Immobilier

[teabag]

Spécial immobilier : faut-il attendre avant d'acheter ?

11/04/2008

DOSSIER SPECIAL Le salon national de l'immobilier s'est ouvert jeudi à Paris dans un climat d'interrogations. Le marché est-il encore propice à l'achat ou faut-il craindre un retournement? Un dossier complet pour vous aider à vous faire votre opinion.

Si 2008 est annoncée comme l'année du retournement du marché après une décennie de hausse ininterrompue, les Français ne semblent plus vouloir devenir propriétaire à n'importe quel prix. Une étude de l'Observatoire de l'Epargne européenne révèle la force du rêve d'accession à la propriété : 74% des Français aspirent à être propriétaire d'une maison individuelle. Mais avec les prix élevés des biens immobiliers et la hausse des taux de crédits, acheter rime aussi avec sacrifice pour les ménages qui ne disposent pas d'un salaire et d'un apport conséquents.

Changement d'époque ?

Si la presse se fait souvent l'écho des professionnels de l'immobilier qui encouragent à l'achat coûte que coûte, les forums immobiliers ouverts aux contributions de tout un chacun donnent une autre image, celle de l'heureux locataire, sûr de son calcul. Dans ces forums libres, où les échanges sont passionnés, il n'est pas rare que les acheteurs soient la risée d'une partie des contributeurs, surtout quand ils s'endettent pour acheter un logement hors de prix.

Car au cœur des interrogations demeure celle de la valeur réelle d'un bien. Les biens immobiliers sont-ils surévalués ? Il faut dire qu'avec des études chiffrées qui se suivent et ne se ressemblent pas, difficile de s'y retrouver. Mieux, selon Vincent Renard, directeur de recherche à Polytechnique, personne n'achète au prix réel en France, car il n'existe pas d'indice qui peut servir de référence fiable.

Lefigaro.fr vous propose dans ce dossier un regard différent sur l'immobilier. Celui d'un gestionnaire de patrimoine pour lequel il est préférable de louer que d'acheter ou encore ces portraits de propriétaires redevenus d'heureux locataires. Et un outil simple pour répondre à l'éternelle question que vous vous posez : "Ai-je vraiment intérêt à acheter maintenant?"

Y voir plus clair dans la querelle des chiffres

» Pourquoi les études se contredisent

Fnaim, Notaires, Cnab, Clameur… Les études se suivent et ne ressemblent pas. Décryptage des méthodes des uns et des autres.

» «Personne n'achète au prix réel»

Il est difficile, pour ne pas dire impossible, d'obtenir une information fiable concernant les biens immobiliers.

Les avis divergent

» «Pour retrouver des prix rationnels, la baisse doit atteindre 45%»

Jean-Michel Pouré, président de l'association Bulle immobilière, pense que la bulle immobilière est une réalité que les professionnels de l'immobilier refusent de voir.

» «Le marché va corriger ses excès»

Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole, croit à une autorégulation du marché et à une baisse des prix limitée.

» «Le marché se stabilise»

René Pallincourt, le président de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), s'attend à une légère hausse des prix en 2008.

Acheter à tout prix, c'est fini

» Faut-il acheter ou louer ?

Vieille question à laquelle un conseiller en gestion de patrimoine répond. Grâce à une "table de calcul", faites vous votre opinion en fonction de votre situation.

» Ces propriétaires qui deviennent d'heureux locataires

Ils ont jugé qu'il était plus intéressant de louer que d'être propriétaire de leur logement et sont donc passés à l'action : ils ont vendu et sont fiers d'être redevenus locataires. Galerie de portraits.

» Acheter maintenant ? Non, répondent des internautes

La Toile regorge de forums thématiques sur l'immobilier. Entre ceux qui démontrent qu'il ne faut pas acheter et leurs détracteurs, le débat est passionnel.

PRATIQUE

» Emprunter au meilleur coût

Salon national de l'immobilier, du 10 avril au 13 avril, Porte de Versailles

(Hall 5) à Paris. De 10h à 19h, nocturne vendredi 11 avril jusqu'à 21h.

Programme complet sur www.salonimmobilier.com

Il me semble que le débat sur le marché de l'immobilier en France n'a pas été abordé sur le forum. J'aimerais connaitre votre avis sur la situation actuelle, explosive pour certains, relativement sereine pour d'autres. Car selon certains spécialistes, le marché de l'immobilier étant "local", il serait en quelques sortes hermétique aux aléas financiers ayant cour en ce moment aux Etats Unis. D'après ces même spécialistes, un ralentissement puis une légère baisse serait à venir, puisque la demande restera relativement soutenue. Pour d'autres, c'est un effondrement de 30 ou 40% qui est programmé, du fait de l'augmentation des taux d'empreints rendant les acquisitions inaccessibles.

[Rincevent]

Il me semble que le débat sur le marché de l'immobilier en France n'a pas été abordé sur le forum.

Ah ? Même dans les fils "Actualité des marchés", "La Crise économique actuelle", "Travailler à en mourir", "Est-ce légal", "Grève et mécontentement des taxis", "La Société Générale victime d'une fraude massive", "Bernanke peut-il sauver mon patrimoine", "Sarko veut supprimer l'HLM attribuée à vie", "Pour les amateurs de fight virtuel", "L'argent" ? Et tout ça rien que dans les 4 derniers mois, j'ai laissé en plan ce qui remontait à plus longtemps.

[teabag]

Et tout ça rien que dans les 4 derniers mois

Oui, mais que penser de ceux qui achetent aujourd'hui ?

Oups … désolé.

[0100011]

Oui, mais que penser de ceux qui achetent aujourd'hui ?

Oups … désolé.

Qu'ils auraient mieux fait de ne pas.

Bon ok c'est pas très argumenté mais vu la précision de la question sur ce qu'ils achètent, où ils l'achètent, comment ils l'achètent et leurs situations personnelles et quelques 26 autres variables je ne peux pas faire mieux.

[Rincevent]

Qu'ils auraient mieux fait de ne pas.

Sauf si se prépare une explosion d'inflation. Peu probable en zone Euro (quoi que).

[teabag]

J'aurais peu être mieux fait de tenter un sondage avec une consigne tu genre : Combien de pour combien de contre , c' est la seule chose qui m' intéresse.

Qu'ils auraient mieux fait de ne pas.

Bon ok c'est pas très argumenté mais vu la précision de la question sur ce qu'ils achètent, où ils l'achètent, comment ils l'achètent et leurs situations personnelles et quelques 26 autres variables je ne peux pas faire mieux.

C'est vrai que ma question manque gravement de précision pour ce genre de pronostic. Toutefois, le prix d'un bien immobilier en zone faiblement peuplée ou peu dynamiques étant plus sensible à une adaptation du marché qu'un bien en région parisienne, basons-nous sur le moins risqué, c'est à dire l'achat d'un bel appartement 2/3 pièces construit proche d'un bassin d'emplois attractif économiquement.

Sauf si se prépare une explosion d'inflation. Peu probable en zone Euro (quoi que).

Les prix ayants déjà bien flambés, j'imagine que ça pourrais faire très mal.

Edit: j'ai tendance à penser que plus les taux montent, plus les prix baissent, de sorte que finalement, l'achat d'un bien après une baisse de 20% reviendra à débourser à peu prêt autant d'argent.

[h16]

Actuellement est une mauvaise période pour acheter. Est-ce que ça va monter ou rester au même niveau pour, disons les 10 prochaines années ? La proba est beaucoup plus faible qu'une baisse, notamment parce que les arbres ne montent pas jusqu'au ciel, que ça fait plus de 10 ans que ça grimpe et qu'il y a eu manifestement des surévaluations. Si on ajoute le climat financier morose, je ne vois pas comment acheter maintenant peut être une super opération en moyenne (je n'exclus bien sûr pas le coup de bol ou la super affaire nichée au creux d'un petit coin de paradis, mais dans le cas moyen, ça va descendre, de façon plus ou moins sévère).

Pour ma part, je parie un point bas dans 2 ou 3 ans, avec une baisse de 30% (toujours en moyenne).

[Rémy]

Assez d'accord avec toi, h16. Néanmoins, voici l'édito du magazine "La Vie Immobilière", d'avril 2008 qui titre "C'est le moment d'acheter dans le neuf"

En gros, il est illusoire d'acheter au + bas et de vendre au + haut. Il y a actuellement une décélération. Il faut en profiter d'autant plus que le coût réel du crédit est faible (écart taux nominal avec inflation).

www.lavieimmo.com

Que vive la hausse des prix

L’inflation, le mal absolu selon la Banque centrale européenne (BCE) et son président, Jean-Claude Trichet, est l’ennemie du mangeur de spaghetti et de yaourts dont les prix flambent inconsidérément, mais l’alliée objective de l’aspirant propriétaire, fut-il mangeur de spaghetti et de yaourts.

Certes, les taux des crédits immobiliers sont aujourd’hui plus élevés qu’il y a deux ans, quand ils affichaient un plus bas historique. Emprunter aujourd’hui à 4,5 % (hors assurances) en moyenne pour un taux fixe peut paraître cher. C’est en réalité une bonne affaire. Comme la hausse des prix est repartie sur un rythme annuel de 2,8 % en janvier et février, le taux d’intérêt réel n’est que de 1,7 %, inférieur même à celui d’il y a deux ans, à presque 1,9 % (taux fixe moyen de 3,56 % moins une inflation de 1,6 %).

Cerise sur le gâteau, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt mis en place par le gouvernement favorise encore un peu plus l’emprunteur. Evidemment, personne ne peut prévoir l’évolution de l’inflation sur les quinze ou vingt prochaines années. Mais le coût réel du loyer de l’argent devrait rester bon marché dans les prochains mois : ce n’est pas demain la veille que la BCE pourra redresser son taux directeur, alors que la Fed ne cesse de baisser le sien. Quant aux pressions inflationnistes, exacerbées par les pays émergents, elles ne semblent pas sur le point de s’apaiser. Bien sûr, les banques, empêtrées dans une crise financière internationale qu’elles ont elles-mêmes déclenchée, ne prêtent plus dorénavant qu’aux riches, c’est-à-dire aux clients qui ont et qui auront les moyens de rembourser leurs mensualités. Mais ceux qui peuvent montrer patte blanche sont devenus les rois du pétrole, même avec un baril à plus de 110 dollars. Puisque d’aucuns pronostiquent une baisse des prix de l’immobilier, ou à tout le moins une pause, certains aspirants propriétaires rongent leur frein dans l’espoir de payer moins cher.

En immobilier comme en Bourse, il est pourtant illusoire de vouloir acheter au plus bas et vendre au plus haut. Pour son logement, il vaut mieux raisonner de façon pragmatique : j’achète ma résidence principale si je peux le faire. Certains petits malins qui ont raté il y a dix ans leur fenêtre de tir n’ont cessé d’espérer une baisse des prix du mètre carré. Et ils peuvent attendre encore longtemps pour retrouver les tarifs de la fi n du siècle dernier. Alors que c’est la crise immobilière américaine qui a fait plonger l’économie mondiale, la pierre est bizarrement en France en mesure de redevenir une valeur refuge. Normal, quand tout « fout le camp », l’achat d’un logement sécurise. Car quels que soient les aléas conjoncturels, c’est, sur le long terme, le gage d’une valorisation au moins égale à celle de l’inflation. Et c’est surtout un des meilleurs plans pour se constituer un patrimoine. Avec l’effet levier du crédit, le remboursement des mensualités représente une épargne forcée, exonérée d’impôt, puisque la plus-value sur la résidence principale n’est pas taxée. Même les prêts variables ne sont pas complètement déconsidérés si des plafonds sont clairement précisés. En résumé, l’achat de sa résidence principale est aujourd’hui une martingale. A deux conditions : la première, en avoir les moyens financiers ; la seconde, être conscient que les martingales n’existent pas ●

Françoise Rey, rédactrice en chef

[Polydamas]

Ayant bossé avec Françoise Rey par le passé, je ne considère pas vraiment sa parole comme inscrite dans le marbre.

Au contraire, je pense que les prix vont baisser en province. A Paris, c'est différent, le gros du marché étant tenu par des étrangers. Un ami, agent immobilier me disait que quelque chose comme 75% des opérations à plus de 2 millions d'euros sont faites par des étrangers richissimes.

A Paris, donc, la baisse sera certainement moins marquée qu'ailleurs, le marché demeurant une niche (on ne construit rien ou presque), et la demande restant forte. Cela dit, je vois mal Paris rester complètement insensible à la conjoncture mondiale, d'où une baisse à attendre probablement symbolique.

Et oui, c'est plus ou moins pifométrique.

[Nono]

Paris, c'est différent, le gros du marché étant tenu par des étrangers. Un ami, agent immobilier me disait que quelque chose comme 75% des opérations à plus de 2 millions d'euros sont faites par des étrangers richissimes.

+1

C'est un phénomène encore plus marqué dans certains quartiers touristiques ou "romantic", comme Le Marais, l'Île de la Cité ou St-Germain des Prés. Ce sont souvent des biens achetés pour être loués à la semaine à des touristes, location à fort rendement donc, ce qui explique que les acheteurs peuvent se permettre de payer des prix parfois indécents pour de tels bien. Ca ne fait qu'amplifier la muséification du centre de Paris, bien sur.

[teabag]

Une régulation à la baisse est certainement à envisager dans les années à venir, plus ou moins forte selon la région et le type de bien, mais je pense que seule l'évolution des taux nous permettra de juger si un tel achat aujourd'hui représente une bonne ou une mauvaise affaire.

[Polydamas]

Une régulation à la baisse est certainement à envisager dans les années à venir, plus ou moins forte selon la région et le type de bien, mais je pense que seule l'évolution des taux nous permettra de juger si un tel achat aujourd'hui représente une bonne ou une mauvaise affaire.

Même si évidemment, les banques vont faire payer à leur pigeons clients les conneries qu'elles ont faites, je ne pense pas que la hausse des taux sera démesurée. Ça me parait impensable qu'on connaisse du 8-9% comme durant les périodes d'inflation record. Ça tuerait la croissance.

[DiabloSwing]

Ca baissera à Paris comme ça baisse déjà à Londres. Juste un temps de retard comme d'hab avec l'économie française.

[h16]

Up.

Apparemment, pour certains, la baisse va être raide :

La diminution des prix ira plus ou moins vite en fonction des décisions politiques visant à faciliter l'accès à des logements peu chers et la capacité à regarder la réalité en face par les professionnels de l'immobilier. Si ces professionnels n'admettent pas l'existence de la bulle, la bulle pourrait se dégonfler très brutalement. Ainsi, pour retrouver des prix rationnels, ceux d'avant 2004, il faut que les prix de l'immobilier baissent de 45%.

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2008/04/…-atteindre-.php

Voir le dossier :

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2008/04/…-le-marche-.php

Intéressant, notamment, le simulateur qui montre bien qu'acheter n'est pas toujours une "bonne affaire".

Autre question, bien plus importante : quel impact général cela aura-t-il sur l'économie française ? Je peine à voir des signes optimistes pour (en vrac) les retraites, la sécu, le chômage, les dépenses courantes, …

[LaFéeC]

Hum.. Les prix ici baissent depuis 2006 et on continue à inciter les clients à baisser encore.

Mais je supporte plus ce métier : je ne comprends pas comment des adultes croient qu'ils peuvent revendre aujourd'hui leur bien acheté il y a moins de 5 ans sans perdre de ronds…

[Polydamas]

Intéressant, notamment, le simulateur qui montre bien qu'acheter n'est pas toujours une "bonne affaire".

Les éconoclastes avaient écrit un bon billet sur le sujet:

Faut-il acheter ou louer son logement ?

Cher Econoclaste

J'ai terminé mes études, je travaille depuis quelques temps, je vis en couple, mon mari travaille également, nous avons l'intention d'avoir très bientôt des enfants. Nous allons nous installer dans la ville ou nous travaillons, et nous nous posons la question suivante : qu'est-ce qui est le plus intéressant, louer un logement ou l'acheter?

Une précision avant toute chose. Si vous retirez un plaisir particulier dans le fait d'être propriétaire, si vous avez envie d'arranger votre logement à votre goût, si vous avez en vue le logement dont vous rêvez, ne vous posez pas ce genre de question, et achetez. Il n'y a aucune raison de renoncer à se faire plaisir quand on en a la possibilité matérielle.

Si vous n'êtes pas dans ce cas - c'est à dire, vous considérez un logement comme un lieu de vie satisfaisant un besoin pratique, et que vous cherchez l'option financièrement la plus intéressante, réflechissez bien. Vous devez entendre autour de vous énormément de gens vous disant d'acheter, à l'aide de cet argument supposé imparable : "payer un loyer, c'est de l'argent qui disparaît, on n'a rien en contrepartie. Il faut acheter, comme cela, ce que vous dépenserez chaque mois servira à ce que, à l'issue du remboursement, vous aurez une maison à vous".

Prudence. L'une des règles de base de l'économie est qu'on n'a rien sans rien, qu'il n'existe pas de repas gratuit. S'il était possible effectivement de payer la même chose chaque mois qu'un locataire, pour finalement être propriétaire, acheter serait très intéressant : le résultat, c'est que beaucoup de gens achètent, faisant ainsi monter les prix à l'achat, conduisant à ce que les mensualités en cas d'achat sont significativement plus élevées que des loyers.

Je vous propose un exemple. L'un de mes collègues, marié, deux enfants, situation confortable, souhaite s'installer avec sa famille dans la ville de Rennes. Il recherche donc des maisons à louer, proches du centre ville. Il a par exemple visité une maison de 140m², 4 chambres, avec jardin de 200 m², dans l'un des beaux quartiers de la ville, proche du centre, dont le loyer mensuel est de 1000 euros. Il lui est possible de trouver un peu moins cher dans des quartiers proches du centre mais moins prestigieux, ou plus cher et plus grand; mais ce prix correspond aux conditions du marché.

Combien devrait-il payer par mois s'il souhaitait acheter cette maison (ou une maison similaire)? au minimum le double, et pour 20 ans, étant donnés les prix de l'immobilier local. En d'autres termes, s'il décide de louer plutôt que d'acheter, il aura la possibilité de vivre très confortablement, et d'économiser 1000 euros par mois. Vous me direz que s'il achetait, il renoncerait probablement à habiter près du centre-ville, et se trouverait un achat moins cher en périphérie. Sauf que cela impliquerait, pour lui et son épouse, moins de confort, et surtout, des frais et des complications supplémentaires : acheter une seconde voiture, multiplier les trajets, bénéficier d'infrastructures plus réduites pour les enfants : il n'est pas certain que l'opération soit financièrement très intéressante, et si l'on prend en compte le confort, elle ne l'est pas du tout.

Pour beaucoup de gens, ce raisonnement n'est pas valide : entre payer 2000 euros par mois et avoir un bien immobilier au bout, et payer 1000 euros par mois, ils préfèrent la première solution, arguant de ce que dans le premier cas, on se constitue un capital, et pas dans le second (ou l'on enrichit le propriétaire). Mais c'est un raisonnement bien étrange : si l'on a envie de se constituer un capital, il est tout à fait possible de louer, et d'épargner l'économie réalisée. En mettant de côté 1000 euros par mois, à 3% annuels, au bout de 15 ans, on dispose d'un capital de plus de 200 000 euros, ce qui constitue un patrimoine très correct. Mais est-il possible d'épargner, surtout lorsqu'on entre dans la vie active? ne risque-t-on pas d'être soumis à des tentations, et consommer plus qu'on ne voudrait le faire?

Ce risque est tout à fait sérieux et compréhensible : il n'est pas rare de voir les gens décider de se soumettre à un mécanisme contraignant (par exemple, un emprunt à rembourser) pour se forcer à faire quelque chose qu'ils craignent de ne pas faire spontanément. L'achat immobilier est alors considéré comme une forme d'épargne forcée. Cependant, il y a beaucoup de moyens de se forcer à épargner : un bon moyen est le prélèvement automatique de son compte courant, avec versement sur un produit d'épargne. L'expérience montre que ce genre de contrainte suffit en général. Il est possible qu'elle ne suffise pas : mais après tout, la contrainte apportée par un emprunt immobilier est elle aussi contournable, par exemple en prenant des crédits à la consommation auprès d'un organisme peu regardant. En tout cas, si l'on craint de ne pas épargner assez, ce n'est pas forcément une raison pour adopter l'achat immobilier comme mécanisme contraignant d'épargne.

Car l'épargne sous une autre forme que l'immobilier présente un avantage : il est possible de choisir une forme qui corresponde le plus possible au niveau de liquidité, de risque et de rentabilité que l'on désire, chose qui n'est pas possible lorsqu'on constitue son patrimoine en achetant son logement. Car les gens ont tendance à l'oublier : le placement immobilier n'est pas sans risque, tout au contraire. Lorsqu'on épargne, la règle de base est de diversifier ses actifs pour limiter les risques. Si l'on constitue son patrimoine en achetant son logement, on fait tout dépendre non seulement d'une catégorie unique d'actifs, mais en plus, d'un seul bien dans cette catégorie. Si votre patrimoine est exclusivement constitué d'actions Renault, vous courez certes le risque de voir l'entreprise subir des méventes, voire faire faillite : mais la multiplicité de ses activités et de ses marchés vous offre une protection minimale (et de toute façon, constituer un portefeuille d'actions d'une seule entreprise n'est pas une bonne chose). Rien de tel avec un logement : si sa valeur chute, vous êtes complètement exposé.

Vous me direz peut-être que chacun sait que l'immobilier ne peut pas baisser. Cette croyance est tout aussi répandue que contestable. Une autre anecdote. Une personne que je connais est propriétaire d'un studio situé près des facultés, dans une grande ville universitaire. Il y a 8 ans, après 7 mois sans trouver de locataire, il avait décidé, par lassitude, de mettre le studio en vente. Il n'a trouvé aucun acheteur, et du coup, a conservé ce bien et a fini par trouver un locataire : aujourd'hui, celui-ci vaut pratiquement 60% de plus qu'à l'époque. Vous me direz qu'il a eu bien de la chance : s'il avait vendu à l'époque, il aurait loupé une excellente affaire. Mais il y a une autre leçon à cette histoire. Pensez-vous que les fondamentaux du marché immobilier pour ce type de logement aient tellement changé en 8 ans? Qu'il y a tant d'acheteurs supplémentaires qui ont besoin de ce genre de bien? Il y a une chose qui est différente de l'époque : aujourd'hui, les taux d'intérêt sont très bas, ce qui entretient la hausse des prix de l'immobilier en permettant aux gens d'acheter à crédit. Mais les taux resteront-ils très bas durablement? Certains pensent que oui, que désormais, l'inflation étant vaincue, le fonctionnement des marchés financiers permet des taux durablement faibles. Souvenez-vous d'une chose : quand des économistes commencent à dire que les conditions économiques sont devenues durablement différentes, et que les anciennes règles ne s'appliquent plus, c'est qu'il y a des raisons de se méfier. En d'autres termes, il n'est pas du tout impossible que le marché de l'immobilier, dans son ensemble, revienne à sa situation de la fin des années 90 (à plus long terme d'ailleurs, on peut anticiper que le vieillissement de la population conduise à mettre sur le marché immobilier plus de biens qu'il n'y aura d'acheteurs potentiels, provoquant une baisse des prix). Ce qui signifierait, pour les gens qui achètent maintenant, une perte en capital comprise entre 1/3 et 1/2.

D'autres aspects sont à prendre en compte, liés aux spécificités du logement que vous achetez. Il est possible que la belle vue sur la rivière se transforme en cauchemar, si ladite rivière décide de s'inviter dans votre rez de chaussée à l'occasion d'une inondation; qu'elle disparaisse, si est construit devant chez vous un magnifique cube en béton, une autoroute, ou une alignée de hideux pavillons à 100 000 euros aux jardin agrémentés de nains en porcelaine; que la région, la ville, ou le quartier dans lequel vous avez décidé d'acheter voie sa valeur marchande se dégrader rapidement. C'est un risque très important si votre patrimoine dépend d'un seul actif. Vous pensez peut-être que vous saurez faire un bon investissement car vous avez du goût : mais ce raisonnement, tout le monde le tient. De la même façon que parmi les 80% de gens qui déclarent mieux rouler que la moyenne, il y a forcément des gens peu réalistes, vous n'êtes pas à l'abri d'une erreur que vous paieriez cash.

A ces risques liés à l'actif immobilier, il faut ajouter d'autres incertitudes, concernant votre vie personnelle. Nous vivons une époque ou la vie réserve des surprises, bonnes ou mauvaises. Du côté des bonnes surprises, vous, ou votre conjoint, peut trouver un travail plus intéressant et mieux rémunéré dans une autre ville; vous pouvez vous retrouver avec plus d'enfants que vous ne l'envisagez aujourd'hui. Mais il faut aussi envisager les mauvaises surprises : le chômage, l'obligation d'être muté à un poste dans une autre ville, et la séparation du couple. Vous croyez être à l'abri de ces risques? Mais n'oubliez pas qu'entre un tiers et la moitié des couples se sépare, et que tous les divorcés ont, un jour, cru en leurs chances; et que le chômage ou les mutations obligatoires guettent beaucoup de gens. Ces différentes surprises, en tout cas, ont toutes une chose en commun : le fait d'être propriétaire de son logement, lorsqu'on les rencontre, exacerbe les difficultés, pouvant mettre les gens dans des situations très difficiles. Dans ces conditions, avoir un patrimoine constitué d'actifs relativement liquides est une sécurité; dépendre de la revente de son logement peut être terrible.

Il convient de prendre en compte tous ces aspects, tous ces risques, si vous vous interrogez sur l'intérêt respectif de l'achat ou de la location. Il y a cependant un autre aspect à envisager : la fiscalité. Le gouvernement français a tendance en effet à "aider les gens" en fournissant de nombreuses carottes fiscales pour l'achat immobilier, carottes dont ne bénéficie pas un locataire ou un épargnant normal (comme par exemple les exemptions d'impôt sur les plus values, ou la déductibilité des emprunts). Il ne faut pas oublier, cependant, que peu de choses sont plus versatiles que la politique fiscale.Il faut aussi se demander si c'est par volonté d'enfoncer encore les gens qui connaissent des difficultés que les gouvernements français les incite à devenir propriétaires de leurs logements plutôt qu'à louer tout en épargnant d'une façon raisonnable.

Dans votre cas, pour répondre à votre question, n'écoutez pas forcément tous ceux qui vous disent que l'achat est toujours gagnant; et n'hésitez pas à louer durablement si vous voulez vous garder des marges de liberté. Si vous louez, cependant, déterminez le montant de l'économie que vous réalisez, et astreignez-vous à l'épargner : vous n'en sortirez pas perdants.

[vincponcet]

Up.

Apparemment, pour certains, la baisse va être raide :

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2008/04/…-atteindre-.php

Voir le dossier :

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2008/04/…-le-marche-.php

Intéressant, notamment, le simulateur qui montre bien qu'acheter n'est pas toujours une "bonne affaire".

Autre question, bien plus importante : quel impact général cela aura-t-il sur l'économie française ? Je peine à voir des signes optimistes pour (en vrac) les retraites, la sécu, le chômage, les dépenses courantes, …

L'accessibilité de l'immo actuelle est tout de même très étonnante, voir ce graph qui remonte jusqu'en 1965

http://www.adef.org/statistiques/graphactu.doc

[Calembredaine]

Les éconoclastes avaient écrit un bon billet sur le sujet:

Bof, toujours les mêmes poncifs et les mêmes erreurs. Les remboursements de crédit sont certes souvent plus élevés qu'une location mais pas de cet ordre. En outre, les remboursements seront identiques dans 20 ans alors que les loyers augmentent chaque année.

[DiabloSwing]

Bof, toujours les mêmes poncifs et les mêmes erreurs. Les remboursements de crédit sont certes souvent plus élevés qu'une location mais pas de cet ordre. En outre, les remboursements seront identiques dans 20 ans alors que les loyers augmentent chaque année.

Oui. Mais il faut voir au cas par cas. Une personne susceptible d'être mutée du jour au lendemain, ou qui désire être mobile, et qui a peu d'apport, ne devrait pas acheter. Ca se calcule tout ça…( http://asi77.free.fr )

[Wallace]

Bof, toujours les mêmes poncifs et les mêmes erreurs. Les remboursements de crédit sont certes souvent plus élevés qu'une location mais pas de cet ordre. En outre, les remboursements seront identiques dans 20 ans alors que les loyers augmentent chaque année.

Il est improbable que les taux d'intérêts augmentent ? (c'est une vraie question, j'y connais rien).

[Polydamas]

Il est improbable que les taux d'intérêts augmentent ? (c'est une vraie question, j'y connais rien).

Tout dépend de ton contrat, si tu es sur du taux fixe ou variable, sachant que dans cette dernière possibilité, le taux peut être plafonné.

[Wallace]

Tout dépend de ton contrat, si tu es sur du taux fixe ou variable, sachant que dans cette dernière possibilité, le taux peut être plafonné.

Merci. Généralement les taux sur les prêts à long terme je présume qu'ils doivent logiquement être variables ? Et dans ce cas, vu le niveau d'endettement mondial qui est très élevé, est ce qu'on doit pas s'attendre à une forte hausse des taux d'intérêts dans les prochaines années à venir ?

[Calembredaine]

Il est improbable que les taux d'intérêts augmentent ? (c'est une vraie question, j'y connais rien).

Oui si l'on a opté pour un taux variable mais en France, il me semble qu'ils sont limités. Dans mon cas, c'était +1/-1%

La majorité des gens -en France- optent pour un taux fixe (aux USA c'est l'inverse).

[Wallace]

Oui si l'on a opté pour un taux variable mais en France, il me semble qu'ils sont limités. Dans mon cas, c'était +1/-1%

La majorité des gens -en France- optent pour un taux fixe (aux USA c'est l'inverse).

Ok, donc en France, on peut prendre un prêt portant sur un très long terme, mettons 25 ans, et avoir un taux fixe (ou alors avec une variabilité infime) ? Mais c'est pas hyper risqué pour les banques ? Considérons par exemple une crise qui survient, et que l'inflation augmente fortement, le taux prévu initialement ne deviendrait pas de la monnaie de singe ?

[Calembredaine]

Merci. Généralement les taux sur les prêts à long terme je présume qu'ils doivent logiquement être variables ?

Non pas du tout mais les taux fixes sont toujours plus importants que les taux variables quand tu signes ton contrat. L'inflation étant inévitable pour la prochaine décennie, il est doublement plus prudent de prendre une taux fixe. (puisque plus il y a de l'inflation moins tu payes et que d'autre part, les banques centrales vont augmenter les taux d'intérêts pour tenter de juguler cette inflation)

[vincponcet]

Il est improbable que les taux d'intérêts augmentent ? (c'est une vraie question, j'y connais rien).

C'est justement pour ça que des emprunteurs empruntent à taux fixe.

En France, la majorité des emprunts immo sont à taux fixe.

[Calembredaine]

Ok, donc en France, on peut prendre un prêt portant sur un très long terme, mettons 25 ans, et avoir un taux fixe (ou alors avec une variabilité infime) ? Mais c'est pas hyper risqué pour les banques ? Considérons par exemple une crise qui survient, et que l'inflation augmente fortement, le taux prévu initialement ne deviendrait pas de la monnaie de singe ?

Exactement. Mes parents ont acheté leur baraque pour un prix dérisoire à cause de l'inflation qui flirtait avec les 10% à l'époque.

Edit: en fait quand tu rembourses ton emprunt, les première années tu ne payes presque que de l'intérêt. Tu ne commences à rembourser ton capital que quelques années plus tard. J'imagine que c'est comme cela que les banques gagnent de l'argent puisqu'elle se rémunèrent sur l'intérêt et le reste de l'argent prêté a été créé ex nihilo pour être détruit au fur et à mesure du remboursement.

[vincponcet]

Exactement. Mes parents ont acheté leur baraque pour un prix dérisoire à cause de l'inflation qui flirtait avec les 10% à l'époque.

Oui, mais à cette époque, les banques est toutes nationalisée, donc les taux n'avaient aucun sens du point de vue du marché.

Ok, donc en France, on peut prendre un prêt portant sur un très long terme, mettons 25 ans, et avoir un taux fixe (ou alors avec une variabilité infime) ? Mais c'est pas hyper risqué pour les banques ? Considérons par exemple une crise qui survient, et que l'inflation augmente fortement, le taux prévu initialement ne deviendrait pas de la monnaie de singe ?

Oui.

Mais, il existe des swaps de taux sur le marché financier.

Des banques qui prêtent à taux fixe, peuvent le "transformer" en taux variable en prenant le swap qui va bien.

Oui si l'on a opté pour un taux variable mais en France, il me semble qu'ils sont limités. Dans mon cas, c'était +1/-1%

La majorité des gens -en France- optent pour un taux fixe (aux USA c'est l'inverse).

C'est un variable capé. Mais tous les variables ne sont pas forcément capés.

Maintenant, pour un particulier lambda prendre un taux variable non capé, c'est jouer avec le feu.

Le taux fixe, c'est une certitude, maintenant, ça se paye aussi.

J'aurais tendance à dire : chacun son métier. Le particulier lambda n'est pas un trader de taux. Il est sans doute bien moins placé pour faire ce genre de choix.

Moi, il me semble que dans bcp de cas, des gens qui prennent un taux variable ne se rendent pas compte du risque encouru. Et après, ils vont aller se plaindre.

C'est comme quand on voit les subprime us qui ont des taux qui plus que doublent, je ne comprends pas comment des gens ont pu signer des trucs pareils.

[Calembredaine]

C'est comme quand on voit les subprime us qui ont des taux qui plus que doublent, je ne comprends pas comment des gens ont pu signer des trucs pareils.

C'est simple, on leur dit: c'est ça ou rien.

C'est comme les assurances facultatives en France. Quand j'ai signé mon contrat, c'est exactement ce que m'a dit mon banquier: "ce n'est pas obligatoire mais vous n'obtiendrez pas votre crédit sans cette assurance".

[Wallace]

Je comprend mieux maintenant.

Et alors en France, si les banques ne pratiquent pas de taux variables de la même ampleur qu'aux Etats Unis, c'est à cause de la législation ? Parce que ce n'est pas dans leurs intérêts d'avoir cette attitude de taux pas variable, surtout en ces temps de fluctuance énorme de la monnaie.