Immobilier

[Mathieu_D]

il y a beaucoup de points à valider avant de se fourrer dedans effectivement. (Est-ce que le bien a de la valeur en dehors de la réduction d'impôt.)

Mais ces points validés, est-ce que c'est intéressant ? Ou j'ai autant m'acheter un lingot d'or qui ne générera pas de revenu ?

[Ventura]

il y a beaucoup de points à valider avant de se fourrer dedans effectivement. (Est-ce que le bien a de la valeur en dehors de la réduction d'impôt.)

Mais ces points validés, est-ce que c'est intéressant ? Ou j'ai autant m'acheter un lingot d'or qui ne générera pas de revenu ?

En tout cas dans les placements 'lois Robien' l'abattement fiscal était conditionné au fait d'avoir un locataire dans l'appartement dans lequel on a investi. Pas de locataire => pas d'abattement fiscal. Or beaucoup de logements Robien ont été construit à la hâte par des promoteurs peu scrupuleux pour "vendre du Robien", sauf que certains logements étaient construits n'importe où dans des endroits où personne ne souhaite s'installer (les promoteurs font acheter le produit sur papier sans te le présenter).

Si c'est pareil pour le Scellier, méfiance.

D'une façon générale chercher à profiter de ces niches fiscales je trouve pas ça très glorieux car cela revient à se conformer à la logique clientéliste que développent nos gouvernants à moins de faire preuve de beaucoup de recul et de cynisme, enfin bref.

[h16]

C'est surtout que si le marché de l'immo s'effondre, trouver un locataire va devenir coton, trouver un locataire rentable encore plus, et on risque de se retrouver avec un appart acheté bien plus cher qu'il ne vaut.

[Hayek's plosive]

C'est surtout que si le marché de l'immo s'effondre, trouver un locataire va devenir coton, trouver un locataire rentable encore plus, et on risque de se retrouver avec un appart acheté bien plus cher qu'il ne vaut.

Si le marché de l'immo s'effondre. Mais avec la grosse salade inflationniste qu'on est pas tres loin de se faire servir, c'est pas forcément un calcul débile. Les gens se réfugient dans le hard asset. Les investisseurs européens achètent depuis déja quelques temps ce qui se rapproche le plus du bund allemand en terme de safe haven: l'immobilier allemand.

[h16]

Si le marché de l'immo s'effondre. Mais avec la grosse salade inflationniste qu'on est pas tres loin de se faire servir, c'est pas forcément un calcul débile. Les gens se réfugient dans le hard asset. Les investisseurs européens achètent depuis déja quelques temps ce qui se rapproche le plus du bund allemand en terme de safe haven: l'immobilier allemand.

Le marché de l'immo était pas top booming sous Weimar.

[Hayek's plosive]

Le marché de l'immo était pas top booming sous Weimar.

Soit. Mais du coup tu penches pour une inflation a 10.000%, maintenant? Tendance zimbabweenne?

Avec une inflation a 5 ou 10% par an, au bout de 20 ans quand les choses se tassent, ceux qui se sont endettés rembourseront moins pour une valeur du bien qui, elle, doit rester a peu pres stable (si ils ont pas acheté au pic de la bulle).

[h16]

Soit. Mais du coup tu penches pour une inflation a 10.000%, maintenant? Tendance zimbabweenne?

Je penche pour "Je ne sais pas".

Avec une inflation a 5 ou 10% par an, au bout de 20 ans quand les choses se tassent, ceux qui se sont endettés rembourseront moins pour une valeur du bien qui, elle, doit rester a peu pres stable (si ils ont pas acheté au pic de la bulle).

Tout à fait, mais le problème que je vois est l'hubris monstrueux dont font part tous ces dirigeants qui s'imaginent pouvoir contrôler tout ça, à commencer par l'inflation.

Autrement dit, on voit très bien que ça peut et doit commencer à 5 ou 10%. Personne ne sait comment ça va se terminer. Le soft-landing avec un joli plateau, c'est un souhait humide, mais l'histoire a prouvé qu'elle se passait rarement comme prévu.

[Hayek's plosive]

Pour des pays comme l'Argentine, oui, ca finit jamais tres bien. Mais quand tu regardes les US, de 69 a 82, c'etait de la bonne inflation qui tache, et au final c'est pas trop parti en sucette.

http://inflationdata.com/inflation/Inflation_Rate/HistoricalInflation.aspx

[Rincevent]

Pour des pays comme l'Argentine, oui, ca finit jamais tres bien. Mais quand tu regardes les US, de 69 a 82, c'etait de la bonne inflation qui tache, et au final c'est pas trop parti en sucette.

http://inflationdata...lInflation.aspx

Ouais, ça a quand même fait mal au début des années 80, quand Volcker a monté les taux directeurs bien au delà de 10 pour cent.

[Hayek's plosive]

Entre un Volcker qui met les taux au dela de 10% et le couple Kirchner, le choix est vite fait…

[Rincevent]

On est d'accord. Mais l'ensemble de la classe politique américaine a voulu la tête de Volcker pendant un certain temps. Et des millions de gens virés, aussi.

Je vais être clair : il fallait le faire, et il fallait sans doute aller encore plus loin. Mais dégonfler une bulle, ça ne se fait pas sans casser des oeufs.

[Hayek's plosive]

Ah oui, c'est sur. Comme d'ici 2020, il faudra remonter les taux a 10% en Europe et aux US. Dans le meilleur des cas.

[h16]

… Et vu les niveaux de liquidités injectés, la hauteur et taille des bulles créées, à côté, le Volcker, il aura l'air d'un gamin en apprentissage.

[glandon]

Le réseau immobilier ORPI s'interroge sur le niveau très exagéré des prix demandés par les vendeurs.

La crainte d'un éclatement "en plein vol" commence à poindre dans leurs analyses.

ça pourrait faire mal.

À en croire Bernard Cadeau, président du réseau immobilier Orpi, nous sommes entrés dans l'ère de «l'immobilier paradoxal».

Le délai de vente moyen a bondi à 92 jours au premier semestre 2012 contre 70 jours l'an passé «Nous ne tarderons pas à crever le plafond des 100 jours», estime Bernard Cadeau, selon lequel «le marché du logement n'est pas loin du point de rupture».

Alors que le pouvoir d'achat des acheteurs est de plus en plus contraint, bon nombre de vendeurs «sont dans le rêve et ne se montrent pas très pragmatiques», selon lui.

Une perception qui s'appuie sur des chiffres recensés par les agences Orpi.

Les statistiques du réseau de 1300 agences montrent que l'offre de maisons devient de plus en plus excédentaire (59% de l'offre contre 50% de la demande). Les ventes ont fondu de 15% dans le réseau et les prix n'ont baissé que très modérément de 1,39%.

http://www.lefigaro....-la-realite.php

[Brice]

De nos jours, prédire les tendances économiques, donc être un bon investisseur, ce n'est plus rechercher quels sont les besoins et les désirs des gens, quelles inventions peuvent changer la donne. C'est plutôt anticiper les décisions gouvernementales. Donc seul un proche du gouvernement pourra nous dire s'il faut acheter ou pas. Pris en étau entre la politique du logement et la politique de la BCE, nous ne sommes que des marionnettes.

J'enrage.

[Hayek's plosive]

De nos jours, prédire les tendances économiques, donc être un bon investisseur, ce n'est plus rechercher quels sont les besoins et les désirs des gens, quelles inventions peuvent changer la donne. C'est plutôt anticiper les décisions gouvernementales. Donc seul un proche du gouvernement pourra nous dire s'il faut acheter ou pas. Pris en étau entre la politique du logement et la politique de la BCE, nous ne sommes que des marionnettes.

J'enrage.

Va dire ca a Soros.

[neuneu2k]

Le réseau immobilier ORPI s'interroge sur le niveau très exagéré des prix demandés par les vendeurs.

La crainte d'un éclatement "en plein vol" commence à poindre dans leurs analyses.

ça pourrait faire mal.

Le réseau ORPI a intérêt au flux, si les prix baissent mais que la liquidité est constante, ils font du chiffre, si les prix ne bougent pas des masses, mais que la liquidité chute, ce n'est pas forcément un problème pour grand monde, sauf pour eux, l'état et les notaires, qui ne font plus de business.

La liquidité n'est pas un droit fondamental, si les gens préfèrent ne pas échanger parce qu'ils ne trouvent pas d'accord sur le prix, qu'ils n'échangent pas !

[POE]

Le réseau ORPI a intérêt au flux, si les prix baissent mais que la liquidité est constante, ils font du chiffre, si les prix ne bougent pas des masses, mais que la liquidité chute, ce n'est pas forcément un problème pour grand monde, sauf pour eux, l'état et les notaires, qui ne font plus de business.

La liquidité n'est pas un droit fondamental, si les gens préfèrent ne pas échanger parce qu'ils ne trouvent pas d'accord sur le prix, qu'ils n'échangent pas !

Ce qui tu dis est très juste. D'ailleurs, comment l'économie modélise t elle la liquidité à côté du prix ?

[h16]

La liquidité n'est pas un droit fondamental, si les gens préfèrent ne pas échanger parce qu'ils ne trouvent pas d'accord sur le prix, qu'ils n'échangent pas !

Certes oui. Mais dans les vendeurs, il y en a un paquet qui sont aussi des acheteurs potentiels ou avérés. Et il y en a un paquet qui ont besoin de thunes. Ceux-là baisseront leurs prix (et symétriquement leurs prétentions d'achat). Je te laisse imaginer la tendance générale si ça se confirme.

[pankkake]

Je pense que justement, seuls ceux qui ont besoin d'argent *maintenant* vont vendre. Les autres vont garder leur bien au chaud parce que c'est bien mieux que d'avoir des euros de toute façon.

Il y a déjà peu d'offres, ça ne va pas s'arranger.

[h16]

Je pense que justement, seuls ceux qui ont besoin d'argent *maintenant* vont vendre. Les autres vont garder leur bien au chaud parce que c'est bien mieux que d'avoir des euros de toute façon.

Il y a déjà peu d'offres, ça ne va pas s'arranger.

Ah oui, ceux qui peuvent garder garderont. La question c'est : combien de temps le feront-ils ? Surtout lorsqu'ils verront le rester baisser et qu'ils commenceront à se dire "si je ne vends pas maintenant, je risque de perdre mon investissement, ma brav'dame !" …

[Poil à gratter]

Ah oui, ceux qui peuvent garder garderont. La question c'est : combien de temps le feront-ils ? Surtout lorsqu'ils verront le rester baisser et qu'ils commenceront à se dire "si je ne vends pas maintenant, je risque de perdre mon investissement, ma brav'dame !" …

Ils peuvent aussi se dire: si je vends maintenant je vais perdre de l'argent, alors autant attendre que ça remonte (car ça finira bien par remonter). Mais ça c'est pour ceux qui peuvent/veulent garder leur bien.

D'un autre côté il va y avoir la vague de papys qui vont vendre leur bien pour se payer leur maison de retraite, les jeunes couples quinenveulent endettés jusqu'au cou et dont l'un des deux va perdre son travail, et tous ceux qui se seront fait entuber par les promesses de réduction d'impôts.

Ça va faire un paquet de monde qui va devoir vendre pour trouver plus petit dans un proche avenir.

[Lameador]

Le réseau ORPI a intérêt au flux, si les prix baissent mais que la liquidité est constante, ils font du chiffre, si les prix ne bougent pas des masses, mais que la liquidité chute, ce n'est pas forcément un problème pour grand monde, sauf pour eux, l'état et les notaires, qui ne font plus de business.

La liquidité n'est pas un droit fondamental, si les gens préfèrent ne pas échanger parce qu'ils ne trouvent pas d'accord sur le prix, qu'ils n'échangent pas !

Le marché est créé par la rencontre de l'offre et de la demande. Il y a des gens qui désirent acheter de la pierre (les aspirants propriétaires, les investisseurs,les spéculateurs, … ), d'autres qui souhaitent vendre (ceux qui déménagent, les héritiers, ceux qui ont besoin d'argent, les spéculateurs, … ). La plupart de ces acteurs sont prêt à différer leur transaction de quelques mois, guère plus. A l'exception des spéculateurs, que je définis comme ceux qui achètent parce qu'ils trouvent le marché pas cher ou qui vendent parce qu'ils le trouvent trop cher.

Donc quand il y excès de liquidité c'est un signe annonciateur d'une hausse des tarifs, et la baisse du volume des échanges se solde souvent par une baisse des tarifs.

Ceci dit je ne suis pas spécialiste immobilier

Ce qui tu dis est très juste. D'ailleurs, comment l'économie modélise t elle la liquidité à côté du prix ?

Suivant le point de vue : comme des frais de transaction ou comme un indice de force du prix (sur les marchés actions, les mouvements dans un forts volume sont du point de vue de l'analyse technique considérés comme plus "forts" que ceux dans un volume faible)

[neuneu2k]

Ah oui, ceux qui peuvent garder garderont. La question c'est : combien de temps le feront-ils ? Surtout lorsqu'ils verront le rester baisser et qu'ils commenceront à se dire "si je ne vends pas maintenant, je risque de perdre mon investissement, ma brav'dame !" …

Bah, la majorité des propriétaires l'est de leur résidence principale, si ils vendent parce que les prix des autres (qui ne les regardent pas) bougent, tant pis pour eux.

Bien entendu, ça ne concerne que les gens qui ont acheté de la pierre, ceux qui ont acheté "du scellier" sans réfléchir un seul instant a autre chose que des taux et des réductions d'impôt vont vouloir vendre a tout prix en paniquant, mais "à tout prix" pour le coup, pour des immeubles pouraves là où la demande est nulle, ça peut tomber très très bas, il va y avoir un moment ou ça va devenir intéressent d'acheter des immeubles dans la France profonde

[h16]

Bah, la majorité des propriétaires l'est de leur résidence principale, si ils vendent parce que les prix des autres (qui ne les regardent pas) bougent, tant pis pour eux.

La majorité des propriétaire l'est de sa résidence principale, et c'est d'ailleurs ce qui fait que ceux qui achètent et vendent ne font pas partie de ce groupe, que le groupe qui bouge le plus sont les plus vieux et les plus jeunes, et que les uns comme les autres vont voir leur pouvoir d'achat disparaître.

[glandon]

Surtout lorsqu'ils verront le reste baisser et qu'ils commenceront à se dire "si je ne vends pas maintenant, je risque de perdre mon investissement, ma brav'dame !" …

Le lobbying des notaires auprès de l'Etat commence; ils font de l'alarmisme pour réclamer de l'interventionnisme.

Comme ils sont trés puissants, il faut s'attendre à des mesures prochainement.

A quelques jours du Congrès annuel des notaires de France à Montpellier, maître Benoit Renaud nous livre son analyse sur l’évolution du marché immobilier.

"Le marché tourne au ralenti, la baisse des volumes de transactions que nous avions connue lors de la période électorale se poursuit. Elle est de l’ordre de 20 à 25 % dans l’ancien"

"La suppression de l’avantage Scellier a été un coup fatal pour le neuf."

Les nouvelles règles sur les plus-values et le délai de trente ans pour être exonéré – adoptés par le précédent gouvernement en novembre dernier – ont complètement bloqué le marché".

"Il est clair qu’il faut faire quelque chose pour les primo-accédants, soutenir la volonté des jeunes de s’installer, car ce sont eux, les moteurs du marché. Il faut des mesures pérennes, restaurer la confiance. Le bailleur privé peut aussi être un bailleur social."

http://www.explorimm...4-a-5-mois.html

[neuneu2k]

La majorité des propriétaire l'est de sa résidence principale, et c'est d'ailleurs ce qui fait que ceux qui achètent et vendent ne font pas partie de ce groupe, que le groupe qui bouge le plus sont les plus vieux et les plus jeunes, et que les uns comme les autres vont voir leur pouvoir d'achat disparaître.

Tout a fait, et les prix de transaction peuvent baisser massivement, je ne dit pas le contraire, mais ça ne change rien a la valeur du capital de ceux qui ne vendent pas, et ça n'a pas de raison particuliere d'influencer le prix qu'ils en demandent si ils n'ont pas besoin de vendre. C'est toujours la meme erreur d'utiliser le prix marginal pour valoriser le stock.

Le mark to market, c'est de la merde, c'est déjà de la merde sur les commodities, alors sur l'immo, lol.

[pankkake]

Après un propriétaire de résidence principale, si il vend pour racheter juste après, il s'en fout un peu que les prix baissent car il en profite aussi.

Non ?

[glandon]

Après un propriétaire de résidence principale, si il vend pour racheter juste après, il s'en fout un peu que les prix baissent car il en profite aussi.

Non ?

Oui, en principe si les prix baissent il vendra moins cher et rachètera moins cher; donc peu d'impact sur son patrimoine.

C'est surtout valable pour les multi-proprios qui font de l'investissement pour louer.

[h16]

Le lobbying des notaires auprès de l'Etat commence; ils font de l'alarmisme pour réclamer de l'interventionnisme.

Comme ils sont trés puissants, il faut s'attendre à des mesures prochainement.

Quand on voit les manœuvres de Duflot, il n'y a aucun doute à avoir.