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Nick de Cusa

Immobilier

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Guest rogermila
Jusqu'au 31/12/2010, si tu vendais ta résidence principale neuve pendant les 5 premières années, tu étais imposé de la TVA sur la plus-value. J'ai testé en 2000 et ça m'a fait très mal.

tu confonds avec ça

Lorsque la transaction concerne un logement achevé depuis moins de 5 ans, le régime fiscal est très différent. Les impôts et taxes à payer par l’acheteur ne sont plus d’environ 5% mais seulement d’environ 1%. Les autres frais sont inchangés. On parle alors de frais de notaire réduits.

En contrepartie de cette réduction consentie à l’acheteur le fisc va faire payer une taxe au vendeur : la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) immobilière. Si par exemple le prix affiché est de 200.000 euros (sous-entendu T.T.C.), cela signifie que cette somme comprend le prix Hors TVA (167.224 euros) et la TVA calculée au taux de 19,60% (soit 32.776 euros). Si le vendeur a payé aux entreprises qui ont construit sa maison un montant total de travaux de 150.000 euros TTC, la TVA comprise dans cette somme a été de 24.582 euros. Il devra donc verser au Trésor Public la différence entre 32.776 et 24.582, soit 8.194 euros. Il lui restera donc après la vente le prix de 200.000 euros diminué de la TVA à payer (8.194), soit 191.806 euros. Bien entendu pour pouvoir déduire (on dit aussi récupérer) la TVA payée aux entreprises il faut pouvoir en justifier au moyen de factures régulières.

Si le logement que vous vendez n’est pas votre résidence principale vous devrez en plus signer une déclaration de plus-value et éventuellement payer l’impôt sur cette plus-value. Dans tous les cas c’est le notaire chargé de la vente qui doit prélever l’impôt correspondant sur le prix de vente. Enfin il faut savoir que seule la première vente faite dans le délai de 5 ans depuis l’achèvement des travaux est sous le régime de la TVA immobilière. A quelques jours près votre logement sera ou ne sera pas soumis à la TVA. Dans tous les cas et avant de fixer un prix de vente il faut vérifier auprès de son notaire le régime fiscal de la vente à intervenir. Il faut que le vendeur calcule son prix de vente en tenant compte de cette particularité. La TVA s’applique parfois à une partie de la maison seulement (agrandissement). Si la question est étudiée dès le départ avec le notaire tout ira bien.

http://www.notaires.fr/notaires/page/frais…its?page_id=147

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Si vincemobile préfère louer c'est que c'est le meilleur choix pour lui au vu de sa situation personnelle. Et si ce n'était pas le meilleur, et bin tant pis pour lui ! :icon_up:

Selon mes calculs, c'est le choix le plus sage et le plus rentable.

Je ne pensais pas que ce fil durerait aussi longtemps mais il faut avouer que Roger l'entretien bien. Même si j'ai du mal à cerner l'argumentaire :doigt:

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tu confonds avec ça

Ca ne revient pas a payer la TVA sur la plus value ?

Dans ton exemple la plus value est de 50000 euros, et la taxe a payer (qui s'appelle "TVA immobiliere" tient) est justement egale a la TVA sur 50000 euros …

En fait non c'est encore pire. Si j'ai bien compris ca c'est juste le minimum a payer, dans le meilleurs des cas ou toute les factures pour les 150k euros sont disponibles.

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A ce sujet, la TVA sur la plus value tu l'as payé à 5.5 ou 19.6?

A l'époque, la TVA était à 19.6% (ouch !!!!). De mémoire, j'ai payé une TVA d'env. 70000 FRF (11000 €) pour une résidence principale utilisée pendant 3 mois, et revendue suite à une mutation professionnelle.

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Guest rogermila

http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=182&nID=734

Les personnes physiques vendant un bien immobilier dans le cadre de leur patrimoine privé sont soumises à l’impôt sur la plus-value,

sauf :

- si le bien constitue la résidence principale du vendeur ;

- si le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 € ;

- si le bien est détenu depuis plus de 15 ans ;

- en cas d’opération de remembrement ;

- en cas d’expropriation, si l’intégralité de l’indemnité d’expropriation est utilisée dans le délai d’un an, pour acquérir, construire, reconstruire, agrandir un nouveau bien.

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Tu peux toujours chercher longtemps un lien pour prouver l'existence d'une taxation qui n'a jamais existé.

Tu ne trouveras pas non plus de texte de loi sur legifrance puisque ça n'existe pas pour les residences principales

Le terme de tva sur plus-value est effectivement impropre, le terme exact est droit de mutation d'un bien immobilier neuf revendu pour la première fois pendant les 5 premières années suivant sa construction.

La plus-value d'une résidence principale n'est effectivement pas taxée à 27% comme les biens immobiliers, mais comme le bien est encore sous le régime de TVA, l'administration fiscale considère que la TVA reversée par le constructeur lors de l'achat ne doit pas être inférieure à celle assise sur le prix de revente pendant 5 ans.

Maintenant, que tu appelles ça taxe, impôt, charges, redevance, contribution ou roubignolle, ça n'enlève rien au caractère systématique du chèque fait à l'état dans le cadre d'une transaction financière.

C'est toujours rigolo de pinailler sur les mots et de prendre les autres pour des pignoufs, mais il n'es reste pas moins que tu es à coté de la plaque.

…, avec un remboursement de frais de notaires reduits sur achats dans le neuf (cadeau fiscal) et un re-ajustement , car tu n'as pas respecté le delai de 5 ans avant de revendre; ce qui n'a rien à voir.

remboursement de frais de notaire réduits ???? euh, tu peux m'expliquer ce que ça veux dire ?

Ensuite, "pas respecté le délai de 5 ans" est ridicule, aucune loi en France ne m'oblige à conserver une résidence principale pendant 5 ans. L'administration fiscale distingue juste 2 situations fiscales avant et après 5 ans.

De plus je t'ai donné un lien plutôt fiable sur le site "de particulier à particulier" que tu as l'air de contester ?

Non, je ne consteste pas PAP. Par contre, dans la fiabilité de l'information, je préfère et de loin, l'avis d'un avocat et/ou d'un notaire. Et même de plusieurs car la législation dans ce domaine est particulièrement sujette à interprétation.

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Guest rogermila
Non, je ne consteste pas PAP. Par contre, dans la fiabilité de l'information, je préfère et de loin, l'avis d'un avocat et/ou d'un notaire.

C'est pour cela que je t'ai donné un deuxième lien celui de notaires.paris.fr, site de spécialistes en fiscalité immobilière.

Mais si ça ne te suffit pas je peux te donner encore un autre lien vers un site d'avocats fiscalistes (où tu liras pour la nième fois que la plus-value issue de la vente de residences principales n'est pas taxable) et que ça n'a rien à voir avec un rappel sur la TVA.

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Elle est bien bonne, donc si tu vends plus cher que tu a acheté, tu paye un impôt proportionnel a la 'valeur ajoutée' mais ca n'a aucun rapport avec la plus value, non non non voyons, la plus value c'est quand on 'specule'

Et ca tombe bien, l'etat a une technique imparable pour détecter les spéculateurs, mais c'est bien sur, c'est ceux qui n'ont pas le choix de leur date de vente !

Je n'y aurai pas pense moi même, Ca doit être pour Ca que je ne bosse pas au fisc…

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Guest rogermila
Elle est bien bonne, donc si tu vends plus cher que tu a acheté, tu paye un impôt proportionnel a la 'valeur ajoutée'

Non le vendeur a simplement rompu un contrat. Ce contrat leur octroyait un avantage fiscal (niche fiscale) avec une clause précisant qu'il fallait garder le bien acheté neuf, pendant un délai de 5 ans.En vendant avant le délai de 5 ans, le contrat est cassé et donc il faut payer.

Mais ça n'a rien à voir avec l'impot sur la plus-value car si la vente s'était faite sur un bien autre que residence pincipale, il aurait fallu en plus payer le fameux impot sur la plus-value.

C'est pareil si tu veux beneficier de la loi Scellier il y a un delai de 9 ans à respecter dans le contrat. Libre à toi de vendre avant mais tu devras rembourser au fisc.

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Non le vendeur a simplement rompu un contrat. Ce contrat leur octroyait un avantage fiscal (niche fiscale) avec une clause précisant qu'il fallait garder le bien acheté neuf, pendant un délai de 5 ans.En vendant avant le délai de 5 ans, le contrat est cassé et donc il faut payer.

tu t'enfonce, et tu n'a pas le niveau pour sortir des aneries pseudo-contractualistes nanarcap, entraine toi <–<

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Guest rogermila
tu t'enfonce, et tu n'a pas le niveau pour sortir des aneries pseudo-contractualistes nanarcap, entraine toi <–<

Pour le moment tu n'as donné aucun lien pour contredire .

Moi j'en ai dejà founi 2.

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Moi j'en ai dejà founi 2.

Qui contredisent précisément ta position.

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Pour le moment tu n'as donné aucun lien pour contredire .

Moi j'en ai dejà founi 2.

Cela dit, tu es gentil, le titre du fil est "La nouvelle bulle immo a commencé". On n'est pas sur "Roger a les plus beaux liens".

Si tu souhaites polémiquer sur un prélèvement proportionnel à la plus-value réalisée n'est pas une taxe mais un rappel de tva (qui n'est pas une taxe non plus), tu l'ouvres et on en discute.

Maintenant, ce qui m'amuse, ce la propention à crier toutes les 5 minutes, "ça y est, la bulle immo est là" ou "la bulle immo va exploser". Il est certain qu'inévitablement tu auras raison. La question est juste le délai: dans 6 mois ou dans 10 ans ?

Pour ma part, je penche plus sur le 10 ans, car l'envolée des prix observée depuis 2000, n'est que le rattrapage des prix par rapport à nos voisins européens. Notre supposée bulle immo n'est pas prête à éclater.

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car l'envolée des prix observée depuis 2000, n'est que le rattrapage des prix par rapport à nos voisins européens. Notre supposée bulle immo n'est pas prête à éclater.

Et si la bulle est européenne (avec tout ce que ça implique de disparités), et que le marché immobilier va flancher aussi ailleurs ? Par exemple en Espagne l'immobilier ne va pas fort du tout, en Irlande non plus (après une hausse spectaculaire à Dublin par exemple).

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Et si la bulle est européenne (avec tout ce que ça implique de disparités), et que le marché immobilier va flancher aussi ailleurs ? Par exemple en Espagne l'immobilier ne va pas fort du tout, en Irlande non plus (après une hausse spectaculaire à Dublin par exemple).

Les prix ont flambé en Irlande et au Royaume-Uni alors qu'ils étaient déjà très élevé. La cas de l'Espagne est un poil différent et provient du taux de mise en chantier en relation avec le taux de propriétaires. Trop des 2 et on se retrouve avec un stock d'invendus destinés à l'investissement locatif (saisonnier ou non) improductif. La moindre goutte d'eau (et 2008 a plutôt été un tsunami) et l'équilibre se rompt.

Les bulles réelles et identifiées comme telles ont été essentiellement en Espagne, Irlande et RU. Pas de bulle similaire en Allemagne, en Italie ou aux Pays-Bas.

Je le répète, les marchés immobiliers sont très locaux. D'ailleurs, il est très difficile de financer un investissement immobilier dans un pays avec une banque d'un autre pays.

Les risques de contagion intra-europe sont à mes yeux très faible, mais je ne connais pas l'implication des banques européennes dans les pays fortement touchés (Espagne, Irlande et RU), c'est pourquoi il est quand même très difficile d'avoir une vision relativement fiable à court ou moyen terme.

En tout cas, je reste convaincu qu'il n'y a pas encore de bulle immo en France. La flambée des prix constatée depuis l'an 2000 ne provient que du rattrapage des prix avec le reste de l'europe et en regard de la très forte baisse des taux des prêts immo.

Maintenant, n'étant pas cousin avec Madame Irma, rien ne nous garanti d'une future bulle, mais rien non plus aujourd'hui ne permet de la prévoir.

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Si tu souhaites polémiquer sur un prélèvement proportionnel à la plus-value réalisée n'est pas une taxe mais un rappel de tva (qui n'est pas une taxe non plus), tu l'ouvres et on en discute.

La taxe sur la valeur ajoutée n'est pas une taxe ?

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Je ne crois pas que les arbres montent jusqu'au ciel.

Moi non plus, mais sans parler de nouvelle hausse, on peut imaginer que les prix ne baissent pas. Le prix des logements est certes plutôt élevé par rapport à la moyenne du XXeme siècle auquel on se réfère systématiquement. Mais celui-ci n'est pas forcément représentatif d'une situation immobilière "normale"… D'abord, il ne faut pas oublier que les guerres mondiales avec leur impact démographique défavorable ont fait baisser durablement les prix. De plus il y a eu un âge d'or au niveau du coût de la construction qui a baissé dramatiquement, pour remonter récemment. Enfin, la réglementation était moins importante et ne représentait pas un coût d'opportunité significatif.

Par contre, si l'on compare avec le XIXème siècle, le prix que nous atteignons actuellement à Paris en terme de revenu disponible par ménage consacré au logement, nous sommes encore en dessous de la moyenne de la seconde moitié du XIXème siècle.

82888506.jpg

Sur le changement de législation, le marché immobiliser n'est pas assez liquide pour absorber un gros volume de vendeurs. Nous ne sommes pas sur les marchés boursiers. Si la législation change et que les propriétaires vendent en masse, on peut se retrouver dans un phénomène de baisse non contrôlée.

Ceux qui comprennent les mécanismes du marché auront toujours le temps de vendre avant les autres: par exemple si la loi SRU est abrogée aujourd'hui, j'ai largement le temps de vendre avant le krach en raison de la grande inertie du marché de l'immobilier.

Enfin, je ne dis pas que je ne serai jamais propriétaire. Je dis seulement qu'aux prix actuels, j'ai plus intérêt à me constituer un gros apport en jouant sur la différence élevée entre loyer et montant de remboursement en cas d'achat.

Je suis d'accord avec toi pour dire que l'on peut sans doute attendre une décôte de 10% avant de se lancer, mais je suis sceptique sur une baisse plus importante à horizon 10 ans.

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La taxe sur la valeur ajoutée n'est pas une taxe ?

C'était ironique vu la réaction de rogermila…

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Guest rogermila
par exemple si la loi SRU est abrogée aujourd'hui, j'ai largement le temps de vendre avant le krach en raison de la grande inertie du marché de l'immobilier.

Je suis d'accord avec toi pour dire que l'on peut sans doute attendre une décôte de 10% avant de se lancer, mais je suis sceptique sur une baisse plus importante à horizon 10 ans.

Tiens, c'est nouveau ça comme theorie .

L'abrogation de la loi SRU ferait baisser les prix de l'immobilier en général. J'aimerai bien que tu expliques pourquoi ?

Quant aux raisonnements de Vincemobile, ils sont comparables à ceux de quelqu'un qui dirait "j'achèterai une automobile, quand le prix de l'essence va s'effondrer"

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Tiens, c'est nouveau ça comme theorie .

L'abrogation de la loi SRU ferait baisser les prix de l'immobilier en général. J'aimerai bien que tu expliques pourquoi ?

Pour plusieurs raisons mais principalement parce que la loi SRU consacre le système de zonage des Plan Locaux d'Urbanisme, qui sont le principal obstacle à la constructibilité des terrains (et engendrent ainsi une pénurie artificielle sur le foncier). En supprimant les PLU on met fin à la pénurie, les prix de tous les terrains tendront alors vers le prix de ceux qui sont actuellement non constructibles, c'est à dire presque rien.

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Guest rogermila
Pour plusieurs raisons mais principalement parce que la loi SRU consacre le système de zonage des Plan Locaux d'Urbanisme, qui sont le principal obstacle à la constructibilité des terrains (et engendrent ainsi une pénurie artificielle sur le foncier). En supprimant les PLU on met fin à la pénurie, les prix de tous les terrains tendront alors vers le prix de ceux qui sont actuellement non constructibles, c'est à dire presque rien.

La loi SRU c'est l'obligaton de construire un pourcentage de logements sociaux dans chaque ville de moyenne importance, donc je ne vois pas trop le rapport avec les zonages des POS et PLU qui sont bien antérieurs à cette loi SRU.

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Pour plusieurs raisons mais principalement parce que la loi SRU consacre le système de zonage des Plan Locaux d'Urbanisme, qui sont le principal obstacle à la constructibilité des terrains (et engendrent ainsi une pénurie artificielle sur le foncier). En supprimant les PLU on met fin à la pénurie, les prix de tous les terrains tendront alors vers le prix de ceux qui sont actuellement non constructibles, c'est à dire presque rien.

C’est une erreur majeure, mais classique, que de considérer l’immobilier comme une commodité, alors que c’est l’opposé d’une commodité.

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…

Oui, on peut toujours mesurer une tendance générale, et bien entendu, quand il y a des déformations de marché qui sont générales (comme les incitations fiscales), ça fait sens de parler de tendance de l’immobilier.

Mais sur un marché libre, il n’y a aucune raison de penser que les prix de l’immobilier soient corrélés nationalement, on ne peut pas arbitrer entre un terrain en Vendée dans les terres et un terrain de taille comparable en Ile de France.

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La loi SRU c'est l'obligaton de construire un pourcentage de logements sociaux dans chaque ville de moyenne importance, donc je ne vois pas trop le rapport avec les zonages des POS et PLU qui sont bien antérieurs à cette loi SRU.

Tout a été repris dans la loi SRU.

http://fr.wikipedia.org/wiki/Plan_local_d%27urbanisme

C’est une erreur majeure, mais classique, que de considérer l’immobilier comme une commodité, alors que c’est l’opposé d’une commodité.

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…

Oui, on peut toujours mesurer une tendance générale, et bien entendu, quand il y a des déformations de marché qui sont générales (comme les incitations fiscales), ça fait sens de parler de tendance de l’immobilier.

Mais sur un marché libre, il n’y a aucune raison de penser que les prix de l’immobilier soient corrélés nationalement, on ne peut pas arbitrer entre un terrain en Vendée dans les terres et un terrain de taille comparable en Ile de France.

J'aurai du préciser ma pensée: "En supprimant les PLU on met fin à la pénurie, les prix de tous les terrains tendront alors vers le prix de ceux qui sont actuellement non constructibles, c'est à dire presque rien dans un nombre élevé de cas."

Bien entendu que les biens immobiliers ne sont pas des choses fongibles, et que la valeur d'un terrain reste celle qu'un acquéreur est prêt à payer pour lui, qu'il y aura toujours des biens d'exception qui auront une côte importante sur le marché libre. Il n'en reste pas moins que la situation de pénurie réglementaire fait grimper le niveau général des prix.

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Guest rogermila
Il n'en reste pas moins que la situation de pénurie réglementaire fait grimper le niveau général des prix.

C'est avant tout l'accroissement démographique prévisionnel, qui prévoit une amplification des déséquilibres d'une région à l'autre , qui maintient le marché au plus haut, dans les zones où on attend des arrivées massives de population dans les années à venir.

La France a gagné 1,7 million d'habitants entre 1999 et 2004.

Au 1er janvier 2010, le nombre de personnes habitant en France et dans les départements d'outre-mer (DOM), est estimé à environ 64,7 millions d'habitants.

En valeur absolue, les cinq régions les plus peuplées sont l'Île-de-France, Pays de Loire, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d'Azur et le Languedoc-Roussillon. La population française se concentrant toujours davantage en région parisienne et dans ce qu'on appelle le "Grand Sud-Est".

Les nouvelles prévisions envisagent plusieurs hypothèses dont la plus probable est appelé scénario central .

Ce scénario prévoit, pour l'année 2030, 67 millions d'habitants en métropole (hors DOM).

Un ensemble de neuf régions s'attribuent un accroissement de 5 950 000 personnes sur 6 379 000, ne laissant aux treize autres régions qu'un accroissement de 429 000 personnes (moins de 7 % du total).

http://fr.wikipedia.org/wiki/D%C3%A9mographie_de_la_France

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C'est avant tout l'accroissement démographique prévisionnel, qui prévoit une amplification des déséquilibres d'une région à l'autre , qui maintient le marché au plus haut, dans les zones où on attend des arrivées massives de population dans les années à venir.

Certes mais pour donner un exemple, j'ai 7 hectares en friche. La plupart des mes voisins ont beaucoup plus. Pas de projet agricole. Et aucun terrain n'est constructible malgré la forte demande, surtout depuis l'ouverture de l'A65. Ce qui fait que le peu de terrains constructibles sont hors de prix. La réglementation fausse totalement le marché.

Notez que je suis parfaitement conscient que si un jour cette réglementation est abandonnée, je pourrais certainement vendre du terrain mais que parallèlement ma maison vaudra bien moins. Je milite pour la liberté, pas pour des intérêts particuliers, les miens y compris.

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Je milite pour la liberté, pas pour des intérêts particuliers, les miens y compris.

Ce qui n'est certainement pas le cas des conseillers municipaux et autres élus locaux siégeant dans les commissions de révision du PLU. Beaucoup d'entre-eux sont sont des propriétaire terriens depuis très longtemps dans leur commune/agglo de communes, et la protection de leurs intérêts particuliers passe bien avant une quelconque idée de libertée (qui leur passe loin au-dessus de la tête).

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Guest rogermila

Et toc !

Le gouvernement réfléchit à une possible taxation des plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale, affirme le Journal du Dimanche dans sa première édition.

Actuellement, les Français qui dégagent une plus-value lors de la vente de leur résidence principale ne sont pas imposés sur ce gain

Cette mesure est "étudiée parmi d'autres hypothèses" dans le cadre de la réforme fiscale que prépare le ministre du Budget François Baroin, ajoute le journal, sans préciser ses sources.

http://www.lefigaro.fr/flash-eco/2011/01/1…plus-values.php

Ceux qui pensaient déjà payer un impot sur les plus-values, vont vraiment sentir la différence, si le gouvernement le fait.

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Ceux qui pensaient déjà payer un impot sur les plus-values, vont vraiment sentir la différence, si le gouvernement le fait.

Ca semble te réjouir ?

Tu n'as pas déjà assez mal au cul avec tout les membres du gouvernements qui te rentrent dedans ?

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Guest rogermila
Ca semble te réjouir ?

Non, mais certains prétendaient que cet impot existait déjà, plus ou moins.

Donc s'ils le mettent en place, ils verront la différence sur leur compte en banque.

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Guest rogermila

La théorie expliquant la flambée des prix, par la pénurie de logements, est de moins en moins crédible.

En matière de construction de logements sociaux un record vient d'être battu l'année dernière.

Un total de 131.509 logements sociaux ont été créés en 2010, ce qui constitue un «record absolu depuis 30 ans», a annoncé jeudi le secrétaire d'État au Logement Benoist Apparu.

À titre de comparaison, il a affirmé qu'entre 1978 et 2003, avec des gouvernement de droite et de gauche confondus, en moyenne 50.000 logements sociaux sortaient de terre chaque année.

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2011/01/…its-en-2010.php

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