le droit de préemption urbain / pour ou contre ?

[maurice b.]

Etes vous pour ou contre le droit de préemption urbain ?

je rappelle que ce droit existe dans pratiquement toutes les communes en France.

Cela signifie

1° qu'aucune vente de bien immobilier ne peut se faire dans la confidentialité entre un vendeur et un acheteur

2° le notaire chargé de la vente doit en informer l'administration en envoyant la déclaration d'intention d'alièner (nom du vendeur, descriptif du bien et prix).

3° l'Etat ou les collectivités locales ont PRIORITE pour acquérir le bien par rapport à un acheteur privé, pendant une période de deux mois et à un prix fixé par l'administration fiscale (mais qui peut etre contesté en justice).

4° Un délai de deux mois est donc imposé avant de signer définitivement l'acte.

5° la seule possibilité pour le vendeur de ne pas céder son bien à l'administration est de signifier au notaire qu'il s'est ravisé et refuse de vendre à quiconque.

[Legion]

Même pas foutu d'utiliser l'option sondage correctement…

[maurice b.]

Même pas foutu d'utiliser l'option sondage correctement…

comprend pas comment ça fonctionne.

[José]

1° qu'aucune vente de bien immobilier ne peut se faire dans la confidentialité entre un vendeur et un acheteur

Violation de la liberté de contracter.

2° le notaire chargé de la vente doit en informer l'administration .

Délation totalitaire.

3° l'Etat ou les collectivités locales ont PRIORITE pour acquérir le bien par rapport à un acheteur privé, pendant une période de deux mois.

Bolchévisme.

Et je ne dois même pas demander qui est l'esclavagiste qui a voté oui.

[Ash]

A quoi sert un notaire ?

[José]

À ce propos, des nouvelles encourageantes en provenance de l'autre rive atlantique, suite à la sacandaleuse affaire Kelo :

Not for Sale

The little pink house that sparked an eminent domain revolution

Scott G. Bullock | June 23, 2008

The little pink house that was the centerpiece of the U.S. Supreme Court's infamous Kelo v. New London decision is standing once again. The house, moved from the now destroyed Fort Trumbull neighborhood, will stand as a monument to the bravery of Susette Kelo and her neighbors, and to the thousands of others who have battled and are battling the abuse of eminent domain across the country. In contrast, the project for which the City of New London forced out its citizens is dead in the water.

Today marks the three-year anniversary of the Court's ruling, easily one of the most despised decisions in the Court's history. In Kelo, the Court, by a narrow 5-4 margin, ruled that New London could take homes and small businesses to give to a private developer in the name of "economic development." The case caused a nationwide backlash against eminent domain abuse, resulting in judicial decisions, citizen activism, initiatives, and legislation in favor of property owners.

Since Kelo, two state supreme courts have explicitly rejected the decision, while another three have questioned the validity of the decision under their respective state constitutions. As cases come before them, more state courts are likely to do the same.

Moreover, there has been massive public awareness brought to the issue of eminent domain abuse. Although there was growing concern about the issue and some awareness before Kelo, after the decision, just about every reasonably well-informed person in the country now knows about the issue—and a vast majority of them oppose eminent domain for private development.

This significant public opposition to eminent domain abuse has led to a complete change in the Zeitgeist on the issue. While public officials, planners, and developers in the past could keep the condemnations for private gain under the public's radar and thus usually get away with the seizure of homes and small businesses, that is no longer the case. Property law expert Dwight Merriam notes: "The reaction to Kelo has chilled the will of government to use eminent domain for private economic development."

Also, in a mere three-year period, 42 states have changed their eminent domain laws either through citizen initiative or legislation. About half of these provide strong protection against the abuse of eminent domain and virtually all of them represent an improvement over the truly terrible eminent domain laws that were on the books before Kelo.

Even more remarkably, eminent domain reforms have been passed despite the fact that powerful interest groups—developers, municipal officials, and planners—have fought desperately to preserve their power. Certainly, much work remains to be done. For example, Connecticut, home of the Kelo decision, has passed no substantive reforms even though it has one of the most sweeping laws in the country authorizing eminent domain for private commercial development. Likewise, its neighbor, New York, has rampant eminent domain abuse and a legislature that refuses to act. For anyone who cares about property rights, what has happened post-Kelo, however, is a classic example of losing the battle but winning the war.

Meanwhile, a mile away from the pink house's new location, history is repeating itself in the Fort Trumbull neighborhood. Urban renewal, backed by eminent domain and taxpayer subsidies, has a sad and dispiriting history over the past 50 years, resulting in the destruction of poorer neighborhoods, and their replacement with failed or underperforming newer projects.

New London's Fort Trumbull project has so far been an unmitigated disaster. Despite the infusion of close to $80 million in taxpayer funds and three years elapsing since the Kelo decision, there has been no new construction in the area whatsoever. The preferred developer for part of the site, Corcoran Jennison, just missed its latest deadline for securing financing for building something—anything—on the site of the old neighborhood. The developer was so desperate for funding that it applied to the federal Housing and Urban Development agency to obtain taxpayer-subsidized loans to build luxury apartments in the area. Even the former editor of the local newspaper, who was a strong supporter of the project from its inception, admitted this month, "The city is unlikely to get much new tax revenue anytime soon in Fort Trumbull and a hotel [the supposed centerpiece of the project] is at least five years away, if at all."

Although Susette Kelo and her neighbors endured a tragic loss of their neighborhood, they can take comfort in the fact that they have left a legacy of real change and inspiration for millions of other property owners throughout the nation. On June 21, a ribbon-cutting ceremony and party was held at the little pink house, celebrating the fact that it will still be a home, and one that changed the nation for the better.

http://www.reason.com/news/show/127128.html

[pankkake]

C'est pire que le droit de cuissage.

Je vais raconter une petite histoire vraie : une personne de mon entourage (qui par ailleurs s'était précédemment présenté contre le maire de son village) vendait sa maison.

Bizarrement, les premiers acheteurs ont annulé la vente… il a été découvert après que le maire les a fait abandonner en leur disant qu'il préempterai la vente.

Lorsque cette personne a finalement assez baissé son prix, le maire n'a rien dit ; et il a préempté. "Pour faire des logements sociaux." (C'est une commune de 500 habitants complètement isolée, pour info ; et on se demande avec quel argent il va l'acheter d'ailleurs).

Résultat : le vendeur a vendu beaucoup moins haut que ce qu'il pensait, et la personne qui a acheté la maison se retrouve dans la merde car il n'a plus d'endroit où habiter (il déménageait pour son travail).

Ah oui, et évidemment, les communes ont droit à 6 mois de délai pour payer, et le maire ne s'est pas gêné pour faire valoir ce droit supplémentaire.

[maurice b.]

Avant de voter…. pensez à l'utilité du droit de préemption urbain.

[José]

Avant de voter…. pensez à l'utilité de l'esclavage.

[john_ross]

Ils sont tous comme toi à l'UMP?

Si tel est le cas ça ressemble fort au RPR auquel j'ai appartenu.

[h16]

Pour moi, ça ressemble de plus en plus au proverbial poulailler pas libre sans renard finaud.

[Harald]

Avant de voter…. pensez à l'utilité du droit de préemption urbain.

La seule utilité pouvant exister ne sert que les élus qui spolient les propriétaires en acquérant à vil prix des biens pour se faire mousser qui en édifiant tel projet coûteux, mal pensé et souvent inutile, qui en construisant du logement social le plus souvent réservé à des adhérents de tels parti ou syndicat (et l'UMP pratique cela également), etc.

Oui, le vol peut servir… aux voleurs et à ceux qui profitent le leurs larcins.

[Herbert West]

Avant de voter…. pensez à l'utilité du droit de préemption urbain.

Bordel, mais c'est pas possible de lire ça ici

Si je t'attache à un poteau avec une chaîne dans un jardin public et que je te force à tondre la pelouse, ça va avoir une utilité évidente pour tout le monde mais ça va un peu, comment dire… violer tes droits, non ?

Pour une fois, essaie de t'imprégner un peu de l'esprit de ce forum et de raisonner en terme de droits et de justice plutôt qu'en terme d'utilitarisme et de constructivisme.

[vincponcet]

Etes vous pour ou contre le droit de préemption urbain ?

je rappelle que ce droit existe dans pratiquement toutes les communes en France.

Cela signifie

1° qu'aucune vente de bien immobilier ne peut se faire dans la confidentialité entre un vendeur et un acheteur

2° le notaire chargé de la vente doit en informer l'administration en envoyant la déclaration d'intention d'alièner (nom du vendeur, descriptif du bien et prix).

3° l'Etat ou les collectivités locales ont PRIORITE pour acquérir le bien par rapport à un acheteur privé, pendant une période de deux mois et à un prix fixé par l'administration fiscale (mais qui peut etre contesté en justice).

4° Un délai de deux mois est donc imposé avant de signer définitivement l'acte.

5° la seule possibilité pour le vendeur de ne pas céder son bien à l'administration est de signifier au notaire qu'il s'est ravisé et refuse de vendre à quiconque.

à ma connaissance, pour que le droit de préemption soit opérant, il faut que la vente se fasse dans une zone que la ville a précédemment déclaré comme zone à "protéger" dans son PLU. Pour cela, il faut une cause, comme par exemple, zone d'intérêt historique, coeur de centre ville, ou projet de la ville (hlm & co).

Sinon, j'ai eu droit à un droit de préemption de 3 mois cause coeur centre ville historique.

Et dans l'histoire, il ne faut pas oublier non plus le droit de préemption sur les baux commerciaux, par lesquels la ville peut décider du nombre de tel ou tel type de commerce.

mesure apriori pas libérale, mais réflexion faite, je pense que le problème peut se poser. Il me semble que la surreprésentation de certains commerces comme banque, opticien, agence immobilière, etc.. dans les centres villes et la disparition, qui va avec, des commerces de proximité n'est pas vraiment le fait du marché libre, mais de rentes ( ou de conséquences de rentes des premiers, ce qui permet aux premiers de surenchérir face aux seconds. Par exemple, banques => banques centrale, agences immo => bulle immo créée par la banque centrale et la restriction foncière, opticien => effet remboursement mutuelles qui ont des exemptions fiscales importantes.

je ne dis pas que le droit de préémption est une bonne chose, je dis simplement que l'on n'est pas en marché libre, et qu'il ne faudrait donc pas dire que toute chose résulte du marché libre (dans le cas présent, plus de banques, agences immo, etc… et moins de bouchers, poissonniers, etc…)

[Pan]

A quoi sert un notaire ?

A défendre l'état en échange de privilèges?

[maurice b.]

à ma connaissance, pour que le droit de préemption soit opérant, il faut que la vente se fasse dans une zone que la ville a précédemment déclaré comme zone à "protéger" dans son PLU.

Non pas du tout.

En région Ile de France, si vous vous renseignez dans les services de l'urbanisme des mairies pour connaitre les quartiers qui sont ou ne sont pas concernés par le droit de préemption, vous avez toutes les chances d'obtenir la même réponse : " Le droit de préemption s'applique à l'ensemble du territoire communal"

[Calembredaine]

mesure apriori pas libérale, mais réflexion faite, je pense que le problème peut se poser. Il me semble que la surreprésentation de certains commerces comme banque, opticien, agence immobilière, etc.. dans les centres villes et la disparition, qui va avec, des commerces de proximité n'est pas vraiment le fait du marché libre, mais de rentes ( ou de conséquences de rentes des premiers, ce qui permet aux premiers de surenchérir face aux seconds. Par exemple, banques => banques centrale, agences immo => bulle immo créée par la banque centrale et la restriction foncière, opticien => effet remboursement mutuelles qui ont des exemptions fiscales importantes.

je ne dis pas que le droit de préémption est une bonne chose, je dis simplement que l'on n'est pas en marché libre, et qu'il ne faudrait donc pas dire que toute chose résulte du marché libre (dans le cas présent, plus de banques, agences immo, etc… et moins de bouchers, poissonniers, etc…)

Je ne comprenais pas ce texte "illibéral" au possible avant de voir son auteur et le mot "banque"

[Invité Arn0]

Violation de la liberté de contracter.

Délation totalitaire.

Bolchévisme.

Et je ne dois même pas demander qui est l'esclavagiste qui a voté oui.

L'enregistrement du transfert de propriété d'un bien immobilier est une sécurité pour l'acheteur (qui dispose d'une garantie qu'il s'agit bien du vrai propriétaire et d'une preuve de son achat). Même si ce n'était pas une obligation légale je doute qu'on puisse se passer d'un tel registre.

[0100011]

A défendre l'état en échange de privilèges?

Permettre d'arbitrer des différents concernant les propriétés pourrait aussi être considéré…

[A.B.]

Je ne dis pas que le droit de préémption est une bonne chose, je dis simplement …

On n'annule pas une mauvaise action par d'autres mauvaises actions. Les crimes s'additionnent, ils ne se soustraient pas.

[Pan]

Oui, oui. Je parlais en fait plutôt du statut que de l'activité elle-même.

[EcoGuy]

On n'annule pas une mauvaise action par d'autres mauvaises actions. Les crimes s'additionnent, ils ne se soustraient pas.

+1

Cette règle simple, je l'utilise comme un théorème général.

Il n'y a plus qu'à l'appliquer aux situations concrètes pour éclaircir ce qui était embrouillé sous une apparente complexité.

Elle s'applique par ex très bien aux terroristes "qui ont toujours de bonnes raisons" si on écoute la Gauche.

BREF,

Rocou, tu exagères.

Vincponcet tient des raisonnements honnêtes et nuancés.

Il se pose des questions et réfléchit aux problèmes et à leur imbrication.

Tu pourrais faire un petit effort de réfutation, non ?

Perso, je prends l'explication de Vincponcet comme une analyse "clinique" de la situation, et non pas pour une réflexion normative (ce qui doit être)

Selon moi, Vincponcet a raison en principe: la préemption pourrait servir les buts qu'il énnonce, mais le droit de préemption n'est pas utilisé dans ce sens. Par exemple, l'élu préfère ne pas se mettre à dos les banquiers, des fois qu'il pourrait en avoir besoin pour sa dette…

Plus sérieusement, l'élu s'achète d'abord une clientèle électorale, ou bien une image de générosité ou de "justicer-social"

Ca lui sert aussi à changer la composition de son électorat (qu'à fait Delanoë ?) à la marge, ce qui lui assurera les victoires prochaines.

Ca peut aussi lui servir à se débarasser de ses ennemis commerçants un par un s'il le faut ! (qu'à fait Delanoë dans le Sentier ?)

Un autre moyen de s'enrichir pour l'élu: apporter des "affaires" au cabinet immo d'un "copain" qui le lui rendra bien… avec des 7500 E de dons, voire une permanence pas chère et bien située…

Ca marche encore mieux si l'élu a d'autres copains à la CdC, qui achète alors le bien visé à la place de la commune !

(Genre de magouille rencontrée à Asnières sur Seine par ex)

Je résume:

* La "force publique" ne sert que les puissants. Seul le Droit est au service de tous.

* Sur le plan normatif, je suis à 100% d'accord avec A.B.

* Sur le plan explicatif, au moins au niveau des idées (et non de la pratique), je comprends Vincponcet.

[vincponcet]

On n'annule pas une mauvaise action par d'autres mauvaises actions. Les crimes s'additionnent, ils ne se soustraient pas.

Je n'ai pas dit que la préemption était une bonne chose, j'ai dis qu'il ne faudrait pas avoir des œillères et dire que le problème est plus simple qu'il ne l'est réellement dans la vraie vie, qui n'est pas le marché libre. Les choses sont bcp plus compliquées que cela, et enfin, je n'ai pas la réponse, je ne fais que pointer un problème.

[John Loque]

à ma connaissance, pour que le droit de préemption soit opérant, il faut que la vente se fasse dans une zone que la ville a précédemment déclaré comme zone à "protéger" dans son PLU. Pour cela, il faut une cause, comme par exemple, zone d'intérêt historique, coeur de centre ville, ou projet de la ville (hlm & co).

Sinon, j'ai eu droit à un droit de préemption de 3 mois cause coeur centre ville historique.

Et dans l'histoire, il ne faut pas oublier non plus le droit de préemption sur les baux commerciaux, par lesquels la ville peut décider du nombre de tel ou tel type de commerce.

mesure apriori pas libérale, mais réflexion faite, je pense que le problème peut se poser. Il me semble que la surreprésentation de certains commerces comme banque, opticien, agence immobilière, etc.. dans les centres villes et la disparition, qui va avec, des commerces de proximité n'est pas vraiment le fait du marché libre, mais de rentes ( ou de conséquences de rentes des premiers, ce qui permet aux premiers de surenchérir face aux seconds. Par exemple, banques => banques centrale, agences immo => bulle immo créée par la banque centrale et la restriction foncière, opticien => effet remboursement mutuelles qui ont des exemptions fiscales importantes.

je ne dis pas que le droit de préémption est une bonne chose, je dis simplement que l'on n'est pas en marché libre, et qu'il ne faudrait donc pas dire que toute chose résulte du marché libre (dans le cas présent, plus de banques, agences immo, etc… et moins de bouchers, poissonniers, etc…)

C'est pas parce que les banques ou autres opticiens prospèrent sur des rentes que les petits commerces ferment. Ils se sont fait bouffer par les grandes surfaces et, de toute façon, le commerce se fait de moins en moins en ville, et la tendance ne va pas s'arrêter.

[José]

L'enregistrement du transfert de propriété d'un bien immobilier est une sécurité pour l'acheteur…

Nul besoin d'en aviser l'État.

[Invité Arn0]

Ben si il existe un registre publiquement consultable (ou même simplement par les professionnels d'ailleurs) je vois mal comment l'État ne pourrait pas être informé.

[Calembredaine]

Rocou, tu exagères.

Vincponcet tient des raisonnements honnêtes et nuancés.

Il se pose des questions et réfléchit aux problèmes et à leur imbrication.

Tu pourrais faire un petit effort de réfutation, non ?

Non, ça ne méritait aucun développement:

Selon moi, Vincponcet a raison en principe: la préemption pourrait servir les buts qu'il énnonce, mais le droit de préemption n'est pas utilisé dans ce sens

L'Etatisme est toujours plein de bonnes intentions, le but de ses interventions c'est toujours pour corriger ou juguler des soit disantes dérives, des soit disants excès. Si nous sommes libéraux, c'est bien parce que nous sommes convaincus que le "remède" est toujours pire que le "mal".

J'ai mis ces deux mots entre guillemets car nous n'en avons pas tous la même interprétation. Pour Vincent, la multiplicité des banques dans un quartier semble être "mal". Pour d'autres, c'est une aubaine. Le droit de préemption est donc l'imposition d'un point de vue sur un autre.

[Calembredaine]

C'est pas parce que les banques ou autres opticiens prospèrent sur des rentes que les petits commerces ferment. Ils se sont fait bouffer par les grandes surfaces et, de toute façon, le commerce se fait de moins en moins en ville, et la tendance ne va pas s'arrêter.

Pas du tout, la tendance s'est inversée. Cependant la donne a tout de même changé: ce sont les grands groupes alimentaires qui ouvrent -souvent sous forme de franchise- des grosses épiceries en plein centre ville (derniers en date, les fameux "Marché+" de Carrefour).

Les artisans ou commerçants "de luxe" prospèrent en centre ville.

Mais ce n'est pas la concurrence des hyper en périphérie qui a entraîné ces changements, c'est la place faite à la voiture, de plus en plus réduite en ville qui a condamné les commerces "traditionnels". Essayez donc de trimballer 12 bouteilles d'eau minérales et 12 litres de lait à pied ou dans les transports en commun.

[vincponcet]

Non, ça ne méritait aucun développement:

L'Etatisme est toujours plein de bonnes intentions, le but de ses interventions c'est toujours pour corriger ou juguler des soit disantes dérives, des soit disants excès. Si nous sommes libéraux, c'est bien parce que nous sommes convaincus que le "remède" est toujours pire que le "mal".

J'ai mis ces deux mots entre guillemets car nous n'en avons pas tous la même interprétation. Pour Vincent, la multiplicité des banques dans un quartier semble être "mal". Pour d'autres, c'est une aubaine. Le droit de préemption est donc l'imposition d'un point de vue sur un autre.

Observer qu'il y a plus de banques et moins de commerces de proximité, n'implique pas que l'on doit considérer qu'il est forcément du fait du marché libre.

Je pense que cet état de fait est une conséquence des interventions qui créent des rentes.

Pas du tout, la tendance s'est inversée. Cependant la donne a tout de même changé: ce sont les grands groupes alimentaires qui ouvrent -souvent sous forme de franchise- des grosses épiceries en plein centre ville (derniers en date, les fameux "Marché+" de Carrefour).

Les artisans ou commerçants "de luxe" prospèrent en centre ville.

Mais ce n'est pas la concurrence des hyper en périphérie qui a entraîné ces changements, c'est la place faite à la voiture, de plus en plus réduite en ville qui a condamné les commerces "traditionnels". Essayez donc de trimballer 12 bouteilles d'eau minérales et 12 litres de lait à pied ou dans les transports en commun.

Est-ce que c'est le fait que les gens voulaient acheter leurs packs de lait par 12 qui a donné un avantage aux grandes surfaces présentes hors des villes ou bien, le fait que les grandes surfaces étant hors des villes, quand on y va, on prend de plus grandes quantités ?

Je penche pour la deuxième proposition.

Sinon, si tu parles de "transports en commun" pour acheter un pack de lait, on est déjà plus dans le commerce de proximité. Proximité, cela veux dire que c'est facile, rapide d'y aller depuis ton logement.

Le commerce de proximité, en zone très urbaine, donc avec transports en commun, c'est celui où tu vas à pieds.

à paris intra-muros, par exemple, il y énormément de rue où on trouve des commerces de proximité. Le problème est différent en banlieue, parce que la plupart ne sont pas des villes "naturelles" (càd avec un mélange des usages entreprise/logement/commerces), mais des citées dortoirs qui sont ainsi du fait des réglementation sur l'urbanisme et de l'hyper-centralisation du pays et donc de l'île de France. Et aussi étrange que cela puisse paraître aux constructivistes urbains, les axes routiers entre les zones de logement, les zones de commerces et les zones d'emplois sont largement saturés. Les villes dont le développement n'est pas majoritairement depuis l'après guerre (et donc avant la majorité des lois sur l'urbanisme et la ségrégation des usages) ont cette harmonie entre les usages, et c'est justement ce qui fait que l'on y est bien. L'exemple le plus frappant sont ce qu'on a appelé les "villes nouvelles" faisant preuve du plus pur constructivisme social. L'organisation de ces villes est tout simplement inhumain. La ségrégation des usages détruit le lien social.

[maurice b.]

Nul besoin d'en aviser l'État.

T'inquiète pas, ton notaire se charge de tout.