Construire Une France De Propriétaires

[Timur]

Et bé… Tu es manifestement très doué. J'ai pu très récemment étudier de prêt un bon paquet de "fonds" afin de me préparer une vraie retraite et sur le long terme, 7% c'est ce qui se fait de mieux. Des pointes à 14% et des dégringolades à 4% avec au final une rentabilité à 7% (déduction faite des "frais" (4 à 5% des versements) et de la spoliation contribution sociale).

Certes, il y a mieux que ces fonds qui sécurisent un peu les placements mais comme le soulignait Vincent, tout le monde ne maîtrise pas la Bourse, loin de là.

PS: je suis preneur de toute info

Pas la peine de s'y connaitre et oublie les fonds. Tu demandes à ton courtier d'acheter une vingtaine de blue chips et à long terme tu auras une rentabilité de plus du double de ce que tu as dit. Les faits sont là Rocou. Reprenons l'exemple sur 25 ans. De 1980 à 2005, les actions américaines donnent une rentabilité moyenne de presque 13%. Et inutile de te rappeler que depuis 2005 le Dow a pris 3000 points… En revanche, le prix de l'immobilier dans le même temps n'a été multiplié que par 1,5…

Edit: je viens de refaire les calculs et je constate que même à 14% de rentabilité, cela ne tient toujours pas la route (en supposant 320 euros constant de placement par mois, à 14% on arrive à un capital d'environ 416 000 euros)

Tu as donc 416 000 euros si tu loues et investis en bourse et 258 000 euros si tu achètes…

[Calembredaine]

Pas la peine de s'y connaitre et oublie les fonds. Tu demandes à ton courtier d'acheter une vingtaine de blue chips et à long terme tu auras une rentabilité de plus du double de ce que tu as dit.

Merci.

Cela dit quand j'ai été voir mon banquier, ce ne sont pas des "blue chips" qu'il m'a proposé mais une assurance vie (4 à 5%) et un compte sur livret (2% après spoliation sociale)

Le courtier que j'ai consulté, m'a proposé un PEA

Tu as donc 416 000 euros si tu loues et investis en bourse et 258 000 euros si tu achètes…

Bah non puisque au rythme actuel de l'augmentation des loyers, 8 ans suffisent* pour bouffer la totalité des 320 euros de différence entre loyer et remboursement de crédit. Au bout de 8 ans, hop, le loyer devient supérieur au remboursement de ton crédit qui lui, reste stable sur 20 ans.

Autrement dit, tu peux placer la différence tant que quand celle-ci existe

En outre, au bout de vingt ans, le proprio ne rembourse plus rien tandis que le locataire continue de raquer des loyers qui ont plus que doublé.

*Dans mon exemple

[vincponcet]

Merci.

Cela dit quand j'ai été voir mon banquier, ce ne sont pas des "blue chips" qu'il m'a proposé mais une assurance vie (4 à 5%) et un compte sur livret (2% après spoliation sociale)

Le courtier que j'ai consulté, m'a proposé un PEA

Bah non puisque au rythme actuel de l'augmentation des loyers, 8 ans suffisent* pour bouffer la totalité des 320 euros de différence entre loyer et remboursement de crédit. Au bout de 8 ans, hop, le loyer devient supérieur au remboursement de ton crédit qui lui, reste stable sur 20 ans.

Autrement dit, tu peux placer la différence tant que quand celle-ci existe

En outre, au bout de vingt ans, le proprio ne rembourse plus rien tandis que le locataire continue de raquer des loyers qui ont plus que doublé.

*Dans mon exemple

Exactement, au bout des 20 ans, tandis que e loueur-investisseur aura à investir 320 euros diminué de l'augmentation des loyers, le propriétaire aura la somme totale, puisqu'il n'aura plus à payer pour son logement. Il aura donc 1000 euros par mois à investir, contre 1000-loyer pour l'investisseur.

ça fait quand même un sacré écart.

Si on commence à acheter dès l'arrivée sur le marché du travail (soit généralement 20-25 ans), on a environ 40-45 ans de travail devant soi. Donc non seulement, selon les situations louer n'est pas forcément mieux qu'acheter sur la durée du crédit, mais sur la durée totale de travail, ça devrait faire un écart conséquent.

Sinon, je ne sais même pas ce que c'est qu'un blue chip, comme quoi, je ne suis pas un trader. si il suffisait de prendre une vingtaine d'actions au pif pour avoir 14%/an de rentabilité, ça voudrait dire que la bourse est vraiment un casino où tout le monde gagne. ça me surprend tout de même.

[Timur]

Merci.

Cela dit quand j'ai été voir mon banquier, ce ne sont pas des "blue chips" qu'il m'a proposé mais une assurance vie (4 à 5%) et un compte sur livret (2% après spoliation sociale)

Le courtier que j'ai consulté, m'a proposé un PEA

Bah non puisque au rythme actuel de l'augmentation des loyers, 8 ans suffisent* pour bouffer la totalité des 320 euros de différence entre loyer et remboursement de crédit. Au bout de 8 ans, hop, le loyer devient supérieur au remboursement de ton crédit qui lui, reste stable sur 20 ans.

Autrement dit, tu peux placer la différence tant que quand celle-ci existe

En outre, au bout de vingt ans, le proprio ne rembourse plus rien tandis que le locataire continue de raquer des loyers qui ont plus que doublé.

*Dans mon exemple

Non. Car en France l'Etat interdit au propriétaire d'augmenter le loyer comme il le souhaite. Il doit respecter des critères très précis et inutiles de te dire que les augmentations possibles sont faibles. De plus, même si le propriétaire était libre, l'augmentation des loyers serait liée à l'augmentation des prix de l'immobilier. Et je te rappelle que ceux-ci n'ont été multipliés que par 1,5 en 25 ans…

[vincponcet]

Non. Car en France l'Etat interdit au propriétaire d'augmenter le loyer comme il le souhaite. Il doit respecter des critères très précis et inutiles de te dire que les augmentations possibles sont faibles. De plus, même si le propriétaire était libre, l'augmentation des loyers serait liée à l'augmentation des prix de l'immobilier. Et je te rappelle que ceux-ci n'ont été multipliés que par 1,5 en 25 ans…

L'indice de référence des loyers est entre 2 et 3%/an

http://www.insee.fr/fr/indicateur/indice_l…ndice_loyer.asp

La formule a été changé en 2004, avant c'était sur le cout de la construction, donc indexé sur le marché vente neuf, cela allait trop vite selon l'Etat, et donc ils ont fait un mix à base d'indice des prix et d'autres trucs pour diminuer l'indice.

D'où tu sors ton 1,5 en 25 ans ?

Selon l'association des études foncières, le prix standard d'un logement en 1980 était de 40704 euros et 171029 en 2005, soit *4,2 en 25 ans.

http://www.adef.org/statistiques/ltseries.zip

à ce propos, j'indique ce merveilleux site de stats immobilères qu'est le site de l'adef

http://www.foncier.org/statistiques/accueil_statistiques.htm

[A.B.]

prix moyen des maisons US ajusté pour l'inflation

dow jones ajusté aussi dividendes réinvestis (a priori)

le dow jones industrial index gagne au la main, mais il faudrait reinvestir les loyers dans l'immobilier pour comparer à armes égales

[Timur]

le dow jones industrial index gagne au la main,

Et encore A.B., la courbe ne prend pas en compte les dividendes! De plus, elle s'arrête en 98. Rappelons que le Dow est aujourd'hui à plus de 13 000…

[A.B.]

Et encore A.B., la courbe ne prend pas en compte les dividendes!

Mais la courbe des prix immobiliers ne prend pas en compte les loyers

[Timur]

Mais la courbe des prix immobiliers ne prend pas en compte les loyers

Oui c'est vrai. Mais dans la comparaison qui nous interesse dans cette discussion, le loyer n'est pas pris en compte puisque le propriétaire habite sa propriété.

De plus, même si on estime que le loyer offre un rendement équivalent à des dividendes, le propriétaire d'actions n'a pas de travaux à faire lui.

[A.B.]

Oui c'est vrai. Mais dans la comparaison qui nous interesse dans cette discussion, le loyer n'est pas pris en compte puisque le propriétaire habite sa propriété.

C'est donc une dépense en moins. Il faut le prendre en compte. Tout se passe comme si le propriétaire payait un loyer, et recevait un loyer. ( A ceci prêt qu'il n'est pas imposé dessus ! )

De plus, même si on estime que le loyer offre un rendement équivalent à des dividendes…

Le loyer est a priori bien superieur aux dividendes puisqu'un proprietaire reinvesti beaucoup moins qu'une entreprise. La maison reste ce qu'elle est dans l'ensemble, elle ne cherche pas à croitre.

[Timur]

C'est donc une dépense en moins. Il faut le prendre en compte.

Mais c'est pris en compte. Le locataire de son côté est bien débité.

Le loyer est a priori bien superieur aux dividendes puisqu'un proprietaire reinvesti beaucoup moins qu'une entreprise. La maison reste ce qu'elle est dans l'ensemble, elle ne cherche pas à croitre.

Si je reprends mon exemple parisien on est à 3% de rentabilité. En actions, les bancaires par exemple offrent du 5%… Et encore une fois, le propriétaire d'actions n'a pas de travaux d'entretien à faire…

[A.B.]

Si je reprends mon exemple parisien on est à 3% de rentabilité. En actions, les bancaires par exemple offrent du 5%… Et encore une fois, le propriétaire d'actions n'a pas de travaux d'entretien à faire…

Il faut noter également qu'une maison contient aussi l'option d'habiter dedans, cela revient a rajouter une option de vente au portefeuille d'action.

Curiosité: dans de rares cas, des maisons peuvent prendre des valeurs négatives, c'est arrivé dans le Bronx a New-York.

[Rincevent]

Cela dit quand j'ai été voir mon banquier, ce ne sont pas des "blue chips" qu'il m'a proposé mais une assurance vie (4 à 5%) et un compte sur livret (2% après spoliation sociale)

Le courtier que j'ai consulté, m'a proposé un PEA

C'est ça, les banques de pauvres. Je compatis, j'en souffre aussi.

[Calembredaine]

C'est ça, les banques de pauvres. Je compatis, j'en souffre aussi.

C'est probablement la raison du malentendu avec Timur; lui évoque le cas d'un individu possédant déjà de considérables économies et ayant de confortables revenus alors que je parle de la situation de "monsieur tout le monde", c'est à dire quelqu'un qui n'a aucune économie et des revenus justes suffisants pour emprunter 100 à 240 000 euros.

[Rincevent]

C'est probablement la raison du malentendu avec Timur; lui évoque le cas d'un individu possédant déjà de considérables économies et ayant de confortables revenus alors que je parle de la situation de "monsieur tout le monde", c'est à dire quelqu'un qui n'a aucune économie et des revenus justes suffisants pour emprunter 100 à 240 000 euros.

La Banque Postale, c'est pas tout à fait la Société Générale. Et la SoGé, c'est pas tout à fait la Barclays. Et la Barclays, c'est pas tout à fait une banque de riches.

[Nico]

La banque c'est comme l'Etat : il y a ce que tu vois et ce que tu ne vois pas ^^

[Timur]

C'est probablement la raison du malentendu avec Timur; lui évoque le cas d'un individu possédant déjà de considérables économies et ayant de confortables revenus alors que je parle de la situation de "monsieur tout le monde", c'est à dire quelqu'un qui n'a aucune économie et des revenus justes suffisants pour emprunter 100 à 240 000 euros.

Non je parle bien de "monsieur tout le monde". Pour un bien de 240 000 euros, une personne aura moins intérêt à l'acheter et payer 1650 euros de remboursement mensuel que le louer 700 euros par mois en plaçant en actions la différence qu'il lui reste.

[vincponcet]

prix moyen des maisons US ajusté pour l'inflation

dow jones ajusté aussi dividendes réinvestis (a priori)

le dow jones industrial index gagne au la main, mais il faudrait reinvestir les loyers dans l'immobilier pour comparer à armes égales

oui, on ne parle pas de la même somme au départ.

Ce n'est pas comme si on avait 200 000 euros à placer en maison ou en actions, ce n'est pas ça la question.

Le propriétaire paye X*loyer équivalent (X généralement entre 1 et 2) durant une période Y. Au delà de cette période Y, il a une maison qui a pris de la valeur et qu'il peut habiter pour pas bien cher + les X*loyer qu'il mettait avant en traite et qui maintenant sont totalement dispo pour investir.

Le loueur-investisseur paye durant toute sa vie un loyer qui croit dans le temps, mais il a (X-1) loyer à investir durant toute sa vie dans des actions, par exemple.

Pour faire le calcul, il faudrait le faire sur toute une vie, en fonction du ratio loyer/traite, du taux long terme de valorisation des biens immo, le coût d'entretien d'un logement, celui des actions, de la revalorisation des loyers, etc…

Bref, ça fait grosse formule.

Je pense que dans certains cas en fonction des conditions, il peut être déjà intéressant d'acheter rien que sur la période du crédit.

Mais sur la longueur totale, si on commence jeune, on peut avoir 20ans de capacité d'investissement à valeur totale (x*loyers) contre (X-1) dans le cas loueur-investisseur. Si la période post-crédit est plus longue que la période crédit, il y a de fortes chances que cela rattrape beaucoup de choses, dans le cas où il restait un résiduel à rattraper.

Mais c'est un calcul à faire.

Sinon, c'est quoi les bluechips dans lesquelles il faut investir ? ça marche avec un PEA, ça ?

Non je parle bien de "monsieur tout le monde". Pour un bien de 240 000 euros, une personne aura moins intérêt à l'acheter et payer 1650 euros de remboursement mensuel que le louer 700 euros par mois en plaçant en actions la différence qu'il lui reste.

ah bah, avec des écarts loyer/traite pareil, c'est bien possible qu'il vaux mieux louer et investir en bourse.

C'est sûr que cela dépend des endroits.

Personnellement, je paye moins de traite, pour un équivalent loyer bien supérieur et une valeur de bien équivalente.

Ton exemple me parait assez extrême, mais je ne doute pas que cela puisse exister dans quelques endroits.

[Calembredaine]

Non je parle bien de "monsieur tout le monde". Pour un bien de 240 000 euros, une personne aura moins intérêt à l'acheter et payer 1650 euros de remboursement mensuel que le louer 700 euros par mois en plaçant en actions la différence qu'il lui reste.

J'aimerais bien savoir sur quelle planète dans quelle ville on peut trouver de tels écarts!

[h16]

J'aimerais bien savoir sur quelle planète dans quelle ville on peut trouver de tels écarts!

L'écart sera d'autant plus fort que la durée d'emprunt est faible (logique). Et inversement, le rendement action est d'autant plus fort que la durée d'emprunt est longue.

[vincponcet]

L'écart sera d'autant plus fort que la durée d'emprunt est faible (logique). Et inversement, le rendement action est d'autant plus fort que la durée d'emprunt est longue.

Moi, c'est surtout entre valeur du bien et loyer que je trouve que l'écart est important, ah ce compte-là, je me demande même si cela vaux le coup d'acheter pour louer en tant qu'investissement. Et si ce n'est pas le cas, comment peut-on louer des biens, si les propriétaires les vendent parce que pas rentable ?

pas compris ton truc sur le rendement des actions, il me semblait que c'était un truc en %/an, je ne savais pas que c'était fonction de la durée.

[LaFéeC]

Manifestement tu as fait une affaire.

Si j'avais des ronds (et des corones), je pourrais en faire bcp plus.

[LaFéeC]

Non je parle bien de "monsieur tout le monde". Pour un bien de 240 000 euros, une personne aura moins intérêt à l'acheter et payer 1650 euros de remboursement mensuel que le louer 700 euros par mois en plaçant en actions la différence qu'il lui reste.

Tout ça dépend du lieu de résidence.

Je doute qu'à Paris tu te loges correctement pour 700 € par mois, un T2 sympa, peut-être.

Chez moi pour 700 € t'as une villa 3 chambres avec jardin (en lotissement).

Et j'imagine que dans la Creuse, la villa doit être à 500 € (et encore)..

[Timur]

Sinon, c'est quoi les bluechips dans lesquelles il faut investir ? ça marche avec un PEA, ça ?

Des blue chips se sont des actions de très grosses sociétés qui gagnent beaucoup d'argent et distribuent régulièrement de bons dividendes, et qui ont une situation financière saine. Pour le PEA, tu peux seulement acheter des blue chips européennes. Exemples: Total, Vinci, Carrefour, Loreal, Diageo, Altadis, Deutsche Bank, Allianz etc.

Moi, c'est surtout entre valeur du bien et loyer que je trouve que l'écart est important, ah ce compte-là, je me demande même si cela vaux le coup d'acheter pour louer en tant qu'investissement. Et si ce n'est pas le cas, comment peut-on louer des biens, si les propriétaires les vendent parce que pas rentable ?

Dans l'exemple précité, on est quand même à un rendement de 3,5%, ce qui est honnête pour ce type de placement sans risque. Pour faire plus, il faut être professionnel c'est à dire acheter moins cher que le marché et valoriser le bien.

J'aimerais bien savoir sur quelle planète dans quelle ville on peut trouver de tels écarts!

Paris. Je reconnais que c'est un marché très différent de la province, avec notamment des réglementations différentes.

Et inversement, le rendement action est d'autant plus fort que la durée d'emprunt est longue.

Absolument.

Tout ça dépend du lieu de résidence.

Je doute qu'à Paris tu te loges correctement pour 700 € par mois, un T2 sympa, peut-être.

Chez moi pour 700 € t'as une villa 3 chambres avec jardin (en lotissement).

Et j'imagine que dans la Creuse, la villa doit être à 500 € (et encore)..

Oui cela dépend du lieu de résidence. Pour 700 euros là où je suis tu peux trouver un joli 25 m2. Pour le jardin il suffit de traverser la Seine et tu as le plus beau du monde.

[vincponcet]

Des blue chips se sont des actions de très grosses sociétés qui gagnent beaucoup d'argent et distribuent régulièrement de bons dividendes, et qui ont une situation financière saine. Pour le PEA, tu peux seulement acheter des blue chips européennes. Exemples: Total, Vinci, Carrefour, Loreal, Diageo, Altadis, Deutsche Bank, Allianz etc.

Dans l'exemple précité, on est quand même à un rendement de 3,5%, ce qui est honnête pour ce type de placement sans risque. Pour faire plus, il faut être professionnel c'est à dire acheter moins cher que le marché et valoriser le bien.

Paris. Je reconnais que c'est un marché très différent de la province, avec notamment des réglementations différentes.

Absolument.

Oui cela dépend du lieu de résidence. Pour 700 euros là où je suis tu peux trouver un joli 25 m2. Pour le jardin il suffit de traverser la Seine et tu as le plus beau du monde.

Tu comptes 3,5% en faisant (700*12/240000), mais ce n'est pas ça la question.

Si tu as 240000 euros cash, je doute que tu vas tout investir dans un appart pour le louer, surtout avec un rendement si faible. Tu vas plutôt investir dans des choses qui rapportent plus et plus liquide. Tu peux même trouver des meilleurs endroits avec des meilleurs ratio prix achat/loyer.

Sinon, la plupart des gens (normaux) qui achètent pour louer, le font à crédit, et avec un rendement brut si faible, il n'y a pas de quoi payer les intérêts.

[Calembredaine]

Sinon, la plupart des gens (normaux) qui achètent pour louer, le font à crédit, et avec un rendement brut si faible, il n'y a pas de quoi payer les intérêts.

Et qui, en outre, vont payer des impôts sur les loyers encaissés sans possibilité de déduire le remboursement du crédit.

[vincponcet]

Et qui, en outre, vont payer des impôts sur les loyers encaissés sans possibilité de déduire le remboursement du crédit.

bah si, dans tes déclarations de revenus fonciers (declaration 2044 X selon la disposition fiscale), tu déduis les intérêts d'emprunt. et vu la traite de 1650 vs 700 de loyer, tu déduiras tout et tu ne paieras pas d'impôt sur tes revenus locatifs pendant pas mal de temps.

Au début, tu généreras même du déficit foncier que tu reporteras sur les années où tes intérets seront inférieurs à tes loyers. à calculer, mais pour moi, tu ne vas pas payer d'impôt pendant pas mal de temps, mais ptet pas à la fin.

[0100011]

En faisant une analyse limité à la taille du fil j'en conclus que l'achat de l'immobilier n'est pas "évidemment" le meilleur placement qu'on puisse imaginer. Ce qui ce conçoit bien s'énonce clairement non ?

[Calembredaine]

En faisant une analyse limité à la taille du fil j'en conclus que l'achat de l'immobilier n'est pas "évidemment" le meilleur placement qu'on puisse imaginer. Ce qui ce conçoit bien s'énonce clairement non ?

Quel est le rapport avec le fil?

Il est clair que le rendement de l'immobilier est très médiocre. Cependant cela devient discutable quand on habite son capital

[0100011]

Quel est le rapport avec le fil?

La longueur des échanges entre les tenants des deux thèses montre qu'il n'y a pas d'argument indiscutablement plus fort que les autres.