dit que les contrats en question sont certainement plus compliqués que ça. La notion de revenus locatifs garantis doit vraiment être enrobée d'un sacré dispositif de clauses incomprehensibles pour le commun des mortels.

[Rolanddezar]

" le gestionnaire vous garantit PAR CONTRAT, la recherche par lui-même de vos locataires, le montant des loyers et leur encaissement "

rechercher n'est pas trouver.

[maurice b.]

" le gestionnaire vous garantit PAR CONTRAT, la recherche par lui-même de vos locataires, le montant des loyers et leur encaissement "

rechercher n'est pas trouver.

j'ai mis [rechercher] car c'est ce que le type m'a dit verbalement, si ma mémoire est bonne.

Je n'ai, Dieu merci, jamais signé un des ces contrats "pourris".

Mais ce qui m'interesserait c'est de savoir comment et en utilisant quels termes ou tournure de phrase pour la redaction du contrat, ils ont pu arnaquer autant de gens.

[john_ross]

Il n'y a pas d'arnaque.

Il y a obligation de moyen pas de résultat c'est pourtant clair.

Il y a juste des imbéciles qui signent n'importe quoi.

Tiens comment se fait-il que l'état ne les ait pas protégé.

Vite une règlementation pour empêcher les imbéciles de signer des contrats.

[maurice b.]

Je rouvrirai ce fil lorsque tu auras édité ton message pour que la typo soit correcte. La prochaine fois, mets une capitale en début de titre.

EDIT : je le rouvre pour que tu puisses éditer mais je retirerai les nouveaux messages tant que ce n'est pas corrigé.

désolé, mais le titre n'est pas accessible en édition.

[Sekonda]

désolé, mais le titre n'est pas accessible en édition.

Je sais et je le corrigerai. Il reste encore trop d'erreurs.

Rappel :

" ; "

". "

", "

" : "

" ("

" )"

…

Ensuite je rouvre.

[Sekonda]

Voilà, c'est presque parfait. J'espère que tu trouves comme nous que c'est plus lisible ainsi. Essaie de la faire du premier coup la prochaine fois.

[maurice b.]

Il y a juste des imbéciles qui signent n'importe quoi.

Toi bien sûr tu es très très malin donc tu ne signes pas n'importe quoi.

Mais le consommateur lambda il est très con (si je te suis bien).

Donc qu'est-ce que tu préconises ?

Déléguer à des avocats la lecture du contrat avant de signer ?

[MMorateur]

Toi bien sûr tu es très très malin donc tu ne signes pas n'importe quoi.

Mais le consommateur lambda il est très con (si je te suis bien).

Donc qu'est-ce que tu préconises ?

Déléguer à des avocats la lecture du contrat avant de signer ?

Ne signer que ce que l'on comprend, dans un premier temps ça aide. Et puis investir dans l'immobilier, ça engage beaucoup d'argent, alors une visite chez un avocat est une précaution à prendre le cas échéant.

[Harald]

Toi bien sûr tu es très très malin donc tu ne signes pas n'importe quoi.

Mais le consommateur lambda il est très con (si je te suis bien).

Donc qu'est-ce que tu préconises ?

Déléguer à des avocats la lecture du contrat avant de signer ?

Plus prosaïquement que les gens se sortent les doigts du … Si je me souviens bien c'était un certain Charles P. qui professait les promesses électorales n'engagent que ceux qui y croient. Vous n'y voyez pas comme un air de ressemblance avec votre contrat (social ?) ?

Alors arnaque électorale ou intox ?

[Rolanddezar]

Comment se fait-il que l'état ne protège pas maurice.b de l'UMP ?

[Sous-Commandant Marco]

[…] "Ma femme, également enseignante, et moi disposons de revenus moyens (4 500 euros en tout) et nous ne sommes pas très au fait des questions fiscales et financières", avoue Frédéric B. Or le couple ne se déplace pas pour visiter ce qu'il achète. L'appartement a été livré en juillet 2007.

Un an plus tard, il n'est toujours pas loué.

"En janvier, très inquiet, j'ai contacté les agences immobilières locales et leur ai demandé d'expertiser l'appartement qui, en fait, vaut autour de 90 000 euros. Quant au loyer, promis à hauteur de 560 euros par mois, le marché le situe plutôt à 420 euros", précise Frédéric B.

L'exemple choisi par Le Monde illustre parfaitement le problème. Des irresponsables signent n'importe quoi, les yeux fermés, pour plus de 100 000 euros, sans se renseigner un minimum sur ce qu'ils signent. J'espère bien, mais je me trompe sans doute, que l'état les laissera dans la mouise où ils se sont mis tout seuls, par appât du gain.

4 500 euros par mois, c'est un revenu moyen? Il est clair que ces personnes, déresponsabilisées par leur statut de fonctionnaire, sont extrêmement crédules. En tant que fonctionnaires, ils devraient pourtant comprendre qu'échapper à l'impôt n'est pas si facile. Quant à l'estimation par d'autres agences immobilières, elles est grossièrement basse, sans doute parce que l'agence immobilière est pressée de réaliser une bonne commission à la vente sur le dos d'un imbécile.

Pour ma part, j'ai été démarché deux fois pour des montages de ce genre, un avec la loi de Robien, l'autre avec du Borloo (rien que le nom de cet alcoolo chronique devrait déjà créer de la méfiance). A chaque fois, j'ai laissé le démarcheur aller jusqu'à la fourniture de chiffres par écrit, que je me suis alors empressé de comparer sur Internet avec des programmes neufs similaires, dans la même région. Et, en quelques minutes, j'ai pu découvrir que le coût de construction d'un appartement neuf est aux alentours de 1500 euros/m2, le prix à la vente au maximum aux alentours de 2500 euros/m2 dans les régions en question, alors que les appartements m'étaient proposés aux alentours de 3000 euros/m2, soit une surévaluation de l'ordre de 20%. Quant aux loyers garantis, ils étaient à chaque fois surévalués de 15%. Le tout en, au maximum, 30mn de surf sur Internet.

[Sous-Commandant Marco]

[…] Donc qu'est-ce que tu préconises ?

Déléguer à des avocats la lecture du contrat avant de signer ?

Je préconise de laisser les gogos se faire avoir, de ne surtout pas leur venir en aide, et même de se moquer de leur crédulité, dans l'espoir qu'ils apprennent de leur erreur.

[LaFéeC]

A l'heure où on assiste à un retournement du marché immobilier, on constate une multiplication de plaintes d'investisseurs qui s'estiment bernés.

En plein boom, les acquéreurs étaient parfaitement au courant que c'était le boom (ie, les prix sont au plus haut), ils sont donc ok pour acheter cher et en subir les conséquences…

En leur présentant des plans de financement alléchants et cousus de fil blanc, qui prévoyaient que l'investisseur n'aurait rien à débourser au comptant, les gestionnaires prétendaient la plupart du temps que le remboursement des mensualités du prêt seraient couverts à la fois par le crédit d'impot (loi Robien )et par les revenus locatifs du bien.

On leur a présenté le père noel, ils y ont cru, que peut-on y faire ?

"Le gestionnaire vous garantit PAR CONTRAT, la recherche par lui-même de vos locataires, le montant des loyers et leur encaissement."

Voilà, comme les autres, rien ne garantit que le gestionnaire trouve le locataire…

Aussi, je ne comprends pas pourquoi il y a autant de déboires dus à l'impossibilité de trouver des locataires (les immeubles étant souvent loin des villes )et sans possibilité de recours.Ces aléas mettent les investisseurs dans une situation financière très difficile, ayant à rembourser le prêt bancaire, sans aucune rentrée d'argent sur la location.

Le pourquoi est très simple : en qq années des milliers d'appartements ont poussé, présentés à des prix élevés car marché élevé au moment de l'achat (bien souvent sur plan), le temps de la construction, le marché commence à baisser, la demande s'essouffle, les loyers baissent, et la distance de ces logements des villes fait qu'l y a moins de demande en même temps que le prix du pétrole augmente…

Les fameux contrats garantissant les loyers étaient-ils viciés ?

Et de manière très subtile, de telle sorte qu'un investisseur lambda ne puisse le déceler et soit ensuite débouté en justice ?

Faudrait être con pour faire signer un contrat qui t'oblige à trouver un locataire au loyer que tu annonces, je doute que de telles clauses existent réellement.

Moi ça me fait hurler de rire. Déjà comment tu peux faire, quand tu es un particulier lambda et mentalement viable, pour acheter un appart sans le voir, sans comparer avec les prix du marchés et le prix des locations d'apparts similaires en terme de superficie et de quartier. Franchement acheter 146 000 un truc qui vaut 90 000, c'est vraiment avoir un problème, tout comme acheter un truc par le biais d'un conseiller fiscal qui vient à vous comme un colporteur.

Bref pas besoins d'être diplômé en analyse financière pour comprendre que c'est de la daube.

A la rigueur, on peut penser qu'au moment de la signature, les prix étaient ceux du marché, mais entre temps, le temps de la construction, le fait que des milliers d'apparts arrivent en même temps et la baisse du marché… Mais c'était prévisible un minimum.

D'ailleurs, sur d'autres biens qui n'ont rien à voir avec de la défiscalisation, on atteint des baisses de plus de 40%. Le marché immobilier n'est pas lisse, c'est comme la bourse.

Il n'y a pas d'arnaque.

Il y a obligation de moyen pas de résultat c'est pourtant clair.

Il y a juste des imbéciles qui signent n'importe quoi.

Tiens comment se fait-il que l'état ne les aient pas protégé.

Vite une règlementation pour empêcher les imbéciles de signer des contrats.

Lol

Toi bien sûr tu es très très malin donc tu ne signes pas n'importe quoi.

Mais le consommateur lambda il est très con (si je te suis bien).

Donc qu'est-ce que tu préconises ?

Déléguer à des avocats la lecture du contrat avant de signer ?

Le consommateur lambda n'est pas con mais refuse de voir la réalité en face : le père noel n'existe pas.

Ne signer que ce que l'on comprend, dans un premier temps ça aide. Et puis investir dans l'immobilier, ça engage beaucoup d'argent, alors une visite chez un avocat est une précaution à prendre le cas échéant.

Se renseigner auprès des agences du cru qui ont un minimum d'expérience sur leur marché par exemple…

Quant à l'estimation par d'autres agences immobilières, elles est grossièrement basse, sans doute parce que l'agence immobilière est pressée de réaliser une bonne commission à la vente sur le dos d'un imbécile.

Faut pas généraliser, les biens qui ont été vendu 146.000 € peuvent réellement valoir 90 aujourd'hui, ce n'est pas forcément grossièrement bas. Et ce n'est un secret pour personne que les prix pendant le boom étaient complètement fous (c'est comme si on vous proposait d'acheter des actions au double du prix habituel).

[Sous-Commandant Marco]

[…] Faut pas généraliser, les biens qui ont été vendu 146.000 € peuvent réellement valoir 90 aujourd'hui, ce n'est pas forcément grossièrement bas. Et ce n'est un secret pour personne que les prix pendant le boom étaient complètement fous (c'est comme si on vous proposait d'acheter des actions au double du prix habituel).

Tu as raison. C'est en effet "près de Saint-Gaudens", autant dire un trou perdu. 1500 euros le mètre carré, c'est encore cher payer.

[LaFéeC]

N'empêche qu'il faut qd meme etre un peu con pour acheter un appart à plus de 800 bornes de chez soi, sans avoir visité le bled avant de signer !!

[Sous-Commandant Marco]

N'empêche qu'il faut qd meme etre un peu con pour acheter un appart à plus de 800 bornes de chez soi, sans avoir visité le bled avant de signer !!

En fait, quand on te présente le truc, ce n'est pas un achat d'appartement mais un placement financier fondé sur l'économie d'impôt. On a également dû leur parler de Saint-Gaudens comme un coin en pleine expansion, avec tout plein de services publics et de nouvelles entreprises qui vont créer des emplois et attirer des locataires. Ca doit faire partie de l'arnaque. Dans mon cas, c'était à Carpentras et on m'a parlé d'un nouvel hôpital juste à côté. Pas de chance, je suis originaire du sud et je connais un minimum le marché immobilier

[maurice b.]

N'empêche qu'il faut qd meme etre un peu con pour acheter un appart à plus de 800 bornes de chez soi, sans avoir visité le bled avant de signer !!

Le problème de l'éloignement est la conséquence de la loi Robien qui interdisait de louer plus cher qu'un plafond du loyer /m2, pour bénéficier de la défiscalisation.

Je me souviens qu'ils m'avaient proposé un investissement dans un programme immobilier à 50 Kms de Montauban; donc très loin de la région parisienne.

J'avais demandé s'ils avaient des programmes prévus dans les Hauts-de-Seine et ils m'avaient répondu que non car le prix moyen des loyers dans le neuf dans le 92, excédaient tellement le plafond que la loi Robien de défiscalisation ne pouvait pas y être appliquée.

C'est la raison pour laquelle, ces programmes immobiliers étaient situés, la plupart du temps, en province et loin des villes.

Quant à la visite de l'appart, ils te répondaient que ça n'était pas indispensable puisque c'est eux, moyennant une commisssion, qui s'occupaient de tout, en confiant la gestion locative à une filiale spécialisée.

[Sous-Commandant Marco]

Le problème de l'éloignement est la conséquence de la loi Robien qui interdisait de louer plus cher qu'un plafond du loyer /m2, pour bénéficier de la défiscalisation.

Je me souviens qu'ils m'avaient proposé un investissement dans un programme immobilier à 50 Kms de Montauban; donc très loin de la région parisienne.

J'avais demandé s'ils avaient des programmes prévus dans les Hauts-de-Seine et ils m'avaient répondu que non car le prix moyen des loyers dans le neuf dans le 92, excédaient tellement le plafond que la loi Robien de défiscalisation ne pouvait pas y être appliquée.

C'est la raison pour laquelle, ces programmes immobiliers étaient situés, la plupart du temps, en province et loin des villes.

Et tu n'as pas trouvé ça louche? Il n'y a pas de villes de taille moyenne ou même de villages à moins de 50 km de Paris, peut-être? Tu crois que l'agglomération de Sarkoland du 92 se prolonge jusqu'à 200 km de Paris? Il faut sortir un peu le dimanche, au lieu d'assister à des meetings politiques.

[LaFéeC]

C'est la raison pour laquelle, ces programmes immobiliers étaient situés, la plupart du temps, en province et loin des villes.

Sans compter le prix et l'offre en foncier, faut bien qu'ils gagnent des sous !!

[Wallace]

4 500 euros par mois, c'est un revenu moyen? Il est clair que ces personnes, déresponsabilisées par leur statut de fonctionnaire, sont extrêmement crédules. En tant que fonctionnaires, ils devraient pourtant comprendre qu'échapper à l'impôt n'est pas si facile. Quant à l'estimation par d'autres agences immobilières, elles est grossièrement basse, sans doute parce que l'agence immobilière est pressée de réaliser une bonne commission à la vente sur le dos d'un imbécile.

4500 euros par mois pour deux, c'est un revenu très moyen. Sinon j'ai du mal à comprendre le lien entre fonctionnaire et déresponsabilisation. Un prof, moi j'en connais un qui cette année, a fait un benef de 100% au bout de 7 ans sur la vente d'un bien immo, et ironie du sort c'est dans le coin de St Gaudens.

Je suis d'accord pour dire que la personne de l'article est vraiment pas futée, mais les généralisations abusives c'est nul.

A la rigueur, on peut penser qu'au moment de la signature, les prix étaient ceux du marché, mais entre temps, le temps de la construction, le fait que des milliers d'apparts arrivent en même temps et la baisse du marché… Mais c'était prévisible un minimum.

D'ailleurs, sur d'autres biens qui n'ont rien à voir avec de la défiscalisation, on atteint des baisses de plus de 40%. Le marché immobilier n'est pas lisse, c'est comme la bourse.

Ok, mais quand même une telle dévaluation en si peu de temps ! C'est vraiment la crise alors. J'ai une pensée émue pour ceux qui ont contracté un emprunt l'année dernière ou même cette année pour un bien immobilier…

[Sous-Commandant Marco]

Sans compter le prix et l'offre en foncier, faut bien qu'ils gagnent des sous !!

Quand quelqu'un vient te vendre quelque chose, une question essentielle à se poser est: "comment cette personne et l'entreprise qu'elle représente gagnent-t-elle leurs sous? Dans les sommes d'argent mentionnées, où la somme d'argent que cette personne va gagner se trouve-t-elle?"

Pour une agence immobilière classique, il s'agit de la commission d'agence. Dans le cas des montages de Robien, on te présente un truc clés en main à domicile où, pour empocher des dizaines de milliers d'euros, on se contente de remplir un dossier de deux pages, de fournir quelques pièces et où on n'a même pas besoin de se se déplacer pour visiter le bien en question et lui trouver un locataire. C'est louche, non?

[Wallace]

Quant à la visite de l'appart, ils te répondaient que ça n'était pas indispensable puisque c'est eux, moyennant une commisssion, qui s'occupaient de tout, en confiant la gestion locative à une filiale spécialisée.

Il faut noter que la plupart de ces commissionaires travaillent de façon indépendante il me semble, c'est à dire qu'une fois le bien vendu, ils disparaissent dans la nature. Maurice pense à demander pour qui travaille le démarcheur et quel est son statut.

[José]

4500 euros par mois pour deux, c'est un revenu très moyen.

Dites les gars, on parle de la France, là. C'est-à-dire 17.446 euros par an de revenu disponible brut des ménages ou 24.414 euros par an de niveau de vie moyen pour un couple d'actifs sans enfants.

[h16]

Certes, mais c'est sans compter les swet-shops que chaque enseignant se faire fort d'installer discrètement dans sa cave, comme chacun sait .

[Sous-Commandant Marco]

4500 euros par mois pour deux, c'est un revenu très moyen.

Non, c'est un revenu largement dans le top 20%. On est très loin d'un revenu moyen, qui se situerait plutôt aux alentours de 2500 euros pour un couple.

EDIT: j'ai trouvé une source assee fiable ici:

http://fr.wikipedia.org/wiki/In%C3%A9galit…evenu_en_France

Elle nous indique que 80% des familles avec deux enfants ont un revenu disponible inférieur à 4000 euros par mois.

Sinon j'ai du mal à comprendre le lien entre fonctionnaire et déresponsabilisation.

C'est simple: il me semble que quelqu'un qui se plaint d'avoir un revenu moyen à 4500 euros par mois est un geignard déresponsabilisé. Et je n'ai pas fait de généralisation abusive puisque j'ai parlé de "ces personnes".

Un prof, moi j'en connais un qui cette année, a fait un benef de 100% au bout de 7 ans sur la vente d'un bien immo, et ironie du sort c'est dans le coin de St Gaudens.

Avec la loi de Robien ou équivalent? Ca m'étonnerait.