Immobilier

[Vincemobile]

Je ne crois pas m'avancer en disant que la politique monétaire est marginale par rapport aux causes structurelles et fondamentales, dans le cas de l'immobilier.

Pas si marginale que ça. Si les taux d'intérêts réels sont à zéro, voire négatifs (cas de l'Irlande ou de l'Espagne dans les années 2000), c'est une incitation forte pour s'endetter, notamment dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier. Ce n'est pas la seule cause possible à la formation d'une bulle, on a aussi la pénurie de foncier disponible, les règles d'urbanisme, les exonérations fiscales… mais c'est une raison recevable.

L'afflux de liquidités bon marché, a généralement pour effet de créer une bulle spéculative.

[john_ross]

En même temps dans les états américains ou le foncier est peu régulé et malgré des taux bas on a pas vu d'envolé des prix (cf Dallas, Houston, Atlanta, …)

contrairement à d'autre :

[John Connor]

Pas si marginale que ça. Si les taux d'intérêts réels sont à zéro, voire négatifs (cas de l'Irlande ou de l'Espagne dans les années 2000), c'est une incitation forte pour s'endetter, notamment dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier. Ce n'est pas la seule cause possible à la formation d'une bulle, on a aussi la pénurie de foncier disponible, les règles d'urbanisme, les exonérations fiscales… mais c'est une raison recevable.

L'afflux de liquidités bon marché, a généralement pour effet de créer une bulle spéculative.

Oui , mais cette "bulle speculative" reste à des niveaux de seuil de tolérance raisonnable et on a des chutes importantes mais gérables ( cf crise immobilière de 1993) , sauf en cas de défaillance du système de crédit comme cela fut le cas aux états unis.

En même temps dans les états américains ou le foncier est peu régulé et malgré des taux bas on a pas vu d'envolé des prix (cf Dallas, Houston, Atlanta, …)

Toi tu as lu le livre de Vincent Bénard .

[john_ross]

Toi tu as lu le livre de Vincent Bénard .

Non ces articles.

[Vincemobile]

En même temps dans les états américains ou le foncier est peu régulé et malgré des taux bas on a pas vu d'envolé des prix (cf Dallas, Houston, Atlanta, …)

contrairement à d'autre :

Une politique monétaire accommodante est l'une des causes de bulle immobilière. Évidemment, si le foncier n'est pas ou peu régulé, la nouvelle demande créée par les facilités de crédit peut alors être absorbée, sans créer de tensions sur le marché.

Mais en France, nous ne sommes pas dans cette situation.

[john_ross]

Une politique monétaire accommodante est l'une des causes d'une bulle.

[h16]

En tout cas, la presse franchouille vient de se réveiller : ptêt qu'il y aurait une bulle, et ptêt qu'on va en parler.

L'analyser, en connaître les raisons de formation ? Oooh, comme vous y allez !

RT :

(badurl) http://www.wikio.fr/vote?url=http://h16free.com/2011/05/11/8254-immobilier-quand-la-presse-ecarquille-les-yeux-elle-se-fait-mal-aux-pupilles (badurl)

[John Connor]

Il y a une chute des prix de l'immobilier constatée , vers le dégonflement de la bulle ?

http://www.lavieimmo.com/prix-immobilier/immobilier-des-baisses-de-prix-parfois-marquees-en-province-11532.html

[neuneu2k]

Il y a une chute des prix de l'immobilier constatée , vers le dégonflement de la bulle ?

Au risque de me répéter, les variations de moyenne n'ont pas un grand intérêt (dans les deux sens bien sur, a la hausse comme a la baisse), l'immobilier n'est pas un produit fongible, c'est probablement un des biens les moins fongibles qui peuvent exister.

Il y a des gens qui l'achètent comme un produit fongible qui achètent 'de la pierre', pire encore, certains l'achètent comme un produit fiscal, ils achètent 'du scellier', c'est peu charitable, mais ma réaction naturelle est bien fait pour eux, investir des centaines de milliers d'euros (meme des euros de dans 10 ans <–<) sur des produits qu'on ne connait pas, qu'on ne cherche pas a connaitre, lol.

[Tremendo]

Au risque de me répéter, les variations de moyenne n'ont pas un grand intérêt (dans les deux sens bien sur, a la hausse comme a la baisse), l'immobilier n'est pas un produit fongible, c'est probablement un des biens les moins fongibles qui peuvent exister.

Il y a des gens qui l'achètent comme un produit fongible qui achètent 'de la pierre', pire encore, certains l'achètent comme un produit fiscal, ils achètent 'du scellier', c'est peu charitable, mais ma réaction naturelle est bien fait pour eux, investir des centaines de milliers d'euros (meme des euros de dans 10 ans ) sur des produits qu'on ne connait pas, qu'on ne cherche pas a connaitre, lol.

+1

[Vincemobile]

On peut en effet avoir une pensée émue pour les milliers de gogos ruinés ou bientôt ruinés par des montages immobiliers basés sur la défiscalisation.

Paix à leur âme.

Pour le moment, la bulle se stabilise, on ne peut pas encore parler d'explosion. L'afflux sur le marché en 2012 des biens défiscalisés (les Robien) pourrait changer la donne. Pour rappel, au bout de 9 ans de location, on peut vendre son bien défiscalisé. Certains ne se gêneront pas pour le faire, pour réaliser leur PV ou se débarrasser d'un cauchemar.

Ceci pourrait déséquilibrer durablement le marché avec un afflux d'offre, ne trouvant pas de demande solvable (pour cause de taux d'intérêts en augmentation et d'atonie de l'économie).

[neuneu2k]

L'afflux sur le marché en 2012 des biens défiscalisés (les Robien) pourrait changer la donne. Pour rappel, au bout de 9 ans de location, on peut vendre son bien défiscalisé. Certains ne se gêneront pas pour le faire, pour réaliser leur PV ou se débarrasser d'un cauchemar.

Ceci pourrait déséquilibrer durablement le marché avec un afflux d'offre, ne trouvant pas de demande solvable (pour cause de taux d'intérêts en augmentation et d'atonie de l'économie).

La encore, parler de 'marché de l'immobilier' est trompeur, les Robien cauchemardesques existent et feront probablement chuter les prix dans les zones ou la demande est déjà inexistante, ou du moins fortement surévaluée, ce sont les logements qui ne trouvent déjà pas de locataires et qui ne trouveront pas plus d’acheteurs, ou alors avec une très grosse décote.

La où le marché locatif est serré, il ne va pas se desserrer par l’arrivée sur le marché de biens, et les prix s’équilibreront (les propriétaires actuels ne vendront pas a un prix ou il est plus intéressent pour eux de continuer à louer).

Donc dégonflement brutal sur les biens pourris, sans aucun doute, mais il est déjà commencé depuis trois ans et il est extrêmement probable que le marché anticipe déjà au moins partiellement la fin des Robien, dégonflement sur les biens ‘rares’ c’est nettement moins probable, or, même sans compter les restrictions multiples a la construction, des biens ‘rares’ en France, il y en a des tonnes, des gens qui sont prêts a payer pour habiter en petite ceinture par exemple (ou a Lyon, ou a Nice, etc…), il n’y en aurai pas franchement moins si on pouvait construire librement a la cambrousse.

Et la encore c'est une simplification abusive, chaque bien est unique et il n’y a pas réellement d’arbitrage possible sur le prix du m² dans l’habitation, c’est un marché particulier de biens particuliers.

[John Connor]

La défiscalisation c'est fait aussi avec un zonage inepte : A , B , C en découpant des territoires selon le gré du législateur avec des plafonds et des investissements qui n'était pas adapté à la réalité du territoire.

[POE]

Il y a des gens qui l'achètent comme un produit fongible qui achètent 'de la pierre', pire encore, certains l'achètent comme un produit fiscal, ils achètent 'du scellier', c'est peu charitable, mais ma réaction naturelle est bien fait pour eux, investir des centaines de milliers d'euros (meme des euros de dans 10 ans ) sur des produits qu'on ne connait pas, qu'on ne cherche pas a connaitre, lol.

Sans doute, d'un autre côté, ces gens là sont probablement mal conseillés par un certain milieu…et puis, les solutions pour défiscaliser ne sont pas pléthore, non ?

[Vincemobile]

Il est très difficile de trouver des chiffres sur le poids des logements défiscalisés dans les mises en chantier, ce qui permettrait pourtant de définir les risques liés à des reventes "massives" de biens au bout des 9 ans de détention par les propriétaires. On n'a même pas le nombre de dossiers Robien, Malraux, Scellier… acceptés au niveau national.

J'ai trouvé une étude intéressante sur l'Auvergne, pour la période 2003-2007. On s'aperçoit que les logements Robien défiscalisés ont représenté 25% des mises en chantier. A lire, c'est intéressant

http://www.auvergne.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/Diag_Auvergne_Robien_v071219_cle547bd6.pdf

[Calembredaine]

à la formation d'une bulle, on a aussi la pénurie de foncier disponible.

Non, la pénurie de foncier fait partie de la loi de l'offre et de la demande, elle ne participe en aucune façon à la génération d'une bulle.

[Vincemobile]

Tout dépend de ta définition d'une bulle. La pénurie de foncier alimente pour moi la bulle, en empêchant l'offre de s'ajuster à une demande artificiellement tirée par les subventions à l'immobilier et la politique monétaire accomodante.

[h16]

Tout dépend de ta définition d'une bulle. La pénurie de foncier alimente pour moi la bulle, en empêchant l'offre de s'ajuster à une demande artificiellement tirée par les subventions à l'immobilier et la politique monétaire accomodante.

S'il y avait pénurie réelle, les loyers monteraient aussi.

[xavdr]

Les loyers sont "modérés" par ce que les locataires peuvent payer.

Les prix à l'achat sont "modérés" par ce que les propriétaires peuvent payer. Or ils peuvent payer plus quand les taux d'intérêts sont bas, les subventions (ou réductions fiscales immobilières ou mortuaires) élevées. En outre l'achat n'est pas une charge sêche, puisqu'on pense pouvoir revendre au même prix, voire plus cher. Les acheteurs potentiels sont donc d'autant plus enclins à acheter même quand c'est cher.

La pénurie de foncier orchestrée dans les grandes agglomérations permet aux prix de monter. Sinon, ce seraient les volumes qui augmenteraient et les prix seraient stables.

[Vincemobile]

S'il y avait pénurie réelle, les loyers monteraient aussi.

Les loyers sont encadrés au niveau des augmentations. Ce qui limite les ajustements possible au niveau des loueurs de biens.

[h16]

Les loyers sont encadrés au niveau des augmentations. Ce qui limite les ajustements possible au niveau des loueurs de biens.

Bof : les biens nouveaux rattraperaient largement le manque à gagner sur les biens déjà loués. Ce n'est pas ce qu'on constate.

Moi je vois un empilement de raisons plus ou moins bricolées alors que l'explication la plus simple "pas de pénurie réelle et sérieuse" explique très bien tout ce qui est observé.

[Vincemobile]

Bof : les biens nouveaux rattraperaient largement le manque à gagner sur les biens déjà loués. Ce n'est pas ce qu'on constate.

Moi je vois un empilement de raisons plus ou moins bricolées alors que l'explication la plus simple "pas de pénurie réelle et sérieuse" explique très bien tout ce qui est observé.

Je ne comprends pas ton argument. Que veux-tu dire ?

[h16]

Je ne comprends pas ton argument. Que veux-tu dire ?

Les encadrements de loyers sont valables pour les biens déjà loués (en gros, le renouvellement de bail se fait en tenant compte de l'évolution de l'indice de la construction). Pour les biens qui n'ont pas de bail en cours, ou qui changent de locataire, nouveau contrat = nouveau loyer. Les loyers sont libres, en France, il me semble…

[Vincemobile]

Oui ton raisonnement marche si les locataires partent. Mais je ne suis pas certain que le taux de rotation soit si élevé que ça, sin on enlève la population étudiante.

Ca serait intéressant de trouver le taux de rotation des locataires chaque année.

[h16]

Oui ton raisonnement marche si les locataires partent. Mais je ne suis pas certain que le taux de rotation soit si élevé que ça, sin on enlève la population étudiante.

La rotation moyenne est inférieure à 7 ans, de toute façon. Et comme ce chiffre est très inférieur à une durée de vie et à la longévité d'un bien, de toute façon, les loyers s'ajusteraient à la hausse, même partielle. Comme cette hausse est continue depuis plus de 7 ans, je te laisse en tirer la conclusion qui semble s'imposer.

[Lexington]

L'INSEE entre dans la bataille des statistiques: pas de bulle car pas d'excès d'investissement, mais un problème de rareté physique des biens. (Source)

Selon l'Insee, l'envolée des prix de l'immobilier en France ces dernières années semble davantage liée à la pénurie d'offre qu'à la spéculation financière. Le directeur général de l'Institut national de la statistique, Jean-Philippe Cotis, a ainsi estimé, mardi 17 mai, que la situation française diffère de celle des pays anglo-saxons, ou de l'Espagne.

[..]

Pour autant, le niveau des prix en France ne résulte pas forcément de "déséquilibres financiers", a estimé Jean-Philippe Cotis lors d'une conférence de presse. "En France, on ne voit pas une envolée de l'investissement, un excès d'investissement dans l'immobilier qui aurait pu justifier une embardée comme celle qu'on a vue dans les pays anglo-saxons ou en Espagne", a-t-il dit. "On est plus du côté de la sphère réelle de l'économie et de la rareté physique que du côté de complications financières", a-t-il ajouté.

Selon les derniers chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les mises en vente de logements en France ont diminué de 11 % au premier trimestre par rapport à la même période l'an dernier. Soulignant le rôle joué par la pénurie d'offre immobilière, Jean-Philippe Cotis a évoqué le niveau "relativement modeste" de l'investissement dans la construction. "La situation en France et au Royaume-Uni semblent donc refléter des rentes de rareté physique", a-t-il poursuivi, en notant que la faiblesse des taux d'intérêt avait eu des effets différents aux Etats-Unis et en Espagne, "où la dimension spéculative [est] clairement établie".

[Vincemobile]

Ils ne donnent pas vraiment d'arguments contre l'hypothèse de la spéculation immobilière. Je réitère mais j'aimerais connaître la part de l'immobilier défiscalisé dans les permis de construire depuis 2001. J'avais mis un lien pour le cas de l'Auvergne : 25% des permis de construire depuis 2001. C'est pas mal.

On constate néanmoins une décorrélation entre prix de l'immobilier et évolution des revenus. Wait and see.

[Lexington]

Avant de parler de bulle, il faudrait peut être savoir ce qu'on appelle bulle. Si c'est un marché dans lequel on achète juste en anticipant une hausse déconnectée de la réalité, ça n'en est pas une en effet. La hausse s'explique très largement par de nombreux critères déjà listés dans ce fil.

[Vincemobile]

La hausse peut s'expliquer mais sera t-elle durable ? Là est tout l'enjeu.

[Lexington]

Pas besoin d'être grand clerc pour savoir que fatalement les prix vont baisser à un moment ou à un autre. Et que ça aura probablement à voir avec une hausse des taux.